Hoe kunnen we onze syndicus ontslaan en vervangen?

Hoe syndicus ontslaanDe syndicus is DE centrale figuur in elke mede-eigendom. De leefkwaliteit, de tevredenheid van de mede-eigenaars en zelfs het waardebehoud van de mede-eigendom hangen af van de kwaliteit en dynamiek van de syndicus die het beheer doet. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de meeste vragen op Quimmo verband houden met syndici. Over kostprijs van een syndicus, taken, plichten en verantwoordelijkheden, maar ook over hoe men van syndicus moet veranderen. En hier gaat het vaak fout. Sommige mede-eigendommen slagen er maar niet in een betere syndicus aan te stellen door de desinteresse van een meerderheid van eigenaars, of door een tekort aan assertiviteit. Anderen gaan overhaast tewerk, waardoor ze zonder syndicus komen te zitten en in een juridisch vacuum belanden.

En als het dan uiteindelijk toch lukt, zorgt een gebrekkige voorbereiding voor een slechte keuze en komt men van de regen in de drop terecht. Daarom willen we u in deze artikelenreeks, stap voor stap, wegwijs maken in de procedure die u kunt volgen wanneer uw mede-eigendom aan een nieuwe syndicus toe is. We gaan er van uit dat het de VME is die van syndicus wil veranderen, het kan echter ook gebeuren dat de syndicus zelf zijn opzeg geeft. Ook in dat geval zijn er een aantal zaken in deze artikelenreeks die belangrijk kunnen zijn voor uw aanpak.

Syndicus vervangen stap 1 - Bezint eer ge begint

Kent u nog anderen voor wie deze informatie nuttig kan zijn? Deel het artikel dan via Facebook, Twitter of gewoon email via de knoppen helemaal links op het scherm.

Alvorens een procedure in gang te zetten om uw syndicus te ontslaan, is het nodig eens goed in kaart te brengen wat er precies scheelt aan uw huidige syndicus. We hebben immers nog nooit een VME gehoord die helemaal tevreden zijn van hun syndicus. En we kennen er ook waar het van kwaad naar erger gegaan is na verandering van syndicus. Bedenk ook dat uw syndicus mee "het geheugen van uw VME" is en dat er heel wat zaken uit het verleden weer van voor af aan uitgelegd moeten worden aan een nieuwe syndicus.
Enquête veranderen van syndicusAls er problemen zijn helpt het misschien van in eerste instantie eens een goed gesprek met de syndicus te houden en duidelijk te maken waar er verbetering verwacht wordt en tegen wanneer dit opnieuw geëvalueerd zal worden.

Maar er zijn wel degelijk syndici die hun werk niet goed doen of met wie niet te praten valt. Onze Quimmo enquête toont aan dat jaarlijks ongeveer 1 VME op 8 van syndicus verandert. Anderzijds zijn de helft van de VME's al meer dan 5 jaar klant bij dezelfde syndicus, een cijfer wat ook niet echt hoeft te verbazen. Er zijn immers ook heel wat goede syndici en het veranderen van syndicus voor futiliteiten is nogal ingrijpend.

 

Signalen dat een vervanging aangewezen is, zijn bijvoorbeeld:

  • Systematisch zijn plichten verwaarlozen, ook na meerdere verwittigingen. Het gebouw verwaarlozen.
  • Vaak aanrekenen van niet-transparante kosten, die niet contractueel bepaald zijn.
  • Geen inspraak van de mede-eigenaars toelaten, systematisch inzage weigeren aan mede-eigenaars die daar om vragen.
  • Intimideren of negeren van kritische mede-eigenaars, tijdens en tussen algemene vergaderingen.
  • Onvoldoende informatie geven voorafgaand aan de algemene vergadering en (te) dure beslissingen met weinig inspraak doordrukken.
  • Voeren van een boekhouding of andere elementen van financieel beheer die niet conform de wet zijn.
  • "Creatief" zijn met de waarheid in de notulen van de algemene vergadering.

Scoort uw syndicus met grote onderscheiding op de voorgaande negatieve punten? Dan is het misschien toch tijd eens nieuwe horizonten te verkennen.

Bereid de zaak dan goed voor, we zien in de praktijk immers een aantal zaken fout lopen:

  • Indien de mede-eigenaars niet meewillen of de sydicus de context van het agendapunt naar zijn hand zet, kan het zijn dat u vertrokken bent voor een nieuw contract van drie jaar in plaats van een vervanging.
  • Of, indien u zonder syndicus komt te zitten, zit uw VME meteen in een juridisch vacuum en moet u naar de vrederechter om een tijdelijk syndicus te laten aanstellen.

In de volgende artikelen proberen we u een stappenplan te bezorgen om de vervanging te laten slagen. Om op de hoogte te blijven, abonneer u op onze artikels via het vak rechts op deze pagina. Kijk ook eens naar onze enquête (1 vraag) om te zien hoe lang andere VME's gemiddeld bij dezelfde syndicus blijven.

Heeft u zelf nog opmerkingen of tips m.b.t. deze stap? Laat het dan weten via een reactie onderaan deze pagina.

1 - 2. De mede-eigenaars overtuigen

Andere artikels over problemen met de syndicus

Hoe onze syndicus vervangen? 140 tuchtdossiers bij het BIV
Syndicus weigert adressen door te geven Geluidsopname van de alg. vergadering
Hoe email adressen van eigenaars opvragen 500.000€ fraude bij één enkele syndicus

 

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2014 Quimmo.be

AV valt tussen 1 en 15

AV valt tussen 1 en 15 juni
Contract met Syndicus werd ondertekend op 5 september ( 7 jaar geleden)
Op AV van 2014 werd mandaat van Syndicus slechts met één jaar verlengd.

Indien we op de AV van 2015, het mandaat van de syndicus NIET verlengen, moet deze dan nog tot 5 september in functie blijven?

Technoman

 Als lid van de Raad van

 Als lid van de Raad van Mede-eigendom zou ik graag volgende vraag beantwoord zien.
Op de algemene vergadering voor Mede-eigenaars (4 okt. 2014) werd met meerderheid van stemmen onze syndicus weggestemd.
Op 31 okt.2014 gaat er een Bijzondere Algemene vergadering door voor het aanstellen van een nieuwe syndicus.
ik heb hiervoor 5 offertes in mijn bezit en zal deze op dag zelf aan de mede-eigenaars overhandigen.Want ik vrees dat anders deze info door een mede-eigenaar naar de syndicus zal gestuurd worden.
Nu hoor ik dat de huidige syndicus zich ook zal kandidaat stellen alhoewel hij werd weggestemd.
Kan dit? Het is evident dat hij de vergadering zal openen maar wat als hij de nee-stemmers naar zijn hand wil zetten.
De stembrieven waarin de namen staan van de pro- en contra zijn in zijn bezit.
Vorige week hebben wij met enkele mede-eigenaars in het kantoor van de syndicus deze opgevraagd maar hij weigerde ons de toegang tot zijn bureel.
Wat kunnen wij hieraan doen??
Kunnen we hem dwingen de zaal te verlaten om in alle sereniteit over de nieuwe syndicus te stemmen?     

Hallo, ik ben zelf al jaren

Hallo,

ik ben zelf al jaren onbezoldigd syndicus en we zouden deze taak, om beter in orde te zijn met de steeds veranderende wetgeving, willen overgeven aan een officiële syndicus.
Wie kan er ons enkele in de buurt van Mortsel aanbevelen ?

met vriendelijke groeten.

Geachte, Momenteel is het

Geachte,
Momenteel is het zover dat de huidige syndicus op geen enkele correspontentie wil reageren. Vele vragen boekhoudkundig, technisch en administratief blijven onbeantwoord. Het Financiële beleid is een catastrove.

Om een derde partij aangesteld te krijgen die syndicus onder toezicht houd.
Tot wie kunnen wij ons melden.

Mvg
Van Londersele
Lid Raad van mede eigendom
(Residentie Diksmuide)

Dat kunt u aan de

Dat kunt u aan de vrederechter vragen of een beslissing nemen met de algemene vergadering.

Art 577-8 "§ 6 De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

§ 7 Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen"

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Geachte, We hebben aan de

Geachte,

We hebben aan de lijve ondervonden hoe moeilijk het is, mede eigenaars, te motiveren, uitleg te verschaffen over de niet - werkzaamheden van de syndicus, hen in te lichten over het feit dat de syndicus, niets maar dan ook niets over het gebouw kent (indeling, inkom van water, elektriciteit, wat privaat is en gemene delen, dat hij al wat er gestemd is in de AV niet uitvoert, dat hij beloften doet maar ze niet waar maakt) bij al deze uitleg, worden we op de AV vergadering de mond gesnoerd door de voorzitter en 1 bijzitter, niettegenstaande onze basisakte minstens 2 bijzitters voorziet...

Deze discussie vindt u verder terug op http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-m...

Geachte

Geachte mevrouw,mijnheer,

Onze basisakte bepaalt,dat de syndicus zijn mandaat jaarlijks vervalt,hoe en waarom zou men dan 3 jaar mandaat toekennen,dan bestaat het gevaar voor een veel zwakkere inzet,want sommige syndici voelen zich toch extra safe met een 3 jaar contract op zak!
Welke werkgever aanvaard nu een werknemer met een contract van 3 jaar,totaal nefast te noemen,waarom durft men geen proeftermijn voorzien ?Zou ook een recht moeten zijn van mede-eigenaars.Wij willen bij het jaarlijks mandaat blijven.
Graag antwoord.
In afwachting,vriendelijke groeten
Andre Van Gogh
DHAENE ANDRE - Waarnemend moderator 

Dat is zeker een gezonde

Dat is zeker een gezonde aanpak. U kan dit ook altijd voorstellen aan een syndicus. Een syndicus die sterk in zijn schoenen staat qua dienstverlening zal daar in vele gevallen ook geen probleem mee hebben.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom