Airco in strijd met RIO en statuten

34 antwoorden [Laatste bericht]
Eric2160
Offline

Een buur installeert vorig jaar een airco (april 2020).
Er wordt melding gedaan dat dit niet mag aan de syndicus. In het RIO staat dit duidelijk.
Ook in de statuten is er een artikel waarin duidelijk staat dat er niets op de balkons mag worden geplaatst.

Blijkbaar wordt er enkel een brief naar de betreffende medeeigenaar gestuurd. Meer niet.

Nu, meer dan een jaar later, komt onderstaand punt op de AV. Niemand van de mede-eigenaars weet blijkbaar wie dit heeft gevraagd. Mogelijks de syndicus zelf ?

Stemming toelating plaatsen airco unit
De algemene vergadering stemt over het toelaten van de plaatsing van airco units op de terrassen van de VME.

>> Beslissing van de ALGEMENE VERGADERING met 2/3 van stemmen.

Men draait dus nu de zaken om… Iemand overtreedt het RIO, en nu wenst men het RIO aan te passen in functie van een overtreding ervan ?

Antwoord syndicus als ik hierover uitleg vraag :
Rio kan toelating geven voor het installeren van een airco.

Maar in de statuten staat ook van niet, dus ik ben ook hier even niet meer mee, ook niet over het optreden van de syndicus.

Kan iemand verduidelijking geven ?? DANK !


 

Huismier
Offline
Het is belangrijk de precieze

Het is belangrijk de precieze bewoordingen te kennen. Soms citeert men op basis van wat men heeft horen zeggen wat er in de statuten zou staan.

Wat staat er letterlijk in de statuten hieromtrent?
Wat staat er letterlijk in het reglement orde hieromtrent?
Zijn de terrassen gemeenschappelijk of privatief? Vaak zijn die privatief, kan je dat eens checken in de basisakte bij de opsomming van de gemene delen?
Staat de airco op het terras van een balkon of op het terras van een gelijkvloers?

Een terras is geen synoniem voor balkon.

Een RiO mag niet in tegenspraak zijn met de statuten.

SIEBE
Online
AIRCO
https://www.oximo.be/nl/nieuws/mag-je-airco-installeren-in-appartement

Plaatsing airco : boren door buitenmuur, plaatsing tegen de gevel : steeds beslissing AV met bijzondere meerderheid.

Opletten voor het te maken lawaai door buiten unit : niet onbelangrijk voor latere klachten.
Eric2160
Offline
RIO : op balkons mogen geen
RIO : op balkons mogen geen voorwerpen staan die vanaf de straat zichtbaar zijn (en dat is dus wel degelijk het geval)
statuten: ARTIKEL 51 – De mede-eigenaars en hun huurders of bewoners mogen noch aan de vensters, noch op de balkons of terrassen, enig voorwerp plaatsen, zoals uithangborden,
reklamen, provisiekasten, linnen of andere voorwerpen.

De balkons zijn privatief en gescheiden door glazen wanden van elkaar.
Het betreft een balkon van een appt waar geen zijmuur is en dus ingesloten tussen 2 andere appt
Eric2160
Offline
Uit statuten : in privatieve

Uit statuten :
in privatieve en uitsluitende eigendom : living, keuken, hal, ingemaakte kast, badkamer met
W.C., twee slaapkamers, bergplaats, terras

SIEBE
Online
balkon
Alhoewel volledig privatief : uitzicht voorkant VME is van belang.
Bovendien ondanks airco en balkon privatief zijn : er moet een buiten unit geplaatst worden ( door de gemeenschappelijk muur ).

Dus zeker toelating met vereiste meerderheid op de AV.
Huismier
Offline
? belangrijke schade aan het algemeen uitzicht ?
Inzake de boring door de muur kan men beroep doen op een nieuw wetsartikel (*). Dit wetsartikel voorzien ook meteen een aanwijzing inzake hoe het uitzicht het plaatsen van een airco kan tegenhouden. Alleen als er belangrijke schade is aan het algemeen uitzicht van het gebouw kan men dit tegenhouden.

In zake het uitzicht:
(kopie paste van delen van een vonnis donderdag 29 juni 2017, vredegerecht westerlo):
De vereniging vanmede-eigenaars heeft slechts bevoegdheid om te beslissen over werkzaamheden die gedeelten van de gebouwen betreffen waarvan is vastgesteld dat ze niet privatief zijn. Over zijn privédomein is de appartementseigenaar bevoegd. De vme heeft geen bevoegdheid ten aanzien van de private kavels, behalve in zoverre het beslissingen zou betreffen die onvermijdelijk een invloed hebben op private kavels, omdat gemeenschappelijke en privédelen soms bouwkundig danig met elkaar vervlochten zijn. Weliswaar is het ook mogelijk dat het reglement van mede-eigendom zekere bepalingen bevat die een bepaalde beperking van het gebruik van de privé-gedeelten inhouden, zoals in casu art. 3 van het voorliggende reglement, dat bepaalt: «Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn.» Dergelijke clausuleringen restrictief te worden geïnterpreteerd, aangezien ze het eigendomsrecht, beschermd door art. 544 BW van een privatief gedeelte inperken zonder wettelijke basis (Vred. Brugge 4 oktober 2012, TGR 2013, 8).

De clausule uit uw statuten "statuten: ARTIKEL 51 – De mede-eigenaars en hun huurders of bewoners mogen noch aan de vensters, noch op de balkons of terrassen, enig voorwerp plaatsen, zoals uithangborden, reklamen, provisiekasten, linnen of andere voorwerpen." is in strijd met art. 544 BW. Zij dient restrictief te worden geintepreteerd. Men zou kunnen stellen dat enkel voorwerpen die belangrijke schade aan het algemeen uitzicht van het gebouw veroorzaken verboden zijn.

