boekhouding VME

95 antwoorden [Laatste bericht]
ronald de wilde
Offline
principe....
't Gaat dus om een princiepskwestie, waarbij u het BIV op uw hand tracht te krijgen.
En dus eigenlijk als steunpunt om de mandaten die u uitoefent wat kracht bij te zetten.
Zèlf zou ik mijn energie stoppen in het bewerkstelligen van een niet-décharge voor de financiële afrekening, en alzo de syndicus voor het blok zetten. Mocht de AV volharden en de syndicus blijven volgen in het beleid, zou ik dat CvR-mandaat voor bekeken houden. U woont er toch niet, en bent geen ME, want uw zicht is volledig lateraal en niet gevoelsmatig. En de VME bepaalt welk beheer..........!
De dubbele boekhouding is wettelijk verplicht, daarvoor behoeft u toch geen handje vanwege het BIV.
'k Heb ook niet gesteld dat u een zeurende gepensionneerde zou zijn, voor alle duidelijkheid.

Ron
't appartement
Offline
toch eenvoudiger
We gaan dan hopelijk binnenkort weten of het BIV al dan niet een lege doos is.
Als ze, in hun rol van toezichthouder, een syndicus de toelating geven om verder te gaan met een onwettelijke boekhouding dan zijn ze een lege doos met een buis op.

 
SIEBE
Offline
#61 # 62
Laatste 2 reacties zijn de nagel op den kop. Het is afwachten of zelf handelen.
Wat ik nog wou toevoegen is : we moeten met elkaar niet met alles eens zijn; MAAR elkaar respecteren en waardering hebben voor elkaars mening en de dikwijls goed onderbouwde reacties.
't Appartement ik hoop dat ge er snel uitraakt.
ronald de wilde
Offline
# 63
Hoop ik uiteraard ook, dat betrokkene zijn antwoord krijgt.
Mijn waardering blijft eveneens in stand voor elkeen die inspanningen doet om tot correct beheer te komen, met als doel een positieve bijdrage te leveren, hoe utopisch ook.
Mijn respect is in deze steeds aanwezig gebleven. Dank Siebe, voor uw reactie.

Ron 
't appartement
Offline
nog dit
Voor alle duidelijkheid:
Ik ben in dat gebouw niet de CvR (wel in andere gebouwen).
In dit gebouw ben ik de lasthebber/vertegenwoordiger van de eigenaars van een appartement.
Aangezien ik als CvR de regels wordt verondersteld te kennen kan ik het jegens de mensen die me een mandaat hebben gegeven als lasthebber me niet permetteren om de onwettelijke boekhouding door de vingers te zien. Anders vervul ik die opdracht als hun vertegenwoordiger niet correct.
Helaas heb ik niet tegengestemd bij de goedkeuring van de rekeningen omdat de Rekeningcommissaris van dat gebouw verkondigde dat alles tiptop in orde was.
De aap is eerst daarna uit de mouw gekomen.
ronald de wilde
Offline
geloofwaardigheid
Ik neem aan dat u de volgende maal die CvR wel wat meer vuur aan de schenen gaat leggen, en niet meer klakkeloos gaat geloven.
Veel van de controle door een CvR valt al af te leiden uit het CvR-verslag dat hij/zij aflevert, en het serieux, en dus de deskundigheid, waarmee dat mandaat is ingevuld.

Inderdaad was uw enige mogelijkheid, in deze en voor uw eigen eer, om nog aan te kloppen bij het BIV. Ik begrijp uw houding en ook ingesteldheid.

Ron  
't appartement
Offline
geen verslag
Er is geen schriftelijk verslag van de Commissaris.
Als het BIV dat verslag voor zijn controle opvraagt zal het dus niet kunnen voorgelegd worden, tenzij er à posteriori nog iets wordt geproduceerd...
In de brief waarmee uitnodiging en dagorde voor de AV werd verstuurd schreef de syndicus eigenhandig dat de rekeningcommissaris alles in orde had bevonden.
Tijdens de AV zei de commissaris enkel "Alles is juist".
Ik werd toen reeds achterdochtig maar kon niet vermoeden -en had toen ook geen bewijs ter hand- dat het zover van het wettelijke verwijderd is.
Ik heb die rekeningcommissaris daar achteraf  privé attent op gemaakt, ook op zijn mogelijke aansprakelijkheid; ik denk wel dat hij tegoedertrouw is maar hij lijkt geen enkel benul te hebben van de wettelijke voorschriften.
SIEBE
Offline
# 67
De rekencommissaris  is hier zeker ook in de fout. Hij moet in zijn jaarverslag vermelden welke boekhoudstukken ( journalen ... ) hij heeft gecontroleerd ( desnoods met steekproeven ) en welke niet. Op de A.V. geeft hij de nodige toelichtingen aan de ME's.
Indien hij geen melding maakt dat de syndicus geen dubbele boekhouding voert, is hij in fout en verantwoordelijk.
U als rekencommissaris zou daar zeker moeten op letten, en absoluut geen kwijting geven.
VME heeft behoefte aan een degelijke commissaris, dit is niet zo maar een protocolaire  functie, maar eentje met verantwoordelijkheid en kennis.

't Appartementje :   tik eens op google het volgende in : download PDF-versie van het jaarverslag   2016 - biv.    Op blz. 12-13-14 staan namen van personen met verantwoordelijke functies bij het BIV. U kunt misschien deze eens aanschrijven en uw dossier doorspelen en om uitleg vragen. Weet niet of het iets uithaalt, maar wie niet probeert, niets krijgt. Druk op de ketel houden.
Luigi
Offline
na lezing
Beste,
Ik begrijp niet uw uitleg. De tekst zegt "aan het einde van de zitting en na lezen". Als de notulen voordien niet gelezen werden kan het alleen maar aan het einde gebeuren. Ik heb in een antwoord op uw site een uitleg van een advokaat gelezen dat het tekenen van het verslag/notulen niet betekende dat u de beslissingen goedkeurde maar dat u akkoord was met de tekst op voorwaarde dat in de tekst uw tegenstemming opgenomen was.

Luigi
 
SIEBE
Offline
LUIGI
De opmerking van de advokaat is juist.
Enkel op het einde van de A.V. kan het verslag en bijlagen getekend worden. Akkoord met het verslag indien u vindt dat alles is opgenomen zoals besproken en gestemd, en bovendien alle neen stemmers en onthoudingen met naam vermeld per agendapunt.
Zelfs elk blad paraferen en uw handtekening op het laatste blad.
Vereiste is natuurlijk dat u het verslag eerst leest en niet zo maar aftekent.
ronald de wilde
Offline
onderwerp
Laten we het oorspronkelijke onderwerp van vraag niet uit het oog verliezen bij het plaatsen van reacties, tenzij het er pertinent bijhoort.
Dank, Ron
't appartement
Offline
4 maanden
Vandaag tikken we 4 maanden wachttijd af.
Nog geen enkele beslissing van het BIV over mijn klacht
't Moet moeilijk zijn.
ronald de wilde
Offline
# 51 / # 54 / # 57
Beste Siebe, en alle anderen die soms twijfelen aan rechtspraak....

Ook een permanent-controlerende CvR, ook een syndicus die dat accepteert, en bij uitbreiding de VME daarin betrokken, zijn niét vreemd om ook betrokken te worden in een procedure waarbij één ME meent dat het (nog) niet voldoende is, meent te moeten stellen dat controle- en afrekeningstabellen (bv van h²o) niet deugen. Ellenlange CvR-verslagen, met in detail alle controles vermeld, zijn blijkbaar voor sommigen nog altijd aanleiding om te moeten stellen dat er onregelmatigheden gebeuren, en dat dus de VME (in deze) dient te worden gedagvaard.

Wel, het vonnis is geveld door de Vrederechter.
Zaak opgestart in oktober jl., vonnis voorbije maandag, korte inzage reeds van het vonnis.
Syndicus en CvR hebben samen het weerwoord op de dagvaarding opgesteld, samen een tweede weerwoord gemaakt op de besluiten vanwege de raadsman van de eiser. Zijn samen ook verschenen voor de Vrederechter.
Als ze zeker van hun zaak zijn, zeker van hun degelijk werk en overtuigende stukken kunnen voorleggen, is er geen advocaat nodig om hen daarbij te helpen om ook de Vrederechter te overtuigen dat er dégelijk beleid wordt gevoerd. En dus de eiser wandelen stuurt, met z'n waslijst aan (financiële) klachten en met alle gemaakte kosten als toetje.

Dat de vrederechter negen (9) bladzijden spendeert om het vonnis te staven, 't is meegenomen voor de VME en haar mandaathouders om verder op te steunen.

Maar alles begint natuurlijk met degelijk werk af te leveren, als mandaathouders. Alles begint met een VME die haar mandaathouders ook aanstelt.

Een meer dan tevreden CvR (én Syndicus), gesterkt in hun gevoerde beleid. Als eindejaarsgeschenkje kan het tellen!

Ron
SIEBE
Offline
rechtspraak
Beste Ron,
Van harte proficiat en blij voor u en uw syndicus.
Er is dan toch gerechtigheid voor hardwerkende rekencommissaris en syndicus.
Dat is absoluut het ideaal zulke geoliede samenwerking.
Erg tevreden dit te mogen lezen.

Dit in fel contrast wat in onze VME enkele hardliners en syndicus er van terecht brengen.
Chaos, patstelling, onwerkbare situatie. Gewoon met als reden : zie uw voorlaatste paragraaf  en stokpaardje.

Van harte gegund.

Siebe
 
't appartement
Offline
5,5 maanden!!!
Na vijf en een halve maand heeft de assessor van het BIV nog steeds geen beslissing genomen in de zaak waar ik deze draad mee startte.
Nochtans is de klacht eenvoudig: niet voeren van de verplichte dubbele boekhouding en weigering van de syndicus om dat te veranderen.
Er vallen dus niet veel nuances te onderzoeken. Toch krijg ik steeds opnieuw te horen dat er nog geen beslissing is genomen om de zaak al of niet voor hun tuchtraad te brengen en dat het nog wordt onderzocht.

Blijkbaar krijgen ze het ei niet uitgebroed of zitten ze zelf met een ei omdat de klacht tegen een mandataris van het BIV gericht is. Zou dat er iets mee te maken kunnen hebben???
SIEBE
Offline
5.5 MAANDEN
Misschien eens Prof. Roland Timmermans contacteren bij BIV : is de plaatsvervangd rechtskundige assessor, ook advocaat.
't appartement
Offline
reeds herinnerd
Ik heb reeds tweemaal herinneringen gestuurd, maar die worden telkens beantwoord door een personeelslid van de juridische dienst van het BIV zelf. Eerste keer een antwoord dat beslissing zou worden genomen binnen de week, tweede keer (een maand later) dat er kortelings een beslissing zal worden genomen. Maar intussen duurt het al 5,5 maanden sedert indiening van de klacht.

En voor alle duidelijkheid: dit gaat nog maar over de beslissing om de klacht al dan niet voor te leggen aan de tuchraad...dus niet over een uitspraak zelf.

Ik begin me af te vragen of de assessor en zijn plaatsvervanger geen mythische figuren zijn die in het echt niet bestaan!
SIEBE
Offline
BIV
 de boeken van  R. Timmermans zijn de Bijbel. Het is altijd leuk lijvige boeken en leidraden op te stellen, maar het blijft steeds één pot nat. Wiens brood men eet ...
En zoals in uw geval, zou een mens niet mogen klagen. En zo zijn er heel veel. Ik lees op het forum heel weinig positieve resultaten en goede aflopen.
Daarmee wil ik ( Beste Ron ) niet alle schuld in de schoenen van syndici schuiven; want de mede eigenaars hebben dikwijls veel boter op hun hoofd en geven de syndici voer voor het voeren van een bepaald beleid.

Ik volg Ron zeker en vast in zijn bedoelingen; eerst een algemene mentaliteitsverandering, samenhorigheid en niet vies zijn om een boekje vast te pakken, info in te winnen en lezen.
Daarna staat men veel sterker. Gemeenschappelijk de schouders er onder zetten en doorbijten.
 
chrisguillaume
Offline
BIV reageert niet of veel te laat
Een  herinneringsbrief versturen naar het BIV, , met de opmerking dat je ook eens bij Test-Aankoop en de consumentendienst van de federale regering advies gaat inwinnen hoe het verder moet. Er zal snel antwoord volgen ....(mijn ervaring)
 
chrisguillaume
Offline
Verwijzingen Mr R. Timmermans
In veel rechtszaken over mede-eigendom verwijzen advocaten naar de teksten van R. Timmermans. Het is dus zeker een referentie naslagwerk.
 
SIEBE
Offline
PROF. R. TIMMERMANS
Wat ik zeker niet betwist dat zijn boeken absoluut aanraders zijn in de materie.
De rechtbanken verwijzen zeker naar zijn  teksten : maar is dit pro syndici of pro VME ?
ronald de wilde
Offline
Pro
Pro samen-levingsverband! Alle spelers daarin, in de VME's, zullen zich dienen te schikken naar bepaalde spelregels.
't Is maar als de eerst-betrokkenen, dus die ME's, het niet eens kunnen raken, dat syndici ietwat tot veelwat het laken, teveel, naar zich toe trekken. Dat hoeft niet te gebeuren, dat dient niet getollereerd.
Syndici regeren bij goedbevinden van de AV, kunnen ook gewoon beheren. Aan de VME de keuze.

Ron 
't appartement
Offline
de spelregels
Helaas kent maar amper 1 percent van de ME de spelregels (min of meer).
Daardoor wint het casino (euh..de syndicus) bijna altijd als er iets niet klopt.
En voelen ze zich daarin gesterkt en gesteund door hun "vakbond".
 
't appartement
Offline
het is zover
Vandaag werd de syndicus door de rechtskundige assessor doorverwezen naar de tuchtraad.
Mijn klacht werd dus NIET geseponeerd.
lebragard
Offline
uitspraak...

Dank tappartement voor de update en zoals velen onder ons benieuwd naar de uitspraak 

( #1 ect...dubbele boekhouding - notulen AV ect...argumentatie syndicus)

https://www.biv.be/tuchtrechtspraak/klacht-indienen-tegen-een-erkend-vastgoedmakelaar#tuchtprocedure-en-onderzoek-na-een-klacht

De Uitvoerende Kamer en de Kamer van Beroep zijn gemachtigd om tuchtrechtelijke beslissingen te nemen die, behalve de vrijspraak, tot vier sancties kan leiden:

  • de waarschuwing,
  • de berisping,
  • de schorsing van maximum 2 jaar,
  • de schrapping.

Sinds 1 september 2013 kunnen de Kamers van het BIV ook voorwaardelijke sancties opleggen, die in verhouding tot de overtreding staan. Minstens even interessant is dat er tegelijkertijd ook een verplichte bijscholing kan worden opgelegd. Kwestie van de professionele makelaar, syndicus of rentmeester op een zinvolle, educatieve manier te kunnen bijsturen wanneer het bijvoorbeeld om een lichtere overtreding gaat.

't appartement
Offline
sanctie
Uiteraard vermeld ik hier het resultaat van de tuchtprocedure.
Een voorwaardelijke sanctie met verplichte bijscholing zou nogal sarcastisch zijn aangezien de syndicus die wordt aangeklaagd als docent toekomstige syndici opleidt aan een Vlaamse Hogeschool!
't appartement
Offline
en nu concreet!!!
Op vrijdag 26 april om 10:30 h zal de uitvoerende kamer (=tuchtraad) van het BIV de klacht ingediend wegens het ontbreken van een dubbele boekhouding in een groot appartementsgebouw met talrijke deelverenigingen, het verschaffen van foute info dienaangaande en het doelgericht verkeerd citeren van een autoriteit op het vlak van de betroffen rechtsleer, in openbare zitting behandelen.
Aangezien de zitting openbaar is kan ze door iedere geInteresseerde worden bijgewoond. 
Een buitenkans voor de gespecialeerde pers, advocatuur en forumbeheerders ivm mede-eigendom om de actualiteit op het vlak van de effectieve toepassing van boekhoudkundige normen voor de mede-eigendom van op de eerste rij te volgen.
Het uur van de waarheid, met name van de ernst (van de wetgeving) en van de geloofwaardigheid (van de deontologische controle-organisatie) nadert!

plaats: zetel BIV, Luxemburgstraat, 16B, 1000 BRUSSEL (om 10:30 h vrijdag 26 april 2019)
't appartement
Offline
verdere update

Na de zitting van de tuchtraad van 26 april vandaag deze info gekregen van het BIV:

"De behandeling van deze zaak is nog lopende. Zowel de Juridisch Assessor als aangeklaagde dienen standpunt in te nemen omtrent de betrokkenheid van [naam syndicuskantoor] in deze. Eens dit is gebeurd zal de zaak opnieuw in verderzetting voorkomen waarna de Uitvoerende Kamer de zaak in beraad zal nemen.
Ik kan u heden bijgevolg nog geen datum van uitspraak meedelen."


De klacht dateert van 16 juli 2018!!! Werd reeds geanaliseerd door de juridische assessor aangesteld door FOD en door hem doorverwezen naar de tuchtraad welke het besprak op 26 april laatstleden. Blijkbaar verstaan ze nog steeds niet waarover het gaat of wordt er serieus gemanipuleerd om de zaak door eeuwig uitstel te verzieken!
Klacht is simpel: geen dubbele boekhouding terwijl ze verplicht is door de wet. Dit is gewoon een feitenkwestie die onmiddellijk verifieerbaar is....

Procedure loopt dus al 10 maanden....


 

 

 

 

 

 

SCORPIOEN
Offline
boekhouding VME

betreft :
De syndicus kan enkel uitvoering  geven aan beslissingen van de algemene vergadering die niet strijdig zijn met: - de wet op de appartementsmede-eigendom, artikels 577-2 t/m 14 B.W.; - haar statuten, bestaande uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom; - de BIV-plichtenleer (deontologie) van de syndicus; en hetgeen - overeengekomen werd met de syndicus in zijn beheersovereenkomst, en het daar- van deel uitmakend lastenboek

Bestaat er een dergelijke tekst voor " de boekhoud(ster kan enkel uitvoering geven aan...."

Met dank. 
 



mvg

't appartement
Offline
niet gekend
Dergelijke tekst bestaat niet bij mijn weten.
De taken (en verantwoordelijkheden) van de CvdR worden vastgelegd door de AV.
Het enige referentiepunt dat ik ken is het KB mbt het Rekeningstelsel voor VME's en verwijzingen in dat zelfde KB naar een aantal artikels uit de vennootschapswetgeving.