Als syndicus het reglement van inwendige orde doen naleven...

Syndicus reglement inwendige orde afdwingen"... is geen eenvoudige opdracht", gaat de titel van dit gastartikel verder. Het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, en het leven binnen de gemeenschap, vragen naar enkele duidelijke afspraken en regels opdat het wooncomfort van iedere bewoner zou gerespecteerd worden. Maar wie moet deze afspraken doen naleven en welke middelen heeft hij ter beschikking?
Hieronder vindt u het standpunt van syndicus Jan Van Wynsberghe en een voorbeeld van reglement van inwendige orde.

 

Voorbeeld reglement van inwendige orde

U kunt het reglement van orde van kantoor Van Wynsberghe downloaden door op de koppeling in het vak "Documenten" rechtsboven te klikken. Dit vak is enkel zichtbaar wanneer u aangemeld bent. Indien u niet aangemeld bent, gelieve rechtsboven eerst uw gebruikersnaam en wachtwoord  in te voeren.
Nog geen gebruikersnaam op Quimmo.be? Klik hier om u gratis te registreren. Het is zo gebeurd en daarna kunt u documenten van de site downloaden.

 

Naast de juridische regels, die neergelegd zijn in de statuten, het reglement van mede-eigendom, kan door de vereniging van mede-eigenaars een reglement van orde worden opgesteld die leefregels oplegt over het gebruik van de gemeenschappelijke- en privé gedeelten van een appartementsgebouw.
Het argument dat iedereen in zijn privé appartement ongeremd en onbeperkt kan doen en laten wat hij wil, gaat niet volledig op. Elke eigenaar moet nu éénmaal rekening houden met de beperkingen die het leven in mede-eigendom met zich meebrengt.

Het opstellen van een reglement van orde kan beslist worden met een éénvoudige meerderheid (50%+1) en door middel van een onderhandse akte. Het reglement moet dan ook niet in een authentieke akte gegoten worden waardoor de tussenkomst van een notaris niet noodzakelijk is.

In de praktijk is het zo dat wanneer de Algemene Vergadering beslist om een reglement van inwendige orde op te stellen, deze taak meestal weggelegd is voor de syndicus, in zoverre er geen reglement van orde werd opgenomen in de statuten.
De syndicus stelt dan meestal een basistekst op, al dan niet gebaseerd op de inhoud van de statuten, eventueel aangevuld met een aantal praktische inlichtingen, die dan voorgelegd wordt aan de Raad van Mede-eigendom of rechtstreeks aan de Algemene Vergadering.

Na het goedkeuren ervan door de mede-eigenaars wordt het reglement, binnen de maand, neergelegd op de zetel van de Vereniging. Dit is meestal het adres van de syndicus, waar het door iedere belanghebbende kan geraadpleegd worden. Eventueel kan dit ook via de website van de mede-eigendom gepubliceerd worden.
Latere aanvullingen ervan moeten steeds door de algemene vergadering goedgekeurd worden en de syndicus moet dan de nodige stappen ondernemen om het reglement onmiddellijk aan te passen en neer te leggen op de zetel.

Het reglement is tegenstelbaar aan alle bewoners en alle huidige en toekomstige eigenaars, op voorwaarde dat zij hiervan in kennis gesteld zijn bij aankoop van het kavel of bij ondertekenen van het huurcontract of achteraf via een aangetekende brief van de syndicus. Aan eigenaars verhuurders zouden wij aanraden een exemplaar van het reglement te hechten aan de huurovereenkomst en de huurders te laten tekenen voor ontvangst.

We hebben nu een reglement maar hoe moeten we dit doen naleven?

Van de syndicus wordt verwacht, meestal opgenomen in de statuten, dat hij erop toeziet dat het reglement toegepast en nageleefd wordt maar hier wringt het schoentje. Hoe een reglement doen naleven zonder boetesysteem. M.a.w. stel men mag maximum 120 km per uur rijden op de snelweg maar is er een geen enkele “vallende ster” noch flitspaal. Wie zal er dan braaf de vooropgestelde limiet aanhouden? De syndicus wordt geacht op te treden als een politieagent maar kan niet verbaliseren. Niettemin is hij het best geplaatst om de bewonersdiscipline te doen naleven.

Hoe kan de syndicus nu praktisch te werk gaan?

In voorkomend geval dient de syndicus, de eigenaars of bewoners die de voorschriften niet respecteren, aan te spreken. Hij doet dit het best mondeling omdat in veel gevallen de betrokkene zich hiervan niet bewust is of de leefregels niet kent.

Als dit gesprek of telefoontje geen resultaat oplevert dan kan de syndicus de betrokken persoon aanschrijven in eerste instantie met een gewone brief en wanneer de eerste waarschuwing niet werkt met een aangetekende ingebrekestelling.

Blijven de problemen aanhouden dan zijn drastische maatregelen noodzakelijk. In sommige landen gaat men zelf zover dat de verkoop van het appartement kan geëist worden of dat de eigenaar het stemrecht op de algemene vergadering ontzegd wordt.

Bij ons in België zijn we bescheiden en een eerste optie is het opleggen van een door de algemene vergadering goedgekeurde privaat rechterlijke boete. Dit is een financiële sanctie die ten laste gelegd wordt van de eigenaar van het betrokken pand. Deze boete behoort nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald te zijn en er moet een zekere preventieve werking vanuit gaan. Zo kan bijvoorbeeld een boete van € 50,00 per overtreding als redelijk beschouwd worden.

Vooraleer de syndicus deze boete kan opleggen moet hij de nodige bewijzen verzamelen hetzij door foto’s, vaststellingen door een deurwaarder of geschreven verklaringen van medebewoners.

Een tweede optie is de betrokkene oproepen in verzoening voor de Vrederechter en een laatste optie is met een mandaat van de vergadering een veroordeling te vorderen met dwangsom.

Daarnaast staat de individuele benadeelde eigenaar ook vrij om zelf op te treden tegen een bewoner die de bepalingen naast zich neerlegt in overeenstemming met artikel 577-9 § 1 van het BW.

Besluit: het reglement van orde bestaat uit leefregels die door iedereen gerespecteerd moeten worden. Het grootste probleem situeert zich echter in het doen naleven ervan. De syndicus heeft enkele instrumenten ter beschikking maar indien deze niet helpen is beroep doen op de rechtbank de enige remedie. Dit laatste moeten de eigenaars duidelijk beseffen.


Gastartikel van de heer Jan VAN WYNSBERGHE

Jan Van Wynsberghe is zaakvoerder van Kantoor Van Wynsberghe en sedert 1992 actief en gespecialiseerd in het beheer van mede-eigendom in en rond Brugge. Momenteel neemt hij samen met zijn echtgenote het beheer waar van ongeveer 50 VME’s.

Meer informatie

Andere artikels over het handhaven van de orde

- Als syndicus het reglement doen naleven - Forfaitaire vergoeding voor verhuisschade

 
   

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2014 Quimmo.be

Via de syndicus,werd een paar

Via de syndicus,werd een paar maanden terug een boete van 100,00 Euro opgelegd naar een eigenaar toe,conform de unanieme goedkeuring van de jaarlijkse A.V. - inclusief getuigen.Een Vredererechter sprak de betrokken persoon vrij en beschouwde zelfs de eenzijdige opgelegde boete als "een verrijking ten gunste van alle mede-eigenaars !!!" Wat baten reglementen en boeten,als de Rechtbanken vrijspreken !!! Wekelijks hoor je bovendien vrijspraken ingevolgde procedurefouten e.a. - Wat is onze Rechtstaat toch twijfelachtig geworden,het zou een Rechterlijke plicht moeten zijn,dat elke rechter de beslissingen van de A.V. opvolgt en helpt bekrachtigen !!! Zover zijn we echter nog niet !!!Dit is echt werk voor syndici organen om dit beter te bespreken met onze politiekers,
DHAENE ANDRE - Waarnemend moderator 

Indien de boete en de wijze

Indien de boete en de wijze om ze op te leggen gestemd zijn op de AV en duidelijk beschreven in het reglement van mede-eigendom/interne order, zou ik verwachten dat een rechter deze toch bekrachtigt. Dan moeten we toch nog akkoord gaan met de stelling dat een verkeersboete "een verrijking ten koste van de staat" is.

Maar het is blijkbaar altijd een dubbeltje op zijn kant in de rechtbank. Daarom ben ik, waar mogelijk, ook eerder te vinden voor een vaste bijdrage met een korting voor wie zich wel aan zijn plichten houdt, zoals in dit artikel over een verhuisvergoeding in de VME. Zo draai je de bewijslast om, iedereen betaalt maar als je bewijst dat je je aan het reglement houdt krijg je een korting. Dit is natuurlijk niet bruikbaar voor alle aspecten van de "ordehandhaving".

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Hoe kan men als syndicus

Hoe kan men als syndicus en/of mede-eigenaar optreden tegenover een huurder van een appartement wanneer deze laatste het reglement van mede-eigendom volledig naast zich neerlegt ? Zelfs na verscheidene aanmaningen vanwege de eigenaar van het appartement. Het grootste probleem dat zich hier stelt is voornamelijk het steeds achterlaten van huisvuil voor de eigen deur van het appartement dus in de gemeenschappelijke inkomhal.  Alvast hartelijk dank voor enige suggesties inzake de instrumenten zowel voor de eigenaar, mede-eigenaar als syndicus hieromtrent. 

Hoe kan men als mede-eigenaar

Hoe kan men als mede-eigenaar weten wanneer de onderhoudsman (of "concièrge") al dan niet aanwezig is en als die er niet is, waar kan men terecht met problemen, die zich voordoen en dringend moeten worden opgelost (wateroverlast, elektriciteitspanne,...) ? Moeten de werkuren niet uithangen bvb. op een uithangbord bij de inkom ?

Wat er verplicht uitgehangen

Wat er verplicht uitgehangen moet worden zijn de contactgegevens van de syndicus zelf en een aantal verplichte vermeldingen in de lift. De rest zijn uiteindelijk afspraken tussen de VME en de syndicus. Spreek er uw raad van mede-eigendom over aan of, indien er geen RvME is, bespreek het direct met de syndicus.

Ergens moeten er afspraken zijn over hoe problemen gemeld en interventies gerapporteerd worden. Indien deze afspraken er niet zijn, maak ze dan en neem ze op in een volgend contract tussen de VME en de syndicus.

 

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom