Inhoud van de notulen van de SAV.

36 antwoorden [Laatste bericht]
ALIBI
Offline
Nogal dikwijls beantwoordt de inhoud van de NOTULEN van een AV NIET aan aan de reeële weergave van het verloop van de vergadering op zich!

Méér nog, bepaalde legale verplichte meldingen worden (bewust of niet) achterwege gelaten.
Een voorbeeld: de lijst van de aanwezige mede-eigenaars, de lijst van de afwezige mede-eigenaars met de lijst van de volmachthouders ... 
Hoe kan men achteraf de geldigheid van de stemmingen effectief controleren wanneer men niet eens kan natrekken wie er wèl  en wie niet aanwezig was?
Enz ...

- Bestaat er ergens een stramien of model voor de notulen van dergelijke AV mèt de aanduiding welke gegevens verplichtend moeten vermeld worden??
- Enne, wanneer een mede-eigenaar niet akkoord zou gaan met de inhoud van de notulen, kan hij dan op de volgende AV niet eisen voor een eventuele gemeenschappelijke goedkeuring of afwijzing van de notulen van de vorige vergadering?
- Is er geen verplichtend agendapunt, waarbij de beslissingen van de vorige AV naar hun effectieve uitvoering worden gecontroleerd?

Ik heb de indruk dat in de wetteksten weinig aandacht gegeven wordt aan de diverse aspecten van dit belangrijk werk-instrument .... !
Of vergis ik me?

Enz ...
ALIBI
nescio1
Offline
notulen contesteren

U kunt het in elk geval NIET de wetgever verwijten dat hij niet gezorgd heeft voor een correcte verslaggeving van de vergadering:


  • verplichting een verslag op te maken
  • stemmingen: nominatief vermelden van voor- en tegenstemmers
  • verplichting om het verslag op het einde van de vergadering te laten tekenen door ALLE aanwezigen
  • verplichting tot het verspreiden van de notulen aan alle mede-eigenaars
  • verdachte periode van vier maanden gedurende dewelke het verslag gecontesteerd kan worden


en uiteindelijk: mogelijkheid om de vrederechter te vatten.


De wet kan natuurlijk de mede-eigenaars NIET verplichten MONDIG te zijn.

Stuur nu reeds naar de syndicus (en uw mede-eigenaars) uw eis om op de volgende algemene vergadering als agendapunten te hebben:
goed- of afkeuring van het verslag van de vorige algemene vergadering
opmaken van de notulen volgens de wettelijke beschikkingen

Ten overvloede wens ik u er op te wijzen dat, ook na de recente wetswijziging, onder de eerste punten op de agenda van onze VME ( en dus daarna in de notulen) staat: goedkeuring van het verslag van de vorige algemene vergadering op datum van...

Een dergelijke vermelding is gewoon een blijk van goed beheer.






 

 
 

ALIBI
Offline
DANK,nescio, voor deze
DANK,nescio, voor deze verhelderende toelichting!

Blijkbaar benaderen  we de problematiek (bijna) volgens een gelijklopende route?!

Misschien was het toch wel wenselijk geweest dat de wetgever zou bepaald hebben wat er in deze notulen MOET voorkomen!?

Een syndicus verkiest natuurlijk eerder een summiere tekst terwijl bepaalde mede-eigenaars opteren voor een correcte, volledige  weergave van het verloop van een AV

Bijvoorbeeld, de vermelding van de de volledige ijst van de aanwezige en de afwezige, maar wèl vertegenwoordigde, mede-eigenaars lijkt me toch een "must" en toch ...vindt een bepaalde syndicus dit niet eens noodzakelijk!?
You see the picture?
ALIBI
deskundige
Offline
Beste,Ik zie niet goed het
Beste,

Ik zie niet goed het nut in om tijdens de volgende vergadering een punt op te nemen waarin wordt beslist over de al dan niet goedkeuring van de inhoud van de notulen?

De notulen dienen volgens de wet enkel en alleen beslissingen te vermelden en dit met opgave van de neen stemmen en onthoudingen.

U haalt zelf aan dat een beslissing door een eigenaar binnen de 4 maanden, te rekenen vanaf de dag van de AV, in rechte kan worden aangevochten.

Dit betekent dus dat wanneer geen enkele beslissing binnen deze termijn met succes wordt vernietigd, dat alle beslissingen die in de notulen staan vermeld, kracht van gewijsde krijgen en dus definitief worden. M.a.w. het niet (met succes binnen de voorziene periode) aanvechten van beslissingen houdt gelijktijdig in dat de inhoud van de notulen wordt goedgekeurd.

Hierop maanden nadien terugkomen heeft (juridisch) gezien m.i. dan ook geen enkele zin.

Mvg.


ALIBI
Offline
Deskundige, Ik heb toch

Deskundige,

Ik heb toch wel ernstige vragen bij uw stelling!

Ik citeer:

"De notulen dienen volgens de wet enkel en alleen de beslissingen te vermelden en dit met de opgave van de neen stemmen en onthoudingen."

- Dus niet eens een lijst van de aanwezige mede-eigenaars en een lijst van de volmachthouders?
- Hoe kan je dan definiëren wie "neen" stemden en wie zich onthouden heeft?

- Niet eens het resultaat van besprekingen over de diverse agendapunten?
- Niet eens enige vermelding van de motivering van de genomen beslissingen?

- Niet eens een vermelding  van eventuele betwistingen?
- Niet eens een vermelding van geuite klachten?

- Niet eens een weergave van het evaluatierapport van de syndicus?
- Niet eens een weergave van de  halfjaarlijkse verslagen van de RVME?
- Géén verwijzing naar het verslag van de rekeningcommissaris?
- Geen overzicht van de begrotingsramingen?

Enz ....

Enne ....
Hoe gaat men dan tewerk gaan bij de vorige beslissingen, waarvan achteraf blijkt dat ze  die NIET werden uitgevoerd?
Moeten deze dan niet omschreven en eventueel toegelicht en verklaard worden?
En hoe gaat men te werk wanneer een mede-eigenaar FOUTEN in de notulen ontdekt, deze aan de syndicus mededeelt ... maar daar géén reactie op krijgt.
Toch niet direct naar een vrederechter stappen?

Het kan zéker NIET de bedoeling zijn om van de notulen een  uitgebreid en gedetailleerd  verslag  te maken, dààr niet van, maar deze moeten toch voldoende gegevens bevatten om achteraf te kunnen dienen als een soort referentie.

Of NIET, soms?


 

ALIBI
jh995
Offline
goedkeuring van de inhoud van de notulen
Het lijkt mij een goede zaak om tijdens de volgende vergadering een punt op te nemen waarin wordt beslist over de al dan niet goedkeuring van de inhoud van de vorigenotulen?
Hiermee weten direkt alle eigenaren of er wel of niet binnen de 4 maanden bezwaren hiertegen zijn gerezen.
deskundige
Offline
'Mijn stelling' zoals u dit
'Mijn stelling' zoals u dit noemt, is niets meer en niets minder dan de verwoording zoals binnen de wettekst opgenomen. En uiteraard worden naast de neen stemmen en onthoudingen ook de resultaten mee opgenomen. Een aanwezigheidslijst is i.p. een afzonderlijk document hetwelk deel uitmaakt van de notulen en er wordt bijgevoegd Het grotendeel van de andere zaken die u aanhaalt zijn nagenoeg allemaal dingen die volgens de wet jaarlijks een beslissing behoeven en die dienen natuurlijk mee te worden opgenomen als dagordepunt. @jh995 Om te weten of er al dan niet een vordering in vernietiging van een of meerdere beslissingen werd ingesteld, dienen de eigenaars niet te wachten tot een volgende vergadering. De wet schrijft immers voor dat wanneer een eigenaar een beslissing aanvecht, dat de syndicus gehouden is om alle eigenaars daar onmiddellijk van in kennis te stellen.
ALIBI
Offline
Ik ga deze gedachtenwisseling
Ik ga deze gedachtenwisseling zeker  niet laten  uitdeinen tot een discussie; daartoe ben ik niet eens bevoegd laat staan bekwaam!

