wanneer wordt inzage(recht) 'stalking'?

24 antwoorden [Laatste bericht]
ronald de wilde
Online
Voor een goed begrip: stalking kan worden omschreven als het stelselmatig lastig vallen van een persoon, door die persoon te achtervolgen, steeds op hinderlijke wijze contact op te nemen en soms ook te bedreigen.
Een (politieke) stalker streeft met zijn gedrag een doen of nalten bij het slachtoffer na.

Situatie: in de VME is algemeen geweten dat de CvR (geen lid van de RvME) een permanente (!)(ruim financiële) controle uitoefent, met volledige medewerking van de syndicus. Tweemaal per jaar wordt een stevig gestoffeerd CvR-verslag voorgelegd, een halfwerkjaarverslag en het definitief eindwerkjaarverslag, beiden met bijlagen om nog te verduidelijken.
De financiële afrekening wordt op elke AV wel aangevochten door een ME, maar door de meerderheid goedgekeurd.
Een dagvaarding van de VME voor de vrederechter door de ME omwille van verschillende financiële onregelmatigheden bleek bij vonnis: ontvankelijk doch volledig ongegrond.

Voor het zoveelste werkjaar op rij vraagt de ME (en geen andere ME's) inzage van alle documenten, wat wordt toegestaan binnen de gestelde periode (niet gecontesteerd door de vrederechter!). Met een rits aan vragen om verduidelijkingen, ter plekke, en met de bedoeling dat verschillende uren in beslag te laten nemen, met nadien nog wat schriftelijke vragen en opmerkingen.

Mijn concrete vraag: in welke mate dient een syndicus zich daaraan te onderwerpen, onbeperkt? Of zijn er grenzen?
Ik weet ook wel dat uiteindelijk een rechterlijk oordeel kan worden geveld, wat mij interesseert is het oordeel van de Quimmo-forumleden, waarbij ik weet dat niet-weinigen 'last' hebben met hun syndicus en mij (en de VME) soms benijden omwille van de uitgebouwde relatie met de onze en de permanente en onbeperkte controle-mogelijkheid.
Moet die ME onbeperkt zijn gang kunnen gaan, of kan het op een bepaald ogenblik worden gezien als (een soort van) 'stalking'.

In afwachting van enige reactie, met alvast dank,
Ron
SIEBE
Offline
controle boekhoudstukken door ME
Beste Ronald,

In de eerste plaats heb ik enorm veel respect voor uw werk als CdR en uw relatie met de syndicus, ook het vele extra werk dat u levert in het voordeel van de VME.
Benijdenswaardig en een beetje jaloers ja zeker; maar niet volgens het woordje nijd.
En door 1 ME die steeds dwarsligt, is uw inzet zeker niet minder waard.
Nu uw vraag over  over de onderwerping syndicus :  elke mede eigenaar heeft het recht de niet private stukken in te zien en desnoods te kopiëren. Niet dagelijks, ook niet geregeld maar éénmalig ( of ingeval hij echte vermoedens heeft nogmaals ). Deze inzagen en kopiëren van stukken zijn volledig voor rekening van die eigenaar ( zowel syndicus uren, als administratiekosten ). Controles kunnen enkel gebeuren na overeenkomst met de syndicus ( uur en datum ). Het is ook niet de bedoeling dat alle ME's daar achtereenvolgens in de kantoren van de syndicus staan. Maar in uw VME zal dit niet zijn, gezien de ME's in u beiden vertrouwen stellen en tevreden zijn. Uw ME's worden geregeld volledig op de hoogte gebracht van de levenswandel in de VME.

Een afgesloten en goedgekeurde boekhouding kan echter niet meer geraadpleegd worden, enkel het lopende jaar. Of hij moet bewijzen hebben van fraude ( en zal zeker niet ).
is gewoon een dwarsligger. Als stalker kan hij niet echt beschouwd worden gezien slechts 1 controle door de ME. Gezien het steeds wederkerend scenario kan men wel spreken van muggenzifterij en volgens mij verveling wat hem synoniem maakt van pesterijen.
En ongestoord zijn gangetje laten gaan : helemaal niet; syndicus zeker alle kosten laten betalen. Zou eens benieuwd zijn of hij het dan blijft doen.

Gelukkig is er bij u maar 1 hardliner; elders zijn er die meerdere hardliners moeten trotseren, en die andere middelen handteren. De middelen die gebruikt worden, kan men aanklagen maar zoals aanklagen stalking kan het onterecht een boemerang effect bezorgen.

Maar blijf u gezegde trouw : de VME/ME's krijgen het bestuur/beheer dat ze zelf hebben gekozen.
Nog veel succes.

Ronald, blijf volharden in uw gedrevenheid en u heeft een uiterst sterke basis en een wel goed gestructureerde boekhouding en werking VME.
ronald de wilde
Online
kosten?
Dank voor uw reactie, Siebe!
Kosten voor rekening van.....  dat is (ook) het punt, we hebben met onze syndicus een contract 'all in', wat voor de extra te presteren/spenderen uren dus valt aan te rekenen = 0,00 euro. 

Een tijdje geleden, u weet nog wel, hadden we die kwestie voor het vredegerecht. We hebben die verdediging zelf ter harte genomen: kostprijs VME = 0,00 euro
Aanpassing RIO, we hebben dat samen gedaan: kostprijs VME = 0,00 euro
We .....

Inzagerecht wordt niet ontzegd, maar wanneer krijgt het een 'stalking'-gestalte, want de vragen/opvragingen blijven niet beperkt tot die inzageperiode?!

Ron
SIEBE
Offline
stalking
Hetgeen u aanhaalt van € 0.00 en € 0.00 dat is echt de verkeerde keerzijde van de medaille. Jullie tomeloze inzet wordt gewoon door hem uitgebuit. En het gratis gedeelte speelt jullie nu een beetje ( veel ) parten. Van het gratis gedeelte ( spreek ik ook uit ondervinding bij ons ).
Hij heeft wel niet het recht om de CdR lastig te vallen te pas en te onpas en zeker niet om wijzigingen en andermans rekening te controleren.
Jullie syndicus contract vermeldt dit ook de inzagekosten door ME's ? All-in is volgens mij niet synoniem voor alle extra kosten voor bemiddeling/inzagerechten als privatief ME.
Deze kosten vallen volgens mij onder noemer PRIVATIEVE KOSTEN. Syndicus kan bij elke aanvraag tot inzage hem eens haar kosten op voorhand meedelen ten privatieve titel.
Telefoonkosten, kopies, plaats bezoeken aangevraagd door ME, bemiddeling door ME vallen volgens mij niet onder de All-in prijs. Indien hij moest vragen aan de syndicus om zijn garage of appartement te verhuren, mag zij ook die kosten doorrekenen.

Ik heb de indruk dat jullie heel tolerant zijn en een grote goede inborst hebben.
Syndicus mag die inzage weigeren als het de spuigaten uitloopt. Telefoons, mails die totaal overbodig zijn negeren en niet beantwoorden; de bal in zijn kamp plaatsen.
Allemaal makkelijk gezegd maar sommige mensen hebben nu eenmaal eenziekelijke neiging.

Wat stalking betreft : dat is zulk een zaak in de grijze zone. Ik heb in mijn buurt al verschillende keren een aanklacht gezien wegens stalking; maar zelden zien goed aflopen. Er is natuurlijk een verschil als het al gaat om huisvredebreuk, volging ...
Hier gaat het volgens mij om pesterijen; en dat zal ook weeral moeilijk vallen op een vredegerecht of rechtbank. Dat zijn zaken die eerst moeten ontsporen vooraleer zij ernstig worden genomen. Kijk maar eens dagelijks in de media.
Hij is een mens die u het bloed van onder de nagels kan halen; maar wanneer wordt het strafbaar ? Geen pasklaar antwoord daarop.

Groeten,
Siebe
ronald de wilde
Online
all-in
Beste Siebe,

ik laat me uw reactie(s) zeer welgevallen.
Echter! All-in is voor onze syndicus 'all-in', onwrikbaar.
En dat voor een kostprijs waar veel andere VME's alleen van kunnen dromen, maar wel héél duidelijk voor mij, en al verschillende keren vernoemd op de AV's.
In rand: ook een reden waarom ik (als CvR) verschillende berekeningen voor mijn part neem, naast de reden dat ik dat alvast niet meer hoef te controleren. En we voelen mekaar daarbij aan, zonder elkaar enige uiteindelijke tolerantie te bieden.
En nog bijkomend in rand: er zijn écht wel syndici te vinden die 'er de kantjes niet aflopen'. Maar zelfs die worden niet écht gewaardeerd, door enkelingen, nefast dus voor de meerderen!!
Onze VME heeft niks, maar ook niks, te winnen wanneer zij opstapt, en zo'n relatie (Syndicus - CvR) de mist ingaat. Veel ME's beseffen dat ook, of tenminste het wordt hen duidelijk gemaakt!  
Of wij een goede inborst hebben en/of veel tolereren laat ik hierbij in het midden, er rest nog altijd (bij beiden) een brok empathie én beroepsfierheid, én afgesproken engagement naar de VME toe.

De gestelde opmerkingen/vragen worden telkens beantwoord, 'kantjes' lopend met de wetgeving op het inzagerecht, dus in de mate van. Maar energie-opslorpend blijft het!

Uw stelling (hierboven): "Syndicus mag die inzage weigeren als het de spuigaten uitloopt." zou ik willen toetsen aan de mening van andere forumleden.
Hebben zij ermee ervaring? Wat is de visie van advocaten-forumleden? 

Alvast dank voor reacties,
Ron
't appartement
Offline
mijn reactie
1. Syndicus kan de inzage niet weigeren op grond van gedrag van de ME. Botte weigering zou gegarandeerd leiden tot veroordeling syndicus indien het tot een rechtzaak komt.

2. Het recht van inzage is niet onbeperkt en niet eindeloos in de tijd. Door repetitief dezelfde vragen te blijven stellen, schriftelijke overlast te veroorzaken en meer in het algemeen onnodige adminstratieve kosten te genereren begaat de querelant acties die als "tergend en roekeloos" zijn te kwalificeren.

3. Indien de querelant zou dagvaarden omdat volgens hem zijn recht van inzage wordt verhinderd dan riskeert hij een veroordeling. Op vraag van de verweerder kan die veroordeling nog verzwaard worden indien de rechter oordeelt dat de dagvaardg tergend en roekeloos is en schadevergoeding toekennen aan de syndicus indien deze daarom heeft verzocht.
ronald de wilde
Online
#5
Dank voor uw reactie!
't Is in elk geval zo, dat indien het weerom tot een rechtszaak zou komen (naar aanleiding van een klacht van die ME) er in elk geval een tegeneis zou komen, voor gemaakte kosten én morele schadevergoeding.

We hebben, in deze, reeds vonnis uit het recente verleden ('ontvankelijk, doch ONgegrond' in hoofde van die ME), waarop kan worden gesteund, maar 't blijft dus, altijd weer, 'koortdansen'.

Uw uitspraak is duidelijk, tergend én roekeloos, maar heeft u houvasten om dat ook weer te staven.
Ik vermoed van niet, maar uw antwoord sterkt in elk geval ook ons aanvoelen, térgend!

Genegen,
Ron
ronald de wilde
Online
op dit ogenblik....
Ik noteer momenteel reacties van Siebe en 't Appartement, twee getrouwen van dit forum en door mij stellig gewaardeerd.

De vraag blijft echter open én gesteld aan àlle Quimmo-forumleden/lezers.
Wat is uw 'buikgevoel', buikaanvoelen' , wat is uw spontane reactie als u de vraag voor ogen krijgt:  moet de syndicus meegaan in élke vraag tot inzage, op gelijk welk moment, op gelijk welke wijze, in gelijk welke mate, tot volledige genoegdoening van een ME.
Of kan het, per slot toch, worden gecatalogiseerd als 'overlast', en dus niet maar tolereerbaar?!

Ron
't appartement
Offline
jazeker
Die eerdere veroordeling van die ME verzwakt zijn positie als het tot nieuwe procedure komt.

Ik steun me voor mijn eerder antwoord op twee rechtszaken waar ik als ME en CvdR bij betrokken was.
- syndicus werd in procedure 1 veroordeeld en verplicht inzage te geven aan ME die hij als overdreven lastig aanmerkte
- als gevolg van die procedure heeft die ME op eigen kosten copies gemaakt van de boekhouding;
- zelfde ME werd in een tweede, daaropvolgende procedure (nadat hij inzage had gekregen via de copies) over de hele lijn in het ongelijk gesteld

Stel voor dat uw ME op eigen kosten alles mag kopiêren ter plaatse.
Hij kan zijn eigen copieerapparaat meenemen naar het syndicuskantoor daarvoor, zo moet hij geen kosten betalen voor copies.
SIEBE
Offline
inzagerecht/stalking
Beste Ron,
Ik heb tal van artikels nagelezen omtrent stalking. Mijn vaststelling veel zaken omtrent stalking worden gewoon geseponeerd.
In uw geval ( zoals in uw topic omschreven ) is het inzagerecht door die ME een jaarlijks
terugkomend fenomeen. Indien hij gebruik maakt van zijn inzagerecht op niet afgesloten boekjaar : oké; afgesloten en goedgekeurde boekjaren : geen recht.

Indien hij zoals u zegt het uitsmeert over tal van vragen, opmerkingen en tijdsduur. Volgens mij staan daar geen maatregelen tegenover; hij kan zijn recht op controle van zijn privatief belang aanhalen. Hij kan zo gezegd de bezorgde eigenaar uithangen.

Wat ik persoonlijk zou doen : bij vervaldatum contract uw syndicus boven de All-in formule toch een extra kostenplaatje plaatsen ( wettelijk toegelaten indien vermeld als extra kost buitengewone prestatie ) : prijs per uur en administratieve kosten voor inzage boekhouding ter plaatse.  Ik weet zeker dat het tegen uw instelling druist; maar ik zie het als enige oplossing. Want echte stalking ( in de wettelijke zin van het woord ) begaat hij nog niet. Wil niet zeggen dat ik het verantwoord vind of ordentelijk. Maar nood maakt wetten.
Indien hij die kostenvergoeding ( die dan wel zullen oplopen ) wilt dragen; moet hij het weten.
Natuurlijk mag hij geen tientallen dezelfde vragen stellen, mails versturen en dergelijke;
dan heeft de syndicus het recht deze te negeren ( zonder inbreuk te doen op het wettelijk inzagerecht ).

In dit geval ( jaarlijks weerkomend zoals aangehaald ) begaat hij geen misdrijf alsdusdanig, gezien alle boekjaren verschillend zijn en hij wettelijk zijn belangen mag verdedigen.

Ronald, hiermee bedoel ik niet dat ik zijn halsstarrige werkwijze goedkeur, absoluut niet.
Want ik vind het zelfs heel betreurenswaardig als personen hun mandaat naar behoren in- en vervullen ( en zelfs meer dan dat ) steeds bekritikeert en lastig gevallen worden.
Voor mijzelf een zeer herkenbare situatie.
Ik hoop voor jullie dat hij eindelijk zijn grijze hersencellen op een rijtje krijgt.

Groeten,
Siebe
ronald de wilde
Online
#9
Beste Siebe,

'k ga me over over laatste alinea niet uitspreken....

En u moet er ook niet aan twijfelen dat we de regeltjes van het spel niet kennen, afgesloten werkjaren zijn afgesloten, betrekking hebbende vragen op die jaren worden ook niet meer beantwoord, enz.....
We hebben ook een vonnis in handen, waarin de vrederechter overduidelijk was, alleen wordt dat weer anders gelezen door die ME.

Aan dat 'all-in'-contract zal niet worden getornd (toch niet op aansturen van mij), anderen dienen niet te boeten voor hetgene die ME zich tracht eigen te blijven maken.

Met het begrip 'stalking' uit te spreken heb ik niet voor ogen gehad om dat ook strikt juridisch uit te spelen, wel om de situatie te duiden, heel expliciet.

Mijn vraag blijft dus aan àlle forumleden, in welke mate kan/mag een ME (oeverloos) het inzagerecht blijven inroepen?
Onbeperkt?
Of in welke mate?

Alvast dank, voor een reactie,
Ron

 
hdauw
Offline
VONNIS 2017/1873 RECHTBANK
VONNIS 2017/1873 RECHTBANK VAN EERSTE AANLEG VEURNE
 

Geïntimeerde heeft inzage gevraagd van alle niet-privatieve documenten betreffende de medeeigendom.

(stuk 25 geïntimeerde) Dit is conform artikel 577-6 §4, 11• B.W.

louter ten exemplatieve titel beperkt de wet het inzagerecht niet tot enkel de stukken die nuttig

zijn met het oog op een komende algemene vergadering of tot stukken van maximaal één jaar

oud, zodat geïntimeerde niet strijdig met de wet handelde door alle verslagen van de voorgaande

jaren te vragen.

Geïntimeerde vroeg inzage van de boekhouding. Ook dit is een niet-privatief stuk, welke trouwens

aan de algemene vergadering moet voorgelegd worden ter goedkeuring van de mede-eigenaars

(zie onder meer artikel 7 van de syndicusovereenkomst, stuk 2 appellante), zodat zij uiteraard

desbetreffend inzagerecht hebben eer zij in eer en geweten kwijting kunnen verlenen aan de syndicus.

 

 

 

De eerste rechter heeft terecht geoordeeld dat appellante ten onrechte het inzagerecht afhankelijk

maakte van betaling van vergoeding.

Geïntimeerde beschikte over een wettelijk recht tot inzage, waarin de syndicus moet voorzien

zonder dat de wet een recht van vergoeding voorziet voor de syndicus.

 

 

Dienvolgens heeft de eerste rechter terecht de tegenvordering vanwege appellante om geïntimeerde te veroordelen tot schadevergoeding wegens rechtsmisbruik afgewezen.

 

Een wettelijk of conventioneel recht mag van haar essentieel doel niet worden afgewend door het nastreven van kwaadwillige doeleinden, waarbij wordt uitgegaan van de wil om te schaden.

Er is dienvolgens sprake van rechtsmisbruik bij het uitoefenen van een vorderingsrecht als voldaan is aan een van de volgende voorwaarden:

1 oogmerk om te schaden

2 afwezigheid van enig belang of redelijk belang

3 tussen verschillende wijzen om zijn recht uit te oefenen met hetzelfde nut, die wijze te kiezen welke voor de andere het meest schadelijk is

4 onevenwichtscriterium: recht zo uitoefenen dat enorme schade die eruit volgt niet in verhouding staat tot het geringe voordeel dat men eruit haalt

5 finaliteitscriterium: afwijking van de maatschappelijke en economische bestemming van het recht.

 

Appellante faalt in haar bewijslast dat geïntimeerde met het uitoefenen van haar inzagerecht enkel gepoogd heeft om appellante te schaden, zonder dat zij enig belang had om deze stukken te kunnen inzien en dat zij enige andere mogelijkheid had om haar recht uit te oefenen zonder appellante erom te moeten vragen.

ronald de wilde
Online
#11
hdauw, topreactie, eentje die er zeker toe doet! Dank!!
Mijn conclusie, tot nu, vergoeding vragen (voor inzage) is uit den boze (kunnen wij ook niet, want all-in), en verder blijft het 'koorddansen'.

Ron 
't appartement
Offline
klopt
1. Weigeren kan niet, dat is eerder dom.
2. Geld vragen zal de Rechter niet bekoren, dus niet wijs.
3. Maar na inzage eindeloos blijven communiceren en vragen stellen kan de koorddanser van zijn koord doen vallen.

U zal geen wettekst vinden waarin een consultatielimiet wordt aangegeven. In die zin is het "koorddansen". Voor alle partijen!
Uiteindelijk kan iedereen dagvaarden, dat kunt u niet tegenhouden.
lebragard
Offline
Inzagerecht.....

# ronald de wilde
Mijn concrete vraag: in welke mate dient een syndicus zich daaraan te onderwerpen, onbeperkt? Of zijn er grenzen?
 
De wet voorziet dat mede-eigenaars en huurders het recht hebben om bepaalde documenten in te kijken bij de syndicus , logisch nietwaar !
 
Moet die ME onbeperkt zijn gang kunnen gaan, of kan het op een bepaald ogenblik worden gezien als (een soort van) 'stalking' ?
 
De VME , kan , zonder afbreuk te doen aan dat inzagerecht, bepaalde voorwaarden opleggen en zodoende die ME-er tot de orde roepen.
 
https://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___syndicus/het_inzagerecht_van_bepaalde_documenten_bij_de_syndicus/VLTAVGAR_EU20140601/related
 
Het inzagerecht .
 
Voorzien in de wet. Telkens wanneer u als syndicus een uitnodiging verstuurt voor de algemene vergadering, moet u (art. 577-6, §3, lid 2 BW ) hierin vermelden volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten geraadpleegd kunnen worden. Elke mede-eigenaar heeft dus het recht om alle documenten in te zien over de onderwerpen die voorgelegd worden aan de algemene vergadering.
Let op! Soms zal het reglement van mede-eigendom bijkomende inzagerechten geven, bv. ook als er geen algemene vergadering gepland is en dan moet u daar natuurlijk ook rekening mee houden.
 

Hoe moet die inzage precies verlopen?

Daarover zegt de wet niet zoveel. Vandaar uiteraard dat er hier zo dikwijls discussie over is. Uiteraard wilt u niet dat er te pas en te onpas mede-eigenaars bij u op kantoor aankomen om allerlei documenten in te kijken. Dit kan bv. door in de uitnodiging een dag en uur vast te leggen voor dit inzagerecht.
Wat als dit niet past? Om discussies te vermijden, kunnen de verdere modaliteiten ook geregeld worden door het reglement van mede-eigendom en/of een beslissing van de algemene vergadering. Niets belet dat er bv. afgesproken wordt in de statuten wanneer en op welke wijze het inzagerecht moet gebeuren.
Een vergoeding voorzien? Dat kan. Er kan bv. overeengekomen zijn dat het inzagerecht gebeurt tegen de betaling van een bepaalde vergoeding.
Tip. Wilt u als syndicus strengere regels over het inzagerecht of een vergoeding vragen, zorg er dan voor dat u die voorwaarde vooraf laat goedkeuren door de algemene vergadering. Zo vermijdt u alvast dat hier nadien discussie over ontstaat.
Wat als er niets voorzien is? Doorgaans zal u als syndicus dan moeilijk een vergoeding kunnen vragen omdat het inzagerecht wettelijk of contractueel vastgelegd is. Wat wel aanvaard wordt, is dat u een vergoeding vraagt wanneer een mede-eigenaar kopieën vraagt van bepaalde stukken.
Let op! Vraagt u een vergoeding die niet voorzien is, dan riskeert u als syndicus problemen. Recentelijk oordeelde de rechter (vred. Veurne, 11.08.2015) dat een syndicus zonder vergoeding inzage moest geven aan een bepaalde mede-eigenaar.
Aan de leden van de raad? De wet voorziet (art. 577-8/1 §4 BW) dat de leden van de raad van mede-eigendom kennis kunnen nemen en een kopie krijgen van alle stukken en documenten die verband houden met de mede-eigendom. De wet voorziet echter niet dat de kopieën gratis zijn.
En de huurders? Ook zij kunnen inzage vragen in bepaalde documenten (art. 1728ter BW) . Vaak wordt er aangenomen dat hun inzagerecht wel minder ver gaat dan dat van mede-eigenaars. Ze mogen enkel die documenten inzien die hen rechtstreeks aanbelangen.
Tenzij het anders geregeld is, mag u in de uitnodiging voor de algemene vergadering een dag en uur vastleggen voor dit inzagerecht. Wilt u hiervoor een vergoeding vragen, zorg dan dat er hierover een beslissing is van de algemene vergadering. De gangbare praktijk is immers dat het zonder vergoeding gebeurt.

Quimmo
Offline
Bewijslast

Ten eerste betekent inzagerecht volgens mij niet dat de syndicus er tijd in moet steken. Volgens mij kan deze gewoon zeggen: hier zijn de mappen, trek uw plan. Er staat bij mijn weten ook niet in de wet dat de syndicus op elke vraag moet antwoorden.

Verder zou ik in elk geval, als syndicus, steeds een aangetekend schrijven naar de mede-eigenaar in kwestie sturen met de tijd die het gekost heeft om hem verder te helpen, zijn vragen te beantwoorden (al is dat volgens mij ook geen inzagerecht), enz. Als er dan geen kosten aangerekend kunnen worden, wordt er op die manier toch tenminste voldoende bewijslast opgebouwd over het tergende karakter, voor als er ooit inzage geweigerd moet worden en de ME in kwestie naar de rechter zou stappen. Ik vermoed dat de rechter toch wel enige appreciatievrijheid zal gebruiken in zijn uitspraak. Het is niet omdat een brave mede-eigenaar in een zaak tegen een slechte syndicus gelijk krijgt over dit thema, dat het in een omgekeerde situatie ook zo zou zijn.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

ronald de wilde
Online
dank
Er is in de reacties, tot nu, reeds voldoende gewicht in schaal gegooid om één en ander in een meer afdoende vorm te gieten. Waardevolle tips ook, zelfs tussen te lijntjes te lezen, om de wet niet te bruuskeren (wat niét de bedoeling was én is), en ondertussen ook de eigen positie te waarborgen.

Blij om het alvast (weer) aangekaart te hebben.
Ron 
SIEBE
Offline
# 15 QUIMMO
Met eerste paragraaf kan ik mij niet vereenzelvigen. Dat zou een syndicus zonder deontologie zijn. Elke mede eigenaar heeft het recht om de nodige info en de verduidelijkingen te krijgen die hij nodig vindt om de boekhouding te begrijpen en zijn op- of aanmerkingen te weerleggen of bevestigen. Zou zeker een zwak punt in de verdediging van de syndicus zijn.

Wat Ronald in zijn Topic meldt : is dat steeds dezelfde mede-eigenaar steeds op hetzelfde tijdstip in het boekjaar ( voor de A.V. ) steeds dezelfde opmerkingen heeft. Wettelijk is die daar niet in de fout, maar heeft er recht op. Of het normaal of gegrond is, dat is wat anders. Zo lang het over het lopende boekjaar gaat en niet over afgesloten en goedgekeurde boekjaren. Maar wat er tegen doen ?
Hij heeft al eens voor belemmeringen en valse beschuldigingen moeten voorkomen; welke met glans door Ron en zijn syndicus zijn gewonnen.
Dus zolang hij geen beschuldigingen uit of aanklaagt; gaat hij vrijuit ( hoe onrechtmatig het ook mogen zijn ). Draagt ook mijn voorkeur niet uit.
En wat de kosten voor het bezoek betreft en de duur : horen thuis onder de beheerskosten;  of indien extra gestipuleerd in het syndicus contract : onder de extra prestaties ( maar gezien hier een totaal ALL-IN contract geldt ? ). Maar ieder syndicus contract kan gewijzigd worden op de vervaldag ( te nemen of te laten door de A.V. ) behalve als het stilzwijgend verlengd wordt.

De wetgever vult langs de ene kant allerlei regeltjes in maar langs de andere kant opendeur dag. Zoals we allen kunnen zien aan het stijgende aantal Topics omtrent VME's op alle fora, en welke zonder sluitend antwoord afgesloten worden of waar we zelden van de TS een positief resultaat krijgen.

De aangehaalde situatie van Ronald is mij zeer goed bekend, hier bij ons is de situatie nog erger. Maar echte verweer middelen ? Zelfs juridisch onderlegde personen, advocaten geven geen sluitende oplossing. Waarom : omdat de wetgeving het nalaat de deuren te sluiten. De hierboven geplaatste reacties ( ook de mijne ) geven geen echte oplossing zolang die ME zijn hand niet overspeelt.
Het is steeds wachten tot de dwarsligger(s) over de streep gaan en dan nog.
Gelukkig is hij in de VME bij Ronald met een sisser getrakteerd. En laat de meerderheid zich niet meeslepen.




 
't appartement
Offline
"En wat de kosten voor het
"En wat de kosten voor het bezoek betreft en de duur : horen thuis onder de beheerskosten;  of indien extra gestipuleerd in het syndicus contract : onder de extra prestaties ( maar gezien hier een totaal ALL-IN contract geldt ? ). Maar ieder syndicus contract kan gewijzigd worden op de vervaldag ( te nemen of te laten door de A.V. ) behalve als het stilzwijgend verlengd wordt."

Aangezien de wet op de gedwongen mede-eigendom in wettelijk inzagerecht voorziet, onvoorwaardelijk en dus zonder kosten, kan de AV daar geen kost voor opleggen.
Dergelijke beslissing van de VME zou als ongeschreven dienen te worden beschouwd aangezien de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom van dwingend recht is.
Ook de Rechtspraak is hier duidelijk over.
SIEBE
Offline
#18
't Appartement, u heeft volledig gelijk. Maar de realiteit is anders. Zelfs vele syndici BIV leden vegen hier hun laars aan. Zelfs juridische onderlegden ( advocaten op fora ) laten hier een open deur en de mogelijkheid tot aanrekening, en vinden het normaal. Sommigen verwijzen naar hun cursussen en dergelijke ?? Welke dan ook geen sluitend soelaas geven.
Dus wat moeten wij leken dan nog aanvaarden als correct ?

Dat de A.V. daar geen kost kan opleggen is uiteraard buiten kijf. Maar in een nieuw syndicus contract ( of te hernieuwen contract ) kan de syndicus dat wel vermelden. Het is dan aan de A.V. het te aanvaarden of niet.

Mijn opinie is ook dat die kosten in de beheerskosten zijn inbegrepen ( behalve kopies ).
Maar de syndicus kan hier makkelijk een mouw aan passen en het incalculeren zonder melding. Dan is het nog aan de A.V.
't appartement
Offline
onafdwingbaar
Lees eens de tekst van het vonnis dat in deze draad door hdauw werd geplaatst.
Zo ken ik er nog enkele!
ronald de wilde
Online
#17
Beste Siebe,

de opmerking van Quimmo is volgens mij terecht, uiteindelijk dient enkel inzage verleend, de vragen kunnen op de geijkte momenten worden beantwoord. Als alles op een volwassen wijze gebeurd, met een greintje vertrouwen naar de syndicus toe, zullen de antwoorden echter niet uitblijven en dus onmiddellijk komen. Als dus....
En ik heb het reeds meermaals gesteld, als ik met onze syndicus tot een permanente controle kon komen, dan was het omdat er wederzijds respect was, niets anders.
Of toch wel, omdat wij beiden inzagen dat het de énige weg was om de verziekte situatie in de VME te keren. 'k Was begin 2012 ME geworden, en ik zag op de AV van 2014 de derde (!) syndicus voor me zitten, eigenlijk de vierde, want er was sinds 2000 nog eentje geweest.
Op die AV heb ik mijn CvR-kandidatuur hard gemaakt.

Siebe, hij (die ME) is niet moeten voorkomen voor belemmeringen en valse beschuldigingen, hij was het die de VME daagde voor een rits aan klachten, terwijl hij in wezen onze syndicus en mij als CvR aan de muur wenste te nagelen.
Hij beweert nu wel weer dat de vrederechter hem eigenlijk gelijk gaf, maar dat de procedure, bij uitbreiding de wet, dat belette.
Terwijl wij enkel al onze documenten, mede alle AV-notulen en mijn uitgebreide CvR-verslagen (waaruit ten overvloede blijkt dat alles wordt gecontroleerd, met tekst, uitleg én verantwoording) op tafel hebben gelegd, ook alle Excel-tabellen die we extra gebruiken om tot de meest correcte afrekeningen te komen. Dat de meerderheid in de AV ons volgt hoeft geen verder betoog, en de vrederechter was ook duidelijk in zijn vonnis: ontvankelijk doch ongegrond (over de ganse lijn).

En, ....dezelfde eigenaar, ....op hetzelfde moment van het jaar en ....met steeds dezelfde opmerkingen...... Neen, dat gaat het ganse werkjaar door, met soms wat stille momenten; 't hoeft geen betoog dat daar een pak energie in gaat zitten, naast een hoop frustratie!

En zeker, dit is één versie van het hele verhaal, hij heeft de zijne, met zijn argumenten...

Eén zaak moet duidelijk zijn, met mijn uitgebreide CvR-verslagen (een halfjaarlijks en een eindverslag) spijker ik mezelf vast aan onze syndicus, want die lost geen cent, betaalt geen factuur zonder mijn voorafgaand akkoord, protesteert facturen indien nodig, zorgt voor de meest stipte inning van alle provisies en andere gelden.
Geen financiële décharge van de ene kan dus ook niet zonder deze van de andere.

Als CvR ga ik ver, dus ook in mijn mandaatverantwoordelijkheid. Dat ik, en bij uitbreiding wij, de wet dus aan onze kant wensen te houden is nogal wiedes; en dat de vrederechter ons heeft gevolgd was/is een opsteker.

Blijft dus die éne ME, en mijn vraag om énig advies heb ik duidelijk gesteld, met ook énige overdrijving: wanneer wordt het 'stalking'.

Voor mij was het een nuttige vraag, mét nuttige reacties waarmee we (syndicus en mezelf, want we hebben reeds contact gehad én afgestemd) verder kunnen, en voor onszelf het verschil kunnen maken.

Nogmaals dank voor de reacties,
Ron
SIEBE
Offline
# 21
Beste Ron,
Ik sta in uw geval helemaal aan uw versie.  Ik begrijp ook hoe de vork in de steel zit.
De vraag is hoe het oplossen of met welke middelen ? Nergens vind ik persoonlijk een echte oplossing of wettelijk instrument ( of ik moet stekeblind of archi dom zijn ).
Ik vind niets vervelender dan die ME en dat terwijl alles op wieltjes loopt.

Uit de reacties op uw topic kan ik ook geen deus ex machina ontdekken; wil niet zeggen dat de reacties niet waardevol en ernstig zijn.
Er is een gezegde : stank voor dank.

Een punt : hem in de fout laten gaan, zoals hij eerder al heeft gedaan en de vrederechter hem heeft terug gefloten. Ik besef ook dat het u en de syndicus een pak energie kost.
Toch blijf ik ook hopen dat die ME eindelijk eens inbindt.

Veel succes Ron.
 
ronald de wilde
Online
#22
Ik deel die hoop niet (meer) Siebe.

'k Heb de gewoonte om ook 'tussen de regels te lezen', en uit een aantal reacties toch één en ander gedistilleerd, om in deze kwestie mee te nemen.

Niet meteen om het tij te keren, wel degelijk om niet in de fout te gaan én de eigen positie stevig te houden.
Deze discussie was, toch voor mij, waardevol.

't Was mijn eerste vraag en 'k ben niet in de kou blijven staan, Quimmo op z'n best. Dank.

Ron  
SIEBE
Offline
#23

Beste Ron,
100% eens met uw reactie. Het tussen de regels lezen is steeds belangrijk.
Uw voorlaatste paragraaf is de belangrijkste. Dat is wat ik in onze VME absoluut ook moet doen en dit nog vanuit meerdere hoeken en zonder steun van de syndicus.

Ik vond de topic ook zeer nuttig en leerrijk. Niet volledig hetzelfde gedacht als de reacties hebben; wil niet betekenen geen respect en waardering te hebben voor de anderen hun mening. Geen scheldtirades in deze topic is een belangrijk feit en een verdienste voor het Quimmo forum.
Is echt een forum waar men wat van opsteekt en zijn horizon kan verbreden.

Aan allen een prettig weekend.

Siebe