Is een S AV rechtsongeldig bij overtreding van wetten van AV

43 antwoorden [Laatste bericht]
SIEBE
Online
BATON EN 't Appartement
Geen kritiek of opmerkingen aan u beiden.
Maar mijn vraag : behoort het niet tot de wettelijke opdracht van een syndicus om de wettelijke stemmingsvoorwaarden te laten toe passen, of de AV er attent op te maken.
En zelfs op de agenda de stemming 50 + 1, 2/3, 3/4, 4/5 te vermelden per item en toe te passen ? En moet hij de agendapunten die niet de nodige wettelijke meerheden behalen als niet  goedgekeurd verklaren en notuleren ?? Deontologie en beroepsernst ??
En mag hij de notulen/verslag ondertekenen als hij weet dat een foutieve stemming instaat, alsook de voorzitter ?

Indien niet dan kunnen we de boeken sluiten en alles naar de rechtbank sturen.
 
Baton
Offline
nuance
't appartement

U interpreteert de leer van de "afsplitsbare rechtshandeling" niet helemaal correct.
Het vonnis verwijst daar ook niet expliciet naar.
 
Professor Mathias Storme zegt formeel dat :” De interne besluiten van rechtspersonen ( WVV , VME, enz….) gelden als afsplitsbare rechtshandelingen, zijn afzonderlijk aanvechtbaar met specifieke nietigheidsgronden “  
 
Daarom neem ik aan dat u , ’t appartement , de leer van de “afsplitsbare rechtshandeling” niet helemaal correct (kan) interpreteren.
 
Het vonnis hoeft daar ook niet expliciet naar te verwijzen, het geeft aan dat AV beslissingen aanvechtbaar zijn met specifieke nietigheidsgronden nml.art.577-9§2
 
Ik geef nog eens duiding over wat kan en wat niet kan op gevaar af te sterk te vereenvoudigen:
casus 1: de AV beslist met gewone meerderheid over een punt waarvoor een speciale meerderheid nodg is >>>>indien geen verzet binnen de 4 maanden definitief

casus 2: de AV beslist dat ze voortaan, dus in de toekomst, alle beslissingen met een gewone meerderheid zal nemen en wijzigt de statuten in die zin, maar neemt op dit ogenblik nog geen enkele concrete beslissing in toepassing daarvan>>>>>>beslissing kan als inbreuk op dwingend recht worden aangevochten voor de rechtbank

 
Inderdaad op gevaar van maar, ik merk aan uw casus1 en 2 , dat u wat milder bent mbt. de AV beslissing van rechtswege nietig , als ongeschreven beschouwen ……
 
Casus 1 is correct en dit niettegenstaande de AV beslissing, niet conform is met de dwingende wet, maar inderdaad definitief en uitvoerbaar indien géén verzet binnen de vier maanden.
Juister geformuleerd , die AV beslissing is vanuit wettelijk oogpunt ongeldig want onwettelijk maar uitvoerbaar en zoverre definitief tot ze wordt opgeheven of in strijd met dwingend recht wordt verklaard en/of nieuwe correcte beslissing AV.
 
Casus 2 is minder correct :
  • statuten kunnen niet aangepast/gewijzigd worden want zijn in tegenstrijd met de wet en art.577-14 is van toepassing en een notaris zal niet meewerken….
  • indien die AV beslissing géén verzet kent binnen de vier maand , blijft deze AV beslissing overeind en indien de AV de volgende keer een AV beslissing neemt met die gestemde “onterechte” gewone meerderheid en ook deze beslissing kent géén verzet is naar analogie van casus 1 , ook die beslissing na 4 maand definitief.
 
Blijft dat de wet mede-eigendom géén onderscheid maakt mbt. een AV beslissing , deze is ofwel rechtsgeldig ofwel onrechtvaardig, onregelmatig of bedrieglijk en art.577-9§2 is van toepassing , indien niet , blijft die AV beslissing overeind voor die VME.
( AV besluiten gelden als afsplitsbare rechtshandelingen , zijn afzonderlijk aanvechtbaar met specifieke nietigheidsgronden )
 
Vergeet vooral ook niet dat de wetgever heeft voorzien , dat men , buiten termijn zoals bepaalt in art.577-9§2 (AV beslissing) voor andere zaken steeds beroep kan doen op een rechter 
SIEBE
Online
#31 EN # 32
Mijn visie hier omtrent :

zie eerst mijn opmerking in # 31 : graag reactie Nescio; Baton en 't Appartement

Op de AV worden beslissingen genomen die moeten voldoen aan de op de uitnodiging vermeldde meerderheden. Is een verplichte vermelding op de agenda.

Syndicus, secretaris en voorzitter hebben als taak en de syndicus zeker volgens de wetgeving en zijn deontologie om de beslissingen op wettelijkheid te controleren.
Indien niet : moeten zij uit plichtsbesef de notulen niet goed te keuren en hun reden specifiëren op het verslag.

Een AV kan nooit lagere stemmingsmeerderheden beslissen of stemmen dan wettelijk volgens de appartementswet. ENKEL KAN ZIJ ZWAARDERE MEERDERHEDEN OPLEGGEN, maar geen mindere. 

Dus syndicus doet uw wettelijke plicht en waarvoor u betaald wordt. Zodanig dat er geen twistpunten of de 4 maanden regel moet ingeroepen worden.
Dus syndicus indien de wettelijke meerderheid voor een bepaald agendapunt niet gehaald wordt : agendapunt niet goedgekeurd.
Baton
Offline
SIEBE


# Siebe , ben het volledig eens met u maar :
 
De wet mede-eigendom verplicht (helaas) de syndicus niet in een informatieplicht naar de AV toe indien deze een beslissing zou nemen die onregelmatig,onrechtvaardig bedrieglijk zou zijn.
(lobbywerk , wet mede-eigendom , heeft het goed gedaan , alle verantwoordelijkheid  voor de VME en de syndicus slechts aansprakelijk)
 
Een syndicus lid van het BIV moet die deontologie wel respecteren en zijn “werk” doen conform deze richtlijnen (KB) maar geeft helaas géén garantie , om maar te zwijgen over de vrijwillige syndicus.
 
Het syndicus contract/VME kan soelaas bieden , maar meestal is dit geschreven op maat van de syndicus. Een syndicus die zijn mandaat uitoefend en de wet toepast is een zegen.
 
 
U weet net als ik dat er in vele VME’s beslissingen genomen wordt (al of niet onder invloed van een syndicus) die niet “koosjer” zijn en toch goedgekeurd en ondertekend worden maar ook door die mede-eigenaar Voorzitter !
 
Dat is namelijk wat ik wil duidelijk maken en onderstreep daarom het belang van art.577-9§2. anders blijft een onregelmatige, onrechtvaardige, bedrieglijke AV beslissing wat ze is en uitvoerbaar. (herlees #32)
 
Ook vermelden dat een AV beslissing die enkel niet voldoet aan de substantiële vormvereiste , maar géén invloed heeft op de goedkeuring van die AV beslissing, hoogstwaarschijnlijk “ongestraft” of zonder “sanctie” zal blijven.
 
Een rechter kan enkel een “marginale toetsing” doen en zich niet in de plaats van de VME stellen. Indien de AV beslissing toch vernietigd wordt , zal de VME er later opnieuw over moeten stemmen conform de regels……en de syndicus gaat vrijuit en de VME betaalt de kosten voor die BAV….ja, aan de syndicus of betaalt de Voorzitter ?
 

SIEBE
Online
#34 Baton
Volledig eens met uw reactie.

Ik wou enkel aanstippen wat de rol van de syndicus hierin is. En wat u ook terecht opmerkt ( en ook mijn visie is ) is ook wat hier in onze VME plaats vindt. En daarbij nog de slapende en ongeïnteresseerde menigte, om niet te spreken van de combine syndicus/RVME.
En ook het BIV geeft geen enkele garantie; zie de enorm talrijke negatieve reviews op het internet omtrent BIV syndici en zelfs niet van de minsten.

WIENS BROOD ( bijdragen men int ) MEN EET, DIENS WOORD MEN SPREEKT.

Is ook zo met de eigenaarsorganisaties; welke hun leden/eigenaars zouden moeten verdedigen. Zij geven tegen betaling oorkonden, certificaten als voortreffelijke syndicus uit.
Dus als eigenaar moet men zelf roeien met eigen riemen.
Van beide instanties moet men geen heil verwachten; want hun inkomsten bronnen gaan zij niet liquideren.

Zo ook onze syndicus heeft zulk pracht certificaat; maar de appartementswet en de BIV regels naleven no way. ( is zelfs zacht uitgedrukt ).
't appartement
Offline
terminologie
Met afsplitsbare (interne) rechtshandeling in de context van een VME wordt bedoeld dat nietigverklaring van genomen beslissingen enkel gevorderd kan worden door mede-eigenaars en niet door derden.
Meer moet daar niet achter gezocht worden. Het heeft niet rechtstreeks te maken met de discussie over de "wetgevende macht (reikwijdte dictaat) van de AV" die hier wordt gevoerd.

De splitsing die plaatsvindt is bijvoorbeeld die tussen de genomen beslissing (intern door AV) en mogelijke contractuele tribulaties met de derde-uitvoerder van het contract dat de VME afsluit met een aannemer die de besliste werken uitvoert.
Die aannemer kan wel procederen in de context van het contract dat met hem is afgesloten maar hij kan de interne beslissing van de VME niet aanvechten.

Dat is wat er wordt bedoeld met afsplitsbaarheid van rechtshandeling.
Het is een notie uit het verbintenissenrecht en vond zijn oorsprong in het Franse bestuursrecht.
Baton
Offline
terminologie


#36

Met afsplitsbare (interne) rechtshandeling in de context van een VME wordt bedoeld dat nietigverklaring van genomen beslissingen enkel gevorderd kan worden door mede-eigenaars en niet door derden.

Ook derden kunnen wel degelijk in beroep gaan tegen een AV beslissing bv. een huurder.



Meer moet daar niet achter gezocht worden. Het heeft niet rechtstreeks te maken met de discussie over de "wetgevende macht (reikwijdte dictaat) van de AV" die hier wordt gevoerd.

Het gaat hier wel degelijk over de "wetgevende macht" en het belang van de wijze waarop men dient te handelen omdat er specifieke nietigheidsgronden van toepassing zijn op deze interne besluiten van rechtspersonen zoals bv. Vennootschappen , Verenigingen , VME ect...Indien men géén gebruik maakt van deze "specifieke nietigheidsgronden" zijn de genomen besluiten wat ze zijn en uitvoerbaar.

Prof. M. Storme "De interne besluiten van rechtspersonen (WVV , VME....) gelden als afsplitsbare rechtshandelingen , zijn afzonderlijk aanvechtbaar met specifieke nietigheidsgronden."


 Herlees #32


 

nescio1
Offline
rechtsgrond?
 
 “… Is een verplichte vermelding op de agenda.”
 
Vinden wij niet terug in:
 
B.W. Art. 577-6 § 3 (wetgeving versie 2018)
 
Andere rechtsgrond?
 
 
Wij geven toe dat een dergelijke vermelding, meestal op initiatief van de enige opsteller van de bijeenroeping: de syndicus, een nuttig element is bij latere betwistingen voor de rechter, zeker indien ze gebaseerd is op foutieve elementen.
 
nescio1
Offline
voorbijgestreefd sinds 1994
 
“… ENKEL KAN ZIJ ZWAARDERE MEERDERHEDEN OPLEGGEN, maar geen mindere.”
 
In conflict met:
 
B.W. Art. 577-14  (wetgeving versie 2018)
 
 
Bij de commentaren op de wijziging wetgeving appartementsmede-eigendom 1994 werd er reeds op gewezen dat dergelijke bepalingen onwettig werden.
 
Zij hadden meestal tot doel en gevolg voor sommigen een monopoliepositie te creeëren binnen de AV.

 
Baton
Offline
blijft over....


nescio1 blijft over.... :

Prof. M. Storme :    "   De      interne      besluiten      van        rechtspersonen             ( Vennootschappen , Verenigingen , VME ect....) gelden als afsplitsbare rechtshandelingen , zijn afzonderlijk aanvechtbaar met specifieke nietigheidsgronden."

Indien men géén gebruik maakt van deze "specifieke nietigheidsgronden" zijn de genomen besluiten wat ze zijn en uitvoerbaar.

 

't appartement
Offline
dovemansgesprek
Ik maak aan deze koppigheid geen woorden meer vuil.
De wetsartikelen mbt de gedwongen mede-eigendom zijn van dwingend recht.
Alle pogingen om de wet doelbewust om te buigen gelden als ongeschreven.
Indien een genomen beslissing de wet overtreedt maar niet van aard is om de wet zelf te wijzigen dan geldt de beruchte termijn van vier maanden.
Baton
Offline
dovemansgesprek


Van koppigheid gesproken...herlees uw aangehaalde casus 1 en 2 in #30  !!

De wet mede-eigendom is wat ze is en voorziet in géén enkel artikel de "nietigheid" mbt. de besluiten van de Algemene Vergadering en een AV beslissing kan die wet immers niet wijzigen dat is voorbehouden aan de wetgevende macht !

blijft :

Prof. M. Storme :    "   De      interne      besluiten      van        rechtspersonen             ( Vennootschappen , Verenigingen , VME ect....) gelden als afsplitsbare rechtshandelingen , zijn afzonderlijk aanvechtbaar met specifieke nietigheidsgronden."

Indien men géén gebruik maakt van deze "specifieke nietigheidsgronden" zijn de genomen besluiten wat ze zijn en uitvoerbaar.



 

Baton
Offline
Kracht van gewijsde


nescio1 in #4

""vul in het zoekkader op deze site “kracht van gewijsde “ in
U raakt hier dan het discussiepunt aan op dit forum.
Velen staan op het standpunt dat ook onwettelijke beslissingen van de AV, indien ze niet betwist worden bij de rechter binnen 4 maanden:
B.W. Art. 577-9 § 2

Voorkomen is beter dan genezen.""



Nieuw goederenrecht ,nu duidelijk weergegeven in de wet mede-eigendom Art. 3.92  
 
Art. 3.92.Rechtsvorderingen

§ 1. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
…………
 
De uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort totdat de rechterlijke uitspraak tot vaststelling van de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering in kracht van gewijsde is gegaan.