aanpassing basisakte op AV

31 antwoorden [Laatste bericht]
stefanXIII
Offline

Beste,

Binnenkort heeft de AV plaats van ons mede-eigendom. Eén van de agendapunten is aanpassing van de basisakte volgens de nieuwe wet van mede-eigendom.

Hiervan zou ik (samen met andere eigenaar van gelijksvloer) willen gebruik maken, om de verdeling van de gemeenschappelijke lasten m.b.t. de lift aan te laten passen .
Heb daar vorig jaar al uitgebreid over gehad via dit forum (titel van het onderwerp destijds moet ik schuldig blijven) en eindconclusie was/is : complexe materie.


Alleszins heb ik dit punt (herverdeling lasten m.b.t. lift) vorig jaar al voorgelegd op AV en dit werd natuurlijk weggestemd.


Daarom zou ik nu advies (over de te nemen stappen) willen vragen bij een advocaat met specialisatie mede-eigendom. Kunnen jullie mij helpen bij de zoektocht naar een advocaat met deze specialiteit en als het eventueel kan iemand die tweetalig is (mede-eigendom is in Brussel, taal AV in het Frans)?

Alvast bedankt en met vriendelijke groeten, Stefan. 

 

renaatb
Offline
advocaat? De VME beslist !
Die verdeling van de lasten staat in de statuten. Kijk ook naar de vereiste meerderheden.Die statuten zullen  moeten aangepast worden = ge zult moeten bij de notaris langs gaan. De basisakte aangepast aan de wet van 2010 op aangeven van de syndicus is in zo'n geval niet van toepassing. Contacteer eens een notaris....die hebben normaal de plicht van informatie en de meesten reageren dan ook op eventuele vragen.
Ge zult, hoe dan ook, een speciale meerderheid moeten hebben om de statuten te kunnen veranderen . Op de AV zult ge snel ontdekken of ge die meerderheid hebt of niet. Wacht dus maar even met een advocaat. Het is nag altijd de VME die beslist ....niet een  advocaat.....gelukkig maar.
renaatb
Offline
1 vraag
Bij deze notaris krijgt ge normaal altijd een reactie op een vraag . Ik zeg wel 1 vraag....omschrijf dat dus kort en bondig . Voorbeeld :" werd al afgeketst op een vorige AV en heb ook nu geen meerderheid = kan ik dat afdwingen? "  Als ge de wet van 2010 gelezen hebt dan zult ge wel weten dat uw kansen praktisch NUL zijn als ge zelf geen meerderheid geronseld krijgt.
Tom Verhaegen & Johan Busschaert
Jan Baptist Dekeyserstraat 40
3090 OVERIJSE
 
Quimmo
Offline
Orde van Vlaamse Balies

U kunt hier misschien eens zoeken op voorkeursmateries: http://advocaat.be/ZoekAdvocaat.aspx

Of u een goede heeft weet u dan natuurlijk nog niet.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Heb daar vorig jaar al uitgebreid over gehad via dit forum
naicwill
Offline
Verboden zelfde agendapunt te herhalen

"Alleszins heb ik dit punt (herverdeling lasten m.b.t. lift) vorig jaar al voorgelegd op AV en dit werd natuurlijk weggestemd.

Een agendapunt dat verleden jaar op de agenda stond mag niet 
herhaald worden indien er niets gewijzigd is.

Citaat van Peter LEYSEELE in andere discussie op web
"Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.
De betrokken eigenaar kan dus enkel de beslissing aanvechten voor de Rechtbank binnen de 3 maanden na de Algemene Vergadering (oude wetgeving). Op een volgende AV eenzelfde dagordepunt laten herleven (zodat er opnieuw kan worden over gestemd en waardoor er een nieuwe protesttermijn zou ontstaan) kan niet en vormt rechtsmisbruik. Met de nieuwe appartementswet wordt de termijn op 4 maanden gebracht."

Repliek van Peter op zijn citaat op dezelfde site:
"Ik neem aan dat het hier mijn citaat betreft, hetwelk ik tevens handhaaf maar waar ik voor de volledigheid wel aan toevoeg dat een dagordepunt waarover reeds een beslissing werd genomen maar waaromtrent nadien een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt, wel opnieuw op de agenda kan worden geplaatst. Om het met voorbeelden te stellen. In het eerste wordt bijvoorbeeld aan een eigenaar toestemming gegeven om nieuwe ramen te steken waarbij de indeling,... afwijkt van de "standaard" indeling. Wordt dit goedgekeurd door de vergadering en wordt deze beslissing niet aangevochten, dan kan dit punt nadien niet meer op de agenda worden geplaatst. Anders is het bijvoorbeeld wanneer de terrasrenovatie op de agenda staat. De vergadering keurt deze renovatie een eerste en bvb. tweede maal af omdat er op het ogenblik van stemming niet écht bouwfysische problemen voordoen. Zolang dit het geval is dient dit punt i.p.niet meer te worden behandeld (niettegenstaande het recht van elke eigenaar om te vragen om het telkens opnieuw op te nemen). Het vijfde jaar wordt er betonschade vastgesteld. Alsdan doet zich een gewijzigde situatie voor wat het opnieuw bespreken zonder meer verrechtvaardigt. In het eerste voorbeeld houdt het opnieuw beslissen rechtsmisbruik in wat in het verlengde ervan de rechtsonzekerheid in de hand werkt. In het tweede voorbeeld betreft het het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium. Geval per geval dient dus te worden bekeken."

Tot daar de tekst van Peter Leyseele.

 

 .

naicwill
Offline
Geen complexe materie

Verschillende agendapunten:

-coördinatie statuten.
-ander agendapunt : dringende herstelling lift zodat iedereen naar de 
   -1 (kelder) kan gaan.

de wijziging verdeling kosten lift mag nooit een agendapunt
zijn,want het is een truk van de eigenaars gelijkvloers om
hun deel niet te moeten betalen en de andere eigenaars meer
te doen betalen.
Dit is strijdig met de wet

Art. 577-2 § 9 . De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht

Uit bespreking wetsontwerp in de kamer:
" Een woning in eigendom bezitten of een appartement in mede-eigendom hebben zijn twee verschillende zaken. Bij een appartement koopt men zich in in een collectief geheel. Dit brengt een aantal bijkomende verantwoordelijkheden met zich mee. De solidariteitsgedachte is aldus onlosmakelijk verbonden met de mede-eigendom."
renaatb
Offline
volledig citeren aub
 

......"tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren."
Toch ook vrij duidelijk dacht ik? Volledig citeren aub ... en dan ziet het plaatje er wel iets anders uit.
naicwill
Offline
Volledig citeren aub
Waar heb ik onvolledig geciteerd?
 
 
nuttigheidscriterium
De tweede mogelijkheid voor de verdeling van de lasten is het 
nuttigheidscriterium. Dit heeft een subsidiair karakter daar het 
waardecriterium hiërarchisch hoger werd geplaatst door de wet
van 2 juni 2010.
De toepassingen waarvoor het nuttigheidscriterium in de praktijk kan 
gehanteerd worden zijn de volgende:
1.De lasten die verbonden zijn aan het objectief potentieel
gebruik
 van de gemeenschappelijk installaties, vb. de lift. 
Met het objectief potentieel gebruik wordt bedoeld dat
niet het effectieve gebruik in rekening wordt gebracht,
maar dat het potentieel gebruik wel in objectieve zin wordt
getoetst
.
2.Een tweede toepassing zijn de lasten die 
verbonden zijn aan het registreerbaar gebruik van gemeenschappelijke 
installaties vb. verwarming en warm- en koud waterverbruik.
3. Verdere toepassingen zijn lasten verbonden aan exclusieve
gebruiksrechten,lasten verbonden aan het bijzonder gebruik
van deelgebouwen en lasten verbonden aan gerechtskosten
waarbij mede-eigenaars oppositionele belangen hebben.
https://www.law.kuleuven.be/jura/art/48n4/vanhauwere.pdf
 
Bij het nuttigheisdscriterium kijkt men nar het objectieve comfort
dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elke
privegedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld,....
Appartementsrecht Door Roland Timmermans
s
Stuctureel is hier niets veranderd, alleen is er een tijdelijk
defect,die alle eigenaars verhindert naar de kelder te gaan.
Dit defect moet hersteld worden, maar de sluwe eigenaars van
het gelijkvloers willen dit aanwenden om niet meer te moeten
betalen in kosten lift en de andere mede eigenaars moeten dan 
voor hetzelfde ongemak meer betalen.Dat is ook een beetje
uw logica? of de vraag stellen aan
Tom Verhaegen & Johan Busschaert
Jan Baptist Dekeyserstraat 40
3090 OVERIJSE

Hier de reactie van Quimmo:
"

Betalen volgens verdieping zoals aangehaald in de discussie is in elk geval uit den boze. Verdeling gebeurt normaal volgens quotiteiten.
Ik denk niet dat uw betalingen nu opgeschort kunnen worden, maar u kunt het natuurlijk wel eens proberen naar de syndicus toe om druk te zetten op de herstelling. Maar, als u niet meer zou betalen, zouden de andere eigenaars dus plots meer moeten bijdragen terwijl zij uiteindelijk ook minder nut hebben van een lift die niet meer naar de kelder gaat. Het is toch ook niet omdat de garagepoort kapot zou zijn dat de quotiteiten van iedereen met een garage tijdelijk niet meegerekend worden tot deze hersteld is. Maar dat is een persoonlijke mening, niet gebaseerd op concrete ervaring.

http://quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/bijdrage-onderhoud-defecte-lift

Toch ook vrij duidelijk dacht ik? Volledig begriijpen aub ... en dan ziet het plaatje er wel iets anders uit.




 
naicwill
Offline
Herhaling zelfde onderwerp door StefanXIII
Nog een andere post waar. StefanxIII hetzelfde onderwerp
in vraag stelt ,wat ook tot herhaling van antwoorden leidt.

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/motiveringsplicht-waardecriterium
renaatb
Offline
Ge citeert maar de helft van
Ge citeert maar de helft van het wetsartikel in uw posting. Daar op heb ik gereageerd . Die andere helft, die ik  dan maar heb gepost ( ge kunt het in de posting hier boven herlezen), opent WEL perspectieven ! Het is dus wel voor bespreking vatbaar en het kan veranderd worden in de statuten. Enige moeilijkheid in dit alles is de gewenste speciale meerderheid vinden om dat te doen agenderen en stemmen. Dat lijkt mij niet onbelangrijk want men geeft de vraagsteller hier de indruk dat het niet kan, zelfs dat het niet MAG , terwijl in de tekst van de wet juist met zoveel woorden staat dat het wel kan. Ze zeggen zelfs "hoe" het kan .
 
naicwill
Offline
Ik ben het volledig oneens
Ik ben het volledig oneens met u  over de interpretatie
van het nut dat een kavel heeft van de lift.
Verder heeft dit punt ook reeds verleden jaar op de agende gestaan ,
dus het kan niet meer de volgende jaren behalve bij
sterk wijzigende omstandigheden.
Maar het niet behalen van het gewenste quorum,
Is toch geen probleem,dan vrederechter.
Vanaf dan kunt gij hem raad geven en vervolgens
rechtbank van eerste aanleg.Het zou een mooie
test zijn.


 
renaatb
Offline
 Ik geef enkel de tekst van
 Ik geef enkel de tekst van de wet weer Elk  woord en  iedere letter, in vetjes hier boven gedrukt,   is een COPY/PASTE van het wetsartikel  zoals het  geschreven staat .
Wie  daar  een eigen interpretatie aan wilt  geven, zoals ik hier lees en  zie gebeuren,  zou daar met gemak  voor terechtgewezen kunnen worden op grond van het principe "obscuri Libelli"..... gezien  het vragen van veranderen van statuten maar zonder vb die statuten expliciet te bepalen....en te zeggen hoe ze opnieuw dienen ingevuld ,niet kan....laat staan dat het zo maar op de agenda van de AV zetten zou aanvaard worden! 
Dat neemt niet weg dat, in dit geval EN indien de man de wettelijke gang van zaken volgt, niets belet dat hij WEL aanpassing van de statuten kan aanvragen. Dura lex...sed lex.
renaatb
Offline
"tenzij wanneer de partijen
"tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebbenDe partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren."

En wie zijn die partijën? Alle leden van de VME.   En die mogen dus wel degelijk beslissen om die kosten OM TE SLAAN (te berekenen).......in evenredigheid met het "nut" die deze kosten teweegbrengen VOOR ELK VAN DE PRIVATIEVE DELEN.  
Kortom : bij beslissing van de VME kan het. 

OPGELET : wijzigen van de statuten kan enkel met een bijzondere meerderheid en die wijzigingen dienen notarieel geacteerd te worden. Kassa kassa De gratische aanpassing van de basisakte , op aangeven van de syndicus, moogt
ge dus vergeten.
naicwill
Offline
onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing
De vme kan alles (wijzigen verdeling kosten)
maar in dIT geval zal elke mede eigenaar
die tegengestemd heeft binnen de 4 maand  naar de rechter gaat
gelijk krijgen.Het is een onrechtmatige beslissing die schade
berokkent aan mede eigenaar.


 

§ 2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.



 
naicwill
Offline
Wettelijk kan niet meer
"Dat neemt niet weg dat, in dit geval EN indien de man de wettelijke gang van zaken volgt, niets belet dat hij WEL aanpassing van de statuten kan aanvragen. Dura lex...sed lex."


Citaat van Peter LEYSEELE in andere discussie op web
"Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.
renaatb
Offline
Hebt ge dat al eens uitgetest
Hebt ge dat al eens uitgetest dat "iedere eigenaar mag aan de vrederechter vragen " ? En vertel eens wat die vrederechter op Uw vraag geantwoord heeft aub ? Verwittig mij dan als ik mag stoppen met lachen.....want in de realiteit heeft dat heel wat voeten in de aarde en helpen zullen ze zeker niet doen. In 1160 BXL hangt een bord en ge weet meteen waar ge aan toe zijt : " Het is de heer Griffier, noch ander personeel van deze rechtbank , toegestaan om uitleg te geven. Zij nemen enkel uw dossier in ontvangst. De beslissing van de rechter ontvangt U per post "  =Elke burger wordt geacht de wet te kennen :)
Juist daarom zijn sites zoals deze hier van erg grote waarde. Hier krijgt ge wel antwoord.
Stel het dan niet zo simpel voor , of beperk U niet tot wetteksten op te sommen......vertel de mensen HOE hun vraag aan de vrederechter moet geadresserd worden. Waarom de ene keer oproeping via vrederechter zelf, andere keer via de deurwaarder enz enz enz .
 
renaatb
Offline
Ik respecteer Mr Leyseele ten
Ik respecteer Mr Leyseele ten zeerste en waardeer de manier waarop hij antwoord geeft op vragen die men hem laat geworden. Hij is onvermoeibaar en durft zijn nek uit te steken. Dat neemt niet weg dat  antwoorden van Mr Leyseele ook door andere experten kunnen worden in twijfel getrokken, dat weet hij zelf ook. Een voorbeeld ? Privé schreef ik hem aan omdat een " hooggeplaatste" zei dat de basisakte absoluut NIET moest aangepast worden. Hij printte de ganse wet van 2010 af in x emplaren , voegde toe dat de syndicus schriftelijk diende aangesteld, afficheeringsplicht had, de vaste jaarlijkse periode  van het samenroepen van de VME, de mogelijkheid om via internet te communiceren. en nog zo'n paar dingen. Ieder blad werd geparafeerd door alle eigenaars en getekend " hebben kennis genomen van de nieuwe wetten en zullen die naleven " ...en de kous was af !! DAT was mij veel te simpel ! Ik heb dienaangaande Mr Leyseele aangeschreven en hij zei dat het niet deugde : het moet schriftelijk overgenomen worden in de aangepaste bestaande basisakte. Ik ben er zeker van dat die manier van werken ook voorzien was door de mensen die de nieuwe wet uitgeschreven hebben. Dus heb ik een massa advokatenkantoren en profs aan de unief aangeschreven om te vernemen hoe het nu feitelijk moest. NIET schrikken aub : "vermits de wet van dwingend recht is, is ze hoe dan ook meteen van toepassing en vervalt automatisch alles wat in de basisakte niet meer van toepassing is en vigeert de nieuwe tekst. Op langere termijn zou ik eventueel last kunnen krijgen bij verkoop." NIEMAND heeft klaar en duidelijk gezegd dat de basisakte daadwerkelijk diende aangepast aan de nieuwe wet....behalve Mr Leyseele. 
Kortom : het is niet omdat ge gelijk hebt dat ge ook gelijk krijgt en.....in de praktijk....zijn al die charlatans die het opgelost hebben met een copy van de nieuwe wet en een handtekening perfect in orde want ik heb nog nergens gelezen dat er een syndicus veroordeeld was omdat de basisakte niet was herschreven. U wel? 
Waarmee ik maar bedoel dat luisteren naar 2 wijzen nooit kwaad kan.
naicwill
Offline
Mr Leyseele heeft hetzelfde gezegd als advoakatenkantoren en pr
" Dus heb ik een massa advoakatenkantoren en profs aan de unief aangeschreven om te vernemen hoe het nu feitelijk moest. NIET schrikken aub : "vermits de wet van dwingend recht is, is ze hoe dan ook meteen van toepassing en vervalt automatisch alles wat in de basisakte niet meer van toepassing is en vigeert de nieuwe tekst. Op langere termijn zou ik eventueel last kunnen krijgen bij verkoop." NIEMAND heeft klaar en duidelijk gezegd dat de basisakte daadwerkelijk diende aangepast aan de nieuwe wet....behalve Mr Leyseele."

Mr Leyseele:
"Sanctie coördinatie na 1/09. Strikt genomen zal men voor alle statuten die aan de voorwaarden voldoen om onderhands te coördineren maar die na 1 september worden gecoördineerd, moeten  terugvallen op de dwingende wet. De overgangsmaatregel vervalt immers per 1 september wat maakt dat enkel en alleen nog via tussenkomst van een notaris kan worden gecoördineerd.


Men kan dan wel gaan voorhouden dat, en dit niettegenstaande men de dwingende wet alsdan aan zijn laars wordt lapt, onderhandse coördinatie na 1/09  (waarschijnlijk) geen problemen zal opleveren, evenwel verdient navolgende m.i. toch de nodige aandacht.

Het tijdig coördineren van de statuten is een resultaatsverbintenis in hoofde van de syndicus. M.a.w. voert de syndicus de coördinatie niet of niet tijdig uit, dan bestaat de kans erin dat later bij discussie de syndicus persoonlijk aansprakelijk wordt gehouden voor het niet correct en/of niet tijdig uitvoeren van zijn wettelijke taak.Wanneer een syndicus de akte na 1 september onderhands coördineert of laat coördineren en dus na deze datum ter goedkeuring aan de vergadering voorlegt, dan is het voldoende dat één eigenaar de onderhandse coördinatie niet goedkeurt en dit om reden dat hij van mening alsook voorstander is om de gecoördineerde versie authentiek tegenstelbaarheid tegenstelbaar te maken, wat i.c. dus op dat moment de wet ook voorschrijft. Aangezien de syndicus hieraan verzaakte, lijkt me de kans in deze toch groot dat de rechter de betreffende eigenaar gelijk geeft en dat vervolgens de syndicus, al dan niet in solidum met de VME, aansprakelijk wordt gehouden.  De rechter zal m.i. de VME/de syndicus verplichten om over te gaan tot het authentiek laten verlijden van de gecoördineerde versie."

Advokaat Astrid Clabots:
"Indien de coördinatie niet tijdig gebeurt, en hieruit aantoonbaar schade voortvloeit, draagt de syndicus hiervoor de verantwoordelijkheid. Vraag is welke schade men zich ingevolge niet - coördinatie zou kunnen voorstellen .... Dat zal de praktijk uitwijzen ...


Met na 01/09/2014 opgestelde teksten bestaat het risico dat men in de toekomst de tegenstelbaarheid / rechtsgeldigheid zal betwisten omdat zij niet via notariële tussenkomst werden gecoördineerd. Vraag is dan welk belang de partij kan doen gelden die zulks aanvoert, aangezien naast het Reglement van Mede Eigendom altijd de dwingende wetgeving bij voorrang van toepassing blijft ...

Besluit : een sanctie is er niet,
praktisch gezien kan het evenwel wel heel wat rompslomp veroorzaken (bijvoorbeeld ook nieuwe kopers in het gebouw die de rechtsgeldigheid van de voorgelegde teksten betwisten) door betwistingen die worden gevoerd in functie van rechtsgeldigheid en tegenstelbaarheid. Men is uiteraard beter in regel om discussies in de kiem te smoren."
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/co%C3%B6rdinatie-reglement-van-mede-eigendom-einddatum-welke-sanctie
Dus we schrikken niet,wat u vertelt weet iedereen die reeds enige tijd deze site volgt, . Voor u zullen we nog wat geduld moeten hebben  alvorens ge alle kennis
van deze site onder de knie hebt.
Maar de mening van Peter Leyseele verschilt niet van deze
de advokaten als profs zoals ge hierboven zelf kunt vaststellen.
Misschien hebt ge zijn antwoord verkeerd begrepen,alleszins
ik heb het volle vertrouwen in hem en ben zeker dat als ik een betwisting
heb bij vrederechter gelijk zal halen alsi k mij baseer op de stellingen
van Peter Leyseele.




 
renaatb
Offline
Wat ik lees, maar wie ben ik
Wat ik lees, maar wie ben ik nietwaar , is dat de syndicus een PROJECT van aanpassing van de basisakte moest voorleggen aan de VME , TER BESPREKING, tegen 01 september 2011....finaal uitgesteld tot 01 september 2014.( dus niet eens een panklare tekst)  Het is de VME, en niet de syndicus, die uiteindelijk bepaalt hoe en in welke vorm de basisakte zal gegoten worden Voor de VME de feiten....voor de syndicus de profijten. Verder zegt de wetgever NIETS over het "wanneer"  de tekst in de akte ook ECHT moet herschreven zijn. De syndicus wordt door de wetgever netjes buiten schot gehouden . Straffer nog , de wetgever zet de syndicus totaal uit de wind : er werd niet eens een sanctie voorzien, GEEN ENKELE,  indien de syndicus die aanpassing niet voorgelegd heeft.....DAT valt dan weer op de bult van de leden van de VME die daar de syndicus moeten voor dagen. Anderzijds mag die syndicus, indien hij onbekwaam is om het zelf te doen, derden inschakelen voor bijstand ....op kosten van de VME wel te verstaan. Sommige mensen lezen  wat ze graag willen lezen....maar niet echt wat er staat. Deze wet oogt zo mooi, schijnt zo overzichtelijk ....maar is gemaakt door advocaten die hun job en de aanverwante jobs  netjes buiten schot hebben gehouden ., Gij die zo goed de teksten leest....som hier eens alles op wat in die wet vervat zit maar waar niet eens een sanctie vb tegen de syndicus voorzien is indien hij in gebreke blijft....dat zegt genoeg nietwaar? Ook in dit dwingend gedeelte van de nieuwe wet is niet eens een sanctie voorzien bij nalatigheid van de syndicus. "Ze" hebben alle verantwoordelijkheden netjes in de schoenen van de VME geschoven."om te responsabiliseren en te betrekken in het bestuur" zeggen ze ....aan mooie woorden ontbreekt het de dames en heren van just is just duidelijk niet.
renaatb
Offline
Storme Heel wat minder zelfzeker dan U
Al gehoord van Matthias Storme ? De man die als student de schrik van zijn docenten was omdat hij gewoon een geniaal ontleder en kenner van de wetgeving was (en is)?  Hij liet mij weten : " U vraagt wel erg veel en er zijn zaken in die wetgeving waar niet meteen een pasklaar antwoord voor is. Op cruciale punten blijven ze erg vaag" . Waar ging mijn vraag over ? "Kan het dat gewoon de wettekst afdrukken, aanpassingen inlassen en schrijven dat we de wet kennen en ze zullen eerbiedigen, volstaat om in orde te zijn met onze basisakte?"  Nadenkertje. 
renaatb
Offline
Een afsluitertje om ons
Een afsluitertje om ons humeur te verbeteren en eens te lachen ? Wij "kregen" een schitterende nieuwe wet die finaal een enorme verbetering betekent vergeleken bij de vorige wet. Mensen worden geresponsabiliseerd , worden aanzien als volwassen ....de oertijd voorbij :) , eindelijk een visie aangepast aan de nieuwe tijden ! 
Dan gaat ge naar de Heer Vrederechter om dat eens te testen . Wat leest ge dan? 
"Gelet op de artikelen 1,3,4,30,34,36,37,40,41 van de wet van 15 juni 1935 "......
VERBODEN te lachen ! Een vonnis, een uitspraak, aangaande zaken die vermeld zijn in de nieuwe, splinternieuwe, moderne  wet van 2010 wordt gelieerd aan artikelen van een wet die net niet dateert uit de tijd van Napoleon. "ze" moeten mij dat eens uitleggen hoe zo iets mogelijk is ! Het is als een nieuwe Mercedes kopen in 2010 maar met een motor van Renault "Juva 4" uit 1935. Zo een auto zou niemand kopen, zot geworden zeker? Maar een moderne wetgeving toetsen aan een wet van 1935 ....dat vinden "ze" normaal. 
De dag dat uw zoon of dochter komt zeggen dat ze advocaat willen worden ...die dag bijt ge toch in uw eigen gat van koleire?
 
naicwill
Offline
Storme(n) slot
stefanXIII
Offline
rechtzetting agendapunt

Beste,

allereerst mijn excuses voor het late antwoord (dwingende ziekenhuisopname, gelukkig zonder veel erg).

Ik heb net alle reacties gelezen. Als ik het goed begrijp mag dit punt (wijziging quotiteit m.b.t. lift) niet meer op de agenda komen.

Dit probleem heeft zichzelf opgelost : Na controle van P.V van de algemene  vergadering van vorig jaar blijkt dat dit punt niet vermeld werd, dus kan het opnieuw ter sprake worden gebracht. Nog niet vermeld dat onze syndicus niet super is, ;-).


Bijkomende info : wij (eigenaars gelijkvloers) kunnen zonder gebruik te maken van de lift/trap in gemeenschappelijk deel ook in de kelder geraken, vanuit ons privé-appertement (aanpassingen tijdens renovatie in 2009).
En aangezien de basisakte hiermee geen rekening houdt, nog niet aangepast aan nieuwe wet 2010, vraag ik hoe we dit  het best aanpakken en wie (advocaat of notaris ) ons hierbij het best kan helpen?

Nogmaals ik kan en wil wel betalen voor het onderhoud van de lift, maar vind het niet correct dat ons aandeel even groot is dan alle andere eigenaars, zeker gezien we via ons privé-appertement ook in de kelder kunnen, zonder gebruik te maken van de gemeenschappelijke trap of  lift.

MVG, Stefan.


 

naicwill
Offline
"Bijkomende info : wij
"Bijkomende info : wij (eigenaars gelijkvloers) kunnen zonder gebruik te maken van de lift/trap in gemeenschappelijk deel ook in de kelder geraken, vanuit ons privé-appertement (aanpassingen tijdens renovatie in 2009)."

1.zijn deze werken aan de gemeenschappelijke delen goedgekeurd
op de AV?

Art. 577-7

§ 1 De algemene vergadering beslist:

1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen:

b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;


2.is de toegang vanuit jullie appartement tot de gang met de lift afgesloten?
1.De lasten die verbonden zijn aan het objectief potentieel
gebruik
 van de gemeenschappelijk installaties, vb. de lift. 
Met het objectief potentieel gebruik wordt bedoeld dat
niet het effectieve gebruik in rekening wordt gebracht,
maar dat het potentieel gebruik wel in objectieve zin wordt
getoetst
.

dus het gaat erniet om of je de lift niet gebruikt,maar wel of
de mogelijkheid om van je appartement via de lift naar de kelder
kunt gaan.Als die mogelijkheid blijft bestaan,moet de verdeling

uit het reglement van mede eigendom gerespecteerd worden.
naicwill
Offline
Herhaling van vorige post van steffxiii
In feite gaat SteffXIII ervanuit dat hij een woning gekocht
heeft en geen appartement.
Hij is ook eigenaar van een deel van de lift,dus hij zal altijd moeten
betalen voor grote herstellingskosten aan de lift en ook aan 
onderhoudskosten zolang hij via de lift naar de kelder kan gaan.
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/motiveringsplicht-waardecriterium





 
stefanXIII
Offline
afsluiten hoofdstuk lift

1.zijn deze werken aan de gemeenschappelijke delen goedgekeurd op de AV?
Art. 577-7, ....

2.is de toegang vanuit jullie appartement tot de gang met de lift afgesloten?


Beste,

1. de werken waren toegestaan. Destijds (2009) waren wij (gelijkvloers) de eerste eigenaars van een appartement, volgende eigenaars zijn er pas later bijgekomen. Alleszins op een AV met toenmalige eigenaars, respectievelijk gelijkvloers en toenmalige eigenaar is er aanpassing geweest in de basisakte.
In mijn geval hebben we op de koer (exclusief privatief gebruik, geen eigendom) de venster van onze kelder vervangen door een deur, waardoor wij alleen toegang hebben tot onze kelder en ook tot de gemeenschappelijke kelder.

2. Neen, de gang met de lift is ook de gang naar buiten.

Maar soit, misschien heeft u wel gelijk en redeneer ik teveel als gewone eigenaar en niet als mede-eigenaar.

Iets totaal anders nu, voor de algemene vergadering?

Mede-eigendom ligt in Brussel en momenteel wonen er 60% Franstaligen en 40% Nederlandstaligen. Alle communicatie en voertaal op AV is Frans.  Tot hier geen enkel probleem. 
Mogen wij vragen om alle communicatie i.v.m. mede-eigendom in het Nederlands te ontvangen (dat de voertaal op AV Frans blijft is zoals reeds vermeld geen probleem)?
En met alle communicatie bedoel ik ook de verslagen van AV en vooral de basisakte en het intern reglement. Deze 2 laatstgenoemde hebben wij (alle Nederlandstaligen) destijds enkel in het Frans gekregen. 
 
Aangezien wij in Brussel wonen hebben wij hier geen recht op?
Persoonlijk kan ik mij behelpen in het Frans, maar als het technisch wordt ontvang ik dit toch liever in het Nederlands. Stomme bijkomende vraag misschien : kan er ook gevraagd worden of alle offertes in beide talen gepubliceerd worden?

En hoe zit het met de kosten van de vertaling? 

MVG, Stefan.
 

naicwill
Offline
Vertalingen

http://quimmo.be/nl/wet-op-mede-eigendom-administratieve-vereisten
Vertalingen

Elke mede-eigenaar heeft nu het recht een vertaling te vragen in een officiële taal van de streek waar het pand gelegen is, van alle documenten van de VME. Dit geldt enkel voor de documenten die opgesteld zijn na de inwerkingtreding van de wet, behalve voor de statuten waarvoor in elk geval een vertaling geëist kan worden. De syndicus zorgt voor de vertaling, de kosten van de vertaling zijn ten laste van de VME.

Praktisch: Dit zal vooral van toepassing zijn voor Brussel, faciliteitengemeenten en eventueel streken zoals sommige kustgemeenten met veel inwoners die een andere taal spreken dan de streektaal en waar de vergaderingen misschien in deze taal verlopen. Nota: het recht op vertaling geldt niet voor de gesproken discussies tijdens de vergadering zelf.

 

Art. 577-11/2
 
Een mede-eigenaar kan op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van enig document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.
De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars..
naicwill
Offline
http://www.taalwetwijzer.be/s
naicwill
Offline
Deskundige Peter Leyseele op
Deskundige Peter Leyseele op een ander juridisch forum:
Ik volg de syndicus volledig. In het kader van de verplichte coördinatie dient de statuutakte tegen uiterlijk 1/09/2013 te worden gecoördineerd. Het zou m.i. van weinig intelligentie getuigen om in een nederlandstalig taalgebied de akte opnieuw in het Frans aan te passen.

Statuten zijn meer en meer een belangrijk document binnen juridische procedures geworden. Gelet op de taalwetgeving binnen rechtzaken, is de kans reëel dat hierdoor vroeg of laat de statuutakte, die niet in de taal van het taalgebied werd opgemaakt, van rechtswege (dus opgelegd door de rechtbank) naar het Nederlands dient te worden vertaald. De kostprijs hiervoor zal dan veel hoger liggen dan dat dit nu in het kader van de coördinatie zou gebeuren. 

Dit alles losstaand van het gegeven dat wanneer vandaag of morgen een mede-eigenaar om een nederlandstalige akte verzoekt, de VME dit verplicht op haar kosten dient af te leveren.

Inzake kan worden verwezen naar artikel 577-11/2 B.W. hetwelk evenwel dient te worden aangevuld met de navolgende tekst zoals binnen de overgangsbepalingen opgenomen:
Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars overeenkomstig artikel 577-11/2 van hetzelfde Wetboek slechts van toepassing op de documenten die worden opgesteld na de inwerkingtreding van deze wet.
naicwill
Offline
Praktische gids voor mede-eigenaars