Van syndicus veranderen stap 2 - De mede-eigenaars overtuigen

Overtuigen nieuwe syndicusDit is vaak één van de moeilijkste stappen bij het veranderen van syndicus. Vaak is er vooraf te weinig gewerkt aan het overtuigen van de mede-eigenaars, wordt er overhaast opgeroepen tot een stemming en is de vergadering een slag in het water. De huidige syndicus blijft aan, of sterker nog, heeft na de stemming een nieuw mandaat voor drie jaar op zak. Zelf bent u de onruststoker, krijgt u een moeilijke relatie met de syndicus en heeft u weinig kans om later nog een nieuwe stemming te organiseren.
Wat kunt u doen om uw mede-eigenaars mee te krijgen?


We zien twee vaak voorkomende fenomenen. Ofwel zijn de mede-eigenaars dermate passief dat ze vele fouten door de vingers zien of denken dat het wel niet zo een vaart loopt. Zeker de mede-eigenaar-verhuurders die zelf niet in het gebouw wonen en dus weinig voeling hebben met de dagelijkse gang van zaken, hebben soms weinig interesse.
Ofwel is er wel degelijk ontevredenheid en maakt iedereen zich sterk om een nieuwe syndicus te kiezen, maar zakt de motivatie op de algemene vergadering als een pudding in elkaar. Dit kan gebeuren door slechte voorbereiding,  intimidatie door de huidige syndicus, of door manipulatie waarbij gebruik gemaakt wordt van de beperkte discussietijd op de AV.

Een eerste controle

Voor u begint, kijkt u er best eens het contract van de huidige syndicus op na. De nieuwe wet op de mede-eigendom zegt dat een niet-verlengen van een contract op zich geen aanleiding kan geven tot een schadevergoeding. Maar dat betekent niet dat er geen clausule in kan staan die inhoudt dat een tussentijdse onderbreking wel een ontslagvergoeding tot gevolg heeft.  Om alle misverstanden te vermijden, het aantal maanden ontslagvergoeding heeft betrekking op het ereloon van de syndicus, niet op de totale kosten die u elke maand of kwartaal aan hem betaalt.
Anderzijds zijn er vandaag nog steeds heel wat syndici die zonder contract werken.  Dit betekent niet dat u hen volledig kunt negeren, de samenwerking uit het verleden toont de-facto aan dat ze uw syndicus waren. Maar ze hebben natuurlijk ook geen basis om zich te beroepen op een verbrekingsvergoeding.

Overtuigen

Het is uitermate belangrijk van alle neuzen in dezelfde richting te doen wijzen, voor de vergadering. Eerst en vooral is het belangrijk dat u er met uw mede-eigenaars over kunt praten. In een mede-eigendom met 5 appartementen kunt u al eens een paar keer samen komen bij iemand thuis om de zaken te bespreken. Bij 20 of meer appartementen is dit meestal onbegonnen werk en kunt u hoogstens in de gang of in de lift eens met een paar eigenaars praten - maar dat is meestal niet voldoende.
Daarom kunt u op Quimmo.be gratis een "vergaderlokaal" voor uw mede-eigendom aanmaken, waar u op elk moment van de dag een bericht voor uw mede-eigenaars kunt plaatsen en waar zij ook kunnen reageren. De enkelingen die geen PC hebben kunnen hun kinderen inschaken, kunt u steeds nog schriftelijk een afdruk van de discussie bezorgen, of hen mondeling benaderen in de gang. Iedereen kan een Quimmo forum aanmaken, maar wees fair en nodig al uw mede-eigenaars uit (lees hier hoe u aan hun email adressen geraakt).

Begin dan een online gesprek met uw mede-eigenaars over de vervanging van de syndicus. Wijs hen op de problemen, maak een oplijsting van zaken die misgelopen zijn in het verleden en openstaande problemen die maar niet opgelost worden. Lees nog eens de plichten van de syndicus en breng in kaart wat uw syndicus verwaarloost (planning kosten volgende jaren, vergelijken van leveranciers, ...). Deze informatie kan ook nuttig zijn om een wanprestatie aan te tonen, indien de syndicus toch nog een verbrekingsvergoeding zou proberen te verkrijgen.
Bedenk daarbij ook dat de mensen nog altijd het meest gevoelig zijn in hun portefeuille. Indien er kosten zijn die manifest te hoog liggen door een slechte keuze van leveranciers, of indien er zware kosten in het verschiet liggen door het verwaarlozen van onderhoud, kan dit mensen aan het denken zetten. Het tarief van de syndicus zelf is daarbij minder belangrijk (eigenaars gaan al snel argumenteren dat ze bij een goedkopere misschien nog minder service krijgen).
Indien de syndicus de wet op de mede-eigendom aan zijn laars lapt, is dit natuurlijk ook een belangrijk argument.

Zowel in de discussie tussen de eigenaars als bij het berichten over de syndicus, zorg er voor de bal te spelen en niet de man - anders verliest u geloofwaardigheid.

Besluiten

Het is best mogelijk dat enige weken discussie (en een eventuele online proefstemming) uitwijzen dat u geen meerderheid van mede-eigenaars achter u krijgt. In dat geval heeft de discussie u tenminste heel wat ongemak bespaard. U moet immers geen tijd steken in het zoeken naar alternatieve syndici en u hoeft geen agendapunt "vervanging van de syndicus" voor te stellen voor de algemene vergadering, terwijl u weet dat het toch niet gestemd zal worden. Dit is immers tijdverlies voor iedereen en het verzuurt uw relatie met de huidige syndicus - die toch aanblijft. Bovendien zal de "vertrouwensstemming" in zijn voordeel er voor zorgen dat uw syndicus nog sterker in zijn schoenen staat zodat u er achteraf nog minder vat op heeft.

Indien u wel een meerderheid achter u krijgt, is het tijd voor de volgende stap. Het zoeken naar een vervanger.

Heeft u zelf nog opmerkingen of tips m.b.t. deze stap? Laat het dan weten via een reactie onderaan deze pagina.

1. Bezint eer ge begint - 2 - 3. Op zoek naar een nieuwe syndicus


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2017 Quimmo.be

Kan ik de samenwerking met de

Kan ik de samenwerking met de syndicus voor een drietal maanden opchorten ? Bij de eerstvolgende AV zou er een nieuw contract moeten opgesteld worden, maar er zijn nog 2 eigendommen waarvan de akten in december verleidt worden.
​De samenwerking met de syndic loopt vierkantig en ....het blijft zoals het is/was.