Complex dossier : deelverenigingen

8 antwoorden [Laatste bericht]
toso
Offline

Ik heb een vraag omtrent een complex dossier.
We zijn eigenaar van een appartment sedert 2018. Dit appartement wordt verhuurd.

Bij de aankoop kregen wij de basisakte die dateert van 1999. Een basisakte van de appartementsgebouwen; het reglement van mede-eigendom en het reglement van orde.

De beschrijving van het onroerend geheel : 
Het appartementsgebouw genaamd 'res X' gelegen te straat X, bestaande uit: een gelijkvloers en 5 verdiepingen.
Het woonhuis met de achterligende binnenkoer genaamd 'res Y, gelegen te straat Y, bestaande uit een gelijkvloers en 2 verdiepingen en de achterliggende koer.
...
Na deze uiteenzetting verklaart comparant dat hij op hiervoor beschreven grond, een appartementsgebouw heeft opgericht, die de naam zal dragen 'res XY'
Dit gebouw bestaat uit het appartementsgebouw uitgevende op de straat X, genaamd res. X en een huis ingericht met twee appartementen uitgevende op de straat Y, genaamd res. Y, met de daarliggende binnenkoer met garages.

Bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief goed is verbonden :
De algemene (=de grond) en de bijzondere gemeenschappelijke gedeelten worden aan de onderscheiden privatieve kavels verbonden in volgende verhouding.

De privatieven gelegen in de res X :
Winkel : 70/1000
Garage : 15/1000
Garage : 15/1000
Appartement 1 A : 90/1000 
Appartement 1 B : 90/1000
....

De privatieven gelegen in de res Y : 
Garage 3 : 40/1000 in het gebouw van res Y
                40/1000 in voormelde grond 

Aan het appartement C1:
340/1000 in het gebouw van res Y
340/1000 in voormelde grond
....

Verdeling van de gemeenschappelijke lasten en baten :
Gezien het bestaan van een kern van mede-eigendom zal, wat deze kern van mede-eigendom betreft, de hierop betrekking hebbende lasten en baten gedragen dan wel ontvangen worden door iedere mede-eigenaar, in acht genomen zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen van die specifieke onverdeeldheid, onder voorbehoud van hetgeen hierna wordt vermeld.

De winkel en de garage nr 1 zullen hun aandeel in de gemeenschappelijke onkosten van de res X moeten betalen.
De garage nr 2 zal zijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten van de res Y moeten betalen met uitzondering van het onderhoud en herstel van de trapzaal met trap en de minuterie.

De eigenaars van de privatieven in de res. X zullen niet hoeven tussen te komen in de gemeenschappelijke onkosten van de res. Y, (en vice versa) met uitzondering van hetgeen vermeld hiervoor betreffende de garage nr 2 inzake zijn aandeel in de onkosten herstel van de eventuele inrijpoort, inrit en manoevreerruimte. 

Bijzondere bepalingen : 
Zowel de bouwheer, de toekomstige eigenaars of hun rechtsopvolgers verplichten er zich nooit het concept inclusief alle oorspronkelijke uitstekende elementen op het platform en de hoogte van het gebouw genaamd res XY te wijzigen.

De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid vanaf het ontstaan van de onverdeeldheid en voor zover de statuten werden overgeschreven op het hypotheekkantoor., dus VME X en VME Y, elk met een KBO nummer.

...
Unanimiteit van alle mede-eigenaars is steeds vereist indien de algemene vergadering een wijziging wil doorvoeren aan de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, of indien zij een beslissing moet nemen over de volledige heropbouw van het onroerend goed (art. 577-7, §3 BW), alsook indien zij beslist de VME te ontbinden (art. 577-12 BW). Laatstvermelde beslissing moet steeds bij authentieke akt worden vastgelegd.

Niettegenstaande een opsplitsing in 2 VME's met elk een KBOnummer staat in de basisakte dat de verzekeringspremie door alle privatieven wordt betaald onderverdeeld in 1000
garages 1 - 10 :                     160/1000
Appartementen res X (x10)       70/1000
Appartementen res Y (x2)         70/1000
Totaal                                          1000

Nu komt de aap uit de mouw:
de VME Y, woonhuis met 2 privatieven is verkocht aan een bouwpromotor, werd afgebroken en er werd een appartementsgebouw, 6 hoog opgetrokken.

Wat dient er hier te worden ondernomen? Is dit rechtsgeldig gezien de bijzondere bepalingen : 
Zowel de bouwheer, de toekomstige eigenaars of hun rechtsopvolgers verplichten er zich nooit het concept inclusief alle oorspronkelijke uitstekende elementen op het platform en de hoogte van het gebouw genaamd res XY te wijzigen.

Een appartementsgebouw van 6 verdiepingen is geen woonhuis met 2 privatieven.

De VME Y heeft nooit gemeld aan de VME X dat het woonhuis zou worden afgebroken. 
Wat met de doorgang inrit naar de garages? Wat met de gemene delen? Wat met de aanpassing basisakte VME X? 

Het appartementsgebouw in de plaats van het woonhuis heeft ondertussen een nieuw KBO nummer zodat zij een eigen basisakte zouden opstellen. Het appartementsgebouw is nog niet opgeleverd, staat nog in ruwbouw.








               

Astrid Clabots
Offline
bepalingen statuten - bestemming, concept en configuratie gebouw


Geachte

u citeert een heel stuk om eigenlijk te duiden dat er twee woonhuizen die blijkbaar ook binnen een VME ressorteerden zijn afgebroken om plaats te ruimen voor een appartementsgebouw. Dit terwijl ook contractueel is vastgelegd dat het concept moest worden behouden.

De promotor zal een omgevingsvergunning hebben bekomen, en u begeeft zich in het spanningsveld van de afweging tussen algemeen belang (administratief recht) en individueel belang (burgerlijk recht, contractuele bepalingen) .  Om na te denken is, of de clausule in de statuten geen verregaande inbreuk doet plegen op eigendomsrecht en het beschikkingsrecht dat daarmee gepaard gaat.

Contacteer best een jurist, die de voorliggende stukken en situatie absoluut in concreto moet kunnen beoordelen.

Astrid CLABOTS
CLABOTS
 

lebragard
Offline
VME------AV

We zijn eigenaar van een appartment sedert 2018. Dit appartement wordt verhuurd.

Bij de aankoop kregen wij de basisakte die dateert van 1999. Een basisakte van de appartementsgebouwen; het reglement van mede-eigendom en het reglement van orde.

Eigenaar sinds 2018 en basisakte van 1999. maw. er werd géén notariële wijzigingen doorgevoerd mbt. de coördinatie van de statuten , opgelegd in de wet mede-eigendom anno 2010.

Nu komt de aap uit de mouw:

de VME Y, woonhuis met 2 privatieven is verkocht aan een bouwpromotor, werd afgebroken en er werd een appartementsgebouw, 6 hoog opgetrokken.

De VME Y (deelvereniging van de hoofdvereniging) werd afgebroken en een app-gebouw komt in de plaats. Deze "werkzaamheden" moet toch besproken zijn op een Algemene Vergadering (hoofdvereniging), met uiteraard de beslissing van de AV......

Feit blijft dat het algemeen belang (VME) primeert en niet het individueel belang van een bouwpromotor.

Gelet op de complexiteit , is het advies van A.Clabots : Contacteer best een jurist, die de voorliggende stukken en situatie absoluut in concreto moet kunnen beoordelen. meer dan aangewezen.

De statuten anno 1999 , zijn duidelijk en indien niet in tegenspraak met de wetgeving , van toepassing , voor de VME en bouwpromotor. 

Art. 577-7.

 

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek;
g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.
h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3

en tal van andere artikels , bepalingen , van toepassing op uw situatie.........

toso
Offline
Complex dossier
Met deze had ik u beiden willen bedanken voor uw antwoord. 
Zoals u schrijft is er dus een overkoepelend orgaan, namelijk de residentie XY. Maar er is dus iets volledig fout gelopen waarbij de syndicus enkel AV's organiseerde voor de VME X, idem betreffende de afrekeningen. Met andere woorden werd er geen AV georganiseerd om een beslissing te nemen omtrent de ontbinding, de afbraak én heropbouw.

Ik heb contact gehad met de notaris die zich bezighoudt met de opmaak basisakte van het nieuwe gebouw (bouwpromotor). Hij vertelde me dat er geen wijzigende basisakte bestaat. 
Het KBO nummer van gebouw Y werd via een notaris in 2018 ontbonden, nadien werd het woonhuis verkocht en staat er nu een appartementsgebouw.

Dit is dus een probleem.

Syndicus heeft AV's bijeengeroepen die niet reglementair zijn, notaris heeft het KBO nummer ontbonden op basis van....(?),....gebouw in mede-eigendom werd afgebroken,....
toso
Offline
Complex dossier

Hartelijk dank voor uw antwoord.
Dit is inderdaad een complex dossier. 
Mijn inziens staat letterlijk in de statuten bij bijzondere bepalingen dat zowel de bouwheer, de toekomstige eigenaars of hun rechtsopvolgers zich er toe verplichten nooit het concept inclusief alle oorspronkelijke uitstekende elementen op het platform en de hoogte van het gebouw genaamd 'res XY' te wijzigen.

Vraag is wie draagt in deze verantwoordelijkheid?
Syndicus?
Notaris die het KBO nummer heeft ontbonden?

Wij zullen in deze zaak een raadsman contacteren.

toso
Offline
Akte ontbinding
Beste

In 1999 werd een gedwongen mede-eigendom opgericht namelijk de VME XY. Deze bestaat uit 2 deelverenigingen met 2 percelen grond, namelijk VME X en VME Y. 
De basisakte geldt dus voor beide grondpercelen en voor beide residenties. In de basisakte is er geen duidelijke opsplitsing waarbij er wordt gerefereerd naar specifiek het ene perceel noch het andere perceel, m.a.w. gelden alle rechten en plichten voor dezelfde percelen en VME's.

In 1999 werden er 2 KBO nr's aangevraagd, één voor de VME X en één voor de VME Y, niettegenstaande het de VME XY betreft. Dit was dus al van in den beginne fout.

Mijn app werd aangekocht in 2018, op basis van het onroerend goed + de basisakte. 
Ik verwijs dan ook naar art. 577-4, §1e lid BW: de basisakte en de RME moeten in een notariële akte opgenomen zijn.
Deze worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Deze overschrijving is nodig voor de tegenstelbaarheid aan derden (art. 577-10 §1, lid 1 B.W.
Het feit dat de statuten moeten overgeschreven worden, geeft het karakter van zakenrecht aan de akte, waardoor ze tegenstelbaar zijn aan alle derden.
Wijzigingen zullen in een notariële akte opgenomen worden en worden overgeschreven zodat deze tegenstelbaar zijn.

Ik heb de verslagen van de AV's en/of BAV's vanaf 2011 ontvangen van een mede-eigenaar en gelezen. Tot 2015 werden de beide VME's opgeroepen, ttz. 2000/2000sten. Na 2015, bij de heraanstelling van de syndicus, werd enkel de VME X opgeroepen.
Met andere woorden zijn deze AV's en BAV's niet reglementair gezien er nergens hierover een agendapunt werd gestemd.

Ondertussen heb ik de akte van ontbinding van de VME Y ook in mijn bezit. 

De aankoop door mede-eigenaar G. van de 2 privatieven in het woonhuis en de garages gebeurde in 2017.
In de akte van ontbinding staat : 'De grondeigenaar mede-eigenaar G., thans voor de geheelheid eigenaar van de VME Y, bevestigt dat het reeds vanaf het ontstaan van VME X en VME Y onderscheiden residenties vormen, ieder met zijn eigen grondschotel, en dit ondanks het feit dat beide residenties in één basisakte werden opgenomen. Zoals vermeld in voormelde basisakte verleden door notaris....wordt de grondschotel voor VME X gevormd door het perceel grond....en de grondschotel voor VME Y gevormd door het perceel....

De grondeigenaar, die bij deze de vrijwillig samenkomende en voltallige algemene vergadering van mede-eigenaars vormt, beslist met éénparigheid van stemmen tot ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars van het bestaande gebouw VME Y, en stelt haar in vereffening, te rekenen vanaf heden.

De grondeigenaar,....., enige eigenaar, beslist dat de statuten van het thans bestaande gebouw, dus enkel voor wat betreft de residentie Y, verleden voor notaris....1999, vervangen zullen worden door onderhavige nieuwe basisakte met reglement van mede-eigendom en haar eventuele bijlagen. De erfdienstbaarheden, vervat voormelde basisakte, blijven evenwel onverkort van kracht.

Het grappige aan dit alles is dat de VME X totaal niet op de hoogte zijn van de aanpassingen in de basisakte. Onze basisakte, de basisakte die ik heb verkregen in 2018 bij mijn aankoop, is verweven in een nieuwe basisakte betreffende de nieuwbouw appartementsgebouw op de plaats van de VME Y.

Verder staat in de akte betreffende de aflevering van de vergunning :
De onderhavige administratieve vergunning doet geen afbreuk aan de verplichting tot strikte naleving van de voorwaarden en de bepalingen die zijn vastgelegd in de basisakte betreffende het eigendomsstatuut en het huishoudelijk reglement met betrekking tot het onderhavig gebouw.

De erfdienstbaarheden staan expliciet in de nieuwe basisakte van de nieuwe VME maar zijn nergens terug te vinden in de oude basisakte, gezien er daar geen erfdienstbaarheden werden vermeld (niettegenstaande die er wel uitdrukkelijk zijn).

Onze VME X is dus volledig verweven in een nieuwe basisakte van een nieuwe VME maar alle mede-eigenaars van de VME X zijn zich hiervan op geen enkel moment en tot op heden niet van bewust gezien er nooit agendapunten hieromtrent werden behandeld noch gestemd. 

De syndicus heeft dus vanaf 2015 niet alle quotiteiten opgeroepen, enkel 1000/1000sten ipv 2000/2000sten. Dit betekent dat er, gezien de AV nooit voltallig was, er nooit geen voldoende meerderheid is geweest.
En dan is de vraag wie er de verantwoordelijkheid draagt omtrent de ontbinding van de VME en de opbouw van een nieuw appartementsgebouw op het grondperceel van de VME Y.

De verkoper van de onroerende goederen van de VME Y is ook nog eigenaar van een kavel in de VME X, maar niet van een garage. Er zijn 2 garages in de VME X waarvan er 1 is die uitgeeft op de binnenkoer, zie VME Y. Wat heeft de verkoper in 2017 gedaan? Hij heeft zonder voorafgaandelijke toestemming van de AV een muur gebouwd tussen de 2 garages zodat de garage uitgevend op de binnenkoer VME Y afgesloten is, niettegenstaande de garage zich in de VME X bevindt. 

Het is voor mij duidelijk aan de hand van de historiek data :
2015 : vererving van de onroerende goederen
2015 : wijziging syndicus + verdere oproepingen 1000sten ipv 2000sten
2016 : vraag verkoper bij agendapunt 'varia' om muur te bouwen in garage
2017 : verkoop onroerende goederen + plaatsen muur garage
2018 : ontbinding VME Y + oprichting nieuwe VME
2019 : opbouw appartementsgebouw


 
toso
Offline
Samenroepen BAV

Ik heb trouwens nog een bijkomende vraag :
In de basisakte staat dus een totaal van 2000sten voor de VME XY.
Wij hadden een BAV willen samenroepen, dus 1/5de aandelen.

Gezien de VME Y door een mede-eigenaar werd ontbonden en in weze dus niet meer bestaat stel ik mij de vraag of wij de oproeping moeten laten gebeuren op basis van de oude basisakte in mijn bezit of op basis van de oproeping zoals de syndicus sedert 2015 heeft gedaan, namelijk op basis van 1000sten?

Bij de aanstelling van de huidige syndicus in 2015 is er een BAV georganiseerd.
Er waren 3 mede-eigenaars aanwezig.
Het verslag is opgemaakt zonder handtekening van de syndicus en werd opgemaakt door een mede-eigenaar.
Agenadpunten : 
0. Vaststelling quorum
1. Ontslag syndicus
2. Aanstelling syndicus
3. Varia

De eerste besluitvorming is het ontslag van de syndicus.
De tweede besluitvorming is : 
Syndicus .... wordt aangesteld als syndicus van de VME XY (waarbij het met stylo werd aangepast naar VME X) te Oostende, dit voor de duur van 1 jaar en tegen volgende voorwaarden zoals opgenomen in de offerte:
'Ervan uitgaande dat residentie 11 woon- en handelseenheden omvat stellen wij voor het beheer waar te nemen voor de maandelijkse vergoeding van....

Is een syndicus niet genoodzaakt om een offerte te geven op basis van een basisakte + analyse gebouw?

De nieuwe syndicus heeft dus iedere oproeping gedaan op basis van 1000sten en enkel voor de VME X ipv voor de VME XY.

Wat is zijn verantwoordelijkheid in dit verhaal?



 

lebragard
Offline
complex verhaal.....

#toso
Gelet op de complexiteit van het verhaal is bijstand van een jurist mede-eigendom , het enige juiste advies.
Gelet op uw overige vragen , zonder pretensieus te willen overkomen , kan u dit onmogelijk in goede banen leiden en valt u van de ene valkuil in de andere. (ontbinding , notaris , syndicus , wet mede-eigendom.....)

U geeft ook weer dat :
Onze VME X is dus volledig verweven in een nieuwe basisakte van een nieuwe VME maar alle mede-eigenaars van de VME X zijn zich hiervan op geen enkel moment en tot op heden niet van bewust gezien er nooit agendapunten hieromtrent werden behandeld noch gestemd. 
Werd deze basisakte , nieuwe VME , ingeschreven hypoth. zodat niet alléén de tegenstelbaarheid verworven is maar ook de rechtspersoonlijkheid van die nieuwe VME ?



Vraag aan de mede-eigenaars die uw mening delen of ze akkoord zijn om een jurist, spec. mede-eigendom te consulteren , strategie bepalend , wat wil u bereiken ?
De scheefgetrokken situatie met gerechtelijke stappen rechtzetten kost u 5 jaar en alle kosten vandien....

Mogelijkse tussenoplossing:
- roep een bemiddelaar in
- vat de vrederechter en laat tijdelijk een bijkomende syndicus aanstellen


De syndicus moet de statuten van het gebouw toepassen......maar indien niet ? u hebt géén enkele garantie...........
De syndicus was ook wettelijk verplicht (2010) om de statuten te coördineren ....uw basisakte bij aankoop app. is van 1999 !?
De syndicus moet ook (2019) bepalingen vervat in het reglement van mede-eigendom overhevelen naar het reglement van interne orde...ect....

toso
Offline
KBO nummer nieuwe VME
Er werd in 08/2018 een KBO nummer aangemaakt dus ik veronderstel dat dit dus wel werd overgeschreven op het hypotheekkantoor. Er is dus een nieuwe rechtspersoonlijkheid.