aandeel reservekapitaal berekenen

11 replies [Dernière contribution]
De moeflon
offline

Beste iedereen,
Een aantal beslissingen genomen op de laatste AV (eind 2018), kennen hun uitwerking dit jaar, waardoor het onduidelijk is hoe met een aantal zaken moet omgegaan worden.  Daarom graag uw advies mbt de opvraging van het reservekapitaal.  Ik lijst graag even een aantal punten op :

1   wij zijn een vme die bestaat uit verschillende gebouwen, er is voor de eigenaars van elk gebouw apart telkens een ander bedrag gestemd
2   in de notulen van eind 2018 staat : gebouw 1 : X euro per app, gebouw 2 : Y euro per app, enz....
3   in de basisakte die dateert van dik 10 jaar terug staat geen bijzondere vermelding over de wijze van berekenen van de inbreng (per app, conform qoutiteiten enz), noch in enig ander document, uitgezonderd de notulen van de AV's van de voorbije jaren
4   sinds wij enkele jaren geleden zijn beginnen met de aanleg van het reservekapitaal, gebeurde dit steeds volgens app en quotiteiten, conform de notulen van desbetreffende AV
5   ik had een lasthebber aangeduid voor de laatste AV (waarbij geen sprake meer is van verdeling volgens quotiteiten) en die heeft voor de regeling zoals in punt 2 staat, goedgekeurd

Is het correct om de bijdrage forfaitair per app te bepalen, zonder rekening te houden met de quotiteiten en om voor ieder gebouw een ander bedrag te stemmen ?

Graag uw advies en eventueel een oplossing.  Heel erg bedankt hiervoor.

't appartement
offline
volgens quotiteiten
Neen dat is fout. Moet volgens quotiteiten.
"Er staat niets in de statuten". Ook niet nodig want geregeld door de wet:
Quotiteiten.
lebragard
offline
reservekapitaal....

tappartement , tgaat hier over het reservekapitaal en niet over werkkapitaal.
Reservekapitaal = vast bedrag per mede-eigenaar mogelijk ! (geen wettelijke regeling daarover !)
Indien de AV beslist dat elke mede-eigenaar een vast x-bedrag spaart is dit zo.

Let wel , het gespaarde bedrag per eigenaar/kavel blijft ahw. kleven aan die kavel en bij werken waarvoor het reservekapitaal aangesproken wordt, kan de syndicus het geld nemen volgens de quotiteiten/kavel/eigenaar.

http://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-verdeel-je-de-5-bijdrage-voor-reservekapitaal-bij-meerdere-types-eigenaars/Indien u een professionele syndicus heeft dan zal deze een boekhoudprogramma hebben dewelke voor elke eigenaar en zelfs voor elk kavel (appartement, parking, berging) het gespaarde reservekapitaal netjes bijhoudt.  Het is op die manier niet nodig om aparte reservekapitalen op aparte fysieke rekeningen aan te leggen, dit kan makkelijk op 1 spaarrekening aangezien de achterliggende verdeling is vastgelegd in een lijst in de boekhouding van de VME, dewelke op elk moment kan geconsulteerd worden.

Indien er bepaalde werken dienen gefinancierd te worden met dit spaargeld, dan dient dit te worden beslist op een algemene vergadering. Tegelijkertijd wordt daar ook de kostenverdeling van deze werken beslist. De syndicus zal vervolgens volgens de afgesproken verdeling het geld 'opnemen' uit elk spaarpotje. (bv. voor liftwerken wordt er niets uit de spaarpot genomen van de gelijkvloerse kavels, enkel uit de spaarpotjes van de appartementen op verdiep, wat logisch is want de desbetreffende factuur zal ook enkel aan de appartementen op verdiep aangerekend worden).

Op deze manier is het probleem volledig achterhaald. Het enige probleem wat er op termijn kan overschieten is dat de spaarpotjes van sommige kavels op den duur 'op' is terwijl andere nog veel spaarpot overhebben. Maar zelfs dat hoeft geen probleem te zijn. Immers kan men dan nog steeds beslissen om bv. dakwerken te financieren met het resterende spaargeld. De factuur van de dakwerken zal in de afrekening verdeeld worden en de resterende spaargelden op elk spaarpotje zal bij de juiste eigenaar in mindering gebracht worden. Voor zij met een lege spaarpot zal de afrekening dus zwaarder zijn dan voor zij die nog spaargeld hadden staan.

Gwenn Goormans
Algemeen Directeur


en ook /
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/spaarrekening
De bijdrage kunnen in functie zijn van het aandeel van elke kavel, maar kan daarnaast ook rekening houden met het nut of het niet nut dat de kavels  hebben van
sommige gemeenschappelijke delen. bv. gemene paticuliere delen , sommige gevels van gebouwen , liften ,  ect....

De syndicus houdt voor elke kavel het totaal van de jaarlijkse stortingen bij (via boekhouding), dat om het met de woorden van advocate Clabots te
zeggen "kleeft ahw. aan de kavel".

Stel: er zijn grote kosten aan het gebouw of aan een deel van het gebouw en het reservefonds moet aangesproken worden.
De syndicus zal deze kosten verdelen zoals bepaald in het reglement van mede eigendom: volgens de aandelen of het nut of een combinatie van beiden.
Zo zal voor elke kavel zijn bijdrage berekend worden  en vervolgens
zal in de boekhouding het nieuwe saldo reservekapitaal voor
elke kavel berekend worden dat blijft kleven aan de kavel.
Voor diegenen die niet mee moeten betalen , blijft hun kavel-reservekapitaal ongewijzigd.

http://blog.smartsyndic.be/qa/liftkosten-betalen-met-reservekapitaal/
 

 
't appartement
offline
Art. 577-2:  § 3. en Art.577-5 samen lezen
Art. 577-2:
  § 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.

Art. 577-5:
   § 3. Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven,...

Aangezien het reservekapitaal wordt opgevraagd voor het financieren van toekomstige uitgaven, welke ingevolge art.577-2 §3. ten laste van de eigenaars vallen à rato van hun quotiteiten, dienen ook de opvragingen voor dit fonds dezelfde regel te volgen.
Juridisch volgt het één uit het ander. Het is daarom niet nodig het letterlijk in de wetgeving op te nemen.

Elke andere interpretatie zou de deur openzetten voor de meest extravagante opvragingswijzen voor het reservefonds, bijv. de meerderheid beslist dat enkel de eigenaars met blauwe ogen geld in het reservefonds moeten storten (en de anderen mogen betalen wanneer de uitgaven zich ooit eens voordoen). 
lebragard
offline
begrijpend lezen....
Met betrekking tot het reservekapitaal anders dan het werkkapitaal is het duidelijk dat "Wat er niet bepaalt is " ,  er ook niet is.
Het associeren van verschillende § en dan concluderen van het zal zo wel zijn dat ook het reservekapitaal....... 

En inderdaad : Uit art. 577-2 §3, §7 en §9, derde lid B.W. kan afgeleid worden dat iedere mede-eigenaar in de kosten en lasten moet bijdragen in verhouding tot zijn aandeel in de verdeelsleutel.
 
Maar de één zal het zus en de ander zo interpreteren !?
Nergens is er voorzien dat het reservekapitaal moet opgevraagd worden volgens quotiteiten !!
En mbt. het werkkapitaal stellen we ook vast dat in heeeeel wat VME s , weliswaar elke mede-eigenaar maandelijks een vast bedrag bijdraagt en dat nadien de verrrekening volgt conform het reglement van mede-eigenaars : verdeling van de lasten.

Art. 577-2:

§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.


Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.


De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.


De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht

Het hoofdcriterium ‘waarde’ en het criterium ‘nut’ of de combinatie van waarde en nut, zijn de enige drie opties met betrekking tot de verdeling van de lasten.
En draagt bij in de lasten van de eigendom:
1) volgens quotiteiten
2) nut
3) combinatie quotiteiten en nut.


Men kan opteren het reservekapitaal periodiek op te vragen naar verhouding van zijn aandeel , maar "kan" ook anders en als de AV anders beslist zoals de vraagsteller weergeeft is de genomen beslissing OK en niet onrechtmatig of onregelmatig mbt. de wet mede-eigendom. (maar deze beslissing hoeft geen probleem te zijn , zie mijn vorige bijdrage.)


Essentie van de zaak , reservekapitaal is :
- kavel afhankelijk
- boekhoudkundig per kavel weer te geven
- blijft eigendom van de VME
- beschikbaar na beslissing AV


en uw voorbeeld van :
Elke andere interpretatie zou de deur openzetten voor de meest extravagante opvragingswijzen voor het reservefonds, bijv. de meerderheid beslist dat enkel de eigenaars met blauwe ogen geld in het reservefonds moeten storten (en de anderen mogen betalen wanneer de uitgaven zich ooit eens voordoen). 
is toch niet serieus bedoeld, maar toch om te lachen nietwaar !
 
't appartement
offline
om het duidelijk te maken
"is toch niet serieus bedoeld, maar toch om te lachen nietwaar !"
  
Dat is een stijlfigur die men "hyperbool" noemt, met de bedoeling om iets voor iedereen begrijpbaar te maken.

- het citaat Art. 577-2 §9 ondersteunt mijn uitleg!
- "mbt. het werkkapitaal stellen we ook vast dat in heeeel wat VME's, weliswaar elke mede-eigenaar maandelijks een vast bedrag betaalt"
Dat is best mogelijk maar daarmee nog geen juridisch correcte beslissing. Alleszins vormt het geen rechtsbron waaruit men kan citeren.
lebragard
offline
reservekapitaal....
tappartement : 
- Art. 577-2 §9 ondersteunt mijn uitleg!
Uw uitleg mbt.het reservekapitaal ? Helemaal niet integendeel. 


