Forfaitair aanrekenen van de jaarlijkse kostprijs gezamenlijke containers huisvuil

10 antwoorden [Laatste bericht]
Rebry Hendrik
Offline


De Agenda van onze A.V.  vermeldt de stemming omtrent het voorstel voortaan de jaarlijkse kostprijs van de gezamenlijke afvalcontainers forfaitair de 73 eigenaars aan te rekenen.

In het verleden vond  de syndicus het reeds opportuun mij op de algemene vergadering 
niet te steunen bij mijn bezwaar tegen een stemming die zou beslissen omtrent het forfaitair aankopen van een ontkalkingsinstallatie .

Daar forfaire aanrekening enigszins in mijn persoonlijk voordeel neerkomt kon ik niet procederen op de rechtbank. Daarom naar de vrederechter waar de syndicus er zich van afmaakte met aan te brengen dat de syndicus op de AV geen stemadvies te geven heeft en aldus wel moet uitvoeren wat democratisch werd beslist...

Nu vermeldt de agenda de stemming  over de intentie de toekomstige kostprijs voor de containers gezamenlijk huisvuil  niet langer volgens de quotiteiten maar forfaitair aan te rekenen.  

Kan deze kostprijs wettelijk hoe dan ook anders aangerekend worden dan volgens het aantal quotiteiten van de eiogenaar?

Syncuraantje

hendrik
nescio1
Offline
analogie?

Herlees uw basisakte.
Herlees in de notulen alle beslissingen terzake genomen in voorafgaande AV.
 
 
Analoog met :
http://www.syndicushasselt.be/images/infotheek/wetten-reglementen/Wet_op_mede-eigendom_sluit_forfaitaire_verdeling_syndicuslasten_uit.pdf
 
 
Quimmo
Offline
@nescio1

Het document van syndicushasselt waarnaar u verwijst lijkt me niet helemaal van toepassing. Het gaat hier om kosten, zoals de syndicusdienst, die ten bate zijn van de gemeenschappelijke delen. Die moeten inderdaad volgens quotiteiten verdeeld worden.

De vuilsniscontainer zal waarschijnlijk dienen voor het afval van de private kavels, niet voor de papiertjes die in de gangen samengeborsteld zijn. Het lijkt me dan dat het nuttigheidscriterium zou kunnen gelden, zoals ook aangehaald in het document waar u naar verwijst: "De verdeling van de lasten kan ook geschieden naar een andere verhouding dan de aandelen, namelijk in functie van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten voor ieder privé gedeelte vertegenwoordigen. "

Je kan dan lang discussiëren of de container niet méér nut heeft voor een kavel met meer bewoners, maar dat is niet noodzakelijk hetzelfde als het aantal quotiteiten. De eerlijkste - maar onmogelijke - verdeling zou per vuilzak zijn.

Als de syndicus beweert dat het nut van de container voor elk kavel hetzelfde is, dan kan dit natuurlijk wel weerlegd worden indien het effectief zo is dat in de kavels met meer quotiteiten ook meer mensen wonen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Rebry Hendrik
Offline
Forfaitair aanrekenen jaarlijkse kostprijs afvalcontainers

   
  Sorry, 

  Overal vindt men terzake zeer duidelijk aangegeven en aanvaard:
  Bij gelijk nut: 
   "
steeds , steeds , steeds verdeling van de kosten volgens de quotiteiten!"

  
  U hebt me duidelijk niet overtuigd hoor!
  Wat meer is: volgens de "Agenda van de syndicus" aangeeft,
  zal men bij doorvoering ervan, naar de notaris moeten!

  Sorry 
  Mvg

  Syncuraantje

 
hendrik
lebragard
Offline
forfaitair aanrekenen....

Zijn het privatieve containers dan betaalt elkeen privatief zijn factuur.
Zijn het containers voor de gemeenschap , zijn het lasten voor de gemeenschap en de statuten bepalen dan de wijze van verdeling .

Algemeen kan men wel stellen dat  :
Omdat "Forfaitair aanrekenen" makkelijker is (!)  wil (bijna) elke syndicus deze wijze van verdelen van de lasten laten stemmen en invoeren.

Sta volledig achter het standpunt van syncuraantje.

Bijvoorbeeld :
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
 
 
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat “Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.



Vanaf 01/01/2019 moeten een aantal bepalingen die tot nu toe in de statuten moesten staan, verplicht opgenomen worden in een reglement van interne orde. 

De regels voor de interne werking van de VME worden dus verhuisd van het reglement van mede-eigendom naar het reglement van interne orde. Gezien het laatste geen authentieke akte, (géén notaris) vereist, wordt de wijziging hiervan flexibeler door de nieuwe wet.
De syndicus zal zorg dragen en heeft de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen. ( Art.577-10 c )

Het reglement van interne orde bevat minstens :
1. de wettelijke regels m.b.t. de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering van mede-eigenaars;

2. het eventuele bedrag vanaf hetwelk meerdere offertes moeten worden gevraagd aan verschillende leveranciers of dienstverleners ingeval van werken aan de mede-eigendom (mededinging);

3. de wettelijke regels omtrent wijze van benoeming van de syndicus ,welke opdracht, bevoegdheden hij heeft, de duur van zijn opdracht en de nadere regels voor de hernieuwing en opzegging daarvan, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;

4. de periode van vijftien dagen waarin de jaarlijkse algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt;
 
Volgende bepalingen kunnen niet opgenomen worden in het reglement :
1. de beschrijving van het onroerend geheel , alsook de bepalingen van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden. (basisakte)

2. de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de gemeenschappelijke lasten  en bepalingen en sancties m.b.t. de betaling van die lasten (reglement mede-eigendom)

3. bepalingen die strijdig zijn met de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten in het notariële reglement van mede-eigendom (dat voorrang heeft op het reglement van interne orde).
 
Besluit : 
Indien de AV beslist om bepaalde lasten forfaitair te verdelen (!) kan deze beslissing niet opgenomen worden in het reglement van interne orde maar moet een notaris de statuten aanpassen/veranderen.

en

in uw eerste post :
Daar forfaire aanrekening enigszins in mijn persoonlijk voordeel neerkomt kon ik niet procederen op de rechtbank. Daarom naar de vrederechter waar de syndicus er zich van afmaakte met aan te brengen dat de syndicus op de AV geen stemadvies te geven heeft en aldus wel moet uitvoeren wat democratisch werd beslist...

U kon wel degelijk naar de vrederechter , lees de beweegreden van het vonnis en bovendien zal u fin. schade leiden cfr. notariskosten, aanpassen regl.van mede-eigendom
 
De syndicus van zijn kant maakt een deontologische fout en respecteert oa.de statuten niet. 
Algemeen kan men stellen dat beslissingen van de AV OK zijn , als men de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars niet schaadt. (deze staan oa. in de statuten)

Rebry Hendrik
Offline
Forfaitair verdelen van kostprijs (afvalcontainers) verboden!

               
  Bij gelijk nut... steeds verdeling volgens de quotiteiten!

  Aan Nesio1 :   Waartoe zou ik onze basisacte moeten herlezen? De wet overstijgt de        basisacte in deze!
  Aan Quimmo : Laat ons aannemen dat het nut hetzelfde is? Et alors...forfaitair?
  Aan Lebragard :
  Heeft het juridisch enige zin de notaris
  tegen de wet in statuten te laten aanpassen
(akkoord anders mag het zeker niet)
  om "forfaitaire verdeling" toch te kunnen opstarten, zoals in vele VME's?

 Mijn enige betrachting hier & nu beperkt zich tot de oproep aan Quimmo om,      na een diepgaande analyse, zoals in een wetenschappelijke thesis  uitgaande van de dwingende wet en bestaande vonnissen,   Jan & Piet & Marie (alsmede alle VME's) eens en voor altijd heel duidelijk,  via een artikel of hoe dan ook, juridisch uit de doeken te doen,  waarheidsgetrouw en zonder rond te pot te draaien, kort en goed:
  "Wat toepassen bij gelijk nut ?"

    Laat de wetgeving bij gelijk nut toe het nutsprincipe te hanteren?
    Met andere woorden, zijn de lasten in dit geval forfaitair deelbaar,
     zowel als dit al dan niet in de statuten van de VME voorzien is...  

   
Ik  stel vast dat sinds lang op Quimmo jaarlijks een paar keer dit onderwerp zeer
   terloops, onvoldedig en verwarrend,         
   na vraagstelling terzake, wordt aangesneden zonder duidelijk antwoord 
   omtrent de wettigheid van forfaitaire lastenverdeling.           

  Waartoe opende ik het gesprek omtrent de "onbenullige lastverdeling" van                afvalcontainers?
  Een last die voor iedere eigenaar zo klein is dat deze het spreken niet waard is!
  Het principe waarom, de mogelijkheid tot...   is daarentegen wel uiterst belangrijk.

  Onze agenda A.V. geeft terecht aan dat bij wijziging naar verdeling van deze last
  de notaris ingeschakeld moet worden. De notaris is hiertoe slechts opportuun zou ik        stellen, als deze wijziging niet zondigt tegen de wet, welke dwingend recht is! 

  Het merendeel van de uitgaven binnen een VME dreigen beschouwd te worden,
  op de eerste plaats door de mede-eigenaar met veel quotiteiten,
  als kost waarbij "het nut" voor elke eigenaar gelijk is. 
  Aldus kan menig eigenaar,   (op de eerste plaats deze beschikkend over veel                    quotiteiten), al te vlug geneigd zijn deze kost door stemming te laten bekostigen              volgens "kost met gelijk nut",  t.t.z. forfaitair!
   ( vergetend dat de appartementswet uitgaat van het principe "de zwaarste last laten       dragen door de breedste schouders") : de sociale ingesteldheid staat er aldus voorop   
  Om maar enkel kosten op te noemen waar forfaitaire verdeling op de loer kan liggen:     kosten qua noodverlichting, brandblussers, schoonmaak, verzekeringspolis, verbruikte           electriciteit, tot zelfs de jaarlijks terugkerende kost syndicus.

   De deur hiertoe wordt geenszins op een kier gezet door o.a.:
       - R. Timmermans: Het onroerend goed in de praktijk:   
              Het nuttigheidscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten
              waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben.
              ( begrijp dus goed niet voor de andere kosten , namelijk deze
                  waarvan het nut niet meetbaar of gelijk is!)

       - P. Leyseele
              Een verdeling volgens forfait is uit den boze ,
              ze is een onrechtmatige bedriegelijke beslissing...

     Alleen duidelijkheid en informatie omtrent theorie & praktijk rond deze belangrijke           wet helpen onze VME en zijn een must: aldus frustratie en ruzie vermijden!


     Aan Quimmo en de experten onder U om daartoe bij te dragen.
     Ikzelf ben slechts een doodgewone eigenaar,
     met ietwat voordeel bij forfaitaire, m.i. onwettige lastenverdeling...

    Met vriendelijke groet,
    Syncuraatje

   
   

hendrik
lebragard
Offline
forfaitair.....

  Aan Lebragard :
  Heeft het juridisch enige zin de notaris
  tegen de wet in statuten te laten aanpassen 
(akkoord anders mag het zeker niet)

  om "forfaitaire verdeling" toch te kunnen opstarten, zoals in vele VME's?
 

Antwoord : neen , maar een notaris kan dit..en dan ?!

Er zijn veel VME s , die beslissingen nemen op een AV , al dan niet uit onwetendheid of op aansturen van een syndicus die de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars schaadt. (deze staan oa. in de statuten)

Er is hier al veel geschreven over de lasten verdeling en deze vindt men terug in zijn gecoördineerde statuten en dienen gevolgd te worden , ook door een syndicus !

Deze kunnen bepalen dat bepaalde lasten enkel en alleen te laste zijn voor bepaalde mede-eigenaars die er gebruik van maken bv. de particuliere gemeenschappelijke delen.
maw.het nuttigheidscriterium.

"Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135

Ook de nieuwe wetsaanpassing houdt daar nu rekening mee :
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten. (art.577-6§6)
 


 

  "Wat toepassen bij gelijk nut ?"

    Laat de wetgeving bij gelijk nut toe het nutsprincipe te hanteren?
    Met andere woorden, zijn de lasten in dit geval forfaitair deelbaar,
     zowel als dit al dan niet in de statuten van de VME voorzien is... 

 

Bij een objectief nut is het antwoord neen , maar het nuttigheidscriterium kan voorzien zijn in de statuten van de VME of een combinatie van aandelen en nut is mogelijk.
TIMMERMANS geeft het duidelijke voorbeeld van de mede-eigenaar die altijd een zaklamp zou gebruiken in plaats van de verlichting in de gemeenschappelijke delen; ook hij zal moeten bijdragen in deze last.   

 
Gemeenschappelijke lasten onder het nuttigheidscriterium is een zeeeeer interresant onderwerp en daarom lees :
https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/349/705/RUG01-002349705_2017_0001_AC.pdf

zo leest men oa.
Afdeling 2. Aanvullend, dwingend of van openbare orde? 26. De verdeling van de lasten in de gedwongen mede-eigendom is in de Belgische rechtsorde van dwingend recht (artikel 577-2, § 9, laatste lid B.W.). Het hoofdcriterium ‘waarde’ en het subsidiair criterium ‘nut’ of de combinatie van waarde en nut, zijn de enige drie opties met betrekking tot de verdeling van de lasten. Men kan niet (meer) voor een andere maatstaf opteren. Dit heeft tot gevolg dat verdeelsleutels in strijd met deze bepaling kunnen worden aangevochten voor de rechter (Infra rn. 68 ev.).50 Zo besliste de vrederechter te Brasschaat terecht dat de beslissing van de algemene vergadering om alle lasten, behoudens deze met betrekking tot de brandverzekering, gelijk te verdelen onder alle mede-eigenaars zonder rekening te houden met de maatstaven uit artikel 577-2 § 9 B.W. in strijd is met de wet.51

en

De inhoud van de stauten is altijd doorslaggevend, en ook hier kunnen de principes van redelijkheid en billijkheid geen afbreuk aan doen.

