beslissingen van de AV

13 antwoorden [Laatste bericht]
Boudelo
Offline
Volgens BW art 577-9-§2 kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de AV te verenietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de AV plaats vond.

Wanneer heeft een door de AV genomen beslissing nu "kracht van gewijsde" ?
Op de dag van de AV waarop de beslissing werd genomen of pas na het verstrijken van de 4 maanden gezien tijdens die 4 maanden nog verzet of hoger beroep mogelijk zijn en de genomen beslissing nog kan bestreden worden door een buitengewoon rechtsmiddel ? 

Of geldt de term "kracht van gewijsde" enkel maar voor "rechterlijke beslissingen" en niet voor beslissingen genomen door een algemene vergadering van een VME ?
Gelden hiervoor andere regels mbt "kracht van gewijsde" ?

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

lebragard
Offline
AV beslissing..

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/beslissing-algemene-vergadering-wanneer-van-kracht

Citaat van Peter LEYSEELE in andere discussie op web
.......

Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.

https://www.elfri.be/artikel/zonder-kracht-van-gewijsde-is-het-gezag-van-gewijsde-voorwaardelijk


 
lebragard
Offline
reparatiewet 2020-2021

aanvullend :
persoonlijk sta ik achter de uitleg van Clabots , maar dat geeft de vraag , wat met kracht van gewijsde ? , wat met , een beslissing van de AV in tegenspraak met de dwingende wet is deze nietig , dan wel vernietigbaar ect..en heeft die onrechtmatige beslissing "kracht van gewijsde" of is deze nietig en ahw. niet genomen door de AV ? ect.....
# Boudelo lees aandachtig de link hieronder , vooral de verwijzing "nietig" en "vernietigbaarheid"......
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/beslissingen-genomen-door-een-av
 

Beslissing AV-VME


Geachte

Onderscheidt u twee dingen :

A. Contractuele bepalingen tussen mede - eigenaren onder de vorm van beslissingen van de AV. De beslissingen van de AV raken de onderlinge verhouding tussen partijen. De overeenkomst tussen partijen is een rechtsfeit waarmee derden rekening mee moeten houden voor zover deze rechtsverhouding rechtmatig is, strookt met openbare orde en goede zeden, en niet indruist tegen dwingende wetgeving.

B. Dwingende wetgeving krijgt voorrang op beslissingen die partijen contractuele maken (zoals beslissingen van de AV) en die daarmee strijdig zijn.

C. Administratiefrechtelijke beslissingen zoals bijvoorbeeld een bouwvergunning hebben niet altijd voorrang op een contractueel beding.
Duidelijkste voorbeeld : Een eigenaar krijgt stedenbouwkundig de vergunning om onderin een appartementsgebouw een horecazaak uit te baten.
In de statuten staat dat horeca niet toegelaten is. De bouwvergunning verschaft de eigenaar geen vrijbrief om zich niet te moeten houden aan de statuten.

Kunt u hier mee verder  ?

Astrid CLABOTS
CLABOTS Advocaten



Vraag wat nu , een reparatiewet dringt zich op mbt. het nemen van ONRECHTMATIGE beslissingen door de AV onder toezichthoudend oog van het orgaan "de syndicus".
Een prof.syndicus zou het maatschappelijk doel van de VME moeten ondersteunen waar de eigendomsmaterie en de rechtmaige belangen van de mede-eigenaars moeten gevrijwaard worden. (sanctie indien niet.)

 

Boudelo
Offline
beslissingen van de AV
Is het dan niet verkeerd te spreken over de "kracht van gewijsde" in het appartementsrecht gezien zulke "kracht van gewijsde" slechts van toepassing is voor rechterlijke beslissingen (Ger.Wtb. art 28) ?
Een beslissing van een AV is pas definitief en onaantastbaar na het verstrijken van de verzetstermijn van 4 maanden maar binnen deze termijn is een beslissing toch ook uitvoerbaar of niet  ?
Kan er dan ook nog sprake zijn van "kracht van gewijsde" voor een gewone beslissing van een AV, genomen met de vereiste meerderheid ?

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

lebragard
Offline
"kracht van gewijsde"

"kracht van gewijsde" zoals aangehaald door deskundige Peter Leyseele is de uitdrukking 

Citaat van Peter LEYSEELE in andere discussie op web
"Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.

Repliek van Peter op zijn citaat op dezelfde site:
"Ik neem aan dat het hier mijn citaat betreft, hetwelk ik tevens handhaaf maar waar ik voor de volledigheid wel aan toevoeg dat een dagordepunt waarover reeds een beslissing werd genomen maar waaromtrent nadien een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt, wel opnieuw op de agenda kan worden geplaatst.
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/aanpassing-basisakte-op-av

uw vragen:

Een beslissing van een AV is pas definitief en onaantastbaar na het verstrijken van de verzetstermijn van 4 maanden maar binnen deze termijn is een beslissing toch ook uitvoerbaar of niet  ?
En wat als iemand de vrederechter vat om de beslissing aan te vechten en gelijk krijgt bij de vrederechter ? Wat dan met de reeds uitgevoerde beslissing ? schade..., herstel ect..
Een verstandig syndicus zal wachten tot de termijn 4 mnd. voorbij is.

Kan er dan ook nog sprake zijn van "kracht van gewijsde" voor een gewone beslissing van een AV, genomen met de vereiste meerderheid ?
Ja , maar lees dat een dagordepunt waarover reeds een beslissing werd genomen maar waaromtrent nadien een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt, wel opnieuw op de agenda kan worden geplaatst. (anders blijft de genomen beslissing wat ze is)

 

ronald de wilde
Offline
#2 - glashelder
Voor mij is de geciteerde reactie van mr. Clabots glashelder, en dus te volgen. De aanzet, in dezelfde reactie (#2), om toch tot de 'kracht van gewijsde' te (moeten) komen moet daar volgens mij voor wijken, voor de dwingende wetgeving.

Elke beslissing van de AV dient, naar mijn mening, afgetoetst te worden aan de dwingende wetgeving en zal dus al dan niet afdwingbaar zijn.

Ron
lebragard
Offline
#5 – “Glashelder”


“Glashelder” op voorwaarde dat de syndicus en de AV, de geciteerde tekst van mr. Clabots volgt. Maar helaas niet elke VME is “gezegend” met zo een syndicus.
 
Indien een "niet gezegend " syndicus  al of niet op aansturen van de syndicus zelf (wat meestal het geval is !) , toelaat dat de AV een beslissing neemt die in tegenspraak is met de statuten of met de dwingende wetgeving , is deze genomen beslissing “an sich” niet “nietig” maar wel vernietigbaar   door de (vrede)rechter.
(= wet mede-eigendom)

Indien niet , dan is de geciteerde tekst van P. Leyseele “glashelder” , de enige juiste , en van toepassing bij die VME…nml:
 
Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt.

 De VME oogst wat men (syndicus + AV) gezaaid heeft = geciteerde tekst van uzelf

ronald de wilde
Offline
#6
Ik lees de tekst van mr.Clabots zoals die er staat onder B.: dwingende wetgeving heeft voorrang op beslissingen van de AV.

Dat betekent voor mij, dat 'gezag van gewijsde' slechts zal optreden indien de VME die beslissing tracht op te leggen en daarvoor zèlf naar de rechtbank trekt, met een vonnis tot gevolg.

't Is volgens mij niet zo dat die toestand optreedt vier maanden na de beslissing, en niet werd aangevochten, zoals gebruikelijk.

Wat die verwijzing naar dé syndicus betreft is mij niet duidelijk, enkel dat die de AV daarop kan wijzen.

Ron 
lebragard
Offline
#7

#7 omdat de realiteit anders is , begrijp ik uw reactie niet.....

Een beslissing genomen door de AV en zo genotuleerd is wat ze is en is dan rechtsgeldig.
De AV heeft immers de wettelijke autonome beslissingsbevoegdheid.
Zo deze beslissing niet conform is met de dwingende wetgeving , is deze toch rechtsgeldig voor die VME , indien deze niet vernietigt werd door de vrederechter.

U draait de dingen om en stelt dat "kracht van gewijsde " slechts zal optreden indien de VME die beslissing tracht op te leggen .....met vonnis , het is net het tegenovergestelde;

gelieve  #6 aandachtig te herlezen.....nietig en vernietigbaarheid.....Leyseele


Wat de syndicus betreft , een "gezegend" syndicus zoals bij u het geval is hij/zij die de wet en de statuten respecteert , de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars niet zal schaden zodat onregelmatige , onrechtvaardige , bedrieglijke beslissingen niet zullen genomen worden. 
U zit daarom in een zetel......maar niet iedereen heeft een "gezegend" syndicus......
 

ronald de wilde
Offline
#8 - concreter
De appartementswet is dwingend van aard.
Exclusief gebruiksrecht van (zuiver) privatief is dat evenzeer (volgens mij), al dan niet (wat) beknot door de statuten (uitzicht, terrassen, bewoning/uitoefenen vrij beroep, handelspand).