Definitie van reservekapitaal :
Het reservekapitaal, ook wel het reservefonds genoemd, is een facultatieve rekening, die alle voorschotten omvat die bestemd zijn tot het betalen van nietperiodieke uitgaven.
Dit kapitaal kan worden aangelegd wanneer men een reserve wenst voor toekomstige investeringen, zonder hierbij afhankelijk te moeten zijn van al dan niet tijdige betaling door de mede-eigenaars.
De statuten, dan wel de algemene vergadering, bepalen de oprichting, omvang en wijze van uitbouw van het reservekapitaal alsook de aanwending ervan.
maw: reservekapitaal zijn géén lasten , wel voorschotten en de AV bepaalt en beslist.

Wil alleen het volgende : de vraagsteller gerust te stellen en deze ervan overtuigen dat het reservekapitaal bij zijn kavel(s) hoort en indien het reservefonds dient aangewend , na goedkeuring AV , dan kan de syndicus het geld kavelgericht opvragen conform de bepalingen van het reglement van mede-eigendom : verdeling van de lasten.

 
't appartement
offline
ook anderen
https://www.tijd.be/finipedia/Quotiteit-mede-eigendom.13960
Aangezien de opvragingen voor het reservefonds uiteindelijk enkel en alleen dienen voor uitgaven die verdeeld worden volgens de quota is er geen enkele rechtsgrond om die opvragingen volgens een ander criterium te doen.

Historisch verkeerd opgevraagde bedragen voor het reservefonds mogen uiteraard geen aanleiding geven tot een verkeerd gebruik ervan. Daar ben ik volledig mee akkoord.
lebragard
offline
dus de commissaris....
Historisch verkeerd opgevraagde bedragen voor het reservefonds mogen uiteraard geen aanleiding geven tot een verkeerd gebruik ervan. Daar ben ik volledig mee akkoord.

Ook volledig mee eens en indien het reservefonds aangewend wordt moet de commissaris van de rekeningen er ook voor zorgen dat het reservekapiaal kavel/gericht verrekend wordt.
Een grote verantwoordelijkheid. Des te meer het belang van een correcte boekhouding mbt. het reservefonds.
SIEBE
offline
wetgeving
De discussie tussen 't appartement en Lebragard bewijst weeral eens dat de wetgeving een totaal lege doos is. En zeker voor een chaos aan interpretaties bevat. Nog meer miserie voor de VME's. Enkel de vrije beroepen, syndici en immo's, advokaten en notarissen lachen in hun vuistje.
Het belang van een correcte boekhouding is van uiterst belang, daarom volg ik 't appartement. Ben zelf boekhouder, auditor en rekencommissaris.
Als 2 deskundigen op dit forum er niet wijs uit raken; wat dan met de onmondige leken van mede-eigenaars ? Ook daarom ook steeds dezelfde topics en problemen.
Een klare en sluitende wetgeving bestaat niet in Belgenland.
Clubman
offline
Is dit geen hiaat in de wetgeving

Wat gebeurt er in het volgende geval:

Misschien vergezocht maar perfect mogelijk.
Er is geen kapitaal. Iets is stuk en moet hersteld.
Bij een AV heeft de meerderheid beslist, herstelling gebeurt.
Bij een eerdere of dezelfde AV beslist de meerderheid geen reservefonds op te richten.

Dit alles gebeurt steeds in het nadeel van een/de minderbedeelde mede-eigenaar.
Met aanmaningen en rappels wordt hij verzocht zijn deel te betalen.
Bij verkoop van zijn eigendom kan hij pas zijn schuld aflossen.

Met de opbouw van een verplicht reservefonds had hij zijn deel jaar na jaar kunnen opbouwen. En dit kan ver gaan.
nieuw dak, riool aan vervanging toe, plaatsen van laadpalen. Dit alles kan op 1 jaar verwezenlijkt worden en goedgekeurd worden als de meerderheid kapitaalkrachtig is.

Hoe word deze minderbedeelde mede-eigenaar beschermd door de wet?

mvg,


Nota: Ik lees net dat het verplicht is dit jaar.
Maar kan ook weer teniet gedaan worden bij een 4/5e meerderheid.
Een verbetering, maar bovenstaande kan nog steeds
 

't appartement
offline
minderbedeelde
Hij wordt beschermd/niet-beschermd op dezelfde wijze als voor zijn andere schulden.
Riskeert loonbeslag, beslag op inboedel of op zijn appartement.
Met de nieuwe wetgeving is de VME nu een bevoorrecht schuldeiser.