AV beslissing rechtsgeldig ?

136 antwoorden [Laatste bericht]
't appartement
Offline
In het proefschrift staat
In het proefschrift staat alleszins de defintie van "onrechtmatig" die ik onderschrijf en hier al met handen en voeten heb proberen uit te leggen:

"Een  beslissing  is onrechtmatig wanneer  deze  is  aangetast  door rechtsmisbruik  of  machtsafwending waardoor  het  normale  evenwicht  of de gelijkheid  tussen  degene voor wie  ze  geldt, wordt verbroken".

ergo: met "onrechtmatig" wordt een AV beslissing die indruist tegen de regels van dwingend recht NIET bedoeld; het gaat over alle mogelijke gevallen die daarbuiten vallen maar nadeel berokkenen aan één of meer mede-eigenaars.

Heel deze discussie is het resultaat van een verkeerd begrip van de termen "onrechtmatig" en "van rechtswege".
Ik heb het reeds meermaals gezegd: de wetgeving vormt één geheel, basisprincipes worden niet in elke wet opnieuw gedefinieerd maar worden als "gekend" beschouwd.
De dwingende regels vormen het onvervormbare "karkas" waarin alles zich afspeelt.

In feite zijn jullie hier bomen aan het analyseren zonder oog voor globale biotoop waarin het bos staat waar ze deel van uitmaken. Geloof me, de juridische radertjes passen wel echt in elkaar.
lebragard
Offline
#rdwDiplomatisch antwoord
#rdw
Diplomatisch antwoord maar inhoudelijk ? : Oké, 'k kan je (nu) volgen.........en niet dié 3 punten.

en in # 83 schrijf je toch duidelijk :

In de 2° alinea van datzelfde artikel wordt juist de binding met die 4 maanden gelegd!
En dus niet het limitatieve ervan.

Mss is uw "knoop" te vast.   :)

# t' appartement 

Vergaloppeer u niet wat " jij " probeert uit te leggen is ook wat ik probeer uit te leggen en inhoudelijk wordt er niet gelezen denk ik , eerder een fixatie en dit van beide kanten.

Ook gelezen , iets verder :

6 Echter zijn er verschillende voorbeelden in de rechtspraak terug te vinden waar, zelfs zonder de aanwezigheid van rechtsmisbruik, de beslissing van de algemene vergadering zo manifest strijdig is met de wettelijke of statutaire bepalingen dat de rechter het onrechtmatig karakter ervan erkent.257 = zeer ruim begrip 

Een rechtsgeldig AV beslissing is wat ze is en uitvoerbaar indien niet werd vernietigt door een rechter. (niet een syndcus , niet een ME , niet de RvM...ect... wel de rechter.)

Het belang van art.577-9§2 is reeds uitvoerig uitgelegd.
Dwingende wet is ook reeds uitvoerig aangehaald....
Een AV beslissing is ook al uitvoerig aan bod gekomen.

Ongeacht welke stelling u inneemt , dwingend van toepassing , nietig, relatieve nietigheid van rechtswege ect.....de rechter beslist over de nietigheid.

Kunnen we afspreken dat we stoppen als we de honderd gehaald hebben want eigenlijk ben ik de initiële vraagsteller .....en denk dat bijna alles gezegd is.

en wat was de vraag ?
AV beslissing , duidelijk in tegenstrijd met de dwingende wetgeving
Was/is een onregelmatige en onrechtvaardige beslissing
Syndicus voert wettelijk , toch deze beslissing uit en hoe kan dat nu ?

net zoals bij u t'appartement !
AV beslissing enkele boekouding ipv. dubbele boekhouding
Is een onregelmatige, onrechtvaardige beslissing
Syndicus voert wettelijk uit , hoe kan dat nu ?

en wat toegepaste lektuur:

Bij de toepassing van artikel 577-9 §2 B.W. doen zich een aantal problemen voor. Het artikel stelt dat “iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen”. Verder wordt gesteld dat “de vordering moet worden ingesteld binnen de vier maanden te rekenen vanaf het tijdstip waarop de belanghebbende kennis heeft genomen van de beslissing. De medeeigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.” 51. De problemen liggen vooral bij de invulling van de begrippen onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig enerzijds en de vooropgestelde termijn van 4 maanden anderzijds
 
Het is zeker niet de bedoeling van de wetgever geweest dat elke beslissing van de algemene vergadering in rechte zou kunnen worden aangevochten. Art. 577- 9, par. 2, 1° B.W. beperkt het verhaal tot beslissingen die onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig zijn34.
De concrete invulling van die begrippen wordt niet door de wet uitgewerkt en wordt bijgevolg overgelaten aan de beoordelingsvrijheid van de rechter. Als een geldige meerderheid een beslissing heeft genomen, dan zijn de andere mede-eigenaars gebonden, ook al zint die beslissing hun niet. Zij kunnen enkel en alleen tegen die beslissing opkomen onder de voorwaarden gesteld door art. 577-9, par. 2 B.W35. Dat vonnis zet de deur open voor misverstanden. Door te stellen dat tegen de beslissing van de algemene vergadering enkel en alleen kan worden opgetreden onder de voorwaarden gesteld in § 2, is in de praktijk het misverstand gerezen dat eens de voorwaarden vervuld zijn voor een correcte kennisgeving, na 4 maanden niets meer kan ondernomen worden tegen die beslissing. Dit kan niet de juiste interpretatie zijn
 
In artikel 577-9 §6 B.W. en artikel 577-9 §7 B.W. zijn er een aantal uitzonderingen bepaald die, ook al zouden ze onder de noemer onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk kunnen vallen, toch ontrokken worden aan de vervaltermijn van 4 maanden. Het gaat over wijzigingen in de verdeling van aandelen in de gemeenschappelijk delen en wijzigingen in de wijze van verdeling van de lasten.

Het Hof van Cassatie heeft in 2002 een arrest geveld dat stelde dat “de in art. 577-9, par. 2, lid 2 B.W. gestelde termijn van drie maanden geldt voor de door de mede-eigenaar op grond van het eerste lid van die paragraaf ingestelde vorderingen die opkomen tegen onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen van de algemene vergadering en niet voor de vorderingen ingesteld door de mede-eigenaar op grond van par. 6 van die wetsbepaling om de verdeling van de aandelen in gemeenschappelijke gedeelten of de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen36.”
 
Concreet betekent dat dat een mede-eigenaar na die (nu) 4 maanden het recht behoudt de beslissing van de algemene vergadering voor de vrederechter aan te vechten gebruikmakend van  par.6 .



 
't appartement
Offline
???
Herlees en herlees wat ik heb geschreven.
Er is geen onduidelijkheid.
"Onregelmatig, bedrieglijk en onrechtmatig".
Daarover ging Arrest Cassatie.
En dat valt buiten de dwingende wetgeving.
Ik raad iedereen aan om de brochure van de Koning Boudeiwijn stichting te lezen.
Dat is degelijke basisinformatie.
Daarin leer je wat er bedoelt wordt met "onregelmatig, bedrieglijk en onrechtmatig".

Ik laat de kwaliteitsbewaking over aan Quimmo. Het is tenslote hun forum.
Ik heb meer dan mijn steentje bijgedragen. Zij moeten beslissen tussen ofwel een praatbarak, ofwel een juridische informatiebron.

De wetgeving is duidelijk.


 
ronald de wilde
Offline
#93
't Appartement, u kunt deze discussie moeilijk wegzetten als 'eentje uit de praatbarak'.

Dat de juridisch gekwalificeerden niet deelnemen (toch niet openbaar) aan dit forum laat niet weg dat forumgebruikers iets trachten uit te diepen, zelfs trachten hun gelijk te halen, niét om het te halen maar om met tegenargumenten eventueel van mening te veranderen. Volgens mij was deze topic er eentje.

En, volgens mij, is de wetgeving 'redelijk' duidelijk.

Lebragard, dat 'diplomatisch antwoord' was bedoeld naar 't appartement toe, naar mijn gevoel is dat met hem uitgeklaard; ik had hem blijkbaar verkeerd begrepen, wat ook zo was. Ik ga die '100' niet volmaken hoor. ;-)

Ron 
Quimmo
Offline
Voor alle duidelijkheid,

Voor alle duidelijkheid, juridisch advies is dit forum (gelukkig) zeker niet, de bedoeling is van mensen een eerste richting te wijzen en beter in te lichten. In deze discussie blijft men blijkbaar op zijn standpunt en ik vrees dat we nog een paar pagina's door kunnen gaan.

Voor alle duidelijkheid, hierbij nog een aantal definities van onrechtmatig:

Indicator Tips & Advies:

"Een beslissing is onrechtmatig als er sprake is van rechtsmisbruik, bv. de rechten van één mede-eigenaar worden erdoor geschonden. "

Heibel in het Appartementsgebouw

"Een beslissing die regelmatig is genomen en evenmin bedrieglijk tot stand kwam, kan toch onrechtmatig zijn wanneer met deze beslissing een onevenwichtig nadeel ontstond van één mede-eigenaar ten opzichte van de anderen"

KU Leuven dacht ik (ik ben de link kwijt)

"Onrechtmatig is dan de beslissing die de gelijkheid onder de mede-eigenaars miskent, zodat één of meer mede-eigenaars benadeeld worden."

Ik kan me heel moeilijk voorstellen dat een beslissing die tegen dwingend recht ingaat, toch afdwingbaar is als ze niet aangevochten wordt. Vindt iemand één van de volgende beslissingen van een AV afdwingbaar indien ze niet binnen de 4 maand gecontesteerd wordt?

  1. Wie zijn gang niet elke week kuist, krijgt per overtreding een boete van 1.000€.
  2. Wie zijn gang niet elke week kuist, krijgt een lijfstraf.
  3. Indien iemand 3x zijn auto fout parkeert, wordt deze in beslag genomen door de VME.

In niet juristentaal, dit lijkt me onmogelijk omdat dit ingaat tegen een hogere wetgeving.

  1. Je kan niemand dwangarbeid opleggen.
  2. Je kan niemand lijfstraffen opleggen.
  3. Er is is zoiets als eigendomsrecht.

Om een iets minder belachelijk voorbeeld te geven: er zijn hier al veel discussies geweest, waar de AV beslist verkeerd geparkeerde wagens weg te slepen en waar het in de praktijk heel moeilijk uitvoerbaar is omdat het ingaat tegen andere wetgeving.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

SIEBE
Offline
QUIMMO
Een zeer zalvende reactie. En zoals u zegt is dit geen juridisch forum.

Een zeer onderschat onderwijsitem : BEGRIJPEND LEZEN is wel van toepassing en lost veel discrepancies op tussen leden.
Maar we moeten voor ieders opinie respect en waardering opbrengen : 100% gelijk heb ik nog maar zelden terug gevonden en zal in deze maatschappij niet gevonden worden.

Quimmo heeft tot doel om ons in de zeer moeilijke materie van de appartementswet een helder licht te laten branden.
lebragard
Offline
#95

#quimmo

Zoals u aangeeft is het hier géén Juridisch forum , maar uw vier antwoorden “als onafhankelijk forum “ vind ik uw antwoorden eigenlijk ondermaats en misplaast.

U gaat voorbij aan de belangrijkste eigenschap van een VME die sinds 1994 een wettelijke rechtspersoonlijkheid opgelegd werd .

Wel deze privaatrechtelijke rechtspersoonlijk, VME heeft zijn eigen juridisch kader en kan optreden als een volwaardig handelsbekwaam persoon in het rechtsverkeer met zijn rechten en plichten, waar de AV beslissingen kan nemen en ahw. onrechtmatig kan handelen maar ook aansprakelijk gesteld kan worden.

Vorderingsmogelijkheden zijn voorzien zo een ME of belanghebbende , huurder , bewoner ect. de beslissing van de AV niet ligt , gemotiveerd met een persoonlijk dan wettelijk belang.

Raad geven zijnde , de beslissing naast u neerleggen en deze niet opvolgen is zeker niet de juiste raad en geeft aanstoot naar meer eigen interpretatie van de democratische AV beslissingen…..en komt de cohesie van de bewoners van die VME niet ten goede.

Is een beslissing van de AV onrechtmatig , bedrieglijk , onregelmatig , onwettig en diens meer , ze is genomen en is uitvoerbaar , indien niet nietig verklaart door een rechter.

Juist advies is meer dan aangewezen : volg de “spelregels”.
 

't appartement
Offline
Quimmo juist
De drie punten die Quimmo naar voren brengt en de conclusies die hij eraan verbindt zijn juridisch correct. Ze liggen ook in lijn met wat ik al schreef. Alles wat tegen de openbare orde en het dwingende recht indruist kan ten allen tijde vernietigd worden.

En ja een VME is een rechtspersoon. Was het niet zo dan zou een VME nooit gedagvaard kunnen worden en zich ook niet in rechte kunnen verdedigen.
 
lebragard
Offline
VME

Een VME heeft een privaatrechtelijke rechtspersoonlijk, VME heeft zijn eigen juridisch kader en kan optreden als een volwaardig handelsbekwaam persoon in het rechtsverkeer met zijn rechten en plichten, waar de AV beslissingen kan nemen en ahw. onrechtmatig kan handelen maar ook aansprakelijk gesteld kan worden.

Vorderingsmogelijkheden zijn voorzien zo een ME of belanghebbende , huurder , bewoner ect. de beslissing van de AV niet ligt , gemotiveerd met een persoonlijk dan wettelijk belang.

Beslissingen van de AV blijven overeind tot men deze vernietigt....
en

Alles wat tegen de openbare orde en het dwingende recht indruist kan ten allen tijde vernietigd worden.

Neen , wat de wet mede-eigendom betreft , daar is deze duidelijk over...
1) termijn afhankelijk
2) ten alle tijden


Beroepsmogelijkheid binnen de vier maanden :
 

  • Vordering wegens een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing (artikel 577-9,§ 2 BW , op straffe van verval binnen de 4 maanden)
Welke beroepsmogelijkheden kunnen ten allen tijden :
 
  • Vordering tot bijeenroeping van de algemene vergadering (artikel 577-9, § 3 BW):
  • Vordering tot wijziging van de verdeling van de aandelen of de lasten (artikel 577-9§6
  • Vordering wegens misbruik van minderheidspositie (artikel 577-9, § 7 BW):
  • Vordering wegens misbruik van minderheidspositie (artikel 577-9, § 7 BW):
  • Vordering tot het geven van toestemming om dringende en noodzakelijke werken uit te voeren (artikel 577-9, § 4 BW)

en wat Quimmo meegeeft is in vragende vorm gesteld. Wel eigenaardig dat Quimmo met zijn ervaring , relaties ook niet verder gaat dan dat.

De nieuwjaarsrecepties zijn voorbij en er is al genoeg gelachen bij het BIV en op andere plaatsen en nu op naar #100 , met de hoop een sluitend juridisch standpunt te krijgen .


ps. waaron al die beroepsmogelijkheden ? ......juist daarom, om orde op zaken te stellen tegen de AV beslissingen....

't appartement
Offline
VME "De Anarchist"
Er was eens een nieuw appartementsgebouw. Allemaal jonge eigenaars. Grotendeels zonder ervaring in gedwongen mede-eigendom met uitzondering van een ouder persoon die alles kende van de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom.
De nieuwe eigenaars waren jong en onbezonnen en avontuurlijk aangelegd.

Ze vonden die wetgeving maar niks, onnodig ingewikkeld. Daar moest verandering in komen. De oplossing ligt voor de hand zei de kenner van de wet: als VME kunnen we eender wat beslissen zolang er maar niemand protesteert binnen de 4 maanden.

Zo gezegd zo gedaan, aangezien iedereen van dezelfde mening was werd er met grove borstel door die zogezegde dwingende wetgeving gegaan. De meeste wetsartikels werden unaniem buiten werking gesteld of op maat aangepast: er zou geen boekhouding worden gevoerd, alle beslissingen zouden met een gewone meerderheid worden genomen, de deelname aan de volgende AV zou met loting worden bepaald, de functie van rekeningcommisaris werd afgeschaft, notulen zouden niet worden opgesteld want verspilling van papier, de administratieve kosten en algemene kosten zouden worden omgeslagen volgens de schoenmaat van de eigenaar (volgens "voetafdruk"), aangetekende zendingen enkel te betalen door vrouwelijke eigenaars, enz..

In een roes van jong geweld gecoordineerd door een wijze man en omdat alle eigenaars persoonlijk aanwezig waren bereikte men de ultieme unanimiteit.
Iedereen gerustgesteld: de periode van 4 maanden werd ook de nek  omgedraaid, want aangezien iedereen instemde was er geen verhaal meer mogelijk.

Collectieve trots: ze hadden toch maar even quasi de volledige wetgeving op de gedwongen mede-eigendom geneutraliseerd (Dwingend recht? Laat ons lachen!). En niemand die daar iets zou kunnen aan doen!

Maar op een dag verkocht een jong koppel na hun vechtscheiding hun appartement aan een magistraat...en toen....zei de kenner der wet: maar allé de vier maanden zijn toch om.
lebragard
Offline
#100 ??!!
VME

antwoord #100 was voorbehouden.....e u vergeet :
 

Art. 577-14

De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.

  "De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.".




Een VME heeft een privaatrechtelijke rechtspersoonlijk, VME heeft zijn eigen juridisch kader en kan optreden als een volwaardig handelsbekwaam persoon in het rechtsverkeer met zijn rechten en plichten, waar de AV beslissingen kan nemen en ahw. onrechtmatig kan handelen maar ook aansprakelijk gesteld kan worden.

Vorderingsmogelijkheden zijn voorzien zo een ME of belanghebbende , huurder , bewoner ect. de beslissing van de AV niet ligt , gemotiveerd met een persoonlijk dan wettelijk belang.

Beslissingen van de AV blijven overeind tot men deze vernietigt....
en

Alles wat tegen de openbare orde en het dwingende recht indruist kan ten allen tijde vernietigd worden.

Neen , wat de wet mede-eigendom betreft , daar is deze duidelijk over...
1) termijn afhankelijk
2) ten alle tijden


Beroepsmogelijkheid binnen de vier maanden :

  • Vordering wegens een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing (artikel 577-9,§ 2 BW , op straffe van verval binnen de 4 maanden)
Welke beroepsmogelijkheden kunnen ten allen tijden :
 
  • Vordering tot bijeenroeping van de algemene vergadering (artikel 577-9, § 3 BW):
  • Vordering tot wijziging van de verdeling van de aandelen of de lasten (artikel 577-9§6
  • Vordering wegens misbruik van minderheidspositie (artikel 577-9, § 7 BW):
  • Vordering wegens misbruik van minderheidspositie (artikel 577-9, § 7 BW):
  • Vordering tot het geven van toestemming om dringende en noodzakelijke werken uit te voeren (artikel 577-9, § 4 BW)

en wat Quimmo meegeeft is in vragende vorm gesteld. Wel eigenaardig dat Quimmo met zijn ervaring , relaties ook niet verder gaat dan dat.

De nieuwjaarsrecepties zijn voorbij en er is al genoeg gelachen bij het BIV en op andere plaatsen en nu op naar #100 , met de hoop een sluitend juridisch standpunt te krijgen .


ps. waaron al die beroepsmogelijkheden ? ......juist daarom, om orde op zaken te stellen tegen de AV beslissingen....

't appartement
Offline
case closed want quod erat demonstrandum
Inderdaad
Voor van rechtswege tellen geen 4 maanden!
De beslissingen van het verhaaltje halen de statuten en het RIO totaal overhoop
(al die beslissingen impliceren deels een notariële akte en deels aanpassing RIO vooraleer ze kunnen worden toegepast).
Welke notaris gaat dergelijke aanpassingen doen die totaal onwettelijk zijn?
De reactie die ik wilde uitlokken is er vlot gekomen.
U bevestigt na dit verhaaltje mijn standpunt dienaangaande.
De stoute jongens en meisjes uit het verhaal hadden ondermeer art. 577-14 over het hoofd gezien.
Case closed!
lebragard
Offline
wat staat er of wat leest u .....

#102

Art. 577-14

De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.

  "De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.".

Beslissingen van de AV horen daar niet bij ....blijven overeind tot de rechter deze al dan niet vernietigt. (gebruik makend van de beroepsmogelijkheden)

Quimmo
Offline
Theorie vs praktijk

Een beslissing kan gedurende 4 maand aangevochten worden en daarna niet meer. OK. Ze komt dan in het RIO. Maar betekent dat dat ze afdwingbaar is als ze in tegenspraak is met de wet? Volgens mij nog steeds niet.

Een gemeente kan ook een geldige stemming houden in de gemeenteraad en een reglement met boetes uitvaardigen voor haar burgers, bijvoorbeeld 100€ wanneer u zegt dat de zittende partijen op niets trekken. In de gemeente geldt die regel dan, punt uit. Wanneer morgen iemand die boete opgelegd krijgt en weigert deze te betalen, zal er naar de rechter gegaan worden. De rechter gaat die regel dan toch toetsen aan de hogere wetten (vrije meningsuiting) en de boete naar de prullenmand verwijzen. De regel is er nog steeds indien de rechter die op zich niet vernietigt, maar hij is niet afdwingbaar. Een gemeenteraad met enig gezond verstand zal die dan zelf wel afschaffen.

Denk maar aan de gemeentes die 20 jaar geleden zelf parkeerboetes gingen uitschrijven en teruggefloten zijn omdat dat geen gemeentelijke materie was en ze hun bevoegdheid overschreden. Zij hebben dat dan omzeild door het een retributie (= parkeertarief) te noemen, waar op wettelijk niveau geen beperkingen voor waren.

Verdient het aanbeveling om binnen de 4 maand een dergelijke beslissing te laten vernietigen? Zeker, duidelijk is duidelijk. Dus, de enige, echte en officiële aanbeveling van Quimmo: ga naar de vrederechter om de beslissing te laten vernietigen. En dat geldt natuurlijk nog meer voor beslissingen die meer geld kunnen kosten en minder flagrant een aanfluiting van de wetgeving zijn.

Maar, als ik enkel voor mezelf spreek, heb ik er noodzakelijk zin in en tijd voor? Met reeds veel te lange werkdagen, niet echt. Zeker niet als ik in een VME zou zitten met een syndicus zonder kennis van zaken en een aantal koppigaards, dan kan je een abonnement nemen bij de vrederechter.

Wat ik persoonlijk wel zou doen is de syndicus en VME aangetekend op de hoogte brengen dat deze beslissing in tegenspraak is met de Belgische wetgeving en dat het zijn wettelijke plicht is om het RIO in overeenstemming te brengen met deze wetgeving. Of de syndicus dan zo roekeloos is om toch naar de rechtbank te trekken om die 25€ van de aangetekende zending te eisen, wil ik toch nog zien.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

't appartement
Offline
zielig
@103:
Beslissingen die een wijziging met notariële akte vereisen kunnen niet in werking treden tov derden zonder authentieke akte.

