AV beslissing rechtsgeldig ?

136 antwoorden [Laatste bericht]
SIEBE
Offline
#60
Sta hier volledig achter. En spreek uit dag dagelijkse ondervinding in onze VME.
En klacht indienen bij BIV en dergelijke : forget it = onzin.

En in veel VME's is dit schering en inslag. Waarom wordt er zo veel van syndicus veranderd ? Waarom zoveel verloop van personeel in syndicuskantoren ? Niet omdat het een knelpuntenberoep is; maar omdat de syndici er een knelpunt van maken voor hun recht geaard personeel. En kijk maar naar de personeelsleden die vertrekken, die gaan naar de concurrentie en omgekeerd.

Een echt grote kuis in dit beroep dringt zich op. Taak van de wetgever. Dagelijks leest men over wanpraktijken in deze sector.
 
syn-d-icus
Offline
naast de kwestie
De twee vorige antwoorden gaan over VERMEENDE slechte toepassing van de wetten en regels. Daar gaat mijn antwoord niet over. Ik haalde aan wat de wet zegt.
Daarin deel ik de antwoorden van meester Clabots (zie #1) en van 't appartement.
Wat ik verder lees is volledig naast de kwestie van de ratio legis want is enkel geweeklaag over slechte syndici en schaapachtig gedrag tijdens AV.
lebragard
Offline
naast de kwestie
De twee vorige antwoorden gaan over VERMEENDE slechte toepassing van de wetten en regels. Daar gaat mijn antwoord niet over. Ik haalde aan wat de wet zegt.

Als dat uw antwoord is , VERMEENDE , dan moet u even herlezen...want ze zijn duidelijk in strijd met de wet. (cfr.rechtspraak)

Daarin deel ik de antwoorden van meester Clabots (zie #1) en van 't appartement.

Ik deel het antwoord van meester Leyseele en meester Elfri.....kan u lezen in deze topic.

Wat ik verder lees is volledig naast de kwestie van de ratio legis want is enkel geweeklaag over slechte syndici en schaapachtig gedrag tijdens AV.

Waar u het uiteraard mee eens bent. De syndicus kan/uitvoeren ....en de ratio legis naast zich neerleggen !

Blijft over art.577-9 §2 Vervaltermijn van 4 maand en de vraag #1

Vraag :

  • - is deze beslissing , rechtsgeldig en uitvoerbaar ?
  • of
  • - is deze beslissing zo wie zo nietig ,strijdig met de dwingende wet ?


ps. goed dat u uw antwoord tijdig hebt aangepast , zegt veel over uzelf , helaas ook van u géén duidelijk antwoord op de vraag in #1 en zoals u zegt het geweeklaag en schaapachtig gedrag tijdens AV.

Er zijn ook syndici, die conform werken , ondanks het schaapgedrag tijdens de AV.
syn-d-icus
Offline
idem
In fine is mijn antwoord hetzelfde als dat van meester Clabots.
Dat antwoord is duidelijk.
Amen.
Zoals Clabots en Appartement ga ik ook niet meer verder reageren op deze topic.

Ik begrijp niet waarom u de vraag stelde en nu weer herhaalde als u het enige juiste antwoord meent te kennen met ontegensprekelijke zekerheid.
 
   
lebragard
Offline
idem
In fine is mijn antwoord hetzelfde als dat van meester Clabots.
Dat antwoord is duidelijk.

Mevr.Clabots geeft per topic slechts éénmaal een antwoord ! Wist u dat niet ?
Haar eenmalig antwoord #1 :
Geachte


De kost is voor de VME, volgens de Wet , die dwingend van aard is.
Dit is in het verleden zelfs in een reparatiewet verduidelijkt en letterlijk gesteld.

Insteek : men vermag niemand te dwingen om met internet te werken. Zeker niet oudere eigenaren die met dit gegeven niet zijn opgegroeid.

Astrid CLABOTS

CLABOTS 

Helaas was dit géén "duidelijk"  antwoord op mijn vraag , maar een vaststelling en niet zoals u aangeeft "dat antwoord is duidelijk".

Ik begrijp niet waarom u de vraag stelde en nu weer herhaalde als u het enige juiste antwoord meent te kennen met ontegensprekelijke zekerheid.

In gans deze topic heb ik nog steeds géén antwoord gekregen op de vraag !! en uiteraard heb ik een mening maar zeker niet met een ontegensprekelijke zekerheid ! vandaar ook mijn vraag....meningen en veronderstellingen ect...ze zijn er , dwingende wetgeving , beslissingen AV contractueel ,relatieve nietigheid , van rechtswege nietig , ect..
allemaal goed en wel , ook duidelijk , maar een sluitend antwoord/vonnis mbt. art. 577-9 §2 , verval periode 4 maand , nietig - vernietigbaarheid.......en zoals men in de politiek zegt "da ga de gei nie bepalen" is mijn mening dat bepaalt een (vrede)rechter.
ronald de wilde
Offline
#65
We zijn nu, met deze erbij, (66 - 1) reacties verder (en dat is niet weinig!) en de beide 'kampen' blijven overeind; het ene dat overtuigd is (maar wettelijk houvast zoekt) dat de AV het laatste woord heeft én slechts kan worden teruggefloten, binnen de vier maanden, door een procedure voor de vrederechter, en het andere dat dwingende wetgeving toch voorrang geeft op de specifieke VME-wetgeving indien die AV 'haar boekje te buiten gaat'.  

Eigenlijk begint alles bij het zetten van de AV-agenda, én het nadenken erover, waarbij men in principe er niet onderuit kan dat er agendapunten worden aangedragen (door wie, waarom, met welke doelstelling, ...) en de syndicus ook gebonden is om ze te agenderen.
Het is niet aan de syndicus om daar te gaan 'filteren', het is, volgens mij, wel aan deze om de AV op één en ander te wijzen, of het agendapunt te duiden.

Voor mij is het niet aan de syndicus om zelf agendapunten te plaatsen, tenzij wezenlijke knelpunten, opgemerkt tijdens het beheer, niet worden aangedragen.
Een VME (dus elke ME) moét kunnen rekenen op een actief beheer, een wezenlijke betrokkenheid van alle aangestelde beheerders, en dat houdt ook in dat binnen die beheerders enige discussie kan ontstaan, zelfs tot uiting wordt gebracht op de AV. 

Voor mij is het ook niet aangewezen dat een CvR deel uitmaakt van de RvME, noch dat de CvR hun vergaderingen bijwoont, tenzij 'geroepen om te verduidelijken'.
Voor mij is het niet aangewezen dat een CvR 'gezellig gaat tafelen' met de syndicus om één en ander uit te klaren, laat staan dat de laatstgenoemde daarna hét verslag wel zal opmaken. Respect heeft een andere kleur, en daar wordt niet mee 'gemorst'; dat gezegd zijnde, om ook aan te stippen dat een relatie met de zittende syndicus wel optimaal kan zijn.

Om te komen tot het punt dat toch élke AV kan betrokken worden in een kwestie, zoals verwoord in de topic, dus de vraagstelling van Lebragard. 
Zelf ken ik inmiddels, na zowat het 6°werkjaar op rij als CvR, onze statuten zowat uit het hoofd, lag ik mee aan de opbouw van het RIO (laatste wetgevingsaanpassing), en zijn de VME-financiën zodanig in kaart gebracht dat eigenlijk niets meer aan enige aandacht kan ontsnappen, laat staan dat een leverancier toch zou trachten 'met dubbel krijt te schrijven', laat staan dat de inning van provisies e.a. (én de juiste aanrekening) uit de hand zou lopen, laat staan dat er nog énige twijfel zou ontstaan over 'die druppel water' welke verkeerd is toegerekend.
In de loop van die jaren, en de enkele ervoor ('k ben in een VME gestapt in 2012) heb ik me verdiept in die VME-problematiek, ben ik samen met de zittende syndicus voor de vrederechter (in Brugge) verschenen, heb ik een hangende procedure met de bouwheer (gebouw uit 2000) laten afronden (waarbij ik mijn voorbehoud om de advocatuur in te schakelen duidelijk heb gemaakt), heb ik btw-aanrekeningskwesties (foutieve toepassingen door verschillende firma's in de regio 'kust') op punt gesteld in onze VME (met teruggaven voor de voorbije 5 jaren), heb ik .....

Laat het zeker geen 'eigen laudatio' zijn, wel eentje van héél veel betrokkenheid en inzet voor die 'VME-gemeenschap', dus ook de mijne én mijn geldbeugel (!). 
En, al zeker een princiepskwestie, want één iemand (gelijk wie!) bepaalt, voor mij, niet de werking van een gemeenschap, noch de gedragingen ervan of erbinnen.

Ik maak er, bij besluit hiervan, ook geen geheim van dat ik de stelling hanteer dat de dwingende wetgeving, waarbinnen, volgens mij, de appartementswetgeving haar plaats (zeer) zeker heeft voorrang heeft op die laatste. 
Indien dus de AV, volgens mij én in samenspraak met de andere beheerders mààr vooral de syndicus, het 'boekje te buiten gaat' gaat dié beslissing, in tegenstrijd met de dwingende wetgeving, niet worden afgedwongen.
'No way', dat een ME of ME's zullen worden gedwongen, door de syndicus, om zich te schikken naar dié AV-beslissing, of zélf hun rechten maar moeten gaan halen voor de vrederechter.
Laat dan diezelfde AV maar uitmaken of ze al dan niet een procedure gaan opstarten om hét gelijk te halen.
Dàt is de wereld op z'n kop, én dat kan, volgens mij, ook niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.

'Begrijpend lezen' is met het telkens vernieuwd onderwijs op de schop gegaan, en de wetgever heeft het er ook al niet gemakkelijker op gemaakt. Toch blijf ik toch maar trachten 'tussen de regeltjes-door' te blijven lezen, en de zin te vatten en te begrijpen. En dat werpt vruchten af, ook bij en dus vóór de vrederechter. 

Ron   

 
lebragard
Offline
#66 met antwoord onafhankelijke deskundige

#rdw
 
Sta volledig achter uw visie en benadering hoe het zou moeten mbt. agendapunten , AV vergadering en zoals ik het altijd formulier “beslissingen van de AV moeten de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de ME’s niet schaden.”
Inderdaad is de wet dwingend van toepassing en we mogen er toch van uit gaan dat dit voor elke betrokken partij geldt , ook voor de beheerder/uitvoerder van de VME nml. de syndicus.
 
Ik vind dat de bevoegdheden van de syndicus aanzienlijk werden uitgebreid en daarom is het ook aangewezen/noodzakelijk dat er een strengere controle met mogelijke sanctie kan gevoerd worden op de (rechts)persoon van de syndicus .
 
Verder geeft u aan en ben het daar niet mee eens :

Indien dus de AV, volgens mij én in samenspraak met de andere beheerders mààr vooral de syndicus, het 'boekje te buiten gaat' gaat dié beslissing, in tegenstrijd met de dwingende wetgeving, niet worden afgedwongen.
'No way', dat een ME of ME's zullen worden gedwongen, door de syndicus, om zich te schikken naar dié AV-beslissing, of zélf hun rechten maar moeten gaan halen voor de vrederechter.
 
Ter illustratie een voorbeeld :
- Een syndicus beheerder VME 21 app. “gaat zijn boekje te buiten”
- Agendapunt = géén dubbele boekhouding , eenvoudige boekhouding
- Beslissing AV = rechtsgeldig , enkele boekhouding (drie stemmen tegen en wensen een dubbele boekhouding cfr. dwingende wetgeving
- de drie stemmers maken géén gebruik van art.577-9 §2
- syndicus , beheerder past enkelvoudige boekhouding toe
- boekhouding klopt , maar de dwingende wetgeving wordt niet gevolgd en beslissing AV is rechtsgeldig en uitvoerbaar…..
- de drie tegen stemmers zijn misnoegd….(dwingende wetgeving , amaai mijn voeten….)
- procedure vredegerecht , hoeft niet..
- klacht BIV = syndicus voert , wettelijk , uit wat de AV beslist , géén sanctie syndicus
 
Zo zijn er nog tal van andere voorbeelden aan te reiken en ook dat is :
Dàt is de wereld op z'n kop, én dat kan, volgens mij, ook niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.
 
 
Mijn andere voorbeelden in #60 spreken ook voor zich en dan is het maar de vraag als de syndicus mag/kan vorderen bij de vrederechter en deze op grond van art.577-9§2 stelt buiten termijn , beslissing AV is daarom  een rechtsgeldig besluit en geeft uitvoering aan ..  zoals aangehaald in #46 (kosten voor de VME)
 
 Verder:
 
'No way', dat een ME of ME's zullen worden gedwongen, door de syndicus, om zich te schikken naar dié AV-beslissing, of zélf hun rechten maar moeten gaan halen voor de vrederechter.
 
En kan de syndicus vorderen : Ja sinds de wet 2018 heeft de syndicus geen toestemming meer nodig van de AV om tot een effectieve invordering van achterstallen over te gaan. Deze kan op eigen initiatief , laten invorderen , advocaat , deurwaarder ect…en ja deze kosten zijn uiteraard voor de VME
 
 
Is het de bedoeling geweest van de wetgever om telkens een vrederechter te vatten (TERMIJN 4 Maanden) bij een onregelmatige onrechtvaardige of bedrieglijke beslissing ? antwoord is simpel Ja , waarom is anders art.577-9§2 specifiek voor de AV beslissingen voorzien ?
 
Het advies geven van , de dwingende wet heeft voorrang op een AV beslissing beschouw deze maar als nietig , is niet het juiste advies….zet trouwens de deur wijd open omdat iedereen wel eens zijn eigen interpretatie gaat geven over deze dwingende wet en andere dwingende vorderingen van Europa en diens meer…..en het RIO ook mag/kan gaan interpreteren …..
 
Rechtsgeldige beslissingen en zo genotuleerd zijn toch de wet voor die VME of toch niet ?
 
Mijn punt is :
 

  • syndicus die werkt conform is OK
  • syndicus die niet werkt conform is niet OK en veroorzaakt om het met de slogan/boek van mevr. Clabots te zeggen , vroeg of laat “Heibel in het Appartementsgebouw .“
 
En dan nu het antwoord van een andere “deskundige” Elfri De Neve die me antwoord :
 
 
Verder geeft hij mij (mail) NU woordelijk het volgende aan :
 
Zolang de beslissing van de AV niet is vernietigd door de rechter blijft deze geldig en de syndicus kan deze beslissing uitvoeren. De tweede stelling belet niet de uitvoerbaarheid van de beslissing van de AV.
 
Tweede stelling is :
 
Maar er zijn er ook die zeggen dat de dwingende wet voorrang heeft op beslissingen die partijen contractuele maken , zoals beslissingen van de algemene vergadering en die daarmee strijdig zouden zijn. 


 in #45 kan u ook lezen dat :
En dan nu het belang van art.577-9 §2 en op straffe van verval , de vervaltermijn ;
Art. 577-9 §2
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.”
 
Deze termijn is “ op straffe van verval “ een vervaltermijn.
De in art. 577-9 tweede lid van het B.W voorziene termijn maakt echter géén uitzondering uit in de zin van artikel 48 van het Gerechtelijk Wetboek op de algemene berekeningswijzen van termijnen zoals voorzien in art. 52 en 53 van het Gerechtelijk Wetboek.
 
Uit de inhoud van art.577-9 § 2 van het Burgerlijk Wetboek kan immers niet afgeleid worden dat de wetgever de intentie had om af te wijken van de berekeningswijze van art. 48 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek.
 
Kan het nog duidelijker ? Dacht van niet en bevestigt mijn stelling.
Nietigverklaring komt de rechter toe , de syndicus kan/moet uitvoeren wat de AV beslist en zal uitvoeren zeker als deze mee aan de grondslag ligt van een “foute” AV beslissing. De nieuwe wet 2018 , voorziet dat de syndicus kan invorderen en daar de toelating van de AV niet voor nodig heeft !!!
Vandaar het belang van art.577-9§2……..moet men dan telkens een vrederechter vatten ? Ja is dan het antwoord…..logisch ? neen.
 
Oplossing :
  • - niet gehoorzamen en de AV beslissing niet volgen…..met het risico….
  • - of de beheerder/uitvoerder mee aansprakelijk stellen…..

 
Wettelijk moet bepaalt worden : dat de syndicus de AV vooraf verwittigt (moet genotuleerd staan)  dat : wanneer de AV toch een onregelmatige onrechtvaardige of bedrieglijke beslissing neemt en indien deze nalaat dit te doen , persoonlijk aansprakelijk is. (procedure kosten ect…gevolgschade van de foute AV beslissing)
 
Wie kan daar op tegen zijn ? Syndici die werken conform hebben niets te vrezen met zo een bepaling en de ME’s zijn er mee gediend en zal resulteren in een daling van de “foute” AV beslissingen. (Happy VME !)

nog een nadenkertje ; vergeet niet volgende "gewijzigde" bepaling:

Art. 577-14

De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.

  "De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.".


 
 
Ps. Nescio1 verwijst vanaf nu ook  in zijn antwoord
B.W. Art. 577-9 § 2 (vier maanden !) met een vraagteken erachter !   

syn-d-icus
Offline
inderdaad: van rechtswege!
Wat van rechtswege vervangen wordt door wettelijke bepalingen dient niet via rechter vernietigd te worden. Daarom geldt daarvoor ook de periode van 4 maanden NIET.
Waarom: het heeft juridisch nooit bestaan, alsof ongeschreven en wat nooit heeft bestaan kan en moet niet vernietigd worden.

nb: -Dit is feitelijke info (basiskennis 1ste jaar rechtenstudie) en dus geen onderwerp voor discussie; ik ga daarom niet op mogelijke orakeltaal of betweterigheid reageren.
- Het "antwoord" van Elfri betreft dan ook niet datgene wat van rechtswege volgens de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom niet mag of van dwingend recht is. Antwoorden veralgemenen buiten context siert niet.
ronald de wilde
Offline
#67
#Lebragard

Of u het volledig eens bent met mijn wijze van functioneren, of mijn visie als deelnemende ME, laat ik in deze in het midden.
Het is wel de manier waarop ik mijn mandaat tracht in te vullen, vorm te geven, waarbij overleg met de andere beheerders moét gestoeld zijn op het belang van de VME. En dus niet ten voordele van de ene of andere.

Van bij het begin is daarbij duidelijke taal gesproken, en al zeker naar de zittende syndicus toe, die er ogenblikkelijk (!) in meestapte.
Dat deze (een zij) wist wie er aan boord kwam was ook duidelijk, niet ver voordien was er reeds een dispuut omtrent het geven van toelating tot werken aan mijn privatief om tot de uitwerking van een gerechtelijk vonnis (met de bouwheer) te komen. Ja, dat kon, indien de aangestelde werklui tot de correcte uitvoering van dat werk konden komen, en niet met 'geklooi'. Heel de werf op z'n kop, de 'juridische man' van de bouwheer op m'n dak en een aangedraaide syndicus om me te wijzen dat ik de toelating moést geven.
'No way', indien er geen uitvoering kon zijn op basis van de door mij, en met de tekeningen en technische details van de firma (levering van goederen - 't ging over een Velux-raam) in handen, aangegeven methode. Die werkwijze is ook gevolgd, uiteindelijk. Bij de andere drie betrokken ME's is het 'geklooi' wel doorgegaan, met alle nasleep vandien; bij mij gene.

Wat ik hiermee ook wens duidelijk te maken, een ME dient niet zomaar 'iets' te ondergaan, een ME heeft rechten, ook al dient deze rekening te houden met de 'gemeenschap', en niet zo'n klein beetje. 't Is dan ook een kwestie om alles goed op papier te krijgen en de andere partijen op de hoogte te stellen van het voorbehoud dat wordt gemaakt, en de eventuele stappen die kunnen/zullen worden gezet.

Om terug te komen tot bij de zittende syndicus, en de uitbouw van dus onze relatie, ik als CvR.
In mijn vorige reactie heb ik daarvan reeds een beeld geschetst, 'k ga dat ook niet herhalen.
Maar, mocht ik ondervinden, of weet krijgen dat deze syndicus 'dwars gaat rijden', dwars dus op het belang van de VME, dan gaat die eruit. En het zal weinig problemen scheppen om snel terug tot de orde én dus het goede verloop van het beheer te komen.
Er wordt gewerkt met een permanente controle, regelmatige toetsing van de financiën met uitrol van de boekhoudkundige stukken, duidelijk zicht wat er aan werken en/of controles moeten komen, goed contact met de verzekeringsmakelaar (en dus afhandeling van eventuele schadegevallen), enz., wel de overname kan zó gebeuren. 

Als elkeen z'n plaats weet binnen een VME, en die ook respecteert is er eigenlijk nooit een probleem.

En, om terug te komen tot uw topic. 
In een vorige reactie heb ik reeds gesteld dat gelukkig niet alle beslissingen tot dispuut omtrent de (eventuele) overkoepele dwingende wetgeving zullen leiden, 't zijn er sporadisch enkele, toch naar mijn gevoel.
Mr. Elfri is mij welbekend en z'n website heb ik reeds meermaals geconsulteerd; absoluut een meerwaarde, én zijn standpunt omtrent die '4 maanden' is mij welbekend, én zeer zeker weet hij waarover hij het heeft, met vonnissen om te staven.
Maar ook hij is één der vragende partijen, geen magistraat, geen rechter en dus zonder beslissingsbevoegheid.

En, ook ik weet én besef dat een syndicus sneller 'verder' kan gaan, en dus de uitvoeringsmacht uitgebreid ziet. Kom ik terug tot een vorige melding, die syndicus moét ook weten dat dan de uitgangsdeur wagenwijd opengaat, indien dat 'verder' gaan ongebreideld gebeurd, wars van elk gezond verstand.
Een syndicus is geen 'God de Vader', zoals elke ME ook moét weten dat een syndicus niet zómaar naar ieders pijp dient te dansen. 

In wezen staan we dus nog altijd even ver, wél met die meegenomen wijsheid dat met die dwingende wetgeving best geen loopje wordt genomen.

Zeer genegen, Lebragard,
Ron 
't appartement
Offline
Art. 78. code BIV laat geen twijfel

Art. 78. code BIV:
De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.

1. De wet voorziet dat dubbele boekhouding verplicht is +
indien minder dan 20 woongelegenheden dan KAN de AV beslissen om geen dubbele boekhouding te voeren.

2. Ergo: Indien 20 of meer woongelegenheden dan KAN HET NIET; syndicus gaat in de fout -want hij past dan de bepalingen van het BW niet toe indien geen dubbele boekhouding- en pleegt inbreuk op het artikel BW dat de dubbele boekhouding verplichtend maakt (bijectief homomorphisme tussen boekhouding en vormvereisten ervan = inbreuk is zeer concreet!).

 

Quimmo
Offline
Met het risico de hele discussie nog eens op gang te trekken

Als niet jurist zou ik mij volgende vragen stellen:

1. Moet een dergelijke bepaling niet overgeschreven worden in het RIO om tegenstelbaar te zijn? Het gaat immers niet over een eenmalige beslissing van de AV, zoals of men het dak al dan niet gaat ontmossen. Het gaat over een permanente regel die geldig is voor alle huidige en toekomstige eigenaars.

Art 477-10 §4
Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd:

2. In dat geval lijkt volgende clausule toch aan te tonen dat het in dat geval ongeldig is:

Art. 577-14
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

Ik lees dat als "Je kan het best wel in het RIO inschrijven, maar het wordt toch vervangen door de wettelijke bepalingen".  Wel jammer dat men dit artikel beperkt heeft tot de statuten en RIO en niet uitgebreid tot de beslissingen van de AV.

3. Verder lijkt me ook dat de syndicus geen keuze heeft. Hij moet de beslissing van de AV in het RIO inschrijven en deze dan direct terug schrappen om ze conform te maken aan de wet. Of niet? Tenzij we de geest van de wet ter zijde leggen en argumentere dat op dat moment de wettelijke regels niet "wijzigen".

Art 477-10 §2
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft.

Volgens de geest van de wet lijkt het me in elk geval zo dat de syndicus verplicht is er voor te zorgen dat het RIO conform is en blijft aan de wet en of de AV het nu leuk vindt of niet.

4. Zonder de hele discussie hierboven opnieuw te willen voeren, lijkt het me ook sterk dat de syndicus verplicht is alles wat de AV beslist uit te voeren. Als de AV dan beslist dat er te weinig parkeerplaats is en ze een stukje tuin van de buren zullen asfalteren om meer plaats te maken, dan denk ik niet dat er 1 syndicus in België is die zal zeggen "Befehl ist Befehl" en de aannemer contacteren. Of wanneer de AV beslist de brandladders af te laten breken omdat ze de gevel ontsieren.

Zoals gezegd, ik wil de discussie niet aanwakkeren, maar wilde toch even deze clausules samenzetten als input.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

lebragard
Offline
#68 , 69, 70, 71

#syn-d-icus 68
Wat van rechtswege vervangen wordt door wettelijke bepalingen dient niet via rechter vernietigd te worden. Daarom geldt daarvoor ook de periode van 4 maanden NIET.
Waarom: het heeft juridisch nooit bestaan, alsof ongeschreven en wat nooit heeft bestaan kan en moet niet vernietigd worden.
 
Pff , rechtsgeldig genomen beslissingen en zo genotuleerd in het proces verbaal van die VME zijn indien niet vernietigt door een rechter , uitvoerbaar …voor DIE VME.
 
- Het "antwoord" van Elfri betreft dan ook niet datgene wat van rechtswege volgens de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom niet mag of van dwingend recht is. Antwoorden veralgemenen buiten context siert niet.
 
Het antwoord van Elfri en van Leyseele situeert zich niet buiten “de context” maar gaat over de wet-mede-eigendom meer bepaalt art.577-9§2
 (lezen aub en bent u een syndicus ?)
 
#rdw 69
Ondertussen weten we al dat u “uw best doet” voor/in uw VME , net zoals ik dat doe in mijn VME.
Als u het belang van art.577-9 §2 niet wil erkennen is dat uw goed recht en uw VME hoeft er (dank zij ,een correct werkende syndicus) geen beroep op te doen.
 
Hier op het forum zijn er ook anderen (ME’s andere VME) die art.577-9§2 , NU , na het lezen van dit topic  het belang van art.577-9§2 inzien en men effectief  gebruik gaan maken bij een niet correct werkende syndicus/vme. 
 
 
 
#t’ appartement 70
 
Juist , deontologie BIV , een correct werkende syndicus handelt in eer en geweten conform deze plichtenleer , maar zoals u kan lezen in #67 voorbeeld “dubbele boekhouding” zal de syndicus maar al te graag de onregelmatige AV beslissing , verplicht, uitvoeren zoals voorzien conform :
art. 577-8 §4
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;

 
 
In uw topic : dubbele boekhouding ;
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/boekhouding-vme
 
gaf ik u in #4 , volgend advies :
 
Zonder talmen : vrederechter , laat veslag/notulen vernietigen en vraag dat de syndicus zijn werk moet doen conform de wettelijke bepalingen.
Is immers dwingend van toepassing.
 
U besliste géén gebruik te maken van art.577-9§2 en verzaakte aan dat recht en aangezien de syndicus aan de grondslag lag van die onregelmatige AV beslissing voerde deze maar al te graag de , zo genotuleerde , AV beslissing uit.
 
Indien de syndicus géén bedrog of strafrechtelijke feiten pleegde zal het BIV ondanks de deontologische overtreding , weinig ondernemen aangezien de syndicus moet handelen/uitvoeren zoals voorzien in art. 577-8 §4.
 
Een correct handelend syndicus zou dit agendapunt “afschieten” zijn bezwaar schriftelijk opnemen in de notulen en de AV beslissing NIET uitvoeren !
 
 
#Quimmo
1. Moet een dergelijke bepaling niet overgeschreven worden in het RIO om tegenstelbaar te zijn? Het gaat immers niet over een eenmalige beslissing van de AV, zoals of men het dak al dan niet gaat ontmossen. Het gaat over een permanente regel die geldig is voor alle huidige en toekomstige eigenaars.

Maar en vergeet vooral het Reglement van Mede-eigendom niet.......
Coördinatie van de statuten (verplichtng syndicus !) nu dan nu ook  het RIO...


 Wel jammer dat men dit 
artikel beperkt heeft tot de statuten en RIO en niet uitgebreid tot de 
beslissingen van de AV.

 
Vandaar mijn nadenkertje reeds weergegeven in #67 met verwijzing naar art.577-14
Vergetelheid ? of belang van art.577-9§2 beslissingen AV ?

3. Verder lijkt me ook dat de syndicus geen keuze heeft. Hij moet de 
beslissing van de AV in het RIO inschrijven en deze dan direct terug 
schrappen om ze conform te maken aan de wet. Of niet? Tenzij we de geest van 
de wet ter zijde leggen en argumentere dat op dat moment de wettelijke regels 
niet "wijzigen".

 
RIO verplicht , wettelijk bepaalt wat er moet ingeschreven worden en dan uiteraard de leefregels…..AV beslissingen worden meestal niet opgenomen in het RIO…….dat bijgewerkt moet worden door ja …door een syndicus.
AV beslissingen genotuleerd = apart register…
 
Zonder de hele discussie hierboven opnieuw te willen voeren, lijkt het me 
ook sterk dat de syndicus verplicht is /alles /wat de AV beslist uit te 
voeren.

Dat is de kern van de zaak : een niet correct werkende syndicus zal dankbaar gebruik maken van art.577-8§4  (lees hoger en de aangehaalde voorbeelden waar de syndicus zelf de AV beslissing naar zijn hand zet…een niet correct werkende syndicus….zal uitvoeren)

ronald de wilde
Offline
#72
Beste Lebragard,
u gaat kort door de bocht hoor, wanneer u stelt dat ik het belang van art 577-9-§2 niet wil erkennen, en dat onze correct werkende syndicus er geen beroep op hoeft te doen.
Een gesteld voorbeeld heeft dat ook aangetoond, de beide.
Zoals ik ook stelde dat èlke VME er wel vroeg of laat mee te maken kan krijgen, dus óók de onze.

Punt is, àls het zich voordoet, welke stelling men dan verdedigt om toch binnen de wet te blijven, en dus geen 'eigen wet' gaat maken.
Dààr gaat ook uw topic over, welke stelling mag of moet er worden aangewend; en daar zijn we nog niet uit.

Ron
lebragard
Offline
#72
#rdw
u gaat kort door de bocht hoor, wanneer u stelt dat ik het belang van art 577-9-§2 niet wil erkennen, en dat onze correct werkende syndicus er geen beroep op hoeft te doen.

goed te vernemen dat u het belang van art.577-9§2 erkent , helaas kan de syndicus (niet mede-eigenaar) géén gebruik van maken van art.577-9§2

Blijft inderdaad over , de niet correct werkende syndicus/en CO...of men doet beroep op art.577-9§2 , of eigen interpretatie van nietig , dwingende wet ect...en de rechtsgeldig genomen AV beslissing langs zich neerleggen....wat de cohesie van de VME.......

 
ronald de wilde
Offline
#73
correctie: 
"...er geen beroep op hoeft te doen.", moet zijn:" ...er wel rekening mee hoeft te houden."

Uiteraard.
SIEBE
Offline
# 71 quimmo
Quimmo,
Ik vind dit zeker geen misplaatste reactie en wie duidelijk begrijpend leest; kan ook vaststellen dat deze materie zeer gevoelig ligt en door de wetgever gevoed wordt in deze discussie.
U schrijft als niet jurist ... en dan moet u zeker niet onderdoen voor de echte juristen.
Ik denk dat de juristen zelf hier geen sluitend slot kunnen/durven opzetten.
Zelfs verschillende notarissen ( gecontacteerd ) kunnen geen eensluidend advies geven. Is van : volgens ons, wij interpreteren het zo maar ...
Zo is het ook bij juristen/advocaten : geen eensluidende versies en bij de rechters idem dito.
Daarom laten wij elkaar niet afmaken en vaststellen dat ieders waarheid anders klinkt.
Wetgeving en realiteit liggen soms ver uit elkaar.
Kijk maar dagelijks in de media naar de verschillende uitspraken van rechters/rechtbanken in dezelfde situaties ( zie maar de dronken/gedrogeerde wagenbestuurders die iemand doodrijden en vluchtmisdrijf plegen = mooiste ( ?? ) voorbeeld van interpretaties en gaten in de rechtspraak ). Dit voorbeeld is niet hetzelfde als de appartementswetgeving maar toch.
SIEBE
Offline
# 73 RDW
Uw tweede paragraaf : Punt is ...

Dat is volgens mij het blijvend vraagteken in de ganse discussie. Was ook de inzet van Lebragard en na meer dan # 70 reacties; blijft de vraag open.
Niet dan de ganse discussie verveelt; maar ( ik kan verkeerd zijn ) geven wij allen voeding aan de verschillende tegenpartijen van elkaars gelijk, zonder de deuren te sluiten.
Zij die een sluitende oplossing zouden moeten aanbrengen; onthouden zich of willen/kunnen geen onweerlegbare versie geven. Want dan waren we er uit.

Groeten,
Siebe

 
't appartement
Offline
geen uitsluitsel????

Meerderen, waaronder een advocate, hebben allen uitsluitsel gegeven (die doen maar één mis voor hetzelfde geld).
Wat betreft "van rechtswege", een duidelijk gedefinieerde juridische term, wordt er nu ook weer mist gespoten. Syn-di-cus heeft daarover het ENIG juiste antwoord geformuleerd.
"Iets wat van rechtswege door iets anders wordt vervangen wordt geacht nooit bestaan te hebben."

Een gedateerd vulgariserend boekje van een decennium geleden heeft daarbij weinig relevantie.

De opmerking van Quimmo over het verband met het RIO enz... is zeer scherpzinnig.
Via deze verplichting en de bepaling "van rechtwege" deint het dwingend recht uit over alle besliisngen die indruisen tegen de wetgeving op de mede-eigendom.
Ik heb die analyse hier niet willen maken omdat sommigen er nu al niets van begrijpen.

Proficiat met uw inzicht Quimmo!!!






 
ronald de wilde
Offline
#77 Siebe
Siebe,

'k krijg wel de 'sneer' van onze Lebragard (en bij deze mét alle respect!) met 'we weten al dat je je best doet voor je VME', wat me niet stoort - voor alle duidelijkheid -, punt is dat ons 'systeem' (in onze VME dus) blijkt te werken. Inzet loont, en een duidelijk uitgestoken nek (dus opname van een mandaat) blijkbaar ook, en als dat gepaard kan gaan met toch énige kennis van heel dat VME-gebeuren al evenzeer, én op basis van de voorgelegde resultaten (niét onbelangrijk).

{Zonder rancunes, beste Lebragard, maar ik moest dat toch nog even kwijt. Inzet betekent (veel) tijd maken voor het praktische beheer van de VME, en dus niet enkel tijdens de AV's. Ik steek dus al 6 jaren op rij m'n nek uit, en niet zo'n klein beetje.}

De 'geest' van de wet is dus (voor mij toch) belangrijk, en dus niet zozeer de (gelezen) letter van de wet. Dat laatste is immers vatbaar voor interpretatie, en per slot dus voorlegbaar voor de vrederechter.

Inmiddels, en ik heb dat in deze ook niet onder stoelen noch banken gestoken, heb ik m'n voorbehoud bij de ganse advocatuur welke zich heeft omsloten rond dat VME-gebeuren. 'k Praat niet uit m'n nek als ik stel dat ik reeds meermaals 'een' advocaat gemaand heb (binnen ons VME-gebeuren) om orde op zaken te stellen.
'k Sla dus ook niets uit m'n nek (beste Lebragard) als ik stel dat ik de VME-belangen, samen met onze Syndicus (met een hoofdletter!), voor de vrederechter ga verdedigen, en met nog succes ook.

Wat ik, per slot, wil stellen is, dat lezing van de intensie van de wetgeving niet onbelangrijk is, én dat handelen ernaar nog steeds de beste optie is.
Wat, uiteraard, niet wil zeggen dat er, op basis van gestelde vonnissen, niet kan bijgestuurd worden.

Wat primeert is de goede werking van een VME. Dat is dé doelstelling.

Ron 

 
't appartement
Offline
nog een toegift!
bron: https://www.juridischwoordenboek.be/zoek/van+rechtswege

Voor de nonbelievers en koppigaards:

"van rechtswege= gevolg dat automatisch intreedt op grond van een wetsbepaling"

In de rechtsleer over "van rechtswege" heet dit :
"quod nullem est, nullum producit effectum"
(het beding dat strijdig is met de wet wordt dienovereenkomstig buiten werking gesteld)
 
't appartement
Offline
Betekenis van onregelmatig; enz.

Betekenis van onregelmatig, bedrieglijk en onrechtmatig zoals gedefinieerd in de recentste publicatie van de Koning Boudewijnstichting over de gedwongen mede-eigendom:

1. Een beslissing is onregelmatig als de organisatie- en werkingsregels van de algemene vergadering niet gevolgd werden, bv. er waren onvoldoende mede-eigenaars aanwezig om geldig te kunnen stemmen.

2.Een beslissing is bedrieglijk als ze tot stand kwam door bedrog, bv. het foutief voorstellen van de gevolgen.

3. Een beslissing is onrechtmatig als er sprake is van rechtsmisbruik, bv. de rechten van één mede-eigenaar worden erdoor geschonden.

Toont aan dat (inbreuken op) de dwingende artikels uit de wetgeving niets te maken hebben met de periode van vier maanden welke enkel en alleen betrekking heeft op 1, 2 en 3 hierboven. De beperking tot 4 maanden is bijgevolg limitatief.



 

ronald de wilde
Offline
#81
In de 2° alinea van datzelfde artikel wordt juist de binding met die 4 maanden gelegd!
En dus niet het limitatieve ervan.

Ron
lebragard
Offline
#81
# t' appartement
aanvullend aan #RdW , ook in 1° en 3°
herlees #37

pag. 69 -70 - 71 link.
https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/479/236/RUG01-002479236_2018_0001_AC.pdf

Ch Robbe en J Bogaert : Mede-eigendom en arbritage : de valkuil van de vervaltermijnen
T.App 1999/1 p.11
en
G De Palmentier : Het begrip onregelmatige , bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de AV , T.Vred. 1998 p 321
ronald de wilde
Offline
#83
Dank voor de verwijzing naar het proefschrift (Lib.UGent); daterend dd. 2018 legt het reeds de link met de nieuwste versie van de App.Wet - dat is niet onbelangrijk (gezien bv. een aanpassing van de wet na een Cassatiearrest) - en reeds snel doorgenomen zit er, volgens mij, veel 'wijsheid' in.
Ik heb het alvast opgeslagen in mijn documentatie.

Maar ik denk, beste Lebragard, dat we met onze 'knoop' blijven zitten. En ik zie dus nog steeds geen aanleiding om mijn visie al bij te sturen.

Ron
lebragard
Offline
#84

Ben er zeker van dat na het lezen van… de “knoop” toch al wat losser zit.      :)
 
Ongeacht welke versie men volgt , in sé heeft heer Leyseele en Elfri en anderen  bij het rechte eind en ja ook mevr. Clabots maar……genomen AV beslissingen zijn wat ze zijn en uitvoerbaar.
 
Laten we de wet , rechtsleer en rechtspraak niet verwarren.
De rechtsleer is zelden eenduidig.
Rechtspraak is dit evenmin.
 
Ik onthoud , dat welke “stelling” men ook volgt , de beslissing van de AV “zolang deze niet vernietigd is door een rechter” ,  overeind blijft en uitvoerbaar is .
 
Dit is duidelijk en niet tegenstrijdig met de stelling van ALLE deskundigen.
 
Wat kan men doen bij een niet-correct werkende syndicus en Co, “Tijdig reageren” ….art.577-9§2 en dit binnen termijn en uiteindelijk komt dit de cohesie van de VME ten goede.
 
Pagina 70.
Al deze vorderingsmogelijkheden bieden de mede-eigenaars mogelijkheden om in te grijpen op eventueel wanbeheer door de syndicus of hinderend gedrag van andere mede-eigenaars aan te pakken. In de hierboven geschetste problematiek speelt vooral artikel 577-9, § 2 BW een rol. Dit is vaak het rechtsmiddel voor mede-eigenaars die zich geschaad voelen in hun belangen door een beslissing van de algemene vergadering.

ronald de wilde
Offline
#85
Wat kan men doen bij een ..... (syndicus) ....

Of: "Investeren in een goede syndicus, of een goede relatie ermee"  :)

Al lijkt dat een al even moeilijke kwestie als deze topic!

Genegen groet,
Ron
lebragard
Offline
#86
Vraag anders stellen :

Hoe paradoxaal is het : een syndicus kan een onregelmatige , onrechtvaardige of bedrieglijke beslissing uitvoeren ? Dergelijke beslissing , wettelijk uitvoeren....!! en dan maar te zwijgen over de onkosten die de benadeelde ME moet betalen om.....art.577-9§2

Wetgever moet de wetgeving bijstellen ta. van de AV beslissing en syndicus .
Bijstellen in die zin van #56  , de nietigheid invoeren. (zowel voor de syndicus als VME)

Syndicus die zijn werk doet in eer en geweten conform de regelgeving heeft zo wie zo al een goede relatie met de VME. Eentje die het niet doet heeft een goede relatie met enkelen.
 
SIEBE
Offline
#86 en #87
Kan beide reacties bijtreden.

Indien men een rechtgeaarde syndicus heeft; kan men slechts met een enkeling/eigenaar problemen hebben.
Indien men een niet binnen de lijntjes kleurende syndicus heeft, heeft men gegarandeerd grote problemen en zijn slechts ( enkele mede huilers in het bos ) gelukkig.

Een goede relatie met de syndicus daar kan men aan werken indien de liefde langs beide kanten komt. Maar in vele gevallen is daar geen sprake van, daardoor de vele topics over onvrede in een VME. En als men in een VME enkele hardliners heeft die onder één hoedje kunnen spelen met de syndicus; dan heeft men het hard te verduren.

Wat zou het mooi zijn als de wetgever wetten uitvaardigt met één stok achter de deur, welke de eigenaars/VME geen onnodige kosten meebrengt.
Zoals ikzelf en andere forum leden reeds geopperd hebben in het verleden op dit forum; een ombudsdienst ( met wettelijke en rechterlijke macht ) in het kader van de appartementswetgeving; waar de eigenaars ( zonder betaling ) zich kunnen wenden met hun grieven ( gestaafd en gegronde opmerkingen ). En welke instanties dan bindende besluiten kan/mag nemen die voor alle partijen te volgen zijn in het kader van de geest van de wet.

Als ik al die problemen, klachten en ... bekijk op de fora; is er zeker een nood aan.

En zoals Ron : in zijn VME loopt het op wieltjes en bijna ideaal waarvan anderen kunnen dromen. En de VME krijgt het beheer dat ze verkiezen; maar kijk even in de politiek :
krijgt de kiezer de beheerders die ze verkozen hebben ? Daar hebben wij ook een kiesplicht opgelegd door de wetgever.

Groetjes,

Siebe
't appartement
Offline
"In de 2° alinea van
"In de 2° alinea van datzelfde artikel wordt juist de binding met die 4 maanden gelegd!
 En dus niet het limitatieve ervan."

Ronald nu heb je mij toch verkeerd begrepen.

De binding wordt net gelegd met de drie punten. 
De drie punten leggen de drie begrippen uit waartegen binnen de vier maanden dient gereageerd. De wetsartikelen van bindend recht vallen NIET onder die drie punten.
Dan zou er een vierde punt aan toevoegd moeten worden: inbreuk op dwingende wetgeving....
In die zin zijn de drie punten waarin beschreven wordt wanneer de vier maanden als limitatief te beschouwen.
Wie twijfelt moet de memories van toelichting bij de wet lezen. Ze verduidelijken de geest van de wet.


In het proefschrift vind ik niets dat mijn uitleg tegenspreekt. Wel verwijzing naar rechtsmisbruik (=handelen volgens de wet maar op een wijze die geenszins de bedoeling was van de wetgever).
Meer in het algemeen: pas op met proefschriften van nog niet afgestudeerde juristen; ze vormen geen rechtsleer.
ronald de wilde
Offline
#89
Oké, 'k kan je (nu) volgen, je had het over dé dwingende wetsregels, en niet dié 3 punten.   ;-)

Wat die proefschriften betreft, niet zelden zitten er toch goede invalshoeken in en punten waarmee ook die 'gasten' worstelen én dus verduidelijkingen (willen) zien. Verschillenden onder hen zijn ook de toekomstige rechters.

En zoals gezegd, de 'knoop' blijft nog zitten, bij de ene al wat vaster dan bij de andere.

Ron