en

Afdeling 4. De combinatie van de maatstaven waarde en nut 54.
Zoals uit de voorgaande afdelingen uit dit hoofdstuk duidelijk werd, zal de maatstaf nut zelden of nooit alleen gehanteerd worden om alle gemeenschappelijke lasten en kosten om te slaan. In de Franse rechtsorde is dit nooit het geval, in de Belgische rechtsorde is dit, ondanks de vrijheid die de partijen krijgen, niet wenselijk. Indien het nut als maatstaf gehanteerd wordt, zal deze maatstaf dus in combinatie met de maatstaf waarde in het reglement van mede-eigendom voorkomen.


Besluit : (zoals uzelf weergeeft)
Bij gelijk (objectief) nut... steeds verdeling volgens de quotiteiten!

(maar indien de AV een andere beslissing neemt en deze onrechtmatige, onregelmatige beslissing wordt niet aangevochten bij de vrederechter , krijgt deze kracht van gewijsde !! en is dan uitvoerbaar voor die VME, cfr. Belgische wetgeving , in Nederland Ned.wetgeving NIET mogelijk ! sic..)

 
waquarius
Offline
forfaitair ?

Volgens Lebragard kan in een studie van UG o.m. worden gelezen: Het hoofdcriterium waarde’ en het SUBSIDIAIR criteriumnut’ enz.. 
Dat subsidiaire is toch niet de mening van Mr. Frank Burssens, gastprofessor aan de KULeuven, in de recente brochure van de Verenigde Eigenaars: "Appartementsrecht in hoofdlijnen , Het nieuwe appartementsrecht na de wet van 18 juni 2018". Hij schrijft op pag.17 over 'waarde' en 'nut': " Tussen beide criteria  is geen hiërarchie". Volgens mij terecht.

wqs

lebragard
Offline
forfaitair.....

# 7 walquarius
Volgens mij ook, maar maakt ook niet zoveel uit , de drie criteria van lasten verdeling liggen wettelijk vast en daar is mr. Frank Burssens (aannemingsrecht) het uiteraard mee eens :
- aandelen
- nuttigheidscriterium
- combinatie beiden

Vergeet ook de vraagstelling niet, besluit is belangrijker.....
Besluit : (zoals uzelf weergeeft)
Bij gelijk (objectief) nut... steeds verdeling volgens de quotiteiten!

(maar indien de AV een andere beslissing neemt en deze onrechtmatige, onregelmatige beslissing wordt niet aangevochten bij de vrederechter , krijgt deze kracht van gewijsde !! en is dan uitvoerbaar voor die VME, cfr. Belgische wetgeving , in Nederland Ned.wetgeving NIET mogelijk ! sic..)
waquarius
Offline
waarde en nut
Akkoord.Maar het was een detail in uw post, dat mij toch niet onverschillig kon laten.Omdat u zelf schrijft dat "gemeenschappelijke lasten onder het nuttigheidscriterium een zeeeeer interresant onderwerp" zijn . Jaren geleden werd op dit forum daarover een (soms vrij verhit) debat gevoerd.  Beweerd werd door sommigen dat het waardecriterium altijd en overal voorrang had, en het nutscriterium er eigenlijk niet toe doet. Volgens de UG-studie is het in elk geval ook 'subsidiair'. Ik ben het daar niet mee eens. Het verheugt me dus dat ik met Mr. Burssens kan besluiten dat met beide criteria rekening moet worden gehouden voor een billijke verdeling van de lasten.

wqs

lebragard
Offline
waarde en nut....
Uiteraard , maar dat is voornamelijk de "zorg" voor de notaris.
De notaris zelf moest erop toezien dat de verdeling van de lasten op een billijke wijze werd bedongen.
Ieder die een appartement koopt weet wat men koopt , is een toetredingscontract en die staan vervat in de statuten.

Blijf erbij dat de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars beschermd moeten blijven en dat een syndicus or andere mede-eigenaars deze niet kunnen beknotten door oa. anders te gaan beslissen met de nodige meerderheid !!!!

Er zijn genoeg beroepsmogelijkheden als "men" denkt benadeeld te zijn ! 

vandaar weerom mijn besluit :
Besluit : 
Bij gelijk (objectief) nut... steeds verdeling volgens de quotiteiten!

(maar indien de AV een andere beslissing neemt en deze onrechtmatige, onregelmatige beslissing wordt niet aangevochten bij de vrederechter , krijgt deze kracht van gewijsde !! en is dan uitvoerbaar voor die VME, cfr. Belgische wetgeving , in Nederland Ned.wetgeving NIET mogelijk ! sic..)