Ook beslissingen die van aard zijn het RIO te wijzigen horen er per definitie bij want daar moet het RIO voor aangepast worden, wat dus niet kan wegens "van rechtswege". En zolang niet aangepast blijft het bestaande RIO van kracht.
Voor de magistraat in het verhaal, dat is een derde, gelden enkel de statuten en het RIO. Beslissingen van de AV die niet in statuten of RIO werden vastgelegd (maar dat hoorden te zijn om "kracht van wet" te verkrijgen) bestaan niet voor hem. Ook niet na vier JAAR of langer.

Statuten en rio zijn het "Staatsblad" van de VME!

Zij die begrijpen hebben intussen wel begrepen....
't appartement
Offline
inderdaad: van rechtswege!
Quimmo: een beslissing strijdig met de wet die in RIO komt wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke bepaling die verplicht van toepassing is.
Dat staat toch letterlijk in de wet. Daar kan geen twijfel over bestaan.

Ik begrijp de koppigheid alhier daarover echt niet. Daar moet men geen rechtsgeleerde voor zijn om dat te begrijpen.
Probleem is dat sommigen hier het juridische bos niet in zijn geheel bekijken maar hun eigen boompje opzetten.

Als ik dat niet duidelijk heb kunnen maken dan is het maar zo.
lebragard
Offline
moet niet in het rio....
AV beslissingen......

§ 2. Het reglement van interne orde , binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.
Het reglement van interne orde kan ter  plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
 
§ 3.De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.

Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
 
§ 4.Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
 
lebragard
Offline
Quimo
# Quimmo
Kan u volgen in uw antwoord , behalve lees #107 (inhoud RIO + AV beslissingen)

Om te eindigen in deze soms dovemansdiscussie en om te doen wat de wetgever nagelaten heeft te doen :  aan alle forumlezers , het volgende advies :

Bepaling laten opnemen in het RIO  en in elk Syndicuscontract/VME
 
De A.V kan geen beslissing(en) nemen die strijdig zijn met:
 
  • - haar eigen statuten
  • - de wet
  • - de deontologische code van de syndicus
  • - haar eigen beslissingen.
De syndicus kan geen uitvoering geven aan de AV beslissing(en) die strijdig zijn met :
 
  • - de deontologische code van de syndicus
  • - de wet
  • - statuten van het gebouw
Duidelijk voor de VME en ook duidelijk VOOR de syndicus , zodat deze ,ook niet meer, een AV beslissing kan manipuleren/beinvloeden.
Quimmo
Offline
Kunnen we hierbij afsluiten?

Een antwoord waar iedereen zich achter schaart gaan we hier niet krijgen, vrees ik. Tenzij iemand een duidelijke uitspraak van een rechtbank kan doorsturen en iedereen er zich wel moet bij neerleggen.

Al vernietigen hogere wetten van rechtswege beslissingen die hiermee in tegenspraak zijn ('t appartement), lijkt het idee om in een syndicuscontract op te nemen dat de syndicus geen beslissingen kan laten nemen of uitvoeren die in strijd zijn met de wet (Lebragard), mij wel een goed idee.

De hele AV zit immers vol met niet-juristen en men kan hen dat ook niet verwijten. In de meeste gevallen kennen ze niets van de appartementswet, in het beste geval gaan ze wel de appartementswet er bij nemen, maar zien ze niet de samenhang met de rest van de wetgeving en begint de discussie.

Indien hier nog eens duidelijk de verantwoordelijkheid bij de syndicus en AV gelegd wordt dat deze er voor moeten zorgen dat er geen ongeldige beslissingen genomen kunnen worden, dan is het meteen voor iedereen duidelijk. Als het dan toch gebeurt hebben zij hun verantwoordelijkheid niet genomen en kunnen ze achteraf moeilijk deze dingen gaan afdwingen bij de eigenaars. Zo kan men ook op de algemene vergadering discussies met meer dan 100 vragen en antwoorden vermijden.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Quimmo
Offline
En bedankt...

En, al was dit niet de meest effectieve discussie op het forum, ik wil wel iedereen bedanken voor de inzet en het enthousiasme waarmee jullie proberen de mede-eigenaars de weg te wijzen in de problemen van hun mede-eigendom.

Er is veel nood aan hulp voor mensen die met prangende vragen zitten, waarop ze een antwoord zoeken zonder in eerste instantie al bij een advocaat te moeten passeren.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

syn-d-icus
Offline
cirkelredenering
Sorry maar deze redenering klopt niet.
De regels waaraan statuten of een RIO moeten voldoen volgens de wet nog eens bevestigen door in het RIO zelf op te nemen dat het moet voldoen aan de wet is compleet zinloos.
De wet heeft dat al geregeld door de nietigheidsclausule in art. 577-14.

