Parkeerplaats bij maken

18 antwoorden [Laatste bericht]
Walter59
Offline
Beste,
Een mede-eigenaar is van plan een parkeerplaats bij te maken langs de buitengevel van haar appartement.  Het terrein is met een draadomheining afgemaakt en deze omheining moet voor deze parkeerplaats te maken open gesteld worden.
   - Kan dit zonder een bouwkundige aanvraag.
   - Mag dit volgens de verzekeing, want als de auto zou uitbranden en schade aanbrengen aan de buitengevel van het gebouw, wie draagd hiervoor de verantwoordelijkheid. 
   - Mag de syndicus dit verbieden zonder dat de algemene vergadering hierover stemt.
   - Hoeveel aandelen van de algemene vergadering moet hiermee instemmen om de parkeerplaats te laten maken.
Vriendelijke groeten
't appartement
Offline
AV beslist
De syndicus dient dit aan de gemeente schriftelijk te melden. Voor elke bestemmingswijziging van een deel van de gemene delen is een gunstig advies van de VME noodzakelijk, bekomen met de vereiste wettelijke meerderheid (2/3).
 
Astrid Clabots
Offline
aanmaken parkeerplaats


Geachte

Ik vul aan ..

Een parkeerplaats op gemeenschappelijk terrein ?

Brand auto : dit wordt een kwestie tussen uw blokpolis en de autoverzekeraar. Onderling hebben maatschappijen over zo'n zaken trouwens veelal conventies afgesproken... (over hoe zij onderling regelen...)

Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
CLABOTS
 

Huismier
Offline
in geval van parkeerplaats op privatief
Stel nu dat de zone aan de buitengevel van haar apparement een tuinstrook is die de mede-eigenaar in exclusieve eigendom heeft gekocht.

Basisakte
Kavel 0.08, in exclusieve eigendom: keuken, living, twee slaapkamers, berging, wc, gang en tuinstrook

Dus geen privatief gebruik.

Een mede-eigenaar wil een parkeerplaats bij te maken langs de buitengevel van haar appartement.

Moet dit worden voorgelegd aan de algemene vergadering als het reglement van mede-eigendom hieromtrent niets verbiedt? Of met andere woorden, is wetsartikel 577-7b van toepassing als het reglement van mede-eigendom hieromtrent niets verbiedt?

BW Art. 577-7b
§ 1. De algemene vergadering beslist (2°) bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen : de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan. 

Ik vind hierover tegenstrijdige signalen. Zo lees ik ondermeer in het boek "Heibel in het appartementsgebouw" op pagina 20:
"Wanneer in de statuten de bestemming tot woonappartementen niet werd uitgelosten, komt het niet aan de algemene vergadering toe om te beslissen dat de appartementen geen woonbestemming mogen hebben, zelfs niet wanneer het gebouw de facto al jaren uitgesluitend gebruikt wordt als winkel- en kantorencomplex (zie ook Vred. Antwerpen 30 december 2004, T app 2006 afl 1, 26)."



 
't appartement
Offline
bestemmingswijziging
Het is het schoolvoorbeeld van een bestemmingswijzgiing.

In het geciteerde vonnis is in de basisakte niet positief bepaald dat het een winkel/kantoor was. In uw voorbeeld daarentegen staat in de basisakte die ruimte retrictief omschreven als TUIN en niet als PARKEERPLAATS.
Huismier
Offline
Er zijn andere stemmen die

Er zijn andere stemmen die zeggen dat de beschrijving van de delen slechts indicatief is en dat het reglement van mede-eigendom bepaalt wat je met je eigendom mag doen.

Er staat trouwens "tuinstrook" en niet "tuin". Ik denk dat er veel huizen zijn met een parkeerplaats in wat in de verkaveling als voortuinstrook is aangeduid.

Nergens staat in het reglement van mede-eigendom dat men in een deel van een voortuinstrook geen parkeerplaats mag aanleggen. Ik kan me ook niet inbeelden dat men een bestemmingswijziging moet aanvragen om een slaapkamer te veranderen naar hobbyruimte.

er zijn dus twee vragen
1) kan men argumenteren dat de bestemming "tuinstrook" het gebruik van een deel ervan als parkeerplaats niet uitsluit? (*)
2) is de beschrijving van de private delen slechts indicatief en bepaalt het reglement van mede-eigendom wat je met je eigendom mag doen? Of is de beschrijving van de onderdelen van het privatief ook bindend?

(*) Ook intressant, is een strijkcentrale een kantoor? Pagina 10: http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=N-20160317-11

't appartement
Offline
nooit indicatief
Zowel de beschrijving van de privatieve als van de gemene delen in de basisakte is HEILIG.
Om daar wijzigingen aan te brengen is toestemming nodig van de AV (4/5).
Aangezien een tuinstrook geen parkeerstrook is, net zo min als een hond geen kat is, kan men niet zonder meer die strook wijzigen naar parkeerplaats.
Als de statuten van een gebouw bepalen dat er enkel woonfunctie is dan is dat zo. Geen marge voor discussie.
Zo kunnen de statuten ook bepalen welk ander gebruik dan woonfunctie toegestaan is.
Een wijziging vereist, na goedkeuring door AV, ook een notariële wjzigingsakte van de statuten.
Een strijkcenrale is geen kantoor maar een uitbating met specifieke karaktersitieken. Dat is nogal evident.
Huismier
Offline
Beste, ik wil u er wel op
Beste, ik wil u er wel op wijzen dat in het geval van de strijkcentrale, zie link, de rechtbank heeft beslist dat de strijkcentrale onder de noemer "kantoor" valt en dat er dus een strijkcentrale mocht komen in een ruimte die als kantoorruimte werd aangeduid. De rechtbank oordeelde dat het begrip kantoor een strijkcentrale niet uitsloot.

Ik zou eerder denken dat "de beschrijving van de privatieve delen" ertoe dient om te bepalen welke ruimtes privatief zijn en welke gemeenschappelijk.
En dat "de rechten en plichten van de mede-eigenaars met betrekking tot de private delen" in het reglement van mede-eigendom bepalen welke plichten de eigenaar heeft als hij bepaalde wijzigingen wenst door te voeren.

Op elfri staat er ook een vonnis waarbij mede-eigenaars van de rechter een autostaanplaats mochten veranderen naar een carport waarbij werd gesteld dat de VME niet bevoegd is.
https://www.elfri.be/rechtspraak/algemene-vergadering-van-mede-eigenaars-heeft-geen-bevoegdheid-over-private-kavels

Volgens U zou men dus telkens naar de algemene vergadering moeten gaan als men de bestemming van een privatief lokaal wenst te wijzigen (slaapkamer, living, hobbyruimte, tuinzone, ...) omdat men dit lokaal op andere manier wenst te gebruiken?
't appartement
Offline
niet gekend
Om met kennis van zaken te kunnen antwoorden moet men over de statuten van dat gebouw beschikken. Ik ken ook de inhoud niet van die rechtszaken in eerste aanleg en in beroep.

Hangt o.m. ervan af of die statuten commerciële aktiviteiten al of niet toelaten.
Het is niet omdat er eerst een kantoor is dat later geen commeriële activiteit meer mogelijk is als de statuten dergelijke activiteit toelaten...

Maar het verband met tuin- en parkeerstroken ontgaat me volledig.

Binnenin een appartement mag men de kamers gebruiken zoals men wil, zolang het niet voor een activiteit is die door de statuten van het gebouw wordt verboden.

Verder geldt ook dat voor alle wijzigingen die het uitzicht veranderen, zelfs wijzigingen aan privatieven zichtbaar van buitenaf, de voorafgaande toelating van de AV vereist is.
Legio zijn de aanvragen om rolluiken te mogen plaatsen voor privatieve ramen.
Huismier
Offline
toegelaten / niet verboden
Je schrijft "Het is niet omdat er eerst een kantoor is dat later geen commeriële activiteit meer mogelijk is als de statuten dergelijke activiteit toelaten...".
-> hier schrijf je dat een andere activiteit ook mag als er staat in de statuten dat het is toegelaten (A)

Je schrijft ook "Binnenin een appartement mag men de kamers gebruiken zoals men wil, zolang het niet voor een activiteit is die door de statuten van het gebouw wordt verboden." (B)

Het is wel een belangrijk verschil:
A) toegelaten
B) niet verboden


Als er in het reglement van mede-eigendom niets staat met betrekking tot het gebruik, behalve: De eigenaars hebben het gebruik en het genot van hun respectievelijke ka­vels binnen de perken vastgesteld door het huidig reglement van mede-eigen­dom en door de wet.

Is het dan toegelaten om die kantoorruimte (bewoording beschrijving privatief) als strijkruimte te gebruiken?
Is het dan toegelaten om in die tuinstrook (bewoording beschrijving privatief) een parkeerplaats aan te leggen mits goedkeuring van de visuele wijziging maar zonder goedkeuring van de bestemmingswijziging?

Het is toch niet allemaal zo eenduidig...
Toegelaten / niet-verboden...
Een heel belangrijk en zeer relevant verschil als het gaat over die tuinstrook.


 
't appartement
Offline
ZUCHT
"Het is wel een belangrijk verschil:
A) toegelaten
B) niet verboden"

Inderdaad. Als er voor welbepaalde privatieven in de basisakte staat dat er bepaalde activiteiten mogen worden uitgevoerd die buiten de woonfunctie vallen dan is het A.
In de woonappartementen mag men alles doen wat niet in woonappartementen verboden is (B).

