Boeken gebouw leeggemaakt alvorens deze overhandigd werden aan extern syndicus

11 antwoorden [Laatste bericht]
John Doe
Offline
Graag had ik van jullie willen vragen hoe jullie dit zien?

Na opgelicht te zijn door meerdere syndici die steeds weer overgingen in een nieuwe firma, werd het beheer in eigen handen genomen door een mede-eigenaar.

Gezien de medewerking van mede-eigenaars te wensen overliet, werd er door deze mede-eigenaar gevraagd, daar zij ging verkopen en het vanwege het gebrek aan respect van sommigen, het beheer niet verder wilde doen na de verkoop van haar appartement, werd er gevraagd een extern syndicus te zoeken.

Een vraag waaraan ik alléén heb voldaan, eentje kwam juist terug van verlof en had géén tijd, de andere was sprakeloos en de voormalige beheerster had niemand gevonden.

De syndicus die ik aangebracht had werd niet weerhouden en de "sprakeloze" nam het beheer op zich, dit werd alzo in de notulen van de AV opgenomen.

Wat volgde er, een tandeloos beheer, een partijdig beheer, AS werden genegeerd, problemen kon je zelf oplossen, facturen werden niet betaald, daar ik de situatie moe was en een vermoeden van fraude had, heb ik dit beheer laten beeindigen via het Vredegerecht.

Deze "would be" syndicus beweerde voor de Vrederechter nooit syndicus geweest te zijn, doch de als bewijs aangevoerde notulen van de AV bewezen anders, er werd een extern syndicus aangesteld door het Vredegerecht gezien dan wantoestanden.

Op mijn vraag aan deze nieuwe syndicus de boeken na te kijken, heb ik nooit terugkoppeling gehad. Pas na klacht neerleggen voor meerdere zaken bij het BIV. werd er een tipje van de sluier opgelicht. Syndicus beweerde géén voorgaande berekeningen ontvangen te hebben. Eindafrekening van 2019 verkeerd.

De boeken werden leeggemaakt alvorens deze overhandigd werden, ik zie zulks verzwijgen het aannemen van een partijdige houding van de syndicus, terwijl deze mij aan het BIV een politieke houding toebedeelde, gezien de vaststellingen is deze opmerking zéér onterecht.

Ik heb alle verslagen die ik nog in bezit had overgameekt aan deze syndicus + een kopij van de basisakte. Na verkoop van één appartement hier vallen er lijken uit de kast, de de syndicus beweert over géén voorgaande historiek of berekeningen van het gebouw te beschikken als hierom gevraagd word door de notaris van de aankopende partij, terwijl ik hem alles heb overgemaakt!!

Zou ik tegen deze "vruchtgebruiker" klacht neerleggen wegens fraude, of is haar zoon die als eigenaar te boek staat verantwoordelijk? Ook belasterd deze persoon voortdurend mijn persoon. 

Graag jullie antwoord,

Alvat bedankt
SCORPIOEN
Offline
boeken gebouw leeggemaakt...

" een mede-eigenaar nam het beheer in handen " " de sprakeloze n am het beheer in handen "...... werden zij door een Algemene Vergadering rechtmatig verkozen ?

Met de aanstelling van een syndicus door de vrederechter begint het verhaal
.
Welke boeken heeft hij van zijn voorganger gekregen ?  Werd op het einde van het mandaat van deze door de vrederechter aangestelde syndicus, hem décharge gegegevn ?

Heeft de huidige syndicus bij zijn aantreden o.a." lege boeken " gekregen, kan hij een Buitegewone Algemene Vergadering oproepen, die zou kunnen beslissen de vrederechter daarvan op de hoogte te brengen.

Vermoedelijk was er evenmin een vermogenstaat van de VME : de nieuwe syndicus kan die mogelijks zelf samen stellen ( activa en passiva), en op die (B)AV akte-name vragen(stemming).

