agenda van de AV

21 antwoorden [Laatste bericht]
jan lazou
Offline
Geachte Quimmo,

Voor de algemene vergadering wordt aan elke eigenaar de agenda medegedeeld.
Kan er achteraf een probleem ontstaan wanneer de agenda te weinig gedetailleerd is opgesteld?  Kan een afwezige eigenaar de beslissingen genomen tijdens die AV laten vernietigen omdat de agenda niet duidelijk genoeg was opgesteld?

Waarvoor dank! 



Quimmo
Offline
Ik denk dat, om de

Ik denk dat, om de beslissingen te laten vernietigen, de benadeelde wel duidelijk zal moeten kunnen aantonen hoe hij hierdoor benadeeld is.

Maar het is wel evident dat men er niet altijd mee wegkomt van iets te laten stemmen op basis van een onduidelijke agenda. Als de agenda vermeldt 'afbakening parkeerplaatsen' en uiteindelijk wordt gestemd de hele binnenkoer te laten asfalteren, lijkt het me duidelijk dat dit niet kan. Trouwens niet enkel voor diegenen die niet deelnemen aan de AV, maar ook degenen die er wel zijn hebben zich zo niet op voorhand kunnen voorbereiden en informeren en zijn dus gedwongen te stemmen op basis van gebrekkige informatie.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Roel De Cleermaecker
Offline
Uit mijn praktijkervaring is
Uit mijn praktijkervaring is inderdaad gebleken dat een te weinig gedetailleerde agenda wel eens voor onduidelijkheid en eventueel problemen kan zorgen.
Uiteraard zal e.e.a. afhangen van hoe ruim dan wel hoe eng een bepaald agendapunt dient geïnterpreteerd.
Het opstellen van een volledige agenda is daarenboven geen eenvoudige taak, omdat er vooruitziend moeten worden gedacht.
Of een onduidelijke agenda de basis kan zijn tot vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering zal van de concrete situatie afhangen.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

erik
Offline
Algemene Vergadering
Aangezien ik niet aanwezig kan zijn op de A.V.  maar er wel een punt op de agenda staat dat ons appt aanbelangt , ben ik vooraf al ten kantore geweest van de syndicus om mijn standpunt hierin te kennen te geven .

Nu vrees ik eventueel echter dat , wanneer dit punt tijdens de A.V. besproken wordt en eventueel gestemd wordt,  dat ik bepaalde corrigerende maatregelen , en dus extra kosten , dien te doen om hieraan tegemoet te komen .

Mocht dit zo zijn , kan ik daar dan echter protest tegen aantekenen ? 

Het stuit mij altijd zo voor de borst dat er bepaalde klieken steeds samenspannen tegen andere en dat dit gevolgen heeft wanneer er gestemd dient te worden .

Met dank ,


Eric

deskundige
Offline
Beste, Kan u het issue wat
Beste,

Kan u het issue wat specifieker duiden.

Waarover gaat het betreffende punt?

Mvg.
erik
Offline
beste,    Onlangs hadden we
beste, 

 
Onlangs hadden we hem via de syndicus met hoogdringendheid gevraagd om de scheiding tussen onze beide percelen ( houten platen ) terug in de oorspronkelijke staat te herstellen wat hij ook gedaan heeft. ( hij had daar zware zaken aan vastgemaakt waardoor de platen scheef gingen staan )

Het huidige issue is dat de buurman  nu hinder zou hebben van de afvoer van onze dampkap . Wij hebben inderdaad in het voorjaar een nieuw rooster ( het oude was dichtgekoekt door zand en vuil ) laten plaatsen en werkt nu perfect .

De buurman heeft vlak naast ons rooster een verluchtingsrooster van zijn
toilet met opnieuw vlak daarnaast zijn rooster van de afvoer van zijn dampkap .
( dit zijn 2 roosters zonder kleppen , dus open )

Hij beweerst nu dat hij nu geurhinder heeft van onze dampkap en heeft dit punt dus op de agenda van de A.V. geplaatst en wil er voor zorgen dat WIJ kosten doen om hun probleem op te lossen .

Wat als de A.V. stemt dat wij dit moeten uitvoeren ?

Met dank
Eric

deskundige
Offline
Beste, Op basis van uw uitleg
Beste,

Op basis van uw uitleg lijkt het mij dat dit een aangelegenheid is waarover de AV zich niet kan uitspreken.

Het betreft hier immers duidelijk geen gemeenschappelijk probleem maar een geval van mogelijke individuele burenhinder (artikel 544 B.W.).

Ook lijkt het mij dat u geen wijzigingen aan gemeenschappelijke delen hebt aangebracht noch dat u het reglement van mede-eigendom miskend hebt.

Neemt de AV inzake toch een beslissing, dan lijkt het mij dat u deze binnen de 4 maanden, te rekenen vanaf de dag van de AV, voor de vrederechter kan aanvechten/kan laten vernietigen.



Quimmo
Offline
Zorg toch dat uw stem te horen is op de AV

Praktisch gezien zorgt u er best voor dat iemand anders in uw plaats deelneemt aan de AV, met een volmacht. Langsgaan bij de syndicus is, informatief gezien, wel OK maar daarmee heeft u nog niets in handen.

De beslissing van de AV achteraf aanvechten is wettelijk gezien dan wel mogelijk, maar voorkomen is beter dan genezen. Als iemand op de AV aanwezig is om duidelijk te melden dat dergelijke beslissing niet kan en achteraf aangevochten zal worden (en dus extra zal kosten aan de VME) heeft u meer kans dat men zal afzien van een dergelijke stemming in uw nadeel.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Roel De Cleermaecker
Offline
Best inderdaad maar een
Best inderdaad maar een volmacht geven voor de algemene vergadering.
Kan u trouwens niet even samenzitten met uw buur om te zoeken, technisch, naar de oorzaak van de hinder, indien deze er al zou zijn.
Degene die aan de basis ligt van de hinder, dient op zijn kosten te herstellen.
Eventueel doet u beroep op een "derde" deskundige om de oorzaak van de hinder op te sporen.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

erik
Offline
goedemiddag allen , zaak is
goedemiddag allen ,

zaak is dat we met die buur al een aantal jaren op "non-speaking"-terms staan
door een nog vroeger voorval en derhalve de situatie verzuurd is . 
Wij willen wel , maar hij negeert ons .
Eric

erik
Offline
beste , U zegt ook " degene
beste ,

U zegt ook " degene die de hinder veroorzaakt , betaalt "
Er is echter niets substantieels veranderd : er is langs de buitenkant een nieuw rooster geplaatst ; de diameter van afvoer is dezelfde gebleven .
De buurman heeft 8 jaar geen hinder en nu dus ineens wel  ? 
Mocht er dus gevraagd worden om de afvoer buitenshuis te wijzigen,
( eventueel een verticale verlegging buitenshuis op verticale wijze )
zijn dit dan kosten voor het algemeen ? 

De aannemer heeft tenslotte deze constructie zo gemaakt en wij hebben daar
helemaal niets aan veranderd . 

Met dank
Eric

Roel De Cleermaecker
Offline
In de mate er inderdaad

In de mate er inderdaad constructiefouten zijn gebeurd, dient bekeken of deze behoren tot de gemeenheid of niet... De aannemer hiervoor aansprakelijk stellen, lijkt me uitgesloten, maar eventueel kan de VME de constructie wijzigen, in zoverre gemeenschappelijk, als er hinder zou zijn.
Hoe te wijzigen en wie de werken moet uitvoeren en in hoeverre de kosten dienen ten laste komen van de VME zal op de algemene vergadering moeten worden besproken.
Stelt zich de vraag of de "verluchting" als gemeenschappelijk dient beschouwd dan wel privé, hetgeen uit de basisakte moet blijken.

 

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

hanlis
Offline
plaatsen verluchtingsrooster door buitenmuur
Geachte,
Een mede-eigenaar moet om hygienische redenen dringend een verluchting plaatsen. Dit dient te gebeuren door een boring uit te voeren door een buitenmuur (gemeenschappelijk) en hij zal dit zelf bekostigen. Aangezien dit dringend is kan er niet gewacht worden tot de volgende A.V. als agendapunt.
Mijn vraag is de volgende: Wie kan hiervoor de toelating geven?
Bedankt.

hanlis
lebragard
Offline
dringend......

Hoeveel appartementen-eigenaars ?
Organiseer een Bijzondere AV of
Organiseer een schriftelijke stemming .

nescio1
Offline
B.W. Art. 577-6 § 11

 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/schriftelijke-algemene-buitengewone-vergadering
 
Al staan wij zeer positief tegenover het opzet van een schriftelijke vergadering toch is het ons inziens enkel bruikbaar als bevestiging van een reeds bestaande consensus binnen een kleinere VME.
 
Quid vormvoorwaarden uitnodiging ? Aangetekend behalve bij individuele toestemming….. ?
 
Quid vormvoorwaarden vergadering ? 
Periode tussen uitnodiging en vergadering: j/n, =reflectieperiode: j/n, consultatie documenten bij syndicus voorafgaand vergadering of gevoegd bij de uitnodiging ?
 
hanlis
Offline
plaatsen verluchtngsrooster door buitenmuur
Bedankt lebragard voor uw antwoord.
Het betreft een V.M.E.van 23 kavels en 18 eigenaars.
Een bijkomende A.V. orgeniseren voor een private aangelegenheid zal bij de rest misschien opmerkingen geven, want deze zal een bijkomende uitgave betekenen voor de V.M.E.
Graag had ik ook geweten welke het vereiste quotum nodig is voor een eventuele stemming?
Mvg.
hanlis
lebragard
Offline
schriftelijke stemming ....
Stel een verklaring op , beschrijving van de werken , datum, plaats,  kosten gedragen door de aanvrager ect...en contacteer de 18 eigenaars met de vraag of ze akkoord gaan met het plaatsen van het verluchtingrooster door de buitenmuur .
Geef hun de nodige uitleg ....

Laat de 18 mede-eigenaars de verklaring voor akkoord ondertekenen , naam ect...

Let wel bij een schriftelijke stemming moet iedereen akkoord gaan !

Is iedereen akkoord , bezorg een afschrift van het akkoord aan de syndicus en laat de werken uitvoeren.

Op de volgende AV vergadering , agendapunt = verklaring en goedkeuring = notulen.
Goedkoopste en snelste afhandeling.
hanlis
Offline
schriftelijke stemming
 Oké, lebragard bedankt voor uw antwoord.
Mvg,

hanlis
nescio1
Offline
betere oplossing : de syndicus de volledige regie geven?

Natuurlijk duimen wij ook om via de manier van werken in #16 een gunstige oplossing te krijgen.
 
De zekerheden en waarborgen van een AV krijgt u echter slechts nadat de syndicus de notulen (inbegrepen de unanimiteit over een identieke tekst) heeft opgesteld van de schriftelijke vergadering.
 
 
Wij maken voorbehoud betreffende een goedkeuring ”post factum” in een latere AV.
 
 
 
 
nescio1
Offline
ook
lebragard
Offline
syndicus is verplicht....

Dank aan nescio1 

Noteer nog dat de syndicus op grond wettelijk verplicht is om van deze schriftelijke beslissingsprocedure notulen op te maken. De beslissingen moeten binnen een termijn van dertig dagen in het register van de beslissingen worden opgenomen en worden meegedeeld aan de mede-eigenaars en eventuele andere syndici.

Quimmo
Offline
Schriftelijke stemming

De kans op een succesvolle schriftelijke stemming is klein. Er gaan altijd mensen die vragen hoe het met kosten zit, risico's, ...

Het dossier zal heel stevig gestoffeerd moeten zijn met foto's en argumenten:

  • Wie betaalt de werken
  • Wat als er schade is aan de gemeeschappelijke delen
  • Wat als er binnen 5 jaar schade komt, bijvoorbeeld vochtindringing
  • Wat met uitzicht gebouw
  • Waar zal  het precies zijn

Ik zou ook vermelden dat er een BAV samen geroepen moet worden indien er geen unanimiteit is en dat dit de VME geld kost, dit zal mensen tegenhouden om dwars te liggen over details.

@hanlis, maak volgende keer aub een nieuw thema aan voor een nieuwe vraag, anders wordt het onoverzichtelijk.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom