Deelname van verkoper en koper appartement aan AV

6 antwoorden [Laatste bericht]
Nathan
Offline
Onze jaarlijkse AV vindt plaats begin november. Eén van de mede-eigenaars heeft zijn appartement verkocht. De compromis is getekend, de akte verlijdt in december.

Er is een volmacht opgenomen in de compromis :
“De koper is echter verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering besluit, indien deze plaatsvindt tussen het sluiten van deze overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte, indien de koper over een volmacht beschikt om aan de algemene vergadering deel te nemen en indien de verkoper minstens acht dagen op voorhand de koper op de hoogte brengt van de dagorde, de datum, het uur en de plaats van elke algemene vergadering.
De verkoper verbindt zich ertoe de koper minstens acht dagen van tevoren op de hoogte te brengen van de dagorde, de datum, het uur en de plaats van elke algemene vergadering die plaats heeft tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de ondertekening van de authentieke akte. Indien dit niet werd meegedeeld binnen de voormelde termijn, blijven de buitengewone lasten die uit die beslissingen voortvloeien ten laste van de verkoper.
Bij deze geeft de verkoper aan de koper volmacht om deel te nemen aan elke algemene vergadering die plaats zou vinden tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de ondertekening van de authentieke akte.
Datum toekomstige algemene vergadering : november 2019.”


Nu willen zowel de verkoper als de koper deelnemen aan de AV. De verkoper wil stemrecht voor de agendapunten die het verleden betreffen (afrekening, kwijting), en de volmacht aan de koper beperken tot de agendapunten die de toekomst betreffen.

Mijn vragen hierbij :
1) Indien de verkoper een specifieke volmacht opstelt met de koper als lasthebber voor specifieke agendapunten (die de toekomst betreffen), kunnen beiden dan deelnemen aan de vergadering? Het stemrecht ligt dan bij de verkoper of de koper afhankelijk van het agendapunt.
2) Mag de lasthebber (koper) aanwezig zijn voor de punten waarvoor die geen volmacht heeft en mag de "lastgever" (verkoper) aanwezig zijn voor de punten waarvoor hij volmacht gegeven heeft? Indien ja, mogen ze ook deelnemen aan de discussies?
SIEBE
Offline
compromis
Wat in de compromis vermeld wordt, moet voldoen aan de nieuwe wetgeving mede-eigendom 01.01.2019.

Stemrecht op de AV heeft enkel de eigenaar op het ogenblik van de AV zelf. Akte slechts in december = verkoper stemrecht ( behalve hij volmacht geeft aan de koper ).
Op die volmacht kan verkoper dan vermelden hoe die moet stemmen voor de punten die de verkoper echt aangaan. Voor de overige punten kan koper vrij stemmen. Bij volmacht mag koper mee stemmen en discusiëren. Een volmacht is niet splitsbaar.

Met verkoper en koper op de AV en beide stemrecht; denk ik dat dit uitgesloten is.
Lebragard en Nescio1 kunnen mij hier verbeteren indien verkeerde interpretatie.

Het is trouwens de taak van makelaar en de notaris om de nodige documenten bij de syndicus op te vragen : 3 jaar. En welke grote uitgaven, herstellingen er op touw staan.
Nathan
Offline
Beste SIEBE, Bedankt voor uw
Beste SIEBE,

Bedankt voor uw inzichten.

Wat betreft uw eerste zin : leest u iets dat niet voldoet aan de nieuwe wetgeving?

Op basis van uw antwoord zie ik volgende twee opties :
1) Verkoper (eigenaar) neemt zelf deel aan de AV en heeft het stemrecht.
2) Verkoper (eigenaar) geeft een volmacht aan de koper (algemeen of specifiek met instructies voor stemming van de punten die de verkoper aangaan). De verkoper kan dan zelf niet deelnemen aan de vergadering.

Indien optie 1, kan ik de verkoper toelaten om de koper uit te nodigen om hem bij te staan op basis van onderstaand artikel?

Art 577-6 § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. [3 Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.]3
lebragard
Online
volmacht en bijstand op een AV..

volmacht

Art. 577-6
§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
 
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.

De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders bepaald."

Bijstand/mede-aanwezig op de AV

Art. 577-6
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.

Mijn vragen hierbij :
1) Indien de verkoper een specifieke volmacht opstelt met de koper als lasthebber voor specifieke agendapunten (die de toekomst betreffen), kunnen beiden dan deelnemen aan de vergadering? Het stemrecht ligt dan bij de verkoper of de koper afhankelijk van het agendapunt.

2) Mag de lasthebber (koper) aanwezig zijn voor de punten waarvoor die geen volmacht heeft en mag de "lastgever" (verkoper) aanwezig zijn voor de punten waarvoor hij volmacht gegeven heeft? Indien ja, mogen ze ook deelnemen aan de discussies?

Wie opgeroepen wordt voor de AV, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de VME.
Minst problematisch zou zijn dat koper en verkoper op voorhand de agendapunten doornemen en een stemgedrag bepalen , alsook wie het woord gaat nemen. Deze handelswijze is het minst problematisch : de verkoper laat de syndicus op voorhand weten dat er iemand meekomt. ( art.577-6 §1)

Ander scenario in vragen 1 en 2 geeft meestal (soms) aanleiding tot een discussie net zoals de kavelgerichte volmacht optiek of gespitste volmacht....zoals in

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/quorum-eigenaars-berekening-bij-meerdere-kavels-per-eige


 






 
SIEBE
Offline
AV-COMPROMIS
Nathan, volgens mij is compromis oké.
U haalt zelf ART. 577-6 para 1 aan. Deze zegt genoeg en is geldig.
Wel met dezelfde conclusies die ik in mijn reactie heb weergegeven.
Ofwel geeft verkoper ( zoals in compromis ) volmacht aan de koper met desgevallend zijn stemgedrag.   Ofwel handelt hij volgens het artikel, en gaan beide naar de AV ( wel volgens die voorwaarden ) en stemt de verkoper. Met 2 discusiëren en stemmen gaat niet op.
Dus opties 1 en 2 kunnen; en optie 1 kan ook volgens Art. 577-6 para1.

Wel oppassen als de verkoper zich laat bijstaan door de koper; dat deze laatste niet de overhand haalt en de regels volgt. Heb persoonlijk in zulke gevallen al meegemaakt dat
deze zich stilaan zelf begint te moeien met de AV. Dat kan dus niet.

Nathan, Lebragard was we net te snel af. Zijn reactie is correct en te volgen.
lebragard
Online
#3
antwoord #3  = kruispost met #2
Nathan
Offline
Bedankt SIEBE en lebragard
Bedankt SIEBE en lebragard voor jullie duidelijk advies.