Betwisting beslissing algemene vergadering

6 antwoorden [Laatste bericht]
excelsior
Offline
Geachte,

Indien één of meerdere mede-eigenaars een bslissing van de algemene vergadering wensen te betwisten, dient deze binnen de vier maanden te gebeuren. Moet dat steeds via de rechtbank gebeuren ? Zo ja moeten de kosten de gerechtskosten en het ereloon van de advokaat dan enkel worden gedragen door de indieners van de betwisting.
Maakt het een verschil uit of de indieners gelijk krijgen of de zaak verliezen ?

Hartrelijk dank bij voorbaat voor uw gewaardeerd advies

Vriendelijke groeten,

Excelsior
deskundige
Offline
Beste, Wil een eigenaar een

Beste,

Wil een eigenaar een onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissing aanvechten, dan moet hij binnen de 4 maanden de Vrederechter vatten. Dit gebeurt door het uitbrengen van een dagvaarding jegens de VME.

Dit tenzij men binnen deze vervaltermijn de VME/de syndicus er kan toe bewegen om de betreffende beslissing te overrulen.

Als de syndicus/VME ervan kan worden overtuigd dat er een "foutieve" beslissing werd genomen, dan kan deze beslissing middels een nieuwe vergadering teniet worden gedaan.

Eventueel kan u dienaangaande de VME in eerste instantie in verzoening voor de Vrederechter oproepen. 

Dit is gratis en de oproeping gebeurt in de meeste gevallen snel. 
Wat de kosten betreft; de eisende partij zal de dagvaardingskosten moeten betalen.
De uiteindelijke toewijzing van deze en ev. andere gerechtskosten gebeurt in het vonnis.

Advocaatskosten; wanneer beroep wordt gedaan op een raadsman, dan zal elke partij
afzonderlijk het ereloon en de kosten van haar advocaat dienen te betalen. 

Aangezien onder de oude Wet een eigenaar die een procedure opstartte in het merendeel van de gevallen gehouden was om buiten zijn eigen advocaat ook mee bij te dragen in het ereloon van de advocaat van de VME, is de wetgever hiervoor niet blind gebleven.

Thans wordt onder de nieuwe Wet in een specifieke regeling voorzien

Ik verwijs hiervoor naar artikel 577-9 §§ 8 & 9 B.W.  

Meester Clabots zal me eventueel in deze willen aanvullen/verbeteren.

Mvg.







 

Astrid CLABOTS oud
Offline
Vordering en gerechtskosten

Geachte

Ik treed de volledige en transparante repliek van de heer LEYSEELE graag bij.


Vriendelijke groeten,
Astrid CLABOTS


___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Vraagje
Offline
beslissing algemene vergadering herstemmen
Beste,

Op 29/04 is er op onze algemene vergadering gestemd om brandblussers in het gebouw te voorzien. Aangezien onze toenmalige syndicus onstlag nam, vond er gisteren opnieuw een vergadering plaats. Twee eigenaars die de vorige vergadering vroegtijdig verlieten, kwamen gisteren 'in opstand' tegen de beslissing van de brandblussers. De andere eigenaars die toen voorstemden, veranderden nu tevens van mening (met argument dat dit wettelijk niet verplicht is en dus enkel extra kosten zijn). Door de commotie die er ontstond, besliste de nieuwe syndicus om het agenda punt te laten herstemmen, hoewel wij daar niet mee akkoord gingen. Aangezien er enkele mensen met redelijk veel aandeel in de quotiteiten tegenstemden, werd het voorstel dus afgevoerd.
Maar is dit wel rechtsgeldig? Het verslag van 29/04 is door alle aanwezige eigenaars gelezen en ondertekend voor goedkeurig. Bovendien kwam er van de 2 eigenaars die de vergadering toen vroegtijdig verlieten geen reactie op dat verslag. Maar we zitten natuurlijk nog wel binnen de termijn van 4 maanden.
Graag jullie deskundige mening over deze situatie.

Met vriendelijke groeten.
deskundige
Offline
Beste, Tenzij er zich een

Beste,

Tenzij er zich een gewijzigde situatie voordoet, kan er aangaande dagordepunten waarover er reeds een rechtsgeldige beslissing voorligt, geen nieuwe beslissing worden uitgelokt. Zo elke eigenaar die afwezig was op een AV of elkeen die het niet eens is met een of andere beslissing het recht zou hebben om een volgende vergadering eenzelfde punt op de agenda te plaatsen, dan is de rechtszekerheid ver zoek.

Ik zie in deze niet onmiddellijk een gewijzigde omstandigheid wat maakt dat er niet meer op de genomen beslissing van 29/04 kon worden teruggekomen.

