nut invoering nuttigheidscriterium

8 antwoorden [Laatste bericht]
nutty
Offline

Wie heeft ervaring met de toepassing van de verdeelsleutel volgens nuttigheid? Indien dit nog niet in de akte staat kan dit pas ingevoerd worden na goedkeuring van 4/5de van de stemmen. Dus enkel in een gebouw waar 4/5de van de appartementen elk een hogere quotiteit heeft dan de 1/5de overige heeft dit kans op slagen. Toch niemand gaat de 'geste' doen om meer te betalen omdat dit gewoon billijker is, maar niet wettelijk moet.
Ik woon in een gebouw met 6 app en 1 studio. Tgv van de quotiteiten en de lift betaal ik 4x meer dan de gelijkvloers en 30% meer dan de overige voor alle algemene kosten. Van het poetsen, cv onderhoud, dakwerken,....enz...heb ik niet meer nut  dan een ander. In tegendeel, de mensen van het gelijkvloers zijn altijd thuis en het app op het gelijkvloers is een zaak met veel verloop, dus inzake vervuiling en verbruik electra in de gang zal dit aanzienlijk meer zijn dan die 1x per dag dat ik daarlangs loop. Ik heb ook geen halletje, maar een trap die recht op m'n deur uitkomt . Mij lijkt dit niet billijk, dus ik beroep me op de wet van 1994 . Dus hoewel er wel een uitzondering is gemaakt voor de lift voor het gelijkvloers, wil men (en in het bijzonder die mensen van het gelijkvloers) al de rest volgens de quotiteiten verdelen, zoals ook in de akte staat. Slechts 1 medebewoners ziet het oneerlijke van deze situatie in en stemt voor. Dan nog haal ik natuurlijk nooit die meerderheid.
Dus nogmaals...wat is het nut van die wetswijziging. Het ontgaat mij volledig.
Heb ik een kans bij de vrederechter?

naicwill
Offline
http://www.quimmo.be/nl/forum
naicwill
Offline
nuttigheidscriterium
De tweede mogelijkheid voor de verdeling van de lasten is het 
nuttigheidscriterium. Dit heeft een subsidiair karakter daar het 
waardecriterium hiërarchisch hoger werd geplaatst door de wet
van 2 juni 2010.
De toepassingen waarvoor het nuttigheidscriterium in de praktijk kan 
gehanteerd worden zijn de volgende:
1.De lasten die verbonden zijn aan het objectief potentieel
gebruik
van de gemeenschappelijk installaties, vb. de lift. 
Met het objectief potentieel gebruik wordt bedoeld dat
niet het effectieve gebruik in rekening wordt gebracht,
maar dat het potentieel gebruik wel in objectieve zin wordt
getoetst
.
2.Een tweede toepassing zijn de lasten die 
verbonden zijn aan het registreerbaar gebruik van gemeenschappelijke 
installaties vb. verwarming en warm- en koud waterverbruik.
3. Verdere toepassingen zijn lasten verbonden aan exclusieve
gebruiksrechten,lasten verbonden aan het bijzonder gebruik
van deelgebouwen en lasten verbonden aan gerechtskosten
waarbij mede-eigenaars oppositionele belangen hebben.
https://www.law.kuleuven.be/jura/art/48n4/vanhauwere.pdf
nutty
Offline
het voorbeeld van de lift is
het voorbeeld van de lift is inderdaad zo'n objectief gebruik of niet-gebruik en lijkt me afdwingbaar via het gerecht. Is de verdeling van het onderhoud, reiniging, lasten syndic, enz... onder het aantal woningen (dus ieder betaalt 1/7de) niet even objectief, gezien we daar allemaal exact evenveel van genieten. Alle kosten aan lift en de telefoonkosten die ook niet min zijn, worden nu ook volgens de quotiteiten verdeeld, maar volgens mij heeft toch iedereen die niet op het gelijkvloers woont hier objectief gezien evenveel nut van. Kosten van verzekering zijn volgens mij dan weer volgens quotiteiten. Het lijkt me logisch en billijk en hoopte per kostenplaats een verdeling naar nut en/of quotiteiten af te kunnen spreken maar kwam natuurlijk van een koude douche thuis. 
Volgens de syndic zijn er effectief een aantal blokken die wel tot zo'n overeenstemming zijn kunnen komen maar zij meent een geval te kennen die toch naar de vrederechter is getrokken, zonder succes. Heeft iemand ervaring met zo'n gerechtelijke procedure en was dat succesvol?
naicwill
Offline
-objectief nut van de
-objectief nut van de kavel.
Bij een gelijkvloers appartement(zonder -1) heeft de kavel geen
objectief nut â€‹van de lift. De kosten aan de lift voor de
andere appartementen worden wel verdeeeld volgens de
aandelen omdat hier het objectief nut niet kan meten.
De aandelen worden voor een groot deel bepaald door de oppervlakte
van het appartement. Hoe groter een appartement, hoe meer mensen
er objectief kunnen wonen
. Dus deze gaan meer gebruik(=nut)
maken van de gemeenschappelijke delen en dus meer kosten
veroorzaken.
De verdeling volgens aandelen is dus ook niet strijdig met
het nuttigheidscriterium.
nutty
Offline
een zaak op het gelijkvloers
is een verdeling naar het aantal mensen gedomicilieerd in een woning dan niet objectiever dan de oppervlakte of het aantal slaapkamers. Hoewel mijn appartement groter is, heb ik evenzo slechts 2 slaapkamers. Mijn woonruimte, keuken, badkamer zijn groter, maar hier slapen geen mensen.
Nog een bijkomende kwestie:op het gelijkvloers is een zaak gevestigd. Hier werken meer mensen dan er bij mij wonen. De leveranciers en klanten gaan door de gemeenschappelijke gang naar deze firma. Zij maken deze vuil en gebruiken de verlichting, waarvoor ik volgens de quotiteiten nog eens 30% meer dan hen dien te betalen. Kan dit zomaar?
naicwill
Offline
zaak en aandelen
-Normal gezien bepaalt ook de bestemming(bewoning of zaak) de 
grootte van de aandelen.Indien deze zaak bijkomende kosten
veroorzaakt kan een wijziging van de aandelen(indien
nog niet in de statuten voorzien was) besproken worden
op de AV en hier zal wel een 4/5de meerderheid zijn.
 