Hoeveel mede-eigenaars zijn er ? 

good luck



 


mvg

John Doe
Offline
Fraude
Dag Scorpioen, 

Een totaal van 4 eigenaars.

Ik was de enige die destijds met een extern syndicus afkwam, eentje verkocht haar appartement, voor haar maakte het niet uit. De andere twee besloten samen te werken aan een intern beheer, het was dus twee tegen één.

Syndicus heeft verzwegen dat de boeken leeg overhandigd werden.

Op de AV bij deze aangestelde syndicus werd ik plots aangevallen op de oppervlakte van mijn eigendom, de verdeelsleutel werd betwist enzovoorts.

Het laten verdwijnen van deze boeken had als doel mij te raken en was met voorbedachte rade.

Aanvaller heeft haar slag niet kunnen thuishalen, heeft snel haar appartement verkocht, de nieuwe koper is bedrogen geweest, en de lijken vallen uit de kast.

Syndicus heeft gekozen om zaken te verzwijgen tegen mij, heeft in zijn verdediging tegen het BIV, mij een politieke houding tegen de mede-eigenaars toebedeeld.

Nu verneem ik nogmaals via een schrijven van deze syndicus aan de notaris van de koper van het appartement, dat er géén voorgaande historiek bestaat van het gebouw.

Deze informatie bekom ik nu voor de tweede maal onrechtstreeks.... 

Degene die de boeken heeft laten verdwijnen, laat het niet na mij te belasteren tegen de nieuwe eigenaar, maar boekt hierin géén successen.

Mijn vraag is, ik beschik over meerdere bewijzen van het verduisteren van deze boeken, de eindafrekening van 2019 heb ik laten rechtzetten door aanbrengen van bewijsstukken.

Een van mijn vragen op de eerstvolgende AV zal ondermeer gaan over de verdwenen boeken....

Kan ik hiervoor klacht neerleggen voor fraude?....
nescio1
Online
tegen uurtarief?

 
Herlees uw basisakte, RIO, syndicuscontract en vonnis van de rechtbank.
 
Wij zijn niet in het bezit van alle documenten waarover u spreekt (en willen dit ook niet zijn).
 
De zaak wordt nog verder aangescherpt door een vonnis.
Opinie/raad gevraagd aan advocaat betrokken bij de rechtsgang?
 
Wij geven u dan ook ons algemeen antwoord.
 
Klassiek wordt u voor een syndicuscontract een prijsvoorstel gedaan gebaseerd op een prijs per winkel, appartement, garage, kelder, etc…meestal beperkt tot de wettelijke verplichtingen van de syndicus.
(Verdeling van het totaal van de kosten dient te gebeuren volgens  quotiteiten).

In het betere voorstel vindt u nadere details als een forfaitair bedrag voor het houden van een 2de (B)AV, opmaken van een dossier bij overdracht (verkoop) van een kavel, eventueel bijwonen vergaderingen RvME, een tariefprijs voor andere prestaties waaronder een website.
 
In het nog betere is vastgelegd dat eventuele commissies van leveranciers ten goede komen aan de VME, wordt bepaald dat de jaarrekening afgesloten wordt en voorgelegd aan de ME’s 3 maanden na het afsluiten van het boekjaar.
 
Verder is in de website voorzien dat zoveel mogelijk documenten steeds consulteerbaar zijn, is er in voorzien dat er informatie uitgewisseld kan worden in de vorm van privé- emails met dwingende antwoordtermijnen voor de syndicus en liefst nog een publiek forum.
 
In dit geheel wordt ook aangenomen dat de prijsbepaling geldt voor een VME zonder voorgeschiedenis, m.a.w.
B.W. Art. 577-8 § 4 9 °
werd/wordt correct nageleefd door de uittredende syndicus.
 
 
 
B.W. Art. 577-8 § 4 6 °
 
De syndicus is de juridische vertegenwoordiger van de VME.
Het komt bijgevolg enkel aan hem toe klacht neer te leggen bij eventuele benadeling van de VME.
 
 
B.W. Art. 577-8 § 1 (tweede alinea) (wetgeving versie 2018)
 
Uw syndicus zal wel, uit voorzorg, bepalingen in het contract opgenomen hebben die maken dat wat u vraagt, onder de categorie “buitencontractuele opdrachten” valt, wat hem het recht geeft deze kosten de VME in regie/tegen uurtarief aan te rekenen.
 
 
U zal dan ook voor de AV agendapunten moeten formuleren als:
 
  • boekenonderzoek voor de jaren …
  • klacht tegen … wegens het niet ter beschikking stellen van bepaalde documenten
  • toelating/verplichting voor de syndicus om verdere juridische stappen te ondernemen
 
 
 
Maak een kostenbatenanalyse op, mocht u verdere juridische stappen overwegen.
 
Zorg er voor dat u (RvME, CvR, VME) inspraak hebt bij de keuze van de aangezochte advocaat: reputatie, tarieven.
 
Tracht met de syndicus een afspraak te maken over een forfaitair bedrag in elke onderzoekscategorie.
 
Bepaal in elk geval in uw agendapunten een maximumbedrag. Mocht overschrijding noodzakelijk zijn dan hoort de syndicus hiervoor de AV toelating te vragen.
 
 
John Doe
Offline
Dag Nescio1,Zoals ik al
Dag Nescio1,


Zoals ik al zei zijn de boeken verduisterd/leeggemaakt vooraleer ze aan de syndicus werden overgemaakt door de "vruchtgebruiker" die syndicus was van eind 2016 tot en met juni 2019.

Deze "vruchtgebruiker" heb ik tot twee maal toe in haar functie als syndicus aangetekend aangeschreven en mijn ongenoegen duidelijk gemaakt over haar onkundigheid (het beter was het beheer neer te leggen), haar partijdigheid, inzage in de boeken geeist (wat mij tot op heden niet gelukt is, de boeken zijn verdwenen in 2019).

Dat ik via verschillende omwegen te weten moet komen dat de door het Vredegerecht aangestelde syndicus niet aan mijn vraag kon voldoen, de boekhouding na te kijken omdat deze gewoonweg niet meer bestaat, is voor mij onbegrijpelijk.

Syndicus is in 2019 onvoorbereid aan een AV begonnen, aanvaller trekt de verdeelsleutel in twijfel, de oppervlakte van mijn eigendom, enzovoorts. Deze aanvaller heeft haar slag niet kunnen thuishalen en heeft haar appartement snel verkocht. (Er zijn héél wat onregelmatigheden die op de eerstkomende vergadering ter sprake zullen gebracht worden), het gezegde "Eerst voor eigen deur keren, is hier zéér van toepassing.

De "vruchtgebruiker" probeert thans een nieuw front tegen mij te vormen met de nieuwe eigenaar van het appartement boven mij. Zij slaagt hier evenwel niet in, de man is dan ook bedrogen geweest door verkoopster van het appartement. Wat mij daar dan weer opvalt is dat de syndicus zaken verzwijgt voor de notaris van de koper.

Het dak werd NIET geisoleerd, dit werd in 2017 met twee van de vier stemmen tegengehouden, met name deze van "vruchtgebruiker" en deze van mijn "aanvaller", dit wanneer "vruchtgebruiker" het beheer voerde. Vanzelfsprekend gaan de "weigeraars" nu op de vlucht, want het dak dat in 2017 werd vernieuwd zonder isolatie, mag mogelijks overnieuw gedaan worden. De notulen die "aanvaller" zou nemen zijn nooit gebeurd, zij zat dan ook aan tafel met 1 Post-it note blaadje van 5 x 5 cm.

In 2016 werd besloten tot het plaatsen van aparte watermeters. Op de AV vraagt "aanvaller" uitstel. Aanvaller gaat het beheer dat vlot verliep onder een andere eigenaar tegenwerken, beledigd deze eigenaar, tot het beheer word opgegeven vanwege het gebrek aan respect voor de belangeloze inzet en deze eigenaar het appartement ging verkopen. Aanvaller en "vruchtgebruiker" worden baas in het gebouw. Aparte watermeters?, deze werken werden nooit meer uitgevoerd. Aanvaller smeert mij nog eens goed haar hoge waterverbruik in het gezicht op de AV en op de AV van 2019 betwist deze de regenwatertank op mijn eigendom waar water uit geput word voor het stadstuintje.

Ook "vruchtgebruiker" heeft meer personen inwonen dan doorgegeven aan het beheer, werd hierop al betrapt in het verleden en dit verleden is zich aan het herhalen.

Uiteindelijk weet de aangestelde syndicus niet van welke hout pijlen te maken, kent mij liever een "politieke" houding toe, dan mijn verhaal voor waarheid aan te nemen.

De man word op alle vlakken tegengewerkt, maar keert zich tegen de persoon die wel een correct beheer wenst... Ik heb verdorie serieus wat bewijzen dienen aanleveren om aan te tonen dat het water per hoofd word verdeeld, eindafrekening van 2019 was verkeerd.

U ziet dat hier een serieuse chaos heerst, iedereen doet wat hij/zij wil, beschadigingen aan gem. eigendom word niet hersteld, enzovoorts.

Deze boeken/historiek werd bewust verduisterd met een doel, mijn persoon in zo'n positie te brengen dat ik diende te verkopen, en de syndicus tegen te werken.

Goed, ik zal de punten die u aanhaalt op de eerstvolgende AV gooien, de vraag is trouwens al doorgeven als agendapunt.

Bedankt voor uw antwoord.




 
nescio1
Online
B.W. Art. 577-8 ยง 6 (versie wetgeving 2018)


Uw casus is bijzonder interessant, vergeef ons deze uitdrukking in deze omstandigheden, nu een gerechterlijk aangeduide syndicus enkel kan ontslagen worden door de rechter.
Hij krijgt zodoende een sterke monopoliepositie.
 
Gaat het hier om een gewone syndicus B.I.V. of om een syndicus-advocaat?
 
Welke punten hebben, naar uw aanvoelen, de rechter tot deze keuze gebracht, vooropleiding syndicus in de rechten en/of notariaat, anciënniteit in het beroep, lesgever aan school opleiding makelaar, kantoor met bijzonder veel medewerkers, publicaties of andere?
 
Wij hebben de indruk dat u het conflictoplossende vermogen, wat hier primordiaal is, van deze persoon niet al te hoog inschat.
 
https://nl.wikipedia.org/wiki/Maatschappij_tot_Nut_van_%27t_Algemeen
Houd ons op de hoogte van de verdere evolutie van dit dossier tot nut van ’t Algemeen.

 
SCORPIOEN
Offline
boeken gebouw leeggemaakt...

@john doe

1. viezr appartementen zegt u: is die " vruchtgebruker "nog aan boord,; is die bedrogen koper " aan uw kant ?  dan zijn jullie al met  twee, wie is de vierde eigenaar ?
2. hoe zijn de quotiteiten verdeeld over de 4 kavels ? m.a.w. wat is het gewicht van elk van de 4 m-eigenaars, of nog anders , zijn de beslissingen op de Algemene Vergadering rechtmatig ( volstrekte meerderheid bvb )
3  was de door de rechtbank aangestelde syndicus een beroepssyndicus, en geef  me de juiste datum van begin en aanvang van zijn mandaat

4.De daaropvolgende syndicus :  aangesteld op av van.. voor de duur van....
Welke " boeken " heeft die gekregen van zijn voorganger, tenminste die over de periode vandie voorganger

5. Ofwel is die syndicus nog van dienst, indien niet zo : welke AV heeft de opvolger aangesteld, en vanaf wanneer to wanneer : heeft zijn opvolger binnen de 30 dagen de " boeken," gekregen, bankrekeninguittreksels, schadeclaims etc

6. Wie nu " syndicus " tot wanneer loopt zijn mandaat ?

wordt vervolgd


mvg

John Doe
Offline
Dag Scorpioen,Om op uw
Dag Scorpioen,

Om op uw vragen te antwoorden.

1) Vruchtgebruiker woont hier nog, is wel van plan te verkopen. Inderdaad de nieuwe eigenaar is door mij op de hoogte gesteld van de situatie en staat aan mijn kant. De ervaring heeft mij wel geleerd, eens men je niet meer nodig heeft, je aan de kant gaat.

2) Quotiteiten zijn volgens oppervlakte, maar ik (de kleinste) heb evenveel stemrecht als de grote, dit om het evenwicht te bewaren.

3) De door het Vredegerecht aangestelde syndicus is een officeel syndic, aangesteld als voorlopig syndicus, eerste vergadering vond plaats op 15/07/2019. Deze is tot op heden nog steeds onze syndicus.

4) De door de rechtbank aangestelde syndicus is nog steeds syndicus. Duur onbekend, was proefperiode, dan Covid 19, géén vergadering meer gehad. 

De mappen/boeken/historiek van het gebouw die in bezit waren van "vruchtgebruiker/syndicus", zijn leeggemaakt voor overhandiging. Syndicus blunderde en komt met andere verdeelsleutels af, waartegen ik geprotesteerd heb. Ik heb voor deze vergadering plaatsvond deze syndicus op de hoogte gesteld van de wantoestanden in het gebouw en deze gevraagd de boekhouding te controleren. Wat nooit gebeurd is daar "vruchtgebruiker" letterlijk alle documenten, facturen enzovoorts heeft laten verdwijnen.

5) De door het Vredegerecht aangestelde syndicus is nog steeds syndicus. Zoeken naar een ander syndicus is gevraagd in 2016 door een eigenaar die het beheer deed en dit stopzette vanwege de ondankbaarheid van de mede-eigenaars, ik was de enige die met een offerte afkwam, deze werd niet weerhouden op de AV van 2016 en "vruchtgebruiker" werd syndicus.

6) Zie 3,4 en 5



 
SCORPIOEN
Offline
leeggehaalde boeken


dag John Doe

1. de vruchtgebruiker moet dus volmacht krijgen van de eigenaar voor de Algemene Vergadering?
2.als u het kleine appartement heeft, moet er iemand het grootste hebben: u hebt dus minder quotiteiten dan de andere, het is veeleer de grootste die moet inbinden bij de stembeurten, dat is wettelijk ook voorzien, en niet omgekeerd, dat de kleinste die meetelt voor meer.
3. Het vonnis van de vrederechter omschrijft de taak van die door hem  aangestelde syndicus.
4.Wat is het statutair (boek) jaar van de VME ? Heeft de huidige syndicus al  provisies opgevraagd aan jullie vier ? Heeft hij al de eindafrekening gemaakt ( ook al is die nog niet goedgekeurd door de AV)


Is uw VME ingeschreven in de Kruispuntbank voor ondernemingen (KBO) 
Op hun webside www.KBO.BE/search kan je dat inkijken. Daar kan je ook de stichtingsakte van de VME inkijken.
Ook de syndicus moet een KBO inschrijvingsnummer hebben, niet te verwarren met zijn erkeningsnummer bij het BIV

Last but not least: het zou veilig geweest zijn dat de nieuwe syndicus een nieuwe bankrekening gebruikt, en de bestaande rekening(en) afsluit zodat hij, en hij alleen,ver-antwoordelijk is voor de gelden( hij heeft daarvoor geen toelating nodig van  de Algemene Vergadering).

p.s. nooit de moed opgeven

mvg





 


mvg

SCORPIOEN
Offline
leeggehaalde boeken

 


toch nog dit : lees TS van ALLARD 13/8  het antwoord van NESIO 1 over wat ik schreef over het afwegen van de quotiteiten ( mijn punt 4)

nieuwe tip : de bankrekeninguitttreksels kunnen bij de bank opgevraagd worden, 10 jaar terug !  Het is wel de huidige syndicus die dit kan opvragen, die volmacht heeft op die (bestaande) bankrekening(en). Hij zal kunnen zien: aan wie de  facturen betaald werden,  de ontvangen bedragen van de 4 M-E en ook de eventuele geldafnames ( cash ) door zijn voorgangers.

Nu jullie een beroepssyndicus hebben zou het sedert zijn aanstelling alles correcter moeten gaan, 





 


 

 

 


 


mvg

John Doe
Offline
Nu jullie een beroepssyndicus....
"Nu jullie een beroepssyndicus hebben zou het sedert zijn aanstelling alles correcter moeten gaan,"....

Ik kan me niet met deze uitspraak verenigen Scorpioen, toch niet met deze syndicus...

Weinig communicatief, heb al 3 attesten van verschillende artsen afgegeven die op de ernst duiden van het aanslepende vochtprobleem in mijn slaapkamer (ik kamp met COPD Gold II), totaal géén beweging in de man te krijgen.

Rioolvliegjes in mijn appartement, van hetzelfde, rioolbreuk is nog steeds niet opgespoord.

De nieuwe eigenaar die bedrogen werd met zijn aankoop, de syndicus zegt tegen hem dat hij de vorige syndicus dient te bevragen inzake het wel dan niet geisoleerd zijn van het dak.

Laat het nu zijn dat deze "vorige" syndicus alles heeft laten verdwijnen.

Bankoverschrijvingen zouden inderdaad kunnen leiden naar de firma die het dak heeft komen plaatsen, als deze niet cash werden betaald.

Klacht zie ik de aangestelde syndicus niet neerleggen tegen de "vruchtgebruiker syndicus"... Ik heb u trouwens de naam van de syndicus in PB verzonden, zoek deze maar eens op in Deurne... Mijn review op Google zegt genoeg.
SCORPIOEN
Offline
leeggehaalde boeken

@ JD

blijkbaar een klink in de kabel, want ik heb uw mail niet ontvangen, en mijn mzikl naar u toe was ook niet mogelijk.

Ik vraag niet Uw r-mail adres ( privacy wederzijds) maar had gehoopt te kunnen mailen via QUIMMO.

@John Doe
Er is een kink in de kabel, want uw e-mail heb ik niet ontvangen, en mijn e-mail naar u kon niet doorgestuurd worden.
Ik vraag Uw e-mail adres niet ( privacy wederzijds ), maar ik vroeg Quimmo ook mij een  postbus te geven, zodat we mails kunnen versturen via Quimmo.

In antwoord op uw bericht van 14.8.20, antwoordde ik o.a.

  1. De door de rechtbank aangestelde syndicus heeft vermoedelijk niet de opdracht gekregen om recht te trekken wat voorafging.
  2. Als syndicus van een “ mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat “ mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die tenminste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van de beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in art 577-11;§ 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars “( art 577-8, §4, 17° tweede zin Burgerlijk Wetboek.


Om zich in te dekken had de syndicus bij zijn aantreden daarvan zelf een vermogensstaat kunnen opmaken, en ondertussen ook een vermogensstaat op het einde van het statutair boekjaar ( meestal 31 december). Gezien hij midden 2019werd aangesteld, zijn jullie dus meer dan een jaar verder .
 
Maak voor jezelf een pro-forma “ vermogensstaat “ op datum van vandaag aan dehand van uw eigen gegevens, dan heb je al een vierde van het ( huidig) vermogen van de VME in kaart.


 mvg
 
 
 
 


mvg