Als syndicus het reglement van inwendige orde doen naleven...

"... is geen eenvoudige opdracht", gaat de titel van dit gastartikel verder. Het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, en het leven binnen de gemeenschap, vragen naar enkele duidelijke afspraken en regels opdat het wooncomfort van iedere bewoner zou gerespecteerd worden. Maar wie moet deze afspraken doen naleven en welke middelen heeft hij ter beschikking?
Hieronder vindt u het standpunt van syndicus Jan Van Wynsberghe en een voorbeeld van reglement van inwendige orde.

Naast de juridische regels, die neergelegd zijn in de statuten, het reglement van mede-eigendom, kan door de vereniging van mede-eigenaars een reglement van orde worden opgesteld die leefregels oplegt over het gebruik van de gemeenschappelijke- en privé gedeelten van een appartementsgebouw.
Het argument dat iedereen in zijn privé appartement ongeremd en onbeperkt kan doen en laten wat hij wil, gaat niet volledig op. Elke eigenaar moet nu éénmaal rekening houden met de beperkingen die het leven in mede-eigendom met zich meebrengt.

Het opstellen van een reglement van orde kan beslist worden met een éénvoudige meerderheid (50%+1) en door middel van een onderhandse akte. Het reglement moet dan ook niet in een authentieke akte gegoten worden waardoor de tussenkomst van een notaris niet noodzakelijk is.

In de praktijk is het zo dat wanneer de Algemene Vergadering beslist om een reglement van inwendige orde op te stellen, deze taak meestal weggelegd is voor de syndicus, in zoverre er geen reglement van orde werd opgenomen in de statuten.
De syndicus stelt dan meestal een basistekst op, al dan niet gebaseerd op de inhoud van de statuten, eventueel aangevuld met een aantal praktische inlichtingen, die dan voorgelegd wordt aan de Raad van Mede-eigendom of rechtstreeks aan de Algemene Vergadering.

Na het goedkeuren ervan door de mede-eigenaars wordt het reglement, binnen de maand, neergelegd op de zetel van de Vereniging. Dit is meestal het adres van de syndicus, waar het door iedere belanghebbende kan geraadpleegd worden. Eventueel kan dit ook via de website van de mede-eigendom gepubliceerd worden.
Latere aanvullingen ervan moeten steeds door de algemene vergadering goedgekeurd worden en de syndicus moet dan de nodige stappen ondernemen om het reglement onmiddellijk aan te passen en neer te leggen op de zetel.

Het reglement is tegenstelbaar aan alle bewoners en alle huidige en toekomstige eigenaars, op voorwaarde dat zij hiervan in kennis gesteld zijn bij aankoop van het kavel of bij ondertekenen van het huurcontract of achteraf via een aangetekende brief van de syndicus. Aan eigenaars verhuurders zouden wij aanraden een exemplaar van het reglement te hechten aan de huurovereenkomst en de huurders te laten tekenen voor ontvangst.

We hebben nu een reglement maar hoe moeten we dit doen naleven?

Van de syndicus wordt verwacht, meestal opgenomen in de statuten, dat hij erop toeziet dat het reglement toegepast en nageleefd wordt maar hier wringt het schoentje. Hoe een reglement doen naleven zonder boetesysteem. M.a.w. stel men mag maximum 120 km per uur rijden op de snelweg maar is er een geen enkele “vallende ster” noch flitspaal. Wie zal er dan braaf de vooropgestelde limiet aanhouden? De syndicus wordt geacht op te treden als een politieagent maar kan niet verbaliseren. Niettemin is hij het best geplaatst om de bewonersdiscipline te doen naleven.

Hoe kan de syndicus nu praktisch te werk gaan?

In voorkomend geval dient de syndicus, de eigenaars of bewoners die de voorschriften niet respecteren, aan te spreken. Hij doet dit het best mondeling omdat in veel gevallen de betrokkene zich hiervan niet bewust is of de leefregels niet kent.

Als dit gesprek of telefoontje geen resultaat oplevert dan kan de syndicus de betrokken persoon aanschrijven in eerste instantie met een gewone brief en wanneer de eerste waarschuwing niet werkt met een aangetekende ingebrekestelling.

Blijven de problemen aanhouden dan zijn drastische maatregelen noodzakelijk. In sommige landen gaat men zelf zover dat de verkoop van het appartement kan geëist worden of dat de eigenaar het stemrecht op de algemene vergadering ontzegd wordt.

Bij ons in België zijn we bescheiden en een eerste optie is het opleggen van een door de algemene vergadering goedgekeurde privaat rechterlijke boete. Dit is een financiële sanctie die ten laste gelegd wordt van de eigenaar van het betrokken pand. Deze boete behoort nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald te zijn en er moet een zekere preventieve werking vanuit gaan. Zo kan bijvoorbeeld een boete van € 50,00 per overtreding als redelijk beschouwd worden.

Vooraleer de syndicus deze boete kan opleggen moet hij de nodige bewijzen verzamelen hetzij door foto’s, vaststellingen door een deurwaarder of geschreven verklaringen van medebewoners.

Een tweede optie is de betrokkene oproepen in verzoening voor de Vrederechter en een laatste optie is met een mandaat van de vergadering een veroordeling te vorderen met dwangsom.

Daarnaast staat de individuele benadeelde eigenaar ook vrij om zelf op te treden tegen een bewoner die de bepalingen naast zich neerlegt in overeenstemming met artikel 577-9 § 1 van het BW.

Besluit: het reglement van orde bestaat uit leefregels die door iedereen gerespecteerd moeten worden. Het grootste probleem situeert zich echter in het doen naleven ervan. De syndicus heeft enkele instrumenten ter beschikking maar indien deze niet helpen is beroep doen op de rechtbank de enige remedie. Dit laatste moeten de eigenaars duidelijk beseffen.

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2011 Quimmo.be