Kan een AV ingrijpen in dat gebruiksrecht (bv. door het verbieden van een goedgekeurd (!) BIJverwarmingstoestel op gas terwijl de algemene verwarming op elektriciteit gebeurt)?
En, met welke meerderheid dan, 2/3 (=ex 4/5) of een gewone (50+1)?

Ron
lebragard
Offline
privatief...

Men gaat ervan uit dat men in zijn privatieve delen doet wat men wil , (gebruiksrecht) dit is niet zo en de VME kan beperkingen opleggen in het gebruik daarvan en kan bepaalde zaken verbieden.

"Het spreekt voor zich dat een beprking in de gebruiksrechten over de privatieve delen niet bij wijze van misbruik of bedrieglijk opzet mogen worden opgelegd."

De VME kan het gebruik van butaan en propaan (flessen) verbieden in zijn privatieve delen (verwarming , koken , badkamer geiser ..) dit met een absolute meerderheid van stemmen. (50 +1.)
Best motiveert men deze beslissing , (brand)veiligheid , koolmonoxide , opslag brandbare produkten ect.. en inschrijven RIO (ook nagaan wat de blokpolis daarover zegt ?

Indien iemand zich benadeelt voelt en niet akkoord is , kan deze beroep doen op een vrederechter. 

Na het verstrijken van de beroepsmogelijkheid (vrederechter) is deze beslissing rechtsgeldig definitief en onaantastbaar.

§ 2.Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden 
ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.

 

ps. controle over het al dan niet naleven van de genomen beslissing is een ander gegeven.
 

ronald de wilde
Offline
doen wat men wil...
Zelf ga ik er inderdaad vanuit dat ik in mijn (zuiver) privatief doe wat ik wens te doen, binnen de restrictieve voorwaarden van de statuten, eventueel andere (uiteraard), én zolang de openbare orde niet wordt verstoord.

Er is nogal wat rechtspraak die stelt dat een basisrecht (gebruik van een privatief, zoals hoger gesteld) niet zomaar contractueel kan worden ontnomen, dus ook niet door een AV.
Over art.8 van het Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en over de fundamentele vrijheden dat handelt over het recht op een privéleven gaan we het nog niet hebben.

Wanneer de openbare niet wordt verstoord, noch de andere bewoners in gevaar worden gebracht, kan ik me moeilijk ver- of inbeelden dat een (absolute) meerderheid (50+1) zomaar kan ingrijpen in dat basisrecht.
Voor de volledigheid, er is ook geen enkel beletsel vanwege de 'brandverzekeraar' om zo'n bij-verwarmingstoestel te gebruiken, indien een goedgekeurd (!) en er wordt geen bijpremie voor aangerekend. Ook is er geen enkel teken vanwege de, nu geviseerde, gebruiker voor onverantwoord gedrag.

Blijft uiteraard de beslissing van de AV, en de mogelijke weerslag op de huidige ME's.
Even uiteraard, is de lezing bij aankoop van (mogelijke) nieuwe ME's van de (verplicht) voorgelegde documenten, en dus de confrontatie met zo'n beslissing.
Die eventuele nieuwe ME weet zich dus, al dan niet, 'gevat'.  (al dan niet) door zo'n beperking, want de bewuste beroepsmogelijk is voor die wel uitgeput.

Een absolute (!) meerderheid van 50+1 zou dus zomaar het samenleven in een VME én het verwerven van een gedeelte ervan, in het gedrang kunnen brengen, daar waar de VME-statuten een (nu) 2/3 meerderheid nodig hebben om effectief gebruiksrecht te bepalen.

Voor alle duidelijkheid, zelf ben ik niet die geviseerde ME, en geen haar op m'n hoofd wat denkt zo'n toestel te gebruiken.

Wél zit ik met 'een knoop', in hoevere kan een basisrecht (exclusief gebruik van een zuiver privatief) aan banden worden gelegd, én in welke mate is dat overdraagbaar op een andere eigenaar.

Lebragard, alvast dank voor uw reacties; ze worden zeker mee-genomen.

Ron

 
lebragard
Offline
doen wat men wil....de AV beslist

# RdW , in cursief uw tekst , daaronder mijn “bescheiden” mening….mss ook interessant voor de forumlezer…
 
Zelf ga ik er inderdaad vanuit dat ik in mijn (zuiver) privatief doe wat ik wens te doen, binnen de restrictieve voorwaarden van de statuten, eventueel andere (uiteraard), én zolang de openbare orde niet wordt verstoord.
 
Dat is juist : binnen de voorwaarden van de statuten , waaronder nu ook het  Reglement van Interne Orde (RIO) .
Zoals we weten : Sinds1/1/2019 moet er een RIO zijn en bepaalde bepalingen die in het Reglement van mede-eigendom staan moeten verplicht opgenomen worden in het RIO.
Verder is er mbt. de uitwerking van het RIO niet nader geregeld in de wet.
De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars kan derhalve in beginsel naar eigen goeddunken er de inhoud van bepalen en de regels uitschrijven , zolang deze niet in tegenspraak zijn met de basisakte en Reglement van Mede-eigendom .
Het RIO is van een lager allooi dan het laatste reglement.
 
Aan het reglement van orde is het grote voordeel verbonden dat de regels betrekkelijk eenvoudig gewijzigd kunnen worden door een gewone meerderheidsbeslissing van de algemene vergadering.
 

Er is nogal wat rechtspraak die stelt dat een basisrecht (gebruik van een privatief, zoals hoger gesteld) niet zomaar contractueel kan worden ontnomen, dus ook niet door een AV.
 
Feit is dat de AV een Autonome beslissingsbevoegdheid heeft .
De AV kan wel degelijk beslissingen nemen die onregelmatig ,onrechtmatig of bedrieglijk zijn en kan in tegenspraak zijn met een vermeend recht….maar indien geen beroepsprocedure , dan is deze beslissing wat ze is… en uitvoerbaar. (beslissingen genotuleerd en contractueel van toepassing voor die VME)

Beslissingen van de AV zijn immers vernietigbaar…maar , noch de syndicus, mede-eigenaar, RC ,noch de raad bepaalt of een beslissing nietig is , dat bepaalt de rechter = rechtspraak. (wet mede-eigendom)

Over art.8 van het Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en over de fundamentele vrijheden dat handelt over het recht op een privéleven gaan we het nog niet hebben.
 
Neen daarover gaan we het niet hebben maar , feit blijft dat dit art.8 ook moet gelezen worden in de relationele context van mens naar mens…(.ontplooiing , ontwikkeling ect…en dat de fundamentele vrijheden, handelen van het individu beperkt is…uitspraak van het Europees Hof vd Rechten vd Mens. (EHRM)

Wanneer de openbare niet wordt verstoord, noch de andere bewoners in gevaar worden gebracht, kan ik me moeilijk ver- of inbeelden dat een (absolute) meerderheid (50+1) zomaar kan ingrijpen in dat basisrecht.
Voor de volledigheid, er is ook geen enkel beletsel vanwege de 'brandverzekeraar' om zo'n bij-verwarmingstoestel te gebruiken, indien een goedgekeurd (!) en er wordt geen bijpremie voor aangerekend. Ook is er geen enkel teken vanwege de, nu geviseerde, gebruiker voor onverantwoord gedrag
.
 
Begrijp u volledig en inderdaad beslissingen van de AV , moeten worden genomen  met een dosis gezond boerenverstand , redelijkheid en billijk zijn wat meestal ook het geval is maar het gebeurt al eens dat dit niet is.  (belangenvermenging , syndicus , Petit comité ….)


Blijft uiteraard de beslissing van de AV, en de mogelijke weerslag op de huidige ME's.
Indien met de vereiste meerderheid gestemd is deze van toepassing voor die VME

Even uiteraard, is de lezing bij aankoop van (mogelijke) nieuwe ME's van de (verplicht) voorgelegde documenten, en dus de confrontatie met zo'n beslissing.
Die eventuele nieuwe ME weet zich dus, al dan niet, 'gevat'.  (al dan niet) door zo'n beperking, want de bewuste beroepsmogelijk is voor die wel uitgeput.

 
Een nieuwe eigenaar heeft drie mogelijkheden

  • - niet kopen
  • - op eerstvolgende AV , alternatief voorstellen….
  • - Beroep doen op de vrederechter , binnen de wettelijke termijn , NA kennisneming van de documenten. (2 of 4 maanden ?)indien deze meent dat de AV beslissing zijn rechten schaadt…en het hem nadeel geeft.

    Een absolute (!) meerderheid van 50+1 zou dus zomaar het samenleven in een VME én het verwerven van een gedeelte ervan, in het gedrang kunnen brengen,

Ja(democratisch) ,  maar niet het verwerven van een gedeelte ervan !
 
daar waar de VME-statuten een (nu) 2/3 meerderheid nodig hebben om effectief gebruiksrecht te bepalen.

Bedoelen we hetzelfde ? effectief gebruiksrecht (van bepaalde) gemene delen of exclusief gebruiksrecht?

Zuiver privatief= de volle eigendom,in exclusieve eigendom en privé gebruik.

Exclusief gebruiksrecht , verkregen via basisakte of door beslissing AV =vanaf 2019 erfdienstbaarheid met zakelijk karakter, bv.de tuin vh gelijkvloers exclusief gebruikrecht aan Glv.app. , dakterras met exclusief gebruiksrecht……

Is het een 2/3 of 4/5 meederheid mbt. exclusief gebruiksrecht.


Een 2/3 meerderheid:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1

Een 4/5 (exclusief gebruiksrecht = vanaf 2019 erfdienstbaarheid)
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten……..

Wat is het nu 2/3 meerderheid of 4/5 meerderheid ?

De meningen van deskundigen, zijn verdeeld:
 De voorstanders van de 2/3 de meerderheid zien het exclusief gebruiksrecht als een recht sui generis. In dat geval raakt men enkel aan de regeling omtrent het genot, gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten, waarvoor een stemmeerderheid van 2/3de is voorgeschreven.

CARETTE verenigt als het ware beide standpunten door de vereiste meerderheid geval per geval te laten afhangen van de juridische classificatie van het exclusief gebruiksrecht.77 Heeft men te maken met een erfdienstbaarheid, dan is een 4/5de meerderheid vereist.

De aanhangers van de 4/5de meerderheid klasseren het exclusief gebruiksrecht als een erfdienstbaarheid.  Het vestigen daarvan maakt een daad van beschikking uit, waarvoor dan de genoemde meerderheid van toepassing is.

Prof. Sagaert , ‘In de praktijk waren er veel geschillen over de vraag of de vereniging van mede-eigenaars dat exclusieve gebruiksrecht kon beëindigen. In de nieuwe wet 2018 is bepaald dat daarvoor een viervijfde meerderheid nodig is bovendien moet de VME daar belang bij hebben en kan de rechter een vergoeding toekennen aan de eigenaar die zijn verbruiksrecht verliest “.

en
lees https://legalnews.be/burgerlijk-recht/verbintenissenrecht/het-statuut-van-een-tuin-en-het-dakterras-gevaco-advocaten/
 
 
Voor alle duidelijkheid, zelf ben ik niet die geviseerde ME, en geen haar op m'n hoofd wat denkt zo'n toestel te gebruiken.
Wél zit ik met 'een knoop', in hoevere kan een basisrecht (exclusief gebruik van een zuiver privatief) aan banden worden gelegd,.
 
Knoop Basisrecht :
 
Vraag  is open ,  is het “een recht” om gasflessen in een app te gebruiken dienstig als bij-verwarming ?
 
De statuten van het gebouw bepalen ook oa. de rechten en plichten ,mbt. de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de eventueel opgelegde beperkingen….en het RIO bevat de leefregels en de AV heeft in deze een zeer ruime bevoegdheid…(zie hoger) oa. bij wijze van voorbeeld : geen LPG wagens toegelaten in de ondergrondse privé-garage , exotische reptielen niet toegelaten , géén airbnb verhuur , slechts één hond toegelaten ect…maw. beperking van het doen en laten van/in de privatieve kavel , bij beslissing AV.

 
én in welke mate is dat overdraagbaar op een andere eigenaar.
 
Zie hoger. Statuten en de beslissingen van de AV zijn de wet voor die VME.
 
 
Kritische noot Wet mede-eigendom :
De wet mede-eigendom is wat ze is (!!) en zal altijd voor de nodige perceptie en consternatie zorgen…..Beter ware het , dat de wetgever, de AV een niet zo ruime bevoegdheid had gegeven en mbt. de beslissingen van de AV , de woorden “onregelmatig” “bedrieglijk” en “onrechtmatig” had geschrapt en men “duidelijk” de nietigheid en vernietigbaarheid in de wet had ingeschreven , wat van toepassing is bij onze noorderburen , welke trouwens géén syndicus heeft maar wel een degelijk gevormd “bestuur” wat volgens mij beter aanleunt in het reilen en zeilen , samenleven in het appartementsgebouw.

ronald de wilde
Offline
#12
Dank voor uw uitgebreide commentaar, Lebragard.
Ik laat die de tijd om te bezinken, bij mij.
De 'knoop' is op dit ogenblik zeker nog niet ontward, ook niet bij voorlegging van de voorbeelden; de nuance erbij is zeker nog aanwezig. 

Ron