De vraag die zich stelt is of de airco belangrijke schade bezorgt aan het algemeen uitzicht van het gebouw? Indien niet, is de VME niet bevoegd om hierover te stemmen. Indien men hierover wel stemmen, legt men best een dossier aan waarbij men aantoont dat er belangrijke schade is ontstaan aan het gebouw met foto's enz. Inzake de boringen had men beroep moeten doen op het onderstaand beschreven wetsartikel. Het is weliswaar zeker zo dat men in overtreding is als men zich niet heeft gehouden aan de procedure in dit wetsartikel. Dit kan sowieso worden aangekaart op de volgende AV.


(*) Om mede-eigenaars de mogelijkheid te geven om soepeler toegang te krijgen tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen (vb. snel internet, een laadpunt voor elektrische voertuigen, airco enz.), krijgen individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen.
Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemene delen bevindt en heeft ook het recht om die infrastructuur te onderhouden of te hernieuwen.
In eerste instantie dient er overeenstemming met de (vereniging van) mede-eigenaars te worden nagestreefd. De mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur voor water, energie of telecommunicatie uit te voeren. Zo niet, beschikken de mede-eigenaars over een termijn van twee maanden om zich te verzetten op basis van een rechtmatig belang, dat zich in (één van) de volgende situaties voordoet:
er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw;
de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de veiligheid ervan;
uit de voorziene werken resulteert geen optimalisatie van de infrastructuur of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.
In geval van betwisting oordeelt de vrederechter van de plaats waar het gebouw gelegen is.
Bron: https://www.vdvadvocaten.be/nl/vdvnewsd/43-hervorming-van-de-wet-op-de-appartements-mede-eigendom


PS: op basis van uw statuten is het verboden een bloempot te plaatsen op de vensterbank binnen; het is belachelijk voor woorden
Gouden Boom
Offline
Soortgelijke inbreuk

Een zeer recente mede-eigenaar heeft ,zonder voorafgaand overleg met de syndicus EN zonder vraag tot akkoord op de AV, drie openingen gemaakt in de wand uitgevend op zijn terras. Achter die wand zit ook de isolatie.

Deze openingen zijn 2 ventilatieroosters geworden en de derde kleine opening dient voor een waterafvoer van condensatiewater. Het betreft dus de plaatsing van een airco unit binnen in een slaapkamer.

 

De geplaatste roosters en de afvoerbuis zijn zichtbaar vanaf de straat en vanop onze binnentuin met doorwaadbaar pad.

 

De onderbuur van deze eigenaar heeft van zodra hij deze verandering gemerkt heeft bij terugkeer van reis, bezwaar aangetekend bij de syndicus.

De syndicus heeft het op de agenda geplaatst van de nakende RvMe EN op de agenda van de AV komende december.

 

 

Bepalingen uit de basisakte/statuten:

 

iedere eigenaar heeft een terras waarvan hij het privatief en exclusief genot heeft.

 

ARTIKEL 12.- Uitzicht van privatieve kavels.

Tenzij hiervoor toestemming gegeven werd door de algemene vergadering beslissende bij meerderheid van drie/vierden van de stemmen is het de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn. Het onderhoud en de herstelling van dergelijke privatieve elementen geschiedt volgens de hierna bepaalde regels die ook voor het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke zaken gelden.

Het is verboden aan ramen, terrassen en borstweringen voorwerpen te hangen die zichtbaar zijn en die het ordelijk en esthetisch uitzicht van het gebouw kunnen schaden; aldus is het verboden linnengoed, was of andere voorwerpen zoals antennes, toestellen voor het opvangen of omzetten van energie, te hangen of te plaatsen of op een andere wijze aan te brengen die het uitzicht van het gebouw kunnen schaden, geuren verspreiden of de omgeving op enige andere wijze kunnen hinderen.

 

ARTIKEL 19.- Toepassing van deze regel.

Onder voorbehoud van nadere regelingen die in het reglement van orde kunnen worden getroffen, gelden onder meer volgende verbodsbepalingen.

Teneinde het WOONERF DE GOUDEN BOOM harmonieus en standingvol te houden en het residentieel karakter ervan te vrijwaren, verklaart de comparant dat de verkrijgers van de kavels en hun rechtsopvolgers de volgende bepalingen dienen na te leven:

a) Het is de verkrijgers van de privatieve kavels verboden het harmonieus en éénvormig uitzicht, evenals de specifieke bouwstijl en eigen karakter van de kavels te wijzigen en te verstoren.

Iedere wijziging van de stijl en het uitzicht van de op te richten gebouwen dient aan de voorafgaandelijke goedkeuring van de algemene vergadering onderworpen te worden, onder voorbehoud van het bekomen van de vereiste vergunningen

b) Het is de verkrijgers en/of gebruikers van de privatieven verboden om te plaatsen eender waar in het WOONERF DE GOUDEN BOOM:

• caravans, mobilhomes, tenten, houten huisjes, kortom alle vormen van recreatiebehuizing;

• zichtbaar blijvende buizen als rook- of verluchtingskanalen;

• bovengrondse reservoirs of tanks dienende onder meer voor de verwarmingsinstallatie;

• veranda's, stallen, tuinhuisjes, serres of bijgebouwen allerhande, onder voorbehoud van de voorafgaandelijke goedkeuring van de algemene vergadering en van het bekomen van de nodige vergunningen;

• pylonen, vlaggenmasten of zendmasten dienstig voor om het even welk doel; zichtbare radio- en televisie-antennes en installaties voor air-conditioning

 

Een splitunit voor koeling is wel toegelaten op esthetische wijze en na goedkeuring van de architect.

 

ART 18 vermeldt dat er aan gemeenschappelijke zaken geen wijzigingen mogen worden aangebracht

 

RIO 

Werken:

Zorg er voor dat de onderneming een parkeerplaats reserveert via Stad Brugge bij werken van meer dan één dag, het kan niet dat de oprit langdurig bezet is gezien dit voorzien is voor hulpdiensten.

Verwittig de syndicus indien de privacy van uw buren kan geschonden worden of indien de werken andere hinder kunnen veroorzaken. De syndicus kan uw buren hierover een verwittiging sturen of/en een akkoord vragen. Na realisatie van de werken, controleer de gemene delen van het woonerf op eventuele schade en stel de onderneming desgevallend verantwoordelijk. Schade zal immers anders ten laste vallen van de opdrachtgever van de werken.

Voer NOOIT ingrijpende werken uit zonder voorafgaand akkoord en verwittiging van de syndicus, die mogelijks de vraag zal voorleggen aan BPI.

 

Vragen:

-Kan de ‘overtreder’ zich hiervoor beroepen op art 544 BW om hiermee weg te komen, cfr opmerking van ‘huismier’ in voorgaande?

Of primeert hier toch de beschadiging van een gemeenschappelijke wand en het schenden van het harmonieuze uitzicht?

 

-In het negatieve geval voor de overtreder, welke meerderheid dient de overtreder te behalen op de AV om dit te laten gedogen?

 

-Mag degene die bezwaar heeft aangetekend bij de syndicus wachten op de beslissing van de AV zonder mogelijke andere rechtsmiddelen te hypothekeren?

 

Is het niet zo dat het gedogen van deze overtreding de AV monddood maakt voor eventuele nieuwe overtredingen gezien een volgende overtreder zich dan zou kunnen beroepen op het recht van gelijke behandeling?


dank bij voorbaat voor uw gewaardeerde meningen hieromtrent
 

Daniel GERYL
Offline
Airco op terras
Op AV werd gestemd om dit toe te laten aan zeer strenge voorwaarden, die zouden in het RIO komen. Maar omdat het inwerkt op de statuten zou men dit op de volgende manier oplossen:
1. In de statuten zetten dat airco toegelaten is onder de voorwaarden opgenomen in het RIO
2. In het RIO de voorwaarden zetten
RIO is een intern document, maakt geen deel uit van de aankoopakte en is niet tegenstelbaar aan derden (zoals een kandidaat koper). Is de koper gebonden door de voorwaarden in het RIO? Rechten en plichten moeten in de statuten staan.
Als koper het RIO in handen krijgt zal hij snel merken dat het quasi onmogelijk is om airco te plaatsen.
Slecht idee? Toch beter voorwaarden ook in de akte?
Daniel GERYL
Baton
Offline
airco plaatsen


# Gouden Boom

Algemeen moet worden gesteld dat indien men wijzigingen aanbrengt aan de gemene delen men steeds toelating moet vragen aan de AV .

Een airco plaatsen met muurdoorboringen , leidingen ect....vereist een goedkeuring van de vereniging van mede-eigenaars via agendapunt , bespreking en stemming.
Feit blijft dat men heden ten dage "het" in principe niet kan weigeren , wel kan men bepaalde voorwaarden opleggen , kwestie van esthetiek , lawaai , kleur ect....

(*) het sterretje van Huismier nml. art.3.82 §2 (voordien art.577-2 §10) is niet van toepassing op airco's , zonnepanelen.....wel voor het optimaliseren mbt.infrastructuur op het vlak van energie , water of telecommunicatie. 


Nietemin uw basisakte Art.19 vermeldt :
Een splitunit voor koeling is wel toegelaten op esthetische wijze en na goedkeuring van de architect.

aan deze voorwaarde werd niet voldaan....die mede-eigenaar die "cavalier seul" en zonder toelating de airco heeft laten plaatsen is aansprakelijk en is fout.

Vraag aan de overtreder dat deze een architect consulteert waarin deze verklaart dat de plaatsing op een esthetische wijze is geplaatst , dit conform uw statuten basisakte art.19 (een verwittigd man is er twee waard en een naäper ook.)


 

Huismier
Offline
De clausule dat een architect
De clausule dat een architect hier zijn zeg in kan doen is natuurlijk onzin. Ik ken ook wel een architect... Jij ook? Dat wordt er typisch ingezet door een bouwfirma die dan onder één hoedje speelt met de architect en zo alles kan regelen. Stel je maar eens voor dat de bouwfirma ook een appartement verkocht heeft aan de architect. LOL.

"Een splitunit voor koeling is wel toegelaten op esthetische wijze."

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat zonnepanelen niet onder art.3.82 §2 (voordien art.577-2 §10) vallen. De vraag hier is of een buitenunit een aanhorigheid is bij de binnenunit (infrastructuur voor energie). Naar mijn mening wel. Nog geen rechtspraak bekend. De wet voorziet expliciet dat er op het vlak van esthetiek enkel een bezwaar kan zijn bij belangrijke schade. Merk op dat de wet zelfs voorrang heeft op de statuten.

De essentie blijft of er belangrijke schade is aan de esthetiek van het gebouw of niet.

Inzake de muurdoorgangen kan men geen bezwaar hebben, men dient enkel de regels van de kunst correct toepassen bij het maken van de openingen.

En normaal moet men de procedure in bovenvermeld wetsartikel volgen. Dit zou moeten zijn gebeurd m.b.t. de oorspronkelijke vraagstelling. Echter, in het statuten van deze laatste casus staat dat een splitunit voor koeling is toegelaten.
Algemeen moet worden gesteld dat indien men wijzigingen aanbrengt aan de gemene delen men steeds toelating moet vragen aan de AV (cfr Baton). Men kan zich de vraag stellen of hieruit niet impliciet volgt dat er sowieso al toestemming is om de nodige doorboringen te maken. Ik zou mijn hand hier weliswaar niet voor in het vuur durven steken. Maar ik neig er toe te denken dat toestemming van de AV niet persee nodig is. Als er staat dat het toegelaten is om nagels in de gemene muur te kloppen voor een schildering op te hangen, dan moet men ook geen toestemming aan de AV vragen voor elke kader die men ophangt...





 
Baton
Offline
basisakte..

#10
Basisakte is wat ze is en moet gerespecteerd worden.
Daar kan/moet men niet over palaveren.

Basisakte Art.19 vermeldt :
Een splitunit voor koeling is wel toegelaten op esthetische wijze en na goedkeuring van de architect.



en niet zoals u aanhaalt : "Een splitunit voor koeling is wel toegelaten op esthetische wijze." 
is inderdaad toegelaten NA goedkeuring van de architect , zonder goedkeuring....niet toegelaten en werken aan de gemene delen : muurdoorboringen , breekwerk , boren ect...toestemming AV vereist...namelijk :

  Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming
  § 1. De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen:
.......
  b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 3.89, § 5, 2° ;

 
Huismier
Offline
Baton, het is het reglement
Baton, het is het reglement van mede-eigendom, niet de basisakte.

Als er in het reglement van mede-eigendom toestemming wordt gegeven om bepaalde werken te doen, is toestemming van de AV volgens mij niet meer nodig. De toestemming is dan toch al gegeven in de aktes toch?

En wat als de architect overlijdt? Vanaf dan is het niet meer toegelaten om een airco te plaatsen?
Die clausule is onzin en in tegenspraak met de normale regels van mede-eigendom.
Eén extern persoon kan niet bepalen of iets mag of niet.
Stel je voor dat de architect de syndicus is of een mede-eigenaar die dan kan bepalen of iemand anders een airco mag plaatsen.
Juridische onzin.

Het is de taak van de notaris om te waarschuwen voor dergelijke onzin die bouwpromotoren typisch neerpennen om alles te mogen doen wat ze willen omdat ze meestal vriendjes zijn met de architect.

Het is ook niet omdat men een architect vindt die iets mooi vindt of juist één die het niet mooi vindt dat dit iets verandert aan het feitelijk gegeven of er esthetische schade is of niet. Dat dient objectief te worden beoordeeld, en enkel als er belangrijke schade aan de esthetiek kan worden aangetoond, heeft de VME een rechtmatig belang... Dit staat letterlijk in de wet waarvan sprake...

De wet:
Zo niet, beschikken de mede-eigenaars over een termijn van twee maanden om zich te verzetten op basis van een rechtmatig belang, dat zich in (één van) de volgende situaties voordoet:
de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de veiligheid ervan;

Men kan in de statuten ook niet afwijken van wettelijke regels.
Baton
Offline
Statuten van het gebouw
Statuten van het gebouw , basisakte en Reglement van mede-eigendom vormen 1 geheel, zijn geregistreerd en tegenstelbaar.

Basisakte/statuten is duidelijk mbt. het plaatsen van een airco .(sic)
Werken aan de gemene delen = toestemming AV vereist met 2/3 meerderheid.

Uw laatste paragraaf (twee maanden cfr. art.3.82 §2 , heeft te maken met het optimaliseren mbt.infrastructuur op het vlak van energie , water of telecommunicatie en heeft niets te zien met het plaatsen van een airco, zonnepanelen ....u haalt dingen door elkaar....
en
uiteraard kan men in de statuten of het RIO niet afwijken van de wet mede-eigendom die dwingend van toepassing is cfr.

  Art. 3.100. Dwingend recht
  De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
  De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

 
Huismier
Offline
U draait de zaken gewoon om.
U draait de zaken gewoon om. Dit forum is geen gerechtelijke procedure waar men conclusies moet schrijven voor een rechtbank en elkaar bekampen.

De clausule al ware de "architect" kan bepalen of iets mag of niet heeft geen wettelijke basis en is in strijd met de wet.

Er is op heden geen objectieve reden waarom art.577-2 §10 (art.3.82 §2) niet zou mogen gebruikt worden om een airco te plaatsen op een gemeen deel met privaat gebruik onmiddellijk naast de private kavel. Als men de opgelegde procedure in dit artikel volgt zou er geen probleem mogen zijn, des te meer als men vermijdt dat er belangrijke schade is aan de esthethiek van het gebouw.

Zelfs al zou in de statuten staan dat alle warmtepompen en airco's zijn verboden, dan nog kan men zich beroepen op dit artikel, mits de VME geen rechtmatig belang heeft om dit tegen te houden (bv.esthetische schade, airco staat in de weg, ...). Dit wetsartikel vervangt alle bepalingen in de statuten hieromtrent. Merk op dat men dit wetsartikel net heeft gecreeerd om alle clausules in statuten te overrulen die de modernisering van infrastructuur verhinderen. Men moet mee met zijn tijd. Dit wetsartikel kan ook gebruikt worden voor laadpalen bijvoorbeeld.

https://www.vdvadvocaten.be/nl/vdvnewsd/43-hervorming-van-de-wet-op-de-a...

Het aspect of werken nog eens expliciet moeten worden goedgekeurd door een algemene vergadering, wanneer reeds in de statuten is vermeld dat het uitvoeren van bepaalde werken is toegelaten, dat is een open vraag. Maar misschien is het een overbodige vraag.
Huismier
Offline
sinds de recente
aan Daniel GERYL:
sinds de recente wetswijzigingen is het RIO deel van de statuten
SIEBE
Online
www.vdvadvocaten.be
In de eerste plaats ga ik mij niet inlaten in de discussies omtrent deze topic; waarover ikzelf mijn eigen mening heb verschillend van de aangehaalde reacties.

Als ik de boven vermelde link lees, krijg ik bevestiging van mijn scepsis over de strakke lijnen in de discussie.
Punt 1 Het recht om infra structuur aan te leggen.
De tekst onder dit punt is volgens mij geen bevestiging van de vaste regel hieromtrent meerdere malen aangehaald in de reacties. Volgens de tekst van deze advocaten ( welke ik op internet ook volg ) staan die zo gezegde wettelijke beweringen niet helemaal op vaste grond.
Gezien ook de aangehaalde periode van 2 maanden tot verzet en verwijzing naar wat de vrederechter zal besluiten.Ofwel is het recht of krom. Maar de twijfels kruipen hier toch in ( anders moet ik mij herbronnen ).

Ik zie zulke gevallen voor de rechter verschijnen en de uitspraken van de rechters hier omtrent.
Volgens mij ondermijnen alle wettelijke items ( statuten, basisakte, RIO, wet op de gedwongen mede eigendom ) elkaars belang en de doelstellingen.
Mooi in theorie maar in de praktijk ????
 
SIEBE
Online
AIRCO
De beste manier om iets te bekomen ( waarvan men denkt dat het verboden is of de stemming niet doorstaat op de AV ) is plaatsen zonder iets te zeggen. Laat het later maar verwijderen ??

Bijzonder triest is mijn vaststelling dat voor : de statuten - verkoopakte - basisakte - RIO - en andere opgelegde zaken door de overheid moet betaald worden. Maar dan de conclusie alles kan overruled worden. Daarom waarom niet 1 sluitend document bij de aankoop/verkoop appartement.
Men koopt eerst volgens basisakte en statuten en dan achteraf vaststellen dat het allemaal niet zo nauw te nemen is; want de ene wet zegt zo en andere anders.

Ben benieuwd of al deze regelgevingen/wetten de Europese wetgeving zullen doorstaan en de rechtbanken dezelfde conclusies zullen treffen.
Huismier
Offline
belangrijke krijtlijnen inzake rechtmatig belang
Ik kan me wel in uw reactie vinden, in die zin dat de wetgeving in zake mede-eigendom verre van ideaal en duidelijk is.

Ik denk echter er in de beide casussen die intussen aan bod kwamen telkens twee doorslaggevende elementen zijn, die de airco toelaten.

In de eerste casus zijn de terrassen privatief, dus is de VME niet bevoegd tenzij zij een belang kan aantonen.
In de tweede casus gaat het over een gemeen deel, maar is letterlijk vermeld dat een splitunit is toegelaten.

Ik denk dat we dus kunnen stellen dat een airco in beide gevallen is toegelaten.
Of men de verkorte procedure zonder AV kan gebruiken in het geval van de tweede casus is inderdaad vatbaar voor discussie.

Maar is de essentie niet dat er moet aandacht zijn voor de esthetiek van het gebouw? Dus even nadenken hoe men belangrijke schade aan de esthetiek kan vermijden.

Ik vind het altijd jammer dat men dergelijke zaken (zoals airco) zou willen tegenhouden of belemmeren door zich te beroepen op bepaalde wetten die niet al te duidelijk zijn.
Tenslotte staan de gemene delen ten dienste van de privatieven, en zij die anderen willen pesten door zich te beroepen op stricte interpretaties plegen rechtsmisbruik...


Het moge toch duidelijk zijn dat men vroeger, voorafgaand aan 2018, altijd toestemming moest vragen om een gat te boren door de muur. Maar als daar een goede reden voor is, dan is een afkeuring van de VME altijd onrechtmatig met gerechtelijke procedures tot gevolg. De nieuwe wet van 2018 probeert dit rechtsmisbruik te vermijden. We moeten de intenties van de wetgever respecteren. Als de AV dergelijke beslissingen naar zich toe wil trekken moet zij duidelijk motiveren welk belang zij heeft en moet worden getoetst of dit belang rechtmatig is.

Siebe, de nieuwe wet van 2018 heeft toch een belangrijke verdienste: zij legt extreem belangrijke krijtlijnen vast om te bepalen of een belang rechtmatig is. In zake esthetiek is men duidelijk: enkel in geval van belangrijke schade ontstaat een rechtmatig belang. Het rechtsmisbruik inzake visuele wijzigingen in vele mede-eigendommen is echt wel een majeur probleem geworden.

De leer dat elke visuele wijziging moet worden voorgelegd in zake private delen is er één die simpelweg niet houdbaar was en nooit wettelijk is geweest zeker als het gaat over privatieve delen waar het eigendomsrecht primeert. En het verhinderen om een nuttig gat te boren volgens de regels van de kunst in een gemene muur, dat is te gek voor woorden...

Stel je maar eens voor dat telkens je een gat boort in je huis of een nieuwe plant zit in je tuin, je toestemming moet gaan vragen van de buren. Of de architect, LOL.
 
SIEBE
Online
Huismier
Ik maak zeker geen afbreuk van beide casussen en reacties van jullie.
Indien iedereen een beetje respect aan de dag legt voor privatief en gemeenschappelijke delen lost dit vele frustraties op.

Bij nieuwbouw zouden al deze nieuwe technische noodzakelijkheden moeten worden voorzien en verplicht. In bestaande gebouwen brengt dit ergernis op en ook moeilijkheden bij uitvoering gezien constructies. De voorzieningen van 20 jaar terug zijn niet de huidige.
Men kan geen houtkachel vervangen door een andere.

Consequente houding tussen alle partijen : zowel eigenaars, bouwheren, AV, syndici, rechtbanken, rechters en juristen zou veel oplossen en problemen uit de wereld helpen.
Zelfs de interpreteerbaarheid van de wetten door de juristen en deskundigen zouden samenlopend moeten zijn.

Ik begrijp beide stellingen van Baton en u Huismier. 
Transparantie en sluitende beslissingen zijn niet typisch Belgisch.
Gouden Boom
Offline
Airco Gouden Boom
Eerst en vooral bijzondere dank voor de leerrijke bijdragen. Sorry dat het tot stevige discussies leidt
SIEBE
Online
#20
Forum leden trachten steeds hun best te doen om een TS te helpen.
Dat dit tot discussies kan leiden is normaal en is de kracht van het forum. Leerrijk voor iedereen. En ieders mening met respect behandelen is belangrijk.
De wetgever geeft alles niet op een dienblad.

Succes.
Gouden Boom
Offline
Airco Gouden Boom- verdere duiding

Toch nog even duiden dat er reeds 3 airco's zijn geplaatst met buiten unit in consensus met de AV .Bij deze airco's zijn geen zichtbare gaten en afvoeren voor de mede-bewoners. Met andere woorden, koeling kan voorzien worden zonder storende elementen voor de mede-bewoners.

Deze 'cavalier seul' echter plaatst een ander type voor 1 slaapkamer waarbij hij dus de voorziene mogelijkheden links laat liggen en toch zorgt voor schade aan de homogeniteit van het uitzicht van de terrassen.
Hij deze werken uitvoert in september en dus probleemloos kon wachten op de AV die plaats vindt begin december, van hoogdringendheid kon dus ook geen sprake zijn.

Na het lezen van alle commentaren zou ik toch durven stellen dat:

1/ De klacht terecht door de syndicus op de agenda van de AV werd geplaatst.
2/ De mede-eigenaars dienen te besluiten of dit een fundamentele schending is van het homogeen uitzicht van de terrassen van de residentie.
3/Is er geen 2/3 meerderheid (?)die dit nieuwe uitzicht aanvaardt zal de betrokken eigenaar
zich moeten wenden tot de vrederechter indien hij voet bij stuk wil houden.

 

Graag verneem ik mogelijke andere meningen.

 

Huismier
Offline
belangrijke schade is aan het algemeen uitzicht van het gebouw
1) Alles staat of vergaat met de feitelijke beoordeling van het esthetisch aspect. In de statuten staat dat een splitunit is toegelaten. De man kan zeggen dat het toegelaten is en dat het uitzicht niet is verstoord. Nergens in het RIO staan vormvereisten voor de splitunit. Nergens is bepaald dat eenheidsworst verplicht of noodzakelijk is om een mooi gebouw te hebben. Trouwens de syndicus is verplicht de klacht op de agenda te zetten, dit betekent niet dat die klacht al dan niet terecht is.
2) Zie opnieuw feitelijke beoordeling esthetisch aspect. De terminologie "fundamentele schending is van het homogeen uitzicht van de terrassen" lijkt wel advocatenpraat van een opgehitste mede-eigenaar. Probeer objectief te zijn!!! U lijkt toch een beetje opgehitst door dit zo te formuleren.
3) Wijzigingen aan het uitzicht waarbij er schade aan het uitzicht ontstaat dienen te worden gestemd met 50% + 1. Werken aan gemene delen 2/3, voorzover daarvoor toestemming nodig is (verschillende standpunten in deze thread zonder duidelijke conclusie).

Laten we even concreet zijn. Stel ik passeer met mijn fiets aan 15 km/uur langs dat gebouw. Ik ben daar nog nooit geweest. Ik kijk naar dat gebouw. Zal mijn oog vallen op die airco en zal ik dan slordige indruk krijgen van dat gebouw?

U moet bewijzen dat er belangrijke schade is aan het algemeen uitzicht van het gebouw. U kan zich niet beroepen op het feit dat er een verschil bestaat in uitvoering. Dat volstaat niet. Hebt u één foto van de gevel van het gebouw getrokken vanop straat? Beeldt u zich in dat u voor de rechter staat en wil uitleggen dat er belangrijke schade is. Zal de rechter het met u eens zijn of met zijn ogen draaien? Dat moet u zelf eens beoordelen... Vraag eens een passant zijn mening... Of post een foto hier. Dan kunnen we stemmen -:).
Belangrijke schade: ja/nee

In zake de zichtbare gaten of afvoeren kan u altijd een oplossing voorstellen mocht de conclusie dan toch zijn dat er zich een probleem stelt. Constructief zijn....

U heeft ergens de indruk meer geirriteerd te zijn door dat die persoon de airco heeft geplaatst zonder toestemming van de AV dan wel dat er zich een feitelijk probleem stelt. Het is niet omdat de mede-eigenaar een eventuele fout zou hebben gemaakt om niet te wachten op de AV, dat er hoegenaamd een probleem is met de uitvoering op zich. 

Ik kan me toch moeilijk inbeelden dat die persoon een gat in de buur heeft gekapt met een voorhamer en dat er gaten in de muur zijn die niet kunnen worden dichtgemetst met het juiste voegsel?

Ik vind het jammer dat u zo opgehitst klinkt. Ik heb daar geen goed gevoel bij. Het volstaat niet te claimen dat het uitzicht van het gebouw is geschaad met grote bewoordingen. U moet het ook aantonen. U geeft de indruk uw collega mede-eigenaar een lesje te willen leren.

Misschien gewoon vormvereisten voor een toekomstige splitunit vastleggen?

Post eens een foto van het gebouw..
Daniel GERYL
Offline
Aan huismier Airco
Bedankt voor de opmerking.
Waar ik statuten schreef bedoelde ik in feite Reglement van Mede-eigendom, wat bij authentieke akte moet.

Alle beperkingen op de eigendom (gebruiksbeperkingen – zoals uitgesloten handel, huisdieren, kleur zonnetenten ....) horen thuis in het reglement van mede-eigendom.
Het reglement van mede-eigendom kan bepaalde ‘redelijke’ normen opleggen. Zo kan men bv. de grootte, de kleur of de sterkte van een neon­reclame bepalen. 
 
Ik zie niet onmiddellijk een verschil tussen een uithangbord en een aircoinstallatie die beiden voorwaarden stellen waaraan moet zijn voldaan.

Volgens advocaat die de syndcus heeft geraadpleegd mag men via RIO het RVM aanvullen. Dus in RVM zetten dat airco mag mits de voorwaarden in het RIO gepreciseerd worden. Dat staat haaks op de vorige stelling?
 

 
Daniel GERYL
Huismier
Offline
vraag?

Beste,

Ik ben niet helemaal mee in je vraagstelling eigenlijk. Wat is nu eigenlijk je vraag?

Vaak is het zo dat bv. in reglement van mede-eigendom staat dat neonreclame de bewoners niet mag storen. Of dat een eventuele schotelantenne niet op de gevels mag worden geplaatst. Of dat het algemeen uitzicht niet mag worden geschaad. Er kan ook staan dat iets is toegelaten zodat daar later geen discussie over kan zijn, bv. airco toegelaten, maar niet aan de voorgevel. Het is inderdaad zo dat zeker wat betreft de privatieve delen, alle beperkingen MOETEN in het reglement van mede-eigendom zijn opgenomen (dat volgt uit de wet).

In principe kan men dit aanvullen in het Reglement Inwendige Orde. Over wat hier wettelijk is en wat niet en hoe ver men daar in kan gaan, is vatbaar voor discussie. Als de bedoeling is om iets te "bemoeilijken" of "onmogelijk maken" zonder wettelijke basis dan denk ik dat men slecht bezig is, zeker als het gaat over privatieve delen. Een wettelijk basis kan zijn: overmatige burenhinder, stedenbouwkundige regels, reglement van mede-eigendom, ... .

Eventuele afspraken over kleur kan men best in reglement van orde plaatsen. Dat kan dan zonder dat men naar de notaris moet gaan, bv. op de eerste AV te stemmen. Maar dit moet dusdanig zijn dat het gewoon een afspraak is die men moet respecteren. Men mag bijvoorbeeld niet met opzet een kleur kiezen waarvan men weet dat bepaalde zaken in die kleur moeilijk verkrijgbaar zijn. Men mag bijvoorbeeld ook niet een bepaald ideaal gebruik nastreven waaruit volgt dat een normaal gebruik impliciet wordt bemoeilijkt. Bijvoorbeeld schrijven dat een auto enkel mag parkeren als die lager is dan 1.5 meter terwijl je weet dat je buur een stationwagen heeft.

Ik kan enkel vaststellen dat het reglement van orde kan misbruikt worden om de beperkingen in het reglement van mede-eigendom uit te diepen, om een bepaald normaal gebruik van privatieve of gemene delen te moeilijken.
Ik ken ook een voorbeeld waarbij men - ten onrechte - in het reglement van orde bepalingen schrijft waardoor een mede-eigenaar eerst toestemming zou moeten vragen voorafgaand aan werken aan privatieve delen hetgeen een schending maakt van het eigendomsrecht. Dit is volstrekt onwettelijk, tenzij na de werken een situatie zou ontstaan die in tegenspraak is met het reglement van mede-eigendom.
Bijvoorbeeld als men in de privatieve tuin een standbeeld wil plaatsen dan kan men nooit eisen dat men dit eerst voorlegt aan de algemene vergadering omdat de AV niet bevoegd is voor privatieve delen, tenzij het reglement van mede-eigendom wordt overtreden. Er kan dan ook niet in het reglement van orde worden bepaald dat men geen standbeeld of kabouters in de tuin mag plaatsen.

Merk op dat sinds de wetswijzigingen gestemd in 2018 de statuten bestaan uit:
- basisakte
- reglement mede-eigendom
- reglement inwendige orde

Merk op dat een syndicus nogal vaak stelt dat hij het gevraagd heeft aan zijn advocaat. Dat hoef je niet zomaar te geloven en dat is soms ook niet relevant want een syndicus speelt vaak onder één hoedje met zijn persoonlijke advocaat.

Gouden Boom
Offline
Airco
@Mier

De enige bedoeling van de volledige vraagstelling is mij vergewissen van de diverse meningen hier op dit platform.
Dit is voor mij, als lid van de RvMe, een ruggensteun bij alle vragen en opmerkingen op de komende AV.

Alvast allen bedankt
 
Baton
Offline
airco


# Gouden Boom

Ongeacht welk standpunt men inneemt , feit blijft dat de wet mede-eigendom zegt dat wanneer men aan de gemene delen werken wil uitvoeren , de VME (minstens) op de hoogte moet zijn en alléén de VME/AV , kan dan, al dan niet , haar goedkeuring geven of op grond van een rechtmatig belang weigeren. (cfr.art. 382 §2  ---- art. 388)

Persoonlijke interpretaties van esthetiek van het gebouw , schade ect.....zijn ondergeschikt.

Een mede-eigenaar die werken (laat) uitvoert aan de gemene delen zonder toelating gaat altijd in de fout , toelating AV is steeds vereist. (statuten gebouw , RIO , wet mede-eigendom
)
In uw geval mbt. airco , blijft art.19 :  

"Een splitunit voor koeling is wel toegelaten op esthetische wijze en na goedkeuring van de architect."

van uw statuten onverkort van kracht en van toepassing en is NIET strijdig met de wet mede-eigendom. (herlees #11)

Verder wat ik hier allemaal lees.....!? men vergeet dat noch een syndicus noch een nutsoperator noch de individuele mede-eigenaar zo maar kan beslissen werken uit te voeren aan de gemene delen. Duidelijk moet zijn dat een "goedkeuring" , exclusief is voorbehouden aan de VME/AV , de AV beslist en wat meer is :
Rechtsgeldige AV beslissingen zijn wat ze zijn , zijn uitvoerbaar en indien iemand bezwaar heeft , kan deze beroep doen op een vrederechter om zijn gelijk aan te tonen.
De vrederechter zal dan uitspraak doen.

randopmerking: privatief gebruik van een terras of stuk tuin al dan niet met een standbeeld :) , or what so ever is iets anders dan volle privatieve eigendom. (sinds 2018 = erfdienstbaarheid maar blijft gemeenschappelijk of moet anders bepaalt zijn in de basisakte.) 
en inhoudelijk ,
vraag juridisch advies en dit aan een jurist specialisatie mede-eigendom , deze zal wat ik u meegeef niet onderuit halen....

Huismier
Offline
-Ik ben er van overtuigd dat
-Ik ben er van overtuigd dat "en na goedkeuring van de architect/bouwfirma/syndicus/koningFilip " in strijd is met de wet. Enkel mede-eigenaars kunnen zaken goedkeuren.
-Art.577-2 §10 bepaalt duidelijk dat men onder bepaalde omstandigheden werken kan uitvoeren aan gemene delen zonder toestemming van de AV; inderdaad mits kenisgeving aan de VME, maar niet noodzakelijk aan de AV.
Persoonlijke interpretaties van esthetiek van het gebouw zijn inderdaad ondergeschikt. Er moet objectief kunnen worden aangetoond dat er schade is aan de esthetiek van het gebouw. Het is dus niet zo dat de mede-eigenaars kunnen "kiezen" of er schade is aan de esthetiek.
- De AV/VME heeft geen bevoegdheid over privatieve delen, tenzij de mede-eigenaar het reglement van mede-eigendom of een andere wet zou overtreden inzake die privatieve delen. Wat niet is verboden, is toegelaten inzake de privatieve delen.
- Als in de statuten staat dat bepaalde werken zijn toegelaten, moet men dan nog toestemming vragen aan de AV? Dat is het enige twijfelpunt. Dus als er staat in de statuten: het is toegelaten 10 spijkers te slaan in de gemene muren per appartement. Moet men dan nog toestemming vragen aan de AV als men een eerste spijker wil slaan in een gemene muur? Een toestemming die reeds in de statuten is vervat is toch ook een toestemming die bij akte werd vast gelegd? Hier zou ik wel eens het advies wil weten van een gespecialiseerd advocaat of rechter...

 
Baton
Offline
ik ben ervan overtuigd.....


# huismier , toch even volledigheidshalve , reageren , tekst cursief is die van u

-Ik ben er van overtuigd dat "en na goedkeuring van de architect/bouwfirma/syndicus/koningFilip " in strijd is met de wet. Enkel mede-eigenaars kunnen zaken goedkeuren.
 
Dat is uw persoonlijke mening , maar daarom niet de juiste. De bepaling in de statuten van “na goedkeuring van de architect” is wat ze is en moet gerespecteerd worden. De goedkeuring om een airco te plaatsen is reeds voorzien cfr.statuten maar enkel NA goedkeuring van de architect. (de architect , de notaris , de deskundige)

-Art.577-2 §10 bepaalt duidelijk dat men onder bepaalde omstandigheden werken kan uitvoeren aan gemene delen zonder toestemming van de AV; inderdaad mits kenisgeving aan de VME, maar niet noodzakelijk aan de AV.

is juist lmaar :
- men moet minstens twee maanden voor de aanvang van de werken aangetekend de syndicus informeren over de werken

  • - de VME moet binnen de twee maanden reageren , hetzij een stilzwijgende goedkeuring OF kan niet akkoord gaan met de vooropgestelde werken en een verzet , niet goedkeuring , aangetekend verzenden
  •  
  • - zo de (B)AV beslist verzet aan te tekenen kan de betrokkene de zaak voor de vrederechter brengen
  •  
  • - dus steeds een akkoord nodig van de VME , hetzij stilzwijgend of een niet akkoord.


Persoonlijke interpretaties van esthetiek van het gebouw zijn inderdaad ondergeschikt. Er moet objectief kunnen worden aangetoond dat er schade is aan de esthetiek van het gebouw. Het is dus niet zo dat de mede-eigenaars kunnen "kiezen" of er schade is aan de esthetiek.
 
Vandaar ook dat DE notaris dit in de statuten heeft voorzien dat het plaatsen van een airco toegelaten is NA goedkeuring van DE architect. De architect , de deskundige , weet als geen ander of de esthetiek van het gebouw geschaad (kan) worden.
Persoonlijk vind ik dat een airco met de daartoe behorende leidingen en dit aan een voorgevel van een appartementsgebouw de esthetiek van het gebouw aantast , 1 airco en dan nog 1 en dan nog 1…….         Residentie "Het airco gebouw".

De AV/VME heeft geen bevoegdheid over privatieve delen, tenzij de mede-eigenaar het reglement van mede-eigendom of een andere wet zou overtreden inzake die privatieve delen. Wat niet is verboden, is toegelaten inzake de privatieve delen.
 
Juist , maar een privatief gebruiksrecht heeft men niet in volle eigendom , resulteert niet onder privatieve delen , blijven gemeenschappelijk met al dan niet onderworpen met voorwaarden naar gebruik toe.

- Als in de statuten staat dat bepaalde werken zijn toegelaten, moet men dan nog toestemming vragen aan de AV? Dat is het enige twijfelpunt. Dus als er staat in de statuten: het is toegelaten 10 spijkers te slaan in de gemene muren per appartement. Moet men dan nog toestemming vragen aan de AV als men een eerste spijker wil slaan in een gemene muur? Een toestemming die reeds in de statuten is vervat is toch ook een toestemming die bij akte werd vast gelegd? Hier zou ik wel eens het advies wil weten van een gespecialiseerd advocaat of rechter...

Juist en vandaar ook niets voorzien in de statuten dan is het de VME/AV die beslist , betrokkene niet akkoord met de AV beslissing , kan beroep doen op de vrederechter.
Uw tien spijkers in de gemene muur !!?? en dan nog wel per appartement !! waarschijnlijk om schilderijen op te hangen….:) en dit naar ieders smaak eentje te kiezen maar op welke plaats ? 

Huismier
Offline
En als de architect dood is?
En als de architect dood is?