Dit zijn zeer courante formuleringen hoor, ik vind die niet uit!

U begrijpt niet wat het verschil is tussen statuten, basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde.

Wat is aangemerkt als tuinstrook in de basisakte is GEEN parkeerplaats.
Om dat te wijzigen zijn procedures nodig die hier uiteengezet werden.

Herlees ook wat ik schreef over het UITZICHT van gebouw en aangelanden...

De wet is overduidelijk!

Waarom denkt u dat de AV de visuele wijzing gaat goedkeuren als ze de bestemmingswijzging afkeurt??? Dat is zinloos....
Huismier
Offline
Ik stel me enkel de vraag of
Ik stel me enkel de vraag of de VME hoegenaamd bevoegd is om zich uit te spreken over de bestemmingswijziging van een deel van een deel van een privatief, wanneer deze wijziging niet in strijd is met het reglement van mede-eigendom.

Merk op, ik weet wel degelijk het verschil tussen het reglement van mede-eigendom en de basisakte. De beschrijving "tuinstrook" staat in deze in de basisakte, niet in het reglement van mede-eigendom.

Dat van dat uitzicht is niet echt relevant want er is rechtspraak dat dit restrictief moet worden geinterpreteerd in geval het gaat over een privatief deel. Het eigendomsrecht primeert. Dus daarom dat ik dit even negeer, en voornamelijk een antwoord zoek met betrekking tot de bestemmingswijziging.
't appartement
Offline
AV bevoegd

De algemene vergadering beslist bij meerderheid van vier vijfde stemmen :
 - over iedere andere wijzigingen van de statuten daarin inbegrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
 - over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of een deel ervan
 - over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
 - over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
 - over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen

 en

In art 577/4 staat :

§ 1.De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte


"De beschrijving "tuinstrook" staat in deze in de basisakte, niet in het reglement van mede-eigendom."

Als de basisakte (staat BOVEN de andere delen van de statuten) vermeldt dat er een tuinstrook is (en dus geen parkeerstrook) dan kan noch het reglement van mede-eigendom, noch het reglement van interne orde daar anders over beschikken.
Om dat te wijzigen moet eerst de basisakte aangepast worden: Bestemmingwijziging goed te keuren met 4/5 der stemmen.

 

Huismier
Offline
Als wat U schrijft klopt dan
Bedankt 't appartement.

Als wat U schrijft klopt dan moet er telkens een basisaktewijziging plaats vinden als iemand één van de lokalen van zijn privatief een andere functie geeft.

Ik zeg niet dat je geen gelijk hebt, maar ik dacht dat de lokalen van het privatief gewoon worden opgesomd om aan te geven welke ruimtes horen bij die privatieve kavel om zo te bepalen welke ruimte van wie is. Ik vind het raar dat de functie die uit die opsomming blijkt hoegenaamd enige rechtsbetekenis zou hebben. Als iemand een slaapkamer als keuken wil gebruiken dan moet er een basisaktewijziging gebeuren? Ik vind dit vreemd.

Kan iemand anders dit bevestigen?
lebragard
Offline
voortuin - parkeerplaats
Als iemand een slaapkamer als keuken wil gebruiken dan moet er een basisaktewijziging gebeuren? 

Neen , basisakte geeft aan welke privatieven (kavel(s)) er zijn , hoe u het zelf invult kan gerust  bv. een pianokamer ipv een slaapkamer of bureau or wat so ever....



Voortuin - parkeerplaats = anders 

https://www.pauwelsadvocaten.eu/just-a-knack/artikel/a/155/Mag-ik-van-mijn-voortuin-een-parkeerplaats-maken
 
lebragard
Offline
voortuin - parkeerplaats
't appartement
Offline
vermeld en niet-vermeld
De kamers die er zijn staan opgesomd in de basisakte.(1)

Een parkeerstrook is er niet volgens basisakte, enkel een tuinstrook.(2)

Daarom zijn (1) en (2) twee verschillende situaties.
 
Huismier
Offline
lebragard, het artikel
lebragard, het artikel naarwaar u verwijst geeft toch enkel aan dat er een bouwvergunning noodzakelijk is ? Daar ben ik mee akkoord, en dat is een bijhorende complexiteit, maar in principe staat dat toch los van de verplichtingen in de mede-eigendom.
Huismier
Offline
Met alle respect, 't
Met alle respect, 't appartement, maar wat u hier schrijft is toch meer een spel met woorden:
slaapKAMER versus hobbyKAMER
tuinSTROOK versus parkeerSTROOK

Er is echt wel geen verschil...
Het gaat in beide gevallen om een ruimte die een onderdeel is van een private kavel. De ene ruimte is buiten, de andere ruimte is binnen.

Beide zijn in dezelfde mate "vermeld".