Regeling achterstallen volgens nieuwe wet van 2019

13 antwoorden [Laatste bericht]
Emma P.
Offline
In 2011 kocht ik een appartement.
In maart 2013 ontving ik van de toenmalige syndicus een aanmaning tot betaling van zogenaamde achterstallige kosten van voorbije jaren.
Op mijn aangetekende vraag om voorlegging van betreffende stukken ontving ik nooit enig antwoord maar werd wel gedagvaard.
Iets later werd de zaak naar de rol verwezen omdat tegen deze syndicus een procedure werd opgestart wegens wanbeheer.
Na een tweejarige procedure werd een nieuwe syndicus door de rechtbank aangeduid.
Op een bijzondere algemene vergadering in 2015, door de nieuwe syndicus samengeroepen, werd beslist dat de boekhouding door een accountant vanaf 2011 tem 2015 zou worden nagekeken.
Na vier jaar werd op de algemene vergadering van 5 februari 2019 het rapport (blijkbaar al opgesteld op 14/8/2018) van de accountant voorgelegd:
 
Van de boekjaren 2011 tem 2013 bleken geen stukken meer voorhanden.
Uit de afrekening van boekjaren 2014 en 2015 bleek er een niet nader gespecifieerde  correctie van 1.221,09€ in mijn voordeel.
Iedere afrekening sedert 2013 waarbij steeds van een foutief beginsaldo werd uitgegaan protesteerde ik aangetekend. Ik ontving hierop nooit reactie.

Bij beslissing van de algemene vergadering van 5/2/2019 werd aan de huidige syndicus volmacht verleend om, in samenspraak met mezelf, een dading voor de zogenaamde nog openstaande bedragen op te stellen. Daarbij wordt de bewijslast voor die achterstallen bij mij gelegd en heeft de syndicus nog geen enkele poging tot regeling gedaan, laat staan dat deze werd voorgelegd aan de algemene vergadering ter goedkeuring. Zie hieronder pt.2.2 en pt.2.4.
 
Het debet van de jaren daarvoor (meer dan 3000€) wordt mij echter op heden nog steeds aangerekend zonder nadere uitleg.
Op 17/6 ll. ontving ik een mail waarin gesteld wordt: “Tot op heden hebben wij geen verdere opmerkingen van u ontvangen, echter zijn de 4 maanden gepasseerd en de beslissing definitief. Mogen wij u vragen om over te gaan tot betaling van het openstaand saldo?”
Ik ben van mening dat het initiatief bij de syndicus ligt en ik die achterstallen van vòòr 2014 waarvoor geen enkel bewijsstuk is al zeker niet hoef te betalen. Ik vrees dat indien ik aanspraak zou maken op het tegoed 2014-2015 men beperkt tot de afrekeningen van  de laatste 2 jaren zoals bepaald in de nieuwe wet van 2019.


 Tekst AV 5/2/2019:
 
2.2 Bespreking en beslissing inzake de juridische procedures:

De zaak betreffende de eventuele achterstallen van mevrouw X werd naar de rol verzonden in afwachting van het verslag van een accountantskantoor . Deze juridische procedure werd destijds opgestart door R. BVBA (vorige syndicus).
Inmiddels heeft A. diens nazicht van de boekhouding uitgevoerd en een verrekening gemaakt van de openingsbalans per 31/08/2015. Vanwege de beperkt beschikbare informatie, kon slechts rekening gehouden worden, met de heropmaak van afrekening van de boekjaren per 31/08/2014 en 31/08/2015.
Op advies van de raadsman van de VME in deze zaak, alsmede de syndicus werden de bedragen van deze herwerkte openingsbalans per 31/08/2015 verrekend naar de individuele mede-eigenaars, middels opmaak van de individuele afrekening per 31/08/2018.
In deze werd reeds door de syndicus voorgesteld aan mevr. X voor een minnelijke regeling te treffen (inzake de nog openstaande achterstal), teneinde verdere kosten te vermijden. De syndicus zal zo snel mogelijk een regeling trachten uit te werken, in samenspraak met mevr. X, hetwelk in voorkomend geval in een dadingsvoorstel kan worden verwerkt. Dit op basis van staving stukken uit het verleden (periode voor 01/09/2013, dewelke mevr. X zal trachten te verzamelen.)
De algemene vergadering is unaniem akkoord, om een bijzonder mandaat te verlenen aan de syndicus (na advies van de commissaris der rekeningen) voor het uitwerken van een regeling in samenspraak met mevr. X (op basis van stavingstukken voor te leggen door mevr. X), na afspraak op het kantoor van de syndicus waarna een dadingsvoorstel kan worden opgemaakt, hetwelk dient voorgelegd worden op een (buitengewone) algemene vergadering ter goedkeuring.  
2.4 Bespreking en goedkeuring herwerkte openingsbalans door X:

De syndicus leest voor uit het verslag van A., met betrekking tot diens bijzondere opdracht:
Gezien er in het verleden geen dubbele boekhouding werd gevoerd is er geen beginbalans beschikbaar. Op de algemene vergaderingen werd er nooit goedkeuring gevraagd van de balans. Op basis van de beschikbare historieken hebben we de beginsituatie zo goed mogelijk gereconstrueerd. Deze reconstructie is gebaseerd op de laatste details van JDW, en de ingegeven boekingen door R.
De aankoopfacturen hebben we enkel ontvangen voor de kalenderjaren 2014 en 2015. De facturen van voorgaande jaren zijn niet meer voorhanden. We hebben ons dan ook moeten beperken tot de boekjaren per 31/08/2014 en 31/08/2015 voor de volledige boekhoudkundige verwerking.
De betalingen aan leveranciers werden gecontroleerd met de ontvangen facturen. De ontbrekende facturen hebben we rechtstreeks opgevraagd bij de betreffende leveranciers.
Er werd een controle gedaan van de periodiciteit van de facturen / kosten. De maandelijkse kosten en kwartaalkosten werden gecontroleerd of deze voor elke periode is geboekt.
Voor de boekjaren eindigend per 31/08/2014 en 31/08/2015 hebben we een nieuwe afrekening aan de mede-eigenaars opgesteld. Hiervoor hebben we rekening gehouden met de verdeelsleutels zoals deze gebruikt worden door B. voor de latere boekjaren.
 
ronald de wilde
Offline
rol CvR én aansprakelijkheid
Beste Emma,

in uw betoog lees ik dat er geen décharge werd gegeven in de voorbije werkjaren.
Nooit gevraagd, nooit gekregen?!

In uw betoog lees ik dat er geen stukken (meer) voorhanden zijn, waren ze dat ook ooit?!

In het financiële beheer van de VME speelt de dienstdoende CvR een cruciale rol, niet zomaar om eventjes tijdens een AV wat toelichting te geven, maar wel degelijk om doorheen het werkjaar financieel toezicht te houden én desnoods daadwerkelijk in te grijpen.
'k Krijg hier soms 'op m'n kop' dat een CvR enkel de facturen dient na te kijken en verslag daarover uit te brengen, maar laat duidelijk zijn dat de CvR-verantwoordelijkheid verder gaat, véél verder, en dus ook persoonlijk.

In uw betoog lees ik dus geen tussenkomst vanwege de CvR, terwijl die er volgens mij wél diende te zijn.
Uw situatie zit reeds omsloten binnen een rechtszaak, ik zou de CvR toch al minstens mee in het bad trekken, waarom ook niet?!

En wat de (nieuwe)wetgeving dd. 1/1/2019 betreft, die geeft alleen meer bevoegdheid aan de syndicus om tot (daadwerkelijke) inning (achterstallen) over te gaan. Die gaat dus niet over kwijtscheldingen of zo.
Het is ook aan de dienstdoende CvR om effectief toezicht te houden op degelijke inning van lopende achterstallen, neen op de correcte inning van provisies e.a. 'tout court'. Achterstallen zijn als de pest en mogen niet tot de gebruikelijke situatie behoren.

Zo te zien hebt u kort op de bal gespeeld, en ligt blijkbaar veel (verantwoordelijkheid) in deze bij de mandaathouders. Dus zeker àllemaal mee in het bad!!

Ron 

Ron
't appartement
Offline
schulden
Principe: Schulden zijn haalbaar en niet draagbaar.
Zonder bewijs van openstaande schulden dient u niet te betalen.

Hoe luidde het vonnis in de zaak die tegen u werd opgestart?
Emma P.
Offline
Voor de voorgaande jaren  tem

Voor de voorgaande jaren  tem 2015 werd er bij mijn weten tot zeker 2014 geen commissaris. Er werd ook nooit enig schriftelijk verslag opgemaakt door de toen aangeduide commissaris van de rekeningen. Voor de volgende jaren tot de vergadering van 5/2/2019 werd de accountant die het nazicht van de betreffende boekjaren uitvoerde als commissaris aangeduid.
Ik zie niet in waarom de commissaris zou moeten tussenkomen of een procedure zou moeten (her)opstarten als men nog niet eens weet wat of waarvoor er gevorderd moet worden noch over stukken beschikt. 

Emma P.
Offline
't appartement

Beste,

Er is geen vonnis, de zaak staat sinds 2013 op de rol. Er werd mij, ondanks mijn herhaald verzoek, nooit enig bewijsstuk van onbetaalde rekening voorgelegd, noch gereageerd op mijn aangetekende in gebreke stellingen van alle volgende boekjaren (ook niet door de huidige syndicus). 

't appartement
Offline
in staat stellen
Aangezien er intussen een nieuwe syndicus is aangesteld én een rapport van de accountant voorligt kunt u verzoeken de zaak in staat te stellen volgens artikel 747 Gerechtelijk Wetboek:
"Wanneer de zaak naar de rol is verwezen, of werd verdaagd naar een latere datum, kan iedere partij, door middel van een gewoon schriftelijk verzoek neergelegd ter of gezonden aan de griffie, om de instaatstelling van de zaak verzoeken, overeenkomstig het eerste tot het vierde lid. Dit verzoek wordt door de griffier bij gerechtsbrief aan de andere partijen ter kennis gebracht en, in voorkomend geval, bij gewone brief aan hun advocaten. Deze kennisgeving doet de termijnen bepaald in het eerste en het derde lid ingaan."

Geef uw advocaat instructie hiertoe over te gaan zodat de Rechter uitspraak kan doen.
 
nescio1
Offline
nog een complicatie?
't appartement
Offline
gestuit
Die termijn werd gestuit door de rechtszaak....
lebragard
Offline
#6
aan #6

na 5 jaar of na 10 jaar

142. Telkenmale moet dus deze analyse van de vordering worden gemaakt. Veel mede-eigendomsbijdragen lijken echter periodieke vorderingen te zijn die elk kwartaal, trimester, halfjaarlijks of jaarlijks terugkeren en dus na vijf jaar verjaren. Dit geldt met name voor de gewone voorschotbijdragen en de eindafrekening in het werkkapitaal.251
 
 Eenmalige opvragingen van werkkapitaal of andere uitzonderlijke opvragingen van kapitaal zullen dan weer steeds vallen onder de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van tien jaar.252
https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/479/302/RUG01-002479302_2018_0001_AC.pdf
 
ronald de wilde
Offline
belangrijk
Voor Emma is het belangrijk om 'een dossier' samen te stellen, waarmee ze verder kan voor de rechtbank.

Indien de VME niet in regel was met de gebruikelijke mandaten én dus ook niet met het toezicht ervan/erop zal ze sterker staan voor de rechter.

Voor mij, in deze, speelt de dienstdoende CvR toen (maar blijkbaar was er gene!,) een cruciale rol.
Indien gene was er ook geen toezicht, géén controle, géén vaststelling.

'k Heb nu zelf reeds voor de vrederechter gestaan, als toezichthoudende CvR, en weet nu toch al wat meer waarmee een vrederechter rekening gaat houden, of juist niet.

Dossier samenstellen Emma, én doorgaan!

Ron 
majan
Offline
achterstal
  achterstal van rekeningen voor algemeen onkosten verjaren na 5 jaar 
SIEBE
Offline
bewaartijd documenten door syndicus
zie volgende link


http://blog.smartsyndic.be/qa/bewaartermijn-documenten-eigenaars/

 
                       

Verschil tussen wet voor 01.01.2019 en vanaf 01.01.2019



 
't appartement
Offline
gestuit
Die termijn kan gestuit zijn.
Dus opletten.
nescio1
Offline
ter overweging (#2)

 
http://kantoorvanwynsberghe.be/blog/?id=hurc50x6
 
”Voorschotten kunnen nooit of te nimmer betwist worden en iedere eigenaar is verplicht om deze te voldoen binnen de gestelde termijn.”