Moet een eigenaar op gelijkvloers bijdragen in de kosten van de lift?

Moet eigenaar gelijkvloers meebetalen in liftenDe verdeling van bepaalde gemeenschappelijke lasten en kosten binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom is dikwijls een doorn in het oog van vele mede-eigenaars. Vanuit persoonlijk oogpunt/hun persoonlijk (financieel) belang, menen velen dat zij onterecht dienen bij te betalen in die kosten waarvan zij vinden dat zij er geen nut van hebben. De verdeling van de liftkosten is zulke kostensoort waarover tijdens vergaderingen als het ware al menige veldslag werd uitgevochten. Een garagepoort is een ander, typisch voorbeeld.

De verdeling van de gemeenschappelijke lasten en kosten betreffende de keuring, het onderhoud en de herstellingen van/aan liften.

Zeer dikwijls wordt er door eigenaars voorgehouden dat zij de lift niet gebruiken - wat natuurlijk niet hetzelfde is als ze niet kunnen gebruiken - wat volgens hen verrechtvaardigt dat ze niet dienen bij te dragen in de kosten die betrekking hebben op de lift(installatie).

Maar is zulke eenzijdige weigering tot het bijdragen in de liftkosten überhaupt wel gerechtvaardigd?

Criteria verdeling lasten en kosten

Conform de appartementswet (Artikel 577-2§9 B.W.) dienen gemeenschappelijke lasten en kosten te worden verdeeld volgens:

a. Het waardecriterium (aandelen)
b. Het nuttigheidscriterium
c. Een combinatie van beiden

Het waardecriterium vormt het hoofdcriterium.

Het nuttigheidscriterium vindt haar basis in het ‘objectief nut’ hetwelk aan een gemeenschappelijk deel kan worden toegewezen.
Hiermee wordt bedoeld het waarneembaar nut, zonder dat dit betekent dat effectief van het gemeenschappelijk deel gebruik wordt gemaakt.
M.a.w het is niet zo dat het niet gebruik maken van, automatisch inhoudt dat niet dient te worden bijgedragen in de lasten en kosten betreffende dit gemeenschappelijk deel.
Dit geldt dus ook in ons voorbeeld van de lift.

Statuten van het gebouw of de groep van gebouwen

Het bepalen/vastleggen van welke panden in welke gemeenschappelijke delen al dan niet dienen bij te dragen alsook de wijze waarop, gebeurt in eerste instantie binnen de statuten van het gebouw of de groep van gebouwen.
Dit volgt uit de wet die bepaalt: “ het reglement van mede-eigendom moet bevatten: 1° […], 2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; …[…]"

M.a.w. het komt de oprichter van het gebouw/de opsteller van de akte toe om in eerste instantie in de akte op te nemen of de gelijkvloerse eigenaars al dan niet dienen bij te dragen in de kosten voor de lift(installatie).

Zoals uit de voormelde wetsbepaling kan worden afgeleid, dient, sedert het in voege treden van de gewijzigde wet (wet van 2 juni 2010 B.S. 28/06/2010, in voege 01/09/2010), te worden gespecificeerd op basis van welk criteria en de reden daartoe, de verdeling van de kosten dient te gebeuren.

Dat er hier een belangrijke taak voor de opsteller is weggelegd, spreekt voor zich.
In het beginsel wordt elke (kandidaat) eigenaar van een kavel in gedwongen mede-eigendom verondersteld kennis te hebben genomen van de inhoud van de splitsingsakte.
Hij is dus bij aankoop op de hoogte van de bepaling in de akte dewelke voorziet of alle eigenaars al dan niet dienen bij te dragen in de liftkosten.

Wanneer de opsteller van de akte het objectief nut niet correct hanteert, dan zet dit de deur voor discussies wagenwijd open. Dit betekent evenwel niet dat de syndicus van de in de statuten voorziene verdeelsleutels mag afwijken.

Verhaalrecht?

Betekent voormelde dan dat een mede-eigenaar geen verhaalrecht heeft tegen de in de statuten ingeschreven verdeelsleutels?

Neen toch niet. Een mede-eigenaar heeft wel degelijk een verhaalrecht wat inhoudt dat hij zich tot de rechtbank kan wenden met de vraag om de verdeling en/of de berekening van de lasten te wijzigen.

Dit recht kan slechts onder voorwaarden worden ingeroepen, nl. wanneer de gehanteerde/ingeschreven verdeling hem/haar :
- Een persoonlijk nadeel berokkent;
- onjuist is;
- onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

Dat een eigenaar niet dient bij te dragen in de liftkosten omdat hij nooit de lift neemt, kan als reden natuurlijk niet worden aanvaard.

Dat een eigenaar van de 6de verdieping vindt dat hij een persoonlijk nadeel lijdt omdat de statuten voorzien dat de liftkosten dienen te worden verdeeld in functie van de hoogte van een pand, m.a.w. hoe hoger je woont, hoe meer je in de liftkosten dient bij te dragen, kan dan weer wel worden bijgetreden (zie o.a. Vredegerecht Kortrijk, 1ste K. , 12/12/2001).

Conclusie: Zolang het objectief nut gewaarborgd blijft en de voorgeschreven verdeelsleutel inzake de verdeling van de gemeenschappelijke liftkosten het gelijkheidsbeginsel van de eigenaars niet miskent, dient te worden verdeeld conform de statuten.
Ook een beslissing van de algemene vergadering zal hier i.p. niets kunnen aan veranderen.

Praktisch

Indien een mede-eigenaar, rekening houdende met het hoger aangehaalde, ervan overtuigd is dat hij/zij een persoonlijk nadeel lijdt, kan deze naar de Vrederechter stappen.
Het verdient evenwel aanbeveling om vooreerst de algemene vergadering te interpelleren. M.a.w. het punt op de agenda van de algemene vergadering laten plaatsen zodat hierover kan worden beslist.
Wordt de benodigde meerderheid niet bekomen, dan kan, binnen de 4 maanden te rekenen vanaf de vergadering, de Vrederechter worden gevat.
Omwille van de verschillende valkuilen waarin men kan trappen, raden wij echter aan om u te laten bijstaan/te laten vertegenwoordigen door een deskundige/ gespecialiseerd advocaat.


Gastartikel van de heer Peter LEYSEELE, deskundige gedwongen appartementsmede-eigendom.

Hij doceert, treedt op als minnelijk en gerechtelijk deskundige, adviseert en begeleidt particulieren (mede-eigenaars,mede-eigenaars- syndici) en professionelen (advocaten, notarissen, syndici) en is auteur van verschillende artikels en boeken inzake gedwongen mede-eigendom.

Meer informatie

Andere artikels over liften

- Financiering van liftmodernisering - Koninklijk besluit modernisering liften
- KB uitstel liften (12/2012) - Moet eigenaar op gelijkvloers meebetalen aan de lift?
- Uitstel modernisering liften (6/2012) - Lifteigenaar veroordeeld na val in lift
- Eigenaars aangeklaagd na dood van kind  

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2018 Quimmo.be

Ik heb in mijn "

Ik heb in mijn " beroepscarrière "persoonlijk meegewerkt aan het opstellen van drie basisaktes.
Wat me nu opvalt, na meer dan 25 jaar ervaring, is dat op gebied van de latere onderhoudskosten het moeilijk is om dit alles in de basisakte te voorzien.
Het wordt meestal " gemakkelijk " gemaakt " vereenvoudiged " door de noataris of diens aangestelde.
En dit geeft dan later aanleiding tot allerlei discussies in de AV en/ of de RVME.
Nochtans, als men goed " bestuurt ", kunnen voor sommige onderhoudskosten er " voor iedere partij aanvaardbare regelingen getroffen worden ", hetzij als besluit van een algemene vergadering, dat dan eventueel ook kan opgenomen worden in het Reglement van Orde.
Veel heeft te maken van de kwaliteiten van de Syndicus en/ of de voorzittter van de VME en/ of RVME
.
Wat betreft liften is er al een lange traditie; men kan hierover discussiëren, doch is het dat allemaal waard?
Anderzijds moet men aanvaarden dat men in een gemeenschap leeft en dit zijn (financiële) voordelen en nadelen heeft.
Een goede " comminicatie " en " gezond verstand " kan veel oplossen, doch als men iemands portemonnée raakt zijn deze beiden vaak ver zoek.
Er bestaan altijd " menselijke/ redelijke " oplossingen voor als de basisakte hierin heeft " gefaald ".
Lieve en Marc