Toch wil even  vermelden dat U in uw stelling de verwoording "... enkel en alleen ..."        hanteert!
Het is juist die (sterke)  terminologie  die ik NIET terug vond in de wettekst aangaande de materie in kwestie!
Maar, kom, een krachterm méér of minder!?
;-)

Ik noteer alvast dat U van oordeel bent dat de aanwezigheidslijst deel uit maakt van de notulen!

Wanneer ik stelde dat een goedkeuring van de notulen wenselijk en nuttig was, ging het niet zozeer om genomen beslissingen, maar eerder over het onvolledig zijn van notulen, zoals o.a. het ontbreken van de aanwezigheidslijst.

Alleszins DANK voor je gewaardeerde toelichtingen...


ALIBI
wakwarius
Offline
notulen
Notulen zijn van wezenlijk belang, vooral om de genomen beslissingen correct te registreren. Zodat gekonkelfoes achteraf , geen kans op succes meer zou kunnen hebben.  En dus volgende situatie -uit het leven gegrepen- in elk geval niet meer zou kunnen voorkomen. Een syndicus, met wie ik 'te maken heb', weigert -ondanks de wettelijke verplichting-  op het einde van de AV notulen op te stellen. Dat is maanden geleden al aan bod gekomen op dit forum. Zijn smoes: "het zit allemaal hier opgeslagen, in mijn hoofd'. Resultaat: op de AV werd beslist om het dak van het gebouw nog dit jaar te laten isoleren. In het verslag van die AV staat een maand later te lezen: "De AV beslist dat de isolatie van het dak nog dit jaar zal worden 'doorgesproken'  !!...
A bon entendeur, salut ...
Wakwarius
deskundige
Offline
Wanneer een syndicus nalaat
Wanneer een syndicus nalaat om de notulen tijdens de vergadering op te maken en op het einde van de vergadering te laten ondertekenen, dan zet hij de deur tot vernietiging van alle beslissingen wagenwijd open. Het zal duidelijk zijn dat hij persoonlijk aansprakelijk dient te worden gehouden voor alle hieruit voortvloeiende nadelige gevolgen. Deze maatregel werd ingevoerd om na de vergadering manipulatie/bedrog van de genomen beslissingen zoveel als mogelijk tegen te gaan. In de praktijk stel ik evenwel vast dat er toch nog veel misbruiken voorkomen, zelfs wanneer de notulen werden ondertekend. Hier merk ik dan op dat dit in de meeste gevallen gebeurt doordat men enkel en alleen de laatste blz. van de notulen ondertekent. Ik raad dan ook elke mede-eigenaar en volmachthouder aan om ook steeds elke blz. te paraferen wat het al veel moeilijker maakt om hieraan nadien wijzigingen/aanpassingen,... aan te brengen. En het gaat misschien wat ver maar wat ik soms zelf doe wanneer ik voor een klant onder volmacht tijdens een vergadering aanwezig ben, is van elke blz. van de ondertekende notulen een foto nemen.
ALIBI
Offline
Als ik deze benadering
Als ik deze benadering aandachtig lees, kom ik toch wel tot de conclusie dat het goed (of afkeuren) van de inhoud van de notulen (of het verslag) van de vorige AV, een zeer nuttig effect kan hebben!?
Een valabel agendapunt voor de dagorde, dus?
O.a. een hulpmiddel om de uitvoering (of niet) van de genomen beslissingen te verifiëren!?

Of vergis ik me?

???
ALIBI
nescio1
Offline
hernemen goedkeuring verslag vorige vergadering
Het opnemen van de formule "goedkeuring verslag van vorige vergadering" in de agenda en daarna in de notulen, heeft in elk geval als voordeel dat ook de juridisch minder onderlegde mede-eigenaar (en alle andere mede-eigenaars) er op gewezen wordt dat het verslag kan gecontesteerd worden.

Natuurlijk zal de syndicus, indien de vorige vergadering meer dan 4 maanden geleden is, er op wijzen dat de termijn voor betwisting verstreken is.

Of hij dit zal vervolledigen met zijn eigen verplichting om ALLE andere mede-eigenaars van de betwisting op de hoogte te brengen is al minder zeker.




nescio1
Offline
beroepsmisvorming
Aansluitend op de originele opmerking: zoals bij al wat gezegd of geschreven wordt, geldt:
wie schrijft wat wanneer waarom voor wie?

Een syndicus kan zich op het standpunt stellen dat hij maar een lezer heeft: de vrederechter.

Een andere kan er zich bewust van zijn dat hij, weliswaar binnen een wettelijk gereglementeerd kader, tegenover de mede-eigenaars staat in een verhouding leverancier-klanten. 

Zijn notulen zullen dan voldoende nuttige elementen bevatten voor afwezige mede-eigenaars betreffende het overleg in de vergadering, een geheugensteun voor iedereen in de toekomst, voldoen aan de wettelijke bepalingen en toch beknopt zijn.
Quimmo
Offline
Eventueel vergadering opnemen

Indien dergelijke verdraaiingen van de notulen wel meer voorkomen in uw VME, kunt u ook overwegen een geluidsopname van de AV te maken. Zelfs indien de notulen dan niet onmiddellijk opgemaakt worden heeft u achteraf een bewijs.

Bij fouten in de notulen voor de vrederechter de besluiten laten vernietigen. Ik denk dat men zo wel snel zijn les leert.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
notulen
Goed en wel, maar de stap naar het vredegerecht is niet evident, en zal wellicht slechts  voor weinig (bedrogen) mede-eigenaars mogelijkheid bieden op een uitkomst .
De meeste mede-eigenaars zien dat gewoon niet zitten, zo simpel is dat.
Maar om terug te komen naar mijn uitgangspunt: "ik zeg aan de syndicus (voor de vergadering) dat hij wettelijk verplicht is op het eind van de AV notulen te redigeren en te laten ondertekenen". Antwoord: dat interesseert mij niet ,ik schrijf meteen morgen al het verslag, als alles nog vers in mijn hoofd zit. Met de bekende frauduleuze gevolgen...
Tegen zoveel onwil is blijkbaar toch geen kruit gewassen. En zeggen dat die man (dat kantoor) - naar eigen zeggen- 80 appartementen beheert ! En dan maar een 'script' opstellen, voor een goed verloop van de AV ..?.Als sommige syndici zelfs de wet niet au sérieux nemen.
Wakwarius
Quimmo
Offline
Dan de andere oplossing

Dan wil ik verwijzen naar de reeks "hoe van syndicus veranderen"

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Lieve en Marc
Offline
Inhoud notulen.
Men moet het zodanig organiseren/ noteren dat achteraf geen discussies kunnen ontstaan.
De notulen dienen dus correct én volledig te zijn op alle gebied, zelfs voor wat betreft de punten " varia ". Sommigen kunnen de zaken zo uitschrijven dat men juist naast de bedoeling van het gestelde terecht komt of het essentiële omzeilen.
Gebruik eenvoudige én de juiste woorden.
Iedereen weet dat naar de rechtbank stappen niet eenvoudig is en daar wordt al eens misbruik van gemaakt.
Een middel hiertoe is na ieder punt de opgenomen tekst voor te lezen en vragen aan de vergadering of iedereen hiermee akkoord is.
Het snel voorlezen op het einde van de vergadering werkt niet, er is geen tijd om te reageren en de mensen willen het liefst zo rap mogelijk terug naar huis.
Anderzijds vinden wij het aangewezen op de volgende vergadering te vragen of iedereen akkoord is met het verslag van de vorige vergadering.
Dit geeft mensen de mogelijkheid om zich uit te spreken; ze krijgen daardoor er een beter gevoel bij.

Lieve en Marc
ALIBI
Offline
Uw opmerkingen en commentaar
Uw opmerkingen en commentaar in de tweede paragraaf zijn zo pertinent en terecht,
dat ik niet kan nalaten een concreet voorbeeld uit de recente notulen van een VME te citeren!!!

Hier gaan we:

"Dhr  ..... maakt een tussenkomst over dit punt."

En t is het dan!!!!
Géén verdere uitleg, géén toelichting ....

Kan het nog nietszeggender of banaler???

En met dit soort zinnen tracht men dan  de z.g. officiële notulen te "vullen" en de essentiële punten te omzeilen!!!
ALIBI
Quimmo
Offline
Het is niet slecht maar het brengt ook niet veel

Zoals al hoger aangehaald, brengt het vragen van een akkoord op de volgende vergadering weinig zoden aan de dijk. De beslissingen zijn genotuleerd, al dan niet correct, maar zijn definitief omdat ze niet binnen de 4 maand aangevochten zijn.

Het enige wat dit kan opbrengen is dat het voor iedereen nog eens duidelijk is dat de syndicus gefoefeld heeft of tenminste zijn werk niet goed gedaan heeft (voor zover men zich na een jaar nog herinnert wat er de vorige keer verteld was). Men zal danbij de nieuwe vergadering wat aandachtiger zijn. Anderzijds staat de vervanging van de syndicus dan waarschijnlijk niet op het programma en is het tegen de vergadering het volgende jaar al weer vergeten.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

ALIBI
Offline
Ik denk dat hierbij het
Ik denk dat hierbij het duidelijke onderscheid moet gemaakt worden tussen het goedkeuren van de notulen op zich en het eventueel herzien van beslissingen!

Inderdaad genomen "beslissingen" kunnen niet teruggedraaid of herbekeken worden, maar:
- de onzorgvuldige inhoud en presentatie van deze notulen kan wèl aanleiding geven tot het niet aanvaarden of tenminste corrigeren (genomen beslissingen uitgezonderd)  van de notulen! 
- tevens kan hierbij  dan nagetrokken worden of de genomen beslisingen werden uitgevoerd of niet en  DIT kan dan wèl besproken worden; wànt tussen het noteren van  genomen beslissingen en het correct uitvoeren ervan is nog al dikwijls een  hemel van veschil !
ALIBI
Tomopom
Offline
"Het enige wat dit kan

"Het enige wat dit kan opbrengen is dat het voor iedereen nog eens duidelijk is dat de syndicus gefoefeld heeft of tenminste zijn werk niet goed gedaan heeft"

Dat is natuurlijk al héél veel waard... en bovendien is het blijk van goed vertrouwen , zoals iemand al zei, indien er zo'n agendapunt op staat.

Brengt me tot het volgende ....
Bij ons weigert de syndicus resoluut zulk ingediend agendapunt op te nemen onder exact dat mom dat het nutteloos zou zijn.
Hoe zit het daarmee ? Kan hij dat zomaar weigeren ?

Bovendien komt hij nog doodleuk te stellen dat diegenen die het eens zijn met de weergave van de notulen dat éénvoudig kunnen/mogen uiten door het verslag achteraf voor akkoord te ondertekenen ... en indien men niet akkoord is dit niet dient te ondertekenen.
Hoe zot kan het nog ?

.


nescio1
Offline
spaans hotel
Tomopom: uw opmerking doet me denken aan wat verteld wordt over het klachtenboek in de Spaanse hotels. 
Elk hotel is wettelijk verplicht er een te hebben en het zou daadwerkelijk gecontroleerd worden door de autoriteiten.

