Geschil verdeelsleutels gemeenschappelijke lasten

14 antwoorden [Laatste bericht]
doobybros
Offline
Volgende situatie : de basisakte van onze appartementsblok is in het verleden 2x (notarieel ) gewijzigd.
Na een klacht van een eigenaar blijkt dat de laatste wijzigende basisakte niet de juiste quotiteiten bevatte maar dat de 1e wijzigende basisakte de enige juiste is (is bevestigd door de notaris).
Conclusie : de eigenaars betalen (op een paar uitzonderingen na) al 4 jaar teveel.
De syndicus meldt nu dat ze de correcte sleutels op het huidig boekjaar gaat toepassen. 
Vragen hierbij :
- Kan de syndicus dit zomaar zonder dat de basisakte opnieuw notarieel gewijzigd wordt (met unanieme toestemming van de eigenaars) ?
- Stel dat die sleutels uiteindelijk aangepast worden, hebben de eigenaars recht op een correctie van de vorige boekjaren ? Syndicus beweert dat ze enkel het huidig boekjaar kunnen aanpassen want zijn argument is dat de fout recent vastgesteld werd en dat de termijn van protest over alle voorgaande boekjaren verlopen is. Klopt dat ?
- Het notarieel laten wijzigen van de basisakte brengt uiteraard kosten met zich mee. Kunnen die niet verhaald worden op de notaris en/of syndicus ?
Je kan zeggen dat de basisakte destijds niet aanvaard had mogen worden door de VME, maar dat is wat te makkelijk vind ik. De eigenaars zijn allemaal niet juridisch geschoold en waren ter goeder trouw.
Kunnen de notaris en syndicus (die de fout gemaakt hebben) zomaar hun verantwoordelijkheid ontlopen ?

Bedankt.
't appartement
Offline
gaat niet zomaar
Een notariële akte is vereist.
Gaat niet met terugwerkende kracht.
Waarom heeft de VME de "foutieve" statuten aanvaard?
De kost van een geding is hoger dan de kost van een aanpassing van de akte en mogelijk dat de VME de zaak nog verlies ook!
VME zal op de blaren moeten zitten.
lebragard
Offline
basisakte.....
#doobybros

Indien de basisakte werd gewijzigd/aangepast mbt. de wet mede-eigendom 2010 was dit een wettelijke opdracht voor de syndicus .
Dit was/is een resultaatsverbintenis in hoofde van de syndicus .

Na een klacht van een eigenaar blijkt dat de laatste wijzigende basisakte niet de juiste quotiteiten bevatte maar dat de 1e wijzigende basisakte de enige juiste is (is bevestigd door de notaris).

Vaststaat dat de 1e wijzigende basisakte juist is en de tweede niet .....de resultaatsverbintenis in hoofde van de syndicus is er niet....en waarom heeft de notaris andere quotiteiten voorzien...in opdracht van de syndicus , belast met de coördinatie van de statuten ?

Vraag:
- tweede wijziging basisakte = coördinatie statuten ?
- wettelijke opdracht voor de syndicus met resultaatsverbintenis
- fout syndicus = vorige boekjaren herberekenen met de juiste quotiteiten
- ect...

lees ook :

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/wat-als



 
doobybros
Offline
Bijkomende info : - De 2de
Bijkomende info : 
- De 2de wijzigende basisakte (eind 2014) had tot doel om een deel van het complex af te splitsen ten einde dit later afzonderlijk te kunnen verkopen
- En inderdaad, in deze wijzingende akte staat letterlijk dat de notaris en syndicus de opdracht hadden om de statuten de coordineren.
- Waarom andere quotiteiten ? Wel, en dit is geen grap, door het kopiëren en plakken uit voorgaande akten zijn die foutieve quotiteiten erin geslopen.

Conclusie : als ik het goed begrepen heb zal de basisakte eerst (notarieel) rechtgezet moeten worden alvorens nieuwe quotiteiten (uit de 1° akte) van kracht kunnen zijn. En dit met unanieme goedkeuring van de VME. Syndicus mag dit dus zelf niet zomaar aanpassen en toepassen.

De discussie is natuurlijk, wie gaat die kosten betalen ? Zoals hierboven reeds gezegd, als de VME hiervoor moet procederen dan zullen die kosten wsl hoger zijn dan de kost van aanpassing.
En heeft de VME uberhaupt een poot om op te staan aangezien ze die akte eigenlijk goedgekeurd heeft (dit was een bijzonder complex dossier) ?
Wat betreft de correctie over vorige boekjaren, wat is de wettelijke basis om dit op te dringen aan de syndicus ?
lebragard
Offline
antwoord van....

Uw bijkomende informatie......Indien de 2e aanpassing/wijziging van de basisakter NIET kadert in de coördinatie van de statuten opgelegd door de wet , was het dus géén wettelijke opdracht van de syndicus , maar op vraag van de VME..... dus :

Antwoord van t' appartement is het juiste.
- notariële akte vereist
- elke partij ging in de fout , syndicus,notaris en de VME gaf de goedkeuring
- gedeelte eigen schuld is ieder zijn eigen (dikke) bult
- wettelijke basis correctie boekjaren , twijfelachtig en rechtsprocedure is in deze omslachtig en te duur.....

EN
- zolang de basisakte niet is gewijzigd is de syndicus verplicht deze toe te passen in uitvoering van zijn beheer......dus de lasten bepaling zoals ze voorkomen in de huidige basisakte moet worden toegepast....

doobybros
Offline
Stel dat er op de volgende AV
Stel dat er op de volgende AV geen unanimiteit is voor een nieuwe akte (en dat dus de verkeerde sleutels geldig blijven). Wat zijn de concrete toekomstige (financiele) risico's voor de VME ?
't appartement
Offline
geding
Eén of meerdere eigenaars kunnen dan de VME dagvaarden en zo de aanpassing aan de reële toestand afdwingen.
doobybros
Offline
Waarbij de VME dan ook nog de
Waarbij de VME dan ook nog die gerechtskosten (bovenop de notariskosten) zal moeten betalen ?
't appartement
Offline
sinterklaas?
Uiteraard. Tenzij Sinterklaas ze gaat betalen omdat er geen stoute mede-eigenaars zijn.
SIEBE
Offline
les
't Appartement,

Welke les kunnen wij uit deze topic trekken. Wake up eigenaars en lees duidelijk de documenten betreffende uw VME. Open your eyes op de A.V. en houdt de babbeltjes en roddeltjes voor na de AV. Begrijpend lezen van wat men u voorlegt en keur niets goed wat u niet bevalt of wat ge niet verstaat.
doobybros
Offline
zwart/wit
Dat is natuurlijk zeer zwart/wit.
Principieel heb je gelijk, maar zo eenvoudig is het niet. In grote woningcomplexen heb je vaak heel ingewikkelde (juridische) constructies.
In zo'n VME (en AV) zitten vaak mensen die 0,0 benul hebben waarover het gaat en nog minder enig juridisch inzicht hebben.
Wanneer je dan geconfronteerd wordt met zeer technische documenten die gewijzigd worden door beroepsmensen die u vertegenwoordigen (en waarvan je kan verwachten dat die weten waarmee ze bezig zijn) dan is het niet onlogisch dat je hierin meegaat.
SIEBE
Offline
# 10
Is geen verwijt aan uw adres; maar is een van de grootste problemen in de VME's.
U vermeldt het hier zelf.
Een exacte oplossing hiervoor; de mensen zelf ? En de ingewikkelheid van het leven en de opgelegde regels.
Indien u de topics op dit forum regelmatig volgt; zult u ook kunnen vaststellen dat die problemen schering en inslag zijn. En in een gemeenschap is men altijd afhankelijk van de ingesteldheid en kennis van de leden.
lebragard
Offline
#doobybros

#doobybros

#doobybros
Wat kan u doen :
Zowel de notaris (klerk) en syndicus hebben aan hun "zorgvuldigheidsplicht" niet voldaan , getuige daarvan de verkeerde verdeelsleutels in de aangepaste statuten.
Ook de VME ......

- vraag aan notaris en syndicus de onkosten om de akte "juist" aan te passen , om de helft voor hun rekening te nemen . (niet voldaan aan hun zorgvuldigheidsplicht) Beiden kunnen hun verzekering daarvoor aanspreken. (fout, schade, oorzaak ....)
- de andere helft is ten laste voor de VME

Verder kan elke mede-eigenaar ongeacht de tijd , beroep doen op de vrederechter voor de correctie van de statuten. (cfr. art .577-9)

Art. 577-9.

§ 6.Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

doobybros
Offline
Er is een email beschikbaar
Er is een email beschikbaar waarin de notaris zwart op wit toegeeft dat hij een foutieve copy/paste toegepast heeft.
Maakt dit enig verschil naar verdeling van de schuld ?
lebragard
Offline
schuldvraag....

Schuldvraag..........
Zowel de notaris als de syndicus als de VME hebben "boter" op hun hoofd.
Een compromis is altijd beter dan een "procedure".
(mail notaris is een stok achter de deur....om deze over de brug te krijgen..)

ofwel
- gaat de syndicus de correcte verdeelsleutels toepassen ! (begaat dan een beroepsfout) want moet de statuten toepassen.
- ofwel vat men de vrederechter
- en wat met een "nieuwe" mede-eigenaar...........
- best is statuten conform te maken....