Ik wou dit vermelden wegens grandiose logische denkfout.
Maar doen jullie gerust verder.

 
lebragard
Offline
syn-d-icus

Discussie is afgesloten !
Enkel vonnissen , arresten mbt. art.577-9§2 kunnen hier nog geplaats worden.

Dank u.

 

syn-d-icus
Offline
pedant
U bent wel een zeer pedant persoon.
Als u geen gelijk haalt "sluit" u de discussie.
Niet erg democratisch.
Droom maar verder over uw artikel 577-9 §2. Misschien kun je er de Belgische Grondwet mee wijzigen als niemand protest aantekent binnen de vier maanden.
lebragard
Offline
Rechtbank eerste aanleg te Brugge :




“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden.
Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW.
Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van
bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”

134 C. ENGELS, “De gedwongen mede-eigendom als bijzaak van gebouwen of groepen van gebouwen” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat. Deel 6, Brugge, Die Keure, 2005, 133.

lebragard
Offline
vonnis vrederechter..

http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=N-20020404-3

4. Ook hier beriepen (de verweersters) zich op de procesrechterlijke termijn van drie maanden en verklaarde de Vrederechter deze vordering ook onontvankelijk wegens beweerde overschrijding van deze termijn.

Ook hier is dit een manifeste vergissing nu de procesrechterlijke termijn van drie maanden binnen dewelke sommige vorderingen moeten worden ingesteld op straffe van laattijdigheid niet van toepassing is.
Deze termijn geldt immers enkel voor beslissingen genomen vanaf 1 augustus 1995 met betrekking tot de vordering zoals omschreven in artikel 577-9, §2 :
‘Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Deze vordering moet worden ingesteld binnen de drie maanden … (artikel 577-9, §2).

lebragard
Offline
vrederechter Brasschaat


Zo besliste de vrederechter te Brasschaat terecht dat de beslissing van de algemene vergadering om alle lastengelijk te verdelen onder alle mede-eigenaars zonder rekening te houden met de maatstaven uit artikel 577-2 § 9 B.W. in strijd is met de wet.

133 C. ENGELS, “De gedwongen mede-eigendom als bijzaak van gebouwen of groepen van gebouwen” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat. Deel 6, Brugge, Die Keure, 2005
lebragard
Offline
vrederechter Sint - Jan - Molenbeek



 De Vrederechter van Sint - Jan - Molenbeek vonniste op 19/9/2006 dat de beslissing om de kosten door te rekenen aan de afwezigen als onrechtmatig , art.577-9§2 , diende te worden aanzien omwille van het feit dat zij de rechten van de mede-eigenaars miskent om niet aan de vergadering deel te nemen; in haar algemeenheid van formulering, houdt zij bovendien geen rekening met bijzondere omstandigheden die de afwezigheid van de mede-eigenaars kunnen rechtvaardigen of verklaren.

In dit geval was de beslissing ook onregelmatig omdat zij een wijziging van de verdeling van de gemeenschappelijke lasten inhield. De benodigde meerderheid van 4/5de (behoudens strengere bepalingen in de statuten)werd niet bekomen.


Vonnis gepubliceerd in TAppt 2006/1 

 

lebragard
Offline
Vredegerecht Antwerpen....

https://dial.uclouvain.be/pr/boreal/object/boreal%3A207144/datastream/PDF_01/view

Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton – 2 mei 2005 Rechter: mevr. Bollen Advocaat: mr. Hannes Mede-eigendom – Appartementsmede-eigendom – Algemene vergadering – Vordering tot vernietiging van onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing –
 
Begrippen onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing –
 
Beoordelingsbevoegdheid van de rechter Krachtens art. 577-9, § 2, B.W. kan iedere medeeigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars te vernietigen of te wijzigen.
Een beslissing van de algemene vergadering van medeeigenaars is onregelmatig in de zin van art. 577-9, § 2, B.W. wanneer de door de wet, de statuten of reglementen voorgeschreven vormvereisten niet worden nageleefd; een dergelijke beslissing is bedrieglijk wanneer zij met kunstgrepen is tot stand gekomen of niet waarachtig is; een dergelijke beslissing is onrechtmatig wanneer zij de gelijkheid onder de mede-eigenaars miskent, zodat e´e ´n of meer mede-eigenaars worden benadeeld.