deskundige
Offline
Beste, Op basis van de door
Beste,

Op basis van de door u geformuleerde argumentatie kan ik uw zienswijze volledig bijtreden.

Het is evenwel zo dat u voor of bij eigendomsoverdracht kennis van de inhoud van de statuten van het gebouw heeft gekregen of althans toch kon krijgen. Statuten zijn een toetredingscontract en alle eigenaars en hun rechtsopvolgers dienen zich hieraan te houden.

Dit geldt o.a. ook voor wat de verdeling/de berekening van de gemeenschappelijke lasten betreft. Deze moeten op basis van het waardecritium (volgens aandelen), het nuttigheidscriterium of op basis van een combinatie van beiden worden verdeeld.

Het laatste is op zich eerder de regel dan de uitzondering doch het waardecriterium blijft steeds het hoofdcriterium.

Uiteraard spreekt het voor zich dat de verdeling binnen een akte ingeschreven naar billijkheid dient te worden beoordeeld en dat deze noch op grond van de waarde noch op grond van het objectief gebruik/het nut een persoonlijk nadeel voor een eigenaar mag vormen.

Gebeurt dit wel, dan staan u volgende mogelijkheden open:
1. Zoals blijkbaar is gebeurd, wordt het issue als dagordepunt op de agenda van een vergadering geplaatst zodat de AV zich over de mogelijke onrechtvaardigheid dient uit te spreken. Meent de AV dat er volgens haar geen onrechtvaardigheid bestaat (welke beslissing in de meeste gevallen dan uiteraard louter en alleen is ingegeven vanuit persoonlijk belang en geenszins vanuit gemeenschappelijk belang), dan dient u binnen de 4 maanden na het voorliggen van de vergadering de vrederechter te vatten.
Elke mede-eigenaar heeft immers het recht om aan de vrederechter te vragen een beslissing of beslissingen waarvan hij meent dat ze onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk werd(en) genomen, te laten vernietigen.
2. Zonder dat er hiervoor een beslissing van de vergadering voorligt, biedt de wetgever de mogelijkheid om aan de rechter te vragen om de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. In uw geval zou, naast het persoonlijke nadeel, dit laatste er hypothetisch gezien bvb. kunnen in bestaan dat van bij de opmaak van de akte was voorzien dat het gelijkvloers pand initieel haar eigen ingang kende doch dat hier uiteindelijk van werd afgeweken waardoor thans de ingang ook door de klanten van deze zaak wordt gebruikt,....

Kort, zo u daadwerkelijk en gefundeerd uw nadeel kan aantonen, dan heeft u bij de rechter zeer zeker een kans tot slagen. Het spreekt voor zich dat elke rechter de vordering op zijn eigen manier zal beoordelen waarmee ik wil zeggen dat rechter A u voor 100% gelijk kan geven terwijl rechter B weinig of geen moeite doet en gewoonweg stelt dat hetgeen in de akte staat door u gekend is of moest zijn en dan ook dient te worden gevolgd... Zekerheid heeft u dus nooit. Is dit rechtvaardig, neen, maar het is de realiteit.

Gelet op de addertjes dewelke zulke vordering toch wel kent, raad ik u aan om toch beroep te doen op een gespecialiseerd advocaat.
Quimmo
Offline
Principezaak

Gewoon even ingaand op het principe zou u met uw redenering natuurlijk het hele principe van verdeling van kosten in een VME onderuithalen. Als men enkel gaat redeneren op basis van het nut is zowat elke verdeling op basis van quotiteiten zinloos. Je zou die redenering ook op andere zaken kunnen toepassen. Is het normaal dat iemand die een duurdere auto heeft meer verkeersbelasting betaalt? Hij maakt toch ook niet meer gebruik van de weg. En zo kan je wel honderd voorbeelden aanhalen.

Op zich is het in onze maatschappij zo dat wie meer kan betalen blijkbaar ook meer moet betalen.

Het principe is wat het is, maar u kan natuurlijk wel kijken of het correct wordt toegepast in uw VME. Is de 30% meerkost echt wel verantwoord? Is het handelspand altijd wel een handelspand geweest of is dit ooit aangepast zonder de quotiteiten aan te passen? Enz.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom