​Winkelpand B meent gemeenschappelijke delen te mogen aanwenden om haar koopwaar uit te stallen.

14 antwoorden [Laatste bericht]
Janneman
Offline
 
In het verslag van de jaarlijkse vergadering van de VME lezen we niet meer dan het volgende (eigenlijk te weinig om rechtsgeldig te zijn, maar los daarvan):
Gebruik en genot van de gemeenschappelijke delen van de commerciële ruimten. Het toekennen van het genot en gebruik van het gemeenschappelijke deel voor winkel B is ter stemming gebracht.
Met daaronder wie er voor en wie er tegen gestemd heeft, wat een nipte 2/3de meerderheid inhoudt. Uit de nieuwe wet op mede-eigendom zie ik in deze twee tegenstrijdige artikels:
 
Burgerlijk Wetboek:
Art. 577-7.<Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. [1 De algemene vergadering beslist :]1
1° bij meerderheid van [2 twee derde]2 van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft [2 , onverminderd artikel 577-4, § 1/1]2;
 
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen [2 dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken]2;  
 
Wijzigen houdt mijn inziens niet alleen het afnemen of verminderen in, maar ook toekennen of vermeerderen. Welk artikel is van toepassing?   
't appartement
Offline
déjà-vu
Janneman
Offline
reactie op déjà-vu
Beste,

Een jurist in eigendomsrecht antwoordde me het volgende, en let op de tekst die ik in zijn verslag in het vet heb gezet. Ik zou dus moeten kunnen aantonen dat ik nadeel of schade lijdt door die beslissing. Is het dan echt zo dat de nieuwe wetgeving inhoudt dat met een 2/3 meerderheid de basisakte en de wetgeving naar believen ter zijde geschoven kan worden, tenzij iemand kan aantonen dat hij door die beslissing nadeel of schade ondervindt?

Geachte
 
Ik heb intussen de basisakte mogen ontvangen en kunnen bekijken.
 
Het derde lid van de titel ‘Reclame en uithangbord’ heeft daarin volgende clausule:
 
“De bepalingen van dit hoofdstuk mogen slechts gewijzigd worden mits eenparigheid van stemmen van de mede-eigenaars.”
 
Eenparigheid van stemmen betekent dat er geen enkele tegenstem mag zijn. Verder maakt deze akte ook geen melding van het feit dat dit een persoonlijk recht zou zijn, en gaat het dus om een erfdienstbaarheid.
 
Als de beslissing waarvan eerder sprake werd genomen met een 2/3 meerderheid dan is deze manifest onrechtmatig: niet alleen gaat dit in tegen de statuten die een eenparigheid voorschrijven, ook de 4/5 meerderheid voorgeschreven door art. 577-7, 2° e burgerlijk wetboek werd niet gevolgd.
 
Concreet kan u deze beslissing laten vernietigen door de vrederechter. U zal hiertoe de vereniging van mede-eigenaars dienen te (laten) dagvaarden voor de bevoegde vrederechter.
U kan dit echter slechts doen wanneer deze beslissing van de algemene vergadering u een persoonlijk nadeel oplevert. In deze dagvaarding zal dan ook enige motivatie moeten staan omtrent het door u geleden persoonlijke nadeel dat u ondervindt door de beslissing.
 
Gelet op de gegevens die u mij bezorgde acht ik het niet onwaarschijnlijk dat u dergelijk nadeel zal kunnen aantonen: er wordt zonder enige vergoeding een voordeel toegekend aan één eigenaar, dat een impact heeft op uw genot als mede-eigenaar.
 
Belangrijk is dat u slechts vier maanden de tijd hebt om deze vordering in te stellen, te rekenen vanaf de datum van de algemene vergadering waarop de beslissing werd genomen.
 
Dit alles uiteraard onder het voorbehoud dat de statuten die u overmaakte intussen niet werden gewijzigd door een eerdere beslissing van de algemene vergadering.
 
Ik hoop u hiermee alvast van dienst geweest te zijn.
Mocht u nog verdere bijstand wensen in dit dossier dan mag u ons uiteraard steeds contacteren.
 
Met vriendelijke groeten,
 
**************
Jurist
gezondverstand
Offline
zinloze discussie

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/wijzigen-van-statuten
#7 (betweter), #9
 
Dezelfde vraag door dezelfde vraagsteller (?) werd in :
https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=39&t=99222&sid=d6dcb738fcfbd64438aa30961225bb41
uitvoerig behandeld, zodanig uitvoerig dat de thread uiteindelijk volledig geschrapt werd.
 
 
Janneman
Offline
reactie op gezondverstand

Beste gezondverstand,

1. Dat was niet de reden waarom die thread geschrapt werd, maar omdat er veel onzin in stond, wellicht onzin van sommigen die mijn vragen beantwoordden, ikzelf verkoop geen juridische waarheden, ik ben een leek.  
2. Geef dan zelf eens het antwoord op de zeer specifieke vraag die ik hier stel: moet ik in deze kunnen aantonen dat ik schade of nadeel lijd van een beslissing van de VME?   

't appartement
Offline
van dwingend recht
Alle artikelen in het BW betreffende de gedwongen mede-eigendom zijn van dwingend recht. Er kan dus niet van afgeweken worden door de vrederechter.

Ook uw gefilibuster zal daaraan niets kunnen veranderen.
Janneman
Offline
reactie op van dwingend recht

Beste 't appartement,

Alweer dus geen antwoord. Een ja of een nee, wil of kun je niet uitspreken. En waarom zou ik filibusteren? Ik wil duidelijkheid. Blijkbaar heb je nog niet begrepen dat ik die 2/3 beslissing wil aanvechten, omdat ik uit alle reacties mag opmaken dat er 4/5 nodig is om pand B die handelsrechten toe te kennen. Is het nu echt zo moeilijk om op mijn vraag te antwoorden?

't appartement
Offline
totaal onbegrip
Wat de door u geciteerde advocaat schrijft klopt:

"Als de beslissing waarvan eerder sprake werd genomen met een 2/3 meerderheid dan is deze manifest onrechtmatig: .... de 4/5 meerderheid voorgeschreven door art. 577-7, 2° e burgerlijk wetboek werd niet gevolgd."

Indien u het nu nog niet begrijpt dan hebt u gespecialiseerde hulp nodig en daarmee bedoel ik niet juridische hulp.




 
Janneman
Offline
reactie op 't appartement

Beste appartement,

Je zegt: 'Wat de door u geciteerde advocaat schrijft klopt'  klopt dan ook wat hij verder zegt: 'U kan dit echter slechts doen wanneer deze beslissing van de algemene vergadering u een persoonlijk nadeel oplevert. In deze dagvaarding zal dan ook enige motivatie moeten staan omtrent het door u geleden persoonlijke nadeel dat u ondervindt door de beslissing.'
 

't appartement
Offline
onwettelijke stemming
Nogmaals: Aangezien de wet op de mede-eigendom van dwingend recht is, leidt het niet respecteren van de vereiste wettelijke meerderheden bij stemming, tot nietigheid van de beslissing. Wegens "dwingend recht" kan een rechter daar niet van afwijken.
Wil dus zeggen dat hij de beslissing MOET vernietigen bij klacht! Altijd, immer, always en toujours!
nescio1
Offline
eerst juridische structuur VME in orde brengen

”Hoe pak je dat dan aan (wij hebben geen syndicus, wel een beheerraad).”
 
Herlees uw basisakte.
 
Zonder syndicus kan de VME NIET deelnemen aan de normale rechts- en betalingsverkeer.
 
U zal dan ook bij de rechter van een kale kermis thuiskomen.
 
Winkelpand B meent gemeenschappelijke delen te mogen aanwenden om haar koopwaar uit te stallen.
 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/wijzigen-van-statuten
#7 (betweter), #9
 
 
De ”indiener” maakt zich terecht geen zorgen over al uw gewouwel.
 
Janneman
Offline
't appartement, Bedankt, je

't appartement,

Bedankt, je antwoord is duidelijk, de jurist van Jureca (kostte me 75€) heeft ten onrechte een bijkomende voorwaarde gesteld.

Janneman
Offline
reactie op nescio1

Beste nescio,

1. Onze VME wekt al 15 jaar zonder syndicus, en dat liep tot hiertoe zeer goed, maar nu ben ik ervan overtuigd dat er met een onvoldoende meerderheid gestemd werd. Waarom zou een rechter die vraag niet kunnen beantwoorden?
2. Als eerst onze jurische structuur in orde moet zijn, dan heeft de tegenpartij, de voor stemmers dus, ook geen been om op te staan, volgens mij. 

En zo hoor je telkens wat anders (het is voor het eerst dat ik hoor wat nescio zegt). Is het dan raar dat het als je als leek moeilijk een oordeel kunt vellen?

nescio1
Offline
uit de verdwenen thread (op jureca.be) :

”Toch ter infomatie :
 
https://www.elfri.be/artikel/vormvoorwaarden-proces-verbaal-algemene-vergadering-mede-eigendom
 
Verder kunnen we nog een boompje opzetten over het verschil tussen notulen en verslag.
 
Gelukkig hoeven wij dit niet te doen vermits het hier toch maar gaat om een kaartersclubje dat een gebouw beheert met miskenning van het dwingend recht (o.a. syndicus (=geen notulen)).”
 

 
Quimmo
Offline
Ik kan me vergissen, maar

1. Ik zie ook niet in hoe wat dan ook rechtsgeldig gestemd kan worden, indien er zelfs al geen syndicus is.

2. De voorwaarde van unanimiteit is in een verleden in de statuten geschreven, maar lijkt me m.i. ook vervangen te worden door de meerderheden van de wet die van dwingend recht is.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom