Reglement van interne orde 2010

11 antwoorden [Laatste bericht]
lebragard
Offline
 

Wat met het oude reglement van orde/interne orde/inwendige orde?

Hoewel de wet dat vroeger niet verplichtte, hebben vele mede-eigendommen reeds een reglement van orde. Dat oude reglement volstaat echter niet onder de nieuwe wetgeving.

Immers, het voortaan verplichte reglement van orde bevat nieuwe wettelijk verplichte bepalingen omtrent de volgende onderwerpen:
  1. 1) de wettelijke regels m.b.t. de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering van mede-eigenaars;
  2.  
  3. 2) het eventuele bedrag vanaf hetwelk meerdere offertes moeten worden gevraagd aan verschillende leveranciers of dienstverleners ingeval van werken aan de mede-eigendom (mededinging);
  4.  
  5. 3) de wettelijke regels omtrent wijze van benoeming van de syndicus, welke bevoegdheden hij heeft, de duur van zijn opdracht en de nadere regels voor de hernieuwing en opzegging daarvan, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
  6.  
  7. 4) de periode van vijftien dagen waarin de jaarlijkse algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Deze 4 onderwerpen stonden sinds de wet van 2 juni 2010 verplicht in het reglement van mede-eigendom dat wordt opgemaakt door de notaris ter gelegenheid van de opmaak van de basisakte van het gebouw. Deze onderwerpen verhuizen vanaf 1 januari 2019 dus naar het reglement van interne orde, dat geen tussenkomst van de notaris vereist.

Wat moeten we als mede-eigenaars ondernemen?

Wat betreft het bestaande reglement van (interne/inwendige) orde, zijn meerdere scenario’s denkbaar:

  1. Er is nog geen reglement van interne orde of het bestaande voldoet niet meer aan de wensen van de mede-eigenaars;
  2. Er is een reglement van interne orde dat voldoet aan de wensen van de mede-eigenaars.

Wat betreft het bestaande reglement van mede-eigendom (niet te verwarren met het reglement van (interne/inwendige) orde), zijn ook meerdere scenario’s denkbaar:

  1. De laatste versie ervan dateert van vóór 1 september 2010;
  2. De laatste versie ervan dateert van na 1 september 2010 én bevat vermeldingen omtrent (a) het eventuele bedrag vanaf hetwelk meerdere offertes moeten worden gevraagd aan verschillende leveranciers of dienstverleners ingeval van werken aan de mede-eigendom (mededinging) en (b) de periode van vijftien dagen waarin de jaarlijkse algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt;
  3. ect........
alle nuttige info =zie website :

https://reglementinterneorde.be/more-info
nescio1
Offline
link (aanklikbaar)
Astrid Clabots
Offline
~~Sinds 1 januari 2019 trad

~~Sinds 1 januari 2019 trad de vernieuwde appartementswet in werking.
1.
Dat deze wetgeving de focus heeft gelegd op een versoepeling van besluitvorming in het kader van de renovatieproblematiek van appartementsgebouwen, is al her en der verspreid door het aankaarten van de gewijzigde meerderheid van 2/3 en de veelal verplicht aan te leggen reserve.
VME’s zullen hiermee in aanraking komen, voor zover zich dergelijke vragen opwerpen in hun specifiek geval.
2.
Maar wat verandert er al meteen voor elke VME, vanaf vandaag  ?
Zijn er actiepunten die de VME onmiddellijk ter harte moet nemen ?
3.
Wel, één van de ingrijpende wijzigingen is deze van de wijzigende samenstelling van de statuten van het appartementsgebouw.
Voortaan is in art. 577-4 B.W., § 1 B.W. voorgeschreven dat er sprake moet zijn van :

I. De Basisakte [ongewijzigd] – voorwerp van een authentieke akte.
Zij omvat blijvend de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.

II. Het Reglement van mede – eigendom [afgeslankt, opdat bepaalde rubrieken makkelijker te wijzigen zijn, zonder gekwalificeerde meerderheid of notariële tussenkomst] – voorwerp van een authentieke akte.
De samenstelling van het reglement van mede – eigendom is voortaan beperkt en wel tot het volgende :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten.De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten, in dit deel, is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule;
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten.
 De wijziging van deze teksten vereist nog steeds een gekwalificeerder meerderheid, namelijk 2/3,  4/5 of zelfs unanimiteit.
III. Een reglement van interne orde moet worden opgesteld – onderhands, niet langer facultatief
Daarmee zijn de noties “huishoudelijk reglement” of “reglement van orde “ niet langer aan de orde.  
De wetgever zag in dat bepaalde “spelregels” die in 2010 werden voorzien en die dienden opgenomen te worden in het reglement van mede – eigendom, in de voorbije jaren haast niet zijn aangepast om verbetering na te streven. Dit kwam een goede werking van de nieuwe organen zoals de Raad van Mede – eigendom en de Commissaris van de rekeningen niet ten goede.
Men schuwde vooral de notariële tussenkomst, die als omslachtig en duur werd bestempeld en men verkoos daarboven kunst en vliegwerk via notulen of.. zelfs om helemaal niets te voorzien of te wijzigen.
Om die reden is in het thans verplichte reglement van interne orde te voorzien, en daarmee overgeheveld uit het “authentieke” reglement van mede - eigendom :
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1°, c
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
 Dat betekent op zijn minst dat er vanaf 01.01.2019 voor elke VME werk moet worden gemaakt, zonder weerga, van het opstellen van dergelijk Reglement van interne orde.

4.
TO DO :
 Opstellen Reglement van interne orde met, minimaal, volgende inhoud :
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1°, c
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
 Men kan dit Reglement aanvullen met de werkingsregels van de Raad van Mede Eigendom (hoewel nu sterk geregeld in de wet, in art. 577-8/1 B.W.) en de Commissaris van de Rekeningen (dat zijn werking kan worden uitgewerkt in dit reglement, is uitdrukkelijk wettelijk voorzien (art. 577-8/2 B.W.).
 Het op te stellen Reglement van interne orde moet binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de VME neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.

 De wetgever dicht nu expliciet aan de syndicus de taak toe om het Reglement van interne orde onverwijld bij te werken, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.

 De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering.

Om de opstelling van dit Reglement van interne orde kunnen we niet heen, dat levert vandaag huiswerk op voor iedere VME.
Maar anders dan in 2010, legt de wetgever deze keer geen coördinatieverplichting op …
In art. 577-14 B.W. is voorzien dat de niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen worden door de overeenstemmende wetsbepalingen.
Alleszins zal de inhoud van een opgesteld Reglement van Interne orde in zoverre tegenstrijdig met een gelijkaardige bepaling van een nog niet concreet afgeslankt Reglement van Mede Eigendom dan ook primeren naar de inhoud.
Om de toekomst transparant gewapend tegemoet te gaan, strekt het tot aanbeveling om ook het  authentieke Reglement van mede – eigendom te updaten.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

lebragard
Offline
maar ook....
# 2 dank met uw toelichting en komt grosso mode overeen met de uitleg van een collega van u :
https://reglementinterneorde.be/about

verder lees ik van u :
Maar anders dan in 2010, legt de wetgever deze keer geen coördinatieverplichting op …
 

Inderdaad géén coordinatieverplichting voor de syndicus,  maar wel de verplichting voor de syndicus om cfr. Art. 577-10 §2 :
De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering. maw. syndicus moet het reglement van interne orde conform maken met de nieuwe wet van 18 juni 2018 van kracht op 01/01/2019.

Ik raad elke VME aan indien de syndicus nalaat dit te doen , dit zelf te doen al dan niet met deskundige hulp en in volgende AV de teksten , reglement interne orde "goed te keuren." Gelijktijdig zou ik twee nieuwe artikels voorzien in dit reglement van interne orde en dit mbt. de goede gang van zaken:

Bij hoofdstuk Algemene Vergadering:

1) De vereniging van mede-eigenaars en de syndicus , beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen,de deontologie van de syndicus en zijn contract en waakt erover dat beslissingen , de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt. Beslissingen die daaraan niet voldoen zijn nietig .

(
Een nietig besluit wordt geacht nooit bestaan te hebben: het is een besluit dat nooit genomen had mogen worden en, omdat het nietig is, mag men dus handelen alsof het nooit genomen is. Een vernietigbaar besluit is een besluit dat niet op de juiste manier genomen is. Een belanghebbende kan de rechter vragen om een besluit te vernietigen.)
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/het-verschil-tussen-nietigheid-en-vernietigbaarheid-van-besluiten/
 

Bij hoofdstuk Syndicus :

2) De syndicus moet
 alle opdrachten, hem door de wet,  de statuten, zijn eigen deontologie of door de algemene vergadering toevertrouwd, uitvoeren. Bij een eerste overtreding zal de RvM, dit aangetekend ter kennis geven aan de syndicus. Een tweede overtreding is een aangetekende waarschuwing , een derde overtreding is einde contract
zonder schadevergoeding.



nadenkertje :
In 2010 legde de wetgever een coordinatieverplichting op en werd de syndicus wettelijk verplicht dit te doen . Uit de praktijk weet men dat talloze VME nog steeds géén gecoordineerde statuten heeft !! Waarschijnlijk had de betrokken beheerder (syndicus) géén tijd of goesting om dit te doen.
Ik doe een oproep aan al de lezers : be ware , en zorg ervoor dat uw syndicus zijn wettelijke verplichtingen nakomt , te zwijgen over de vraag : is het een middelverbintenis dan wel een resultaatsverbintenis mbt. de syndicus.
Lieve en Marc
Offline
Coödinatie statuten
Zolang er geen automatische sancties opgelegd worden is dat allemaal " prietpraat ".
Bij ons zijn het de leden van de Raad v ME die zelf gaan dwarsliggen, enz...
De coördinatie van onze statuten is nog steeds niet gebeurd en het zal nog een tijdje duren want de toevoegingen van de nieuwe wet van 2019 zijn zelfs nog niet besproken geweest.
Lieve en Marc
Christian Meersseman
Offline
Aanpassing wetgeving sinds 1/01/2019 Notaris nodg?
Met aandacht lees ik altijd uw boeiende en heldere uitleg. Dat verdient toch eens gemeld te worden!

Vandaar mijn vraag i v m de rol van de notaris bij de nieuwe aanpassingen van de wet.

In art 577/4 staat : 

~~§ 1.De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Verder leest men in
~~§ 2. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte.

In de huidige wetsaanpassing staat nergens meer een overgangsregeling zoals bij de wetsaanpassingen van 1994 en 2010,  waarbij de aanpassingen in het Reglement van Mede-eigendom gewoon mochten uitgevoerd zonder tussenkomst van de notaris indien er niets gewijzigd wordt aan de basisakte.

Door de huidige wetsaanpassing dienen er niettemin wijzigingen te gebeuren in het
Reglement van Mede-eigendom, denk maar aan o.a. de nieuwe beslissingsquota en het uithalen van diverse zaken die nu in het Reglement van Inwendige Orde moeten komen.

Tot nu toe paste ik de aanpassingen toe door de oorspronkelijke teksten in het RvMe aan te passen door de nieuwe tekten. Met een enkel een kost van kopies en inbinding tot gevolg!  Door de notarissen die de basisakten opvroegen bij verkopen, schenking en erfenis, werden hierover nooit problemen gemaakt.

Mag die werkwijze nu nog gebeuren of dient er een aanpassing bij authentieke akte (dure aangelegenheid) te gebeuren?

Bedankt voor uw antwoord.
Christian Meersseman
't appartement
Offline
neen
Er moet niets aan het reglement van mede-eigendom worden gewijzigd.
Het wordt door de wet zelf geregeld.

Wat er niet meer in thuishoort moet worden opgenomen in het RIO.
Het overruled dezelfde soort bepalingen die (nog) in het reglement van mede-eigendom staan. De wet is duidelijk: Ze maakt die bepalingen in het reglement van mede-eigendom inactief.

Voor zuiver esthetische doeleinden zou men kunnen overwegen het reglement van mede-eigendom op te kuisen. Dat is een optie voor de VME's die geld veil hebben voor een authentieke akte die niet strikt noodzakelijk is.

Ik heb de stellige indruk dat men nu spijkers op laag water aan het zoeken is.
Laurence Tierens
Offline
Wat heeft voorrang? RIO of RME
Beste,

Na het opstellen of aanpassen van het verplichte onderhandse RIO rest ons een RME dat nog niet afslanke en bijgevolg tegensstrijdigheden kan bevatten ten opzichte van het RIO.

Ik lees en hoor verschillende zaken:

"De wetgever bepaalt welk document voorrang krijgt en stelt dat indien er conflicten in beide documenten zouden staan, dat de inhoud van het nieuwe reglement van inwendige orde voorrang krijgt op het oude."

"Het reglement van mede-eigendom krijgt altijd voorrang. Je kan dus niet het huishoudelijk reglement gebruiken om het reglement van mede-eigendom te omzeilen."

"Alleszins zal de inhoud van een opgesteld Reglement van Interne orde in zoverre tegenstrijdig met een gelijkaardige bepaling van een nog niet concreet afgeslankt Reglement van Mede Eigendom dan ook primeren naar de inhoud."

Van welke kan ik best uitgaan? Afhankelijk van het twistpunt zal dit wellicht verschillen?

Alvast bedankt voor.

MVG

Laurence
 
wimke
Offline
Aanpassing reglement van mede-eigendom
Beste,

Ik bljif met een onduidelijkheid zitten na het lezen van bovenstaande reacties. De nieuwe wet vanaf 01-01-19 bepaalt dat " de betaler beslist". In  het reglement van mede-eigendom staat  bvb vermeld dat alle eigenaars dienen bij te dragen in alle kosten conform hun aandelen in de gemeenschap. Stel dat in het gebouw twee liften met twee ingangen zijn en zullen de eigenaars die ingang 1 gebruiken ook alleen kunnen beslissen over bvb de liftkosten in ingang 1. Dit is in tegenstrijd met het reglement van mede-eigendom . Moet deze wijziging notarieel ingevoegd worden in dat reglement van mede-eigendom? De advocatuur heeft deze nieuwe wet al "De waterzooiwet" genoemd ; met reden ? 
 
Willy Govaers
lebragard
Offline
reglement mede-eigendom

Ja 

Deze beslissing komt niet overeen met wat bepaalt is in de statuten , reglement van mede-eigendom en er is dus sprake van een "foutieve" situatie. Men kan steeds naar de vrederechter stappen om de gehanteerde kostenverdeling aan te vechten , omdat deze niet conform is met de statuten , vandaar dat bij wijzigen verdeelsleutel/lasten steeds een notariele aanpassing van de statuten vereist is. 
Belangrijk in deze is ook dat de syndicus verplicht is de lastenverdeling te doen conform de stauten van het gebouw, syndicus kan daar niet van afwijken.

Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/herverdeling-kosten

lebragard
Offline
aanvullend...

Aanvullend:
Wimke , de (gecoördineerde) statuten , basisakte en reglement van mede-eigendom bepalen de lasten die de mede-eigenaar moet betalen.
Dus het reglement van mede-eigendom bepaalt hoe , voor wie en op welke wijze , deze lasten moeten verdeeld worden.
De syndicus is verplicht deze te respecteren.
Indien de VME een andere lasten-verdeling wil , kan dit beslist worden door de AV.
Indien het agendapunt , lasten wijzigen , goedgekeurd wordt met de benodigde meerderheid is dit een rechtsgeldige beslissing.
Dan moet verder , wat meestal , vergeten wordt (te duur) een verplichte notariële aanpassing van het reglement van mede-eigendom met de bepalingen van de nieuwe lasten verdeling.
Zolang dit niet gebeurd is blijven de regels vervat in het notariële reglement van mede-eigendom van toepassing voor oa.de syndicus.
Het kan ook zijn dat er mede-eigenaars niet akkoord zijn met deze nieuwe lasten bepaling en deze kunnen dan de beslissing (binnen de 4 maand) laten vernietigen door de vrederechter.
Bijvoorbeeld :
 
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
 
 
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat “Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
 
Hoe dan ook de wetgeving laat slechts toe :
De verdeling van de lasten in de gedwongen mede-eigendom is in de Belgische rechtsorde van dwingend recht (artikel 577-2, § 9, laatste lid B.W.).
Het hoofdcriterium ‘waarde’ en het criterium ‘nut’ of de combinatie van waarde en nut, zijn de enige drie opties met betrekking tot de verdeling van de lasten.
1) waarde , aandelen , quoditeiten
2) nut
3) combinatie waarde en nut
 
Men kan niet (meer) voor een andere maatstaf opteren.
Duidelijk ?

wimke
Offline
Aanpassing reglement van mede-eigendom
Dank voor de zeer duidelijke verklaring en antwoord.
Vriendelijke groeten
 
Willy Govaers