Uiteraard kan de beslissing van 29/04 nog wel worden aangevochten op basis van onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk.

Stond het dagordepunt opnieuw op de agenda?

Is dit het geval, dan zal u deze 'nieuwe' beslissing zelf moeten aanvechten.

Mogelijk kan het dispuut nog minnelijk worden opgelost. Ik kan u/jullie hierbij indien nodig helpen/adviseren.

 

Vraagje
Offline
Beste, Alvast bedankt voor uw
Beste,

Alvast bedankt voor uw antwoord!

Het punt stond inderdaad terug op de agenda omdat de offertes nog moesten bekeken worden door een eigenaar die zich hiervoor engageerde (wij dus) omdat de vorige syndicus blijkbaar niet erg te vertrouwen was.
Dus zoals op 29/04 afgesproken kwam dit punt terug ter spraken, maar enkel en alleen om over de offertes te stemmen want op 29/04 was reeds door alle aanwezigen gestemd dat de apparaten gehuurd zouden worden.

Ik ben vooral het vertouwen in de andere eigenaars kwijt. En vraag mij af wat dan het nut van een dergelijke vergadering is als genomen beslissingen gewoon herstemd worden.

Bovendien is er op de vergadering nog een tweede probleem opgedoken. Er moest beslist worden hoe het beheerloon van de nieuwe syndicus verdeeld zou worden over de eigenaars. In het verleden werd dit bedrag gewoon gedeeld door het aantal appartementen. Maar omdat de basisakte hierrond niets vermeldt, kaartte ik dit aan en stelde voor om dit volgens de quotiteiten te laten verlopen (omdat de betaling van de andere rekeningen ook zo zijn). Weer kwam er commotie. De andere eigenaars en syndicus stelden voor om hierover te stemmen maar dat heb ik afgewezen. De eigenaars van kleine appartementen zijn met quotiteiten in de minderheid en kunnen zo hun belangen niet verdedigen. Volgens mij is het logisch dat als mijn stem minder zwaar  doorweegt ik ook minder moet betalen. Onze syndicus gaat dus uitzoeken hoe dit wettelijk juist geregeld is. Hebt u hier een idee van?

Met vriendelijke groeten.
deskundige
Offline
Beste,1. Beslissing
Beste,


1. Beslissing brandblussers --> ik verwijs naar mijn eerder antwoord. Tijdens de recent gehouden vergadering kon er dus niet meer over het al dan niet aanschaffen van brandblussers worden gestemd, wel over de uitvoerder en dit op basis van een aantal huurprijzen. Wanneer dus opnieuw werd gestemd over het al dan niet aanschaffen van de apparaten, dan dient deze beslissing als zijnde onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk te worden aanzien.

2. Artikel 577-2§9 B.W., hetwelk van dwingend recht is, stelt dat de kosten dienen te worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel (dus volgens quotiteiten), tenzij wanneer de partijen beslissen om die kosten om te slaan volgens het nuttigheidscriterium (dus ifv. het objectief nut dat de eigenaars in bepaalde gemeenschappelijke aangelegenheden hebben) of, indien dit wordt beslist, op basis van een combinatie van beide. Dit laatste lijkt mij altijd het eerlijkste.

Artikel 577-4 §4, 2° B.W. stelt dat de criteria en wijze van berekening van de verdeling van de lasten moeten worden opgenomen in de statuten, in casu binnen het reglement van mede-eigendom.

M.a.w. hetgeen in de statuutakte wordt voorzien, dient door de syndicus te worden nageleefd. Hij mag zonder beslissing van de vergadering niet afwijken van wat in de statuten werd opgenomen.

Op straffe van vernietiging ervan door een of meerdere eigenaars die een persoonlijk nadeel kunnen aantonen, kan de AV beslissen om de wijze van verdeling van een of meerdere kostensoorten te wijzigen.

Dit dient met een 4/5de meerderheid te worden goedgekeurd alsook dient de beslissing het voorwerp uit te maken van een wijzigende authentieke akte.

Inzake het beheersloon van de syndicus zal dus in eerste instantie hetgeen in de akte staat doorslaggevend zijn. Aangezien u meldt dat er hierover niets specifieks wordt vermeld, dient te worden teruggevallen op artikel 577-9§2 B.W., m.a.w. verdeling volgens het waardecriterium (volgens quotiteiten), hetwelk het hoofdcriterium vormt.

Bij het nemen van een beslissing aangaande het wijzigen van lasten, dient zeer zeker vooreerst een kosten baten analyse te worden opgemaakt. Zoals aangehaald dient de statuutakte authentiek te worden gewijzigd, wat ook geld kost.

Ik lees graag in het antwoord dat jullie syndicus u in deze zal overmaken.