Het feit dat de vroegere syndicus bij de afrekening een andere berekeningswijze volgde, betekent niet dat de beslissing van de algemene vergadering van medeeigenaars tot goedkeuring van de afrekening opgemaakt door de nieuwe syndicus, een onrechtmatig karakter heeft.
De appreciatiebevoegdheid van de rechter bij de beoordeling van dit onrechtmatig karakter dient, in het belang van de werking van de algemene vergadering van mede-eigenaars, restrictief te worden opgevat.

De rechter kan slechts marginaal bijsturen indien de rechten van een mede-eigenaar manifest werden geschonden.
 
Vereniging van mede-eigenaars van de residentie L. t/ Van B. In feite Verwerende partij op verzet, oorspronkelijk eisende partij, is mede-eigenaar en eigenaar van een appartement gelegen te (...), met annexe garage. De BVBA V.C. heeft op 1 juni 2003 haar mandaat opgenomen als syndicus van de residentie L., waarin het appartement B1 met annexe garage, dat eigendom is van de heer Van B., is gelegen.
Volgens de heer Van B. is de toepassing van de verdeelsleutels, zoals bepaald in de basisakte van de residentie L., niet correct gebeurd voor de punten: verzekeringen, vernieuwing, syndicus.
Deze afrekening werd op de algemene vergadering van 28 oktober 2003 goedgekeurd. In rechte ... 1. Oorspronkelijk eisende partij, verwerende partij op verzet, is niet erg duidelijk in haar beschikkend gedeelte over wat zij thans evenwel vordert.
Oorspronkelijk eisende partij vraagt de vernietiging van de door de algemene vergadering goedgekeurde onkostenafrekening voor de periode van 1 oktober 2003 - 30 september 2004.
Verwerende partij op verzet, oorspronkelijk eisende partij, bedoelt wellicht de nietigverklaring van de beslissing van de algemene vergadering van 28 oktober 2003, waarbij zij de onkostenafrekening, zoals opgesteld door de syndicus, heeft goedgekeurd.
 
Overeenkomstig art. 577-9, § 2, B.W. kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
1.Deze vordering werd, in zoverre zij strekt tot de nietigverklaring van de beslissing van de algemene vergadering van 28 oktober 2003, tijdig ingesteld.
2. Oorspronkelijk eisende partij dient aan te tonen dat de beslissing van de algemene vergadering onregelmatig, bedrieglijk, of onrechtmatig zou zijn.
 
Dit rechtsmiddel vormt de noodzakelijke waarborg voor de bescherming van de individuele rechten binnen een groep die voortaan als een rechtspersoon functioneert en binnen organen die belast zijn met de vrijwaring van het collectief belang.
(zie R. Timmermans, Het nieuwe appartementsrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, p. 164).

lebragard
Offline
Cassatie : dwingend recht voorrang op AV beslissing...


https://lex.be/nl/doc/be/rechtspraak-juridatlocationbelgie/juridatjuridictionhof-van-cassatie-arrest-4-februari-2008-bejc_200802048_nl


.......Uit die bepaling volgt dat de mede-eigenaar die zich wil beroepen op de onregelmatigheid van een beslissing van de algemene vergadering, dit moet doen binnen de bij die bepaling voorgeschreven termijn van drie maanden, zelfs als die onregelmatigheid het gevolg is van een strijdigheid van een bepaling van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom met een wetsbepaling van dwingend recht.

Het arrest stelt vast dat het geschil betrekking heeft op de verplichting van de eiseres, die eigenares is geweest van een appartement in de residentie "Le Vert Galant", om bijdragen te betalen in de gemeenschappelijke lasten betreffende de kosten van de werkingsdiensten voor een gedeelte van de jaren 1999 en 2000, dat de afrekening van de litigieuze bedragen is opgemaakt overeenkomstig artikel 22 van het reglement van mede-eigendom en dat de eiseres betwist die bedragen te moeten betalen, op grond dat dit artikel vernietigd moet worden omdat het strijdig is met artikel 577-5, § 3, van voormeld wetboek.

Het arrest, dat beslist dat het recht van de eiseres om de van haar gevorderde voorschotten te betwisten, vervallen is omdat zij geen rechtsvordering heeft ingesteld tot vernietiging van de beslissingen van de algemene vergadering die deze hebben vastgelegd, binnen drie maanden nadat zij ervan kennisgenomen heeft, verantwoordt zijn beslissing naar recht.
Het middel kan niet worden aangenomen.

 

ronald de wilde
Offline
vonnissen
Volgens mij gaan al deze vonnissen over aangelegenheden waarover de AV zich màg en kàn uitspreken, en waarvoor die termijn van 4 maanden (nu) van toepassing is.

In geen van de gevallen gaan deze vonnissen over een aangelegenheid waarover het discusiepunt (n.a.v. de topic dus) in wezen ging.

Ron