Op het ogenblik dat een toerist echter aanspraak maakt op zijn recht om de klacht neer te schrijven in het klachtenboek, gaan alle alarmbellen rinkelen, is het boek onvindbaar, wordt getracht de zaak te sussen, etcetera......


naicwill
Offline
De agenda wordt opgesteld
De agenda wordt opgesteld door de syndicus. Er zullen jaarlijks
een aantal vasteagendapunten zijn zoals de bespreking van de
rekeningen, de goedkeuring van 
de begroting en de balans, en
de kwijting van de syndicus. Verder kunnen door 
de raad van
mede eigendom agendapunten naar voor worden geschoven.
Ook de 
individuele mede-eigenaar kan aan de syndicus vragen
een door hem gemaakt 
voorstel op de agenda te plaatsen.
Ook hier weer speelt het artikel 577-9 & 3
B.W.,
dat bij onrechtmatige weigering van de syndicus aan de
individuele 
eigenaar het recht verleent zich tot de
vrederechter te wenden. Door die 
mogelijkheid in te bouwen
kan de syndicus geen misbruik maken van zijn 
machtspositie
door systematisch agendapunten van de agenda te weren. Net
zoals in het vennootschapsrecht kan enkel over de punten
die effectief op de agenda staan beraadslaagd worden79.
Van dat principe kan worden afgeweken 
als unaniem op
de algemene vergadering wordt beslist een extra punt te
bespreken. Daarvoor is dus unanimiteit vereist bij alle
mede-eigenaars. Uit de praktijk weten we dat het echter
zelden zal gebeuren dat iedere mede-eigenaar 
op de
algemene vergadering aanwezig is. Bijgevolg zal van
die mogelijkheid 
vrijwel nooit gebruikgemaakt kunnen worden.
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/391/481/RUG01-001391481_2010_0001_AC.pdf
Ik vrees helaas dat de vrederechter het weigeren van een agendapunt
" goedkeuring van de inhoud van de notulen van vorig jaar" niet
als een onrechtmatige weigering zal aanzien.
Integendeel zie hierboven deskundige Peter Leyseele:
"Hierop maanden nadien terugkomen heeft (juridisch) gezien
m.i. dan ook geen enkele zin."

Tomopom
Offline
Neen, juridisch heeft dat
Neen, juridisch heeft dat inderdaad geen enkele zin... wel als methode om zich als misnoegden te uiten en anderen wakker te schudden... je stapt niet zomaar ( zeker als je maar met een kleine minderheid bent ) naar de rechter.

Vergeet niet dat we spreken over syndici die er ondanks de nieuwe wetgeving in geslaagd zijn het spel volledig naar hun hand te zetten ( al dan niet in samenwerking of onder druk van een raad die er al jaren de plak zwaait ).
Misleiding, verkeerdelijk formuleren of veranderen/verkeerdelijk van agendapunten zijn hoog goed bij dat soort lui en achteraf blijk je dat ding niet eens deftig te mogen inzien laat staan er ooit een letter van wordt aangepast dat niet strookt met de werkelijkheid.
Komt er bovenop nog eens de grap dat je enkel zou kunnen tekenen voor akkoord notuelen want bij niet akkoord dien ( lees : mag ) je niet te tekenen.
Achteraf kan je dus niet eens naar de rechter stappen

Let wel ! Het gaat hier louter over de juistheid van notulen.

nescio1
Offline
vrijwaring van rechten

Een goedkope maar juridisch nog altijd betwistbare manier van reageren zou zijn de syndicus een aangetekende brief te sturen met daarin een voorstel tot aanpassing van het verslag.
Tevens kan deze brief gebruikt worden om alvast het agendapunt voor een volgende vergadering vast te leggen.

EIS van de syndicus dat hij een kopie van uw brief verstuurt met bijv. de volgende afrekening (of doe de verspreiding zelf).

 

naicwill
Offline
@Tomopom :"Achteraf kan je
@Tomopom :"Achteraf kan je dus niet eens naar de rechter stappen"
Het  niet ondertekenen van de notulen heeft geen belang voor het
naar de rechter stappen,integendeel.
Je moet best wel tegengestemd hebben voor de aangenomen beslissing
die je voor de vrederechter wil betwisten.


De notulen van de AV moeten binnen dertig dagen aan de mede-eigenaars bezorgd worden. Krijgt de mede-eigenaar de notulen niet, dan meldt hij dit schriftelijk aan de syndicus. De notulen vermelden de aangenomen beslissingen, met de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich onthouden hebben.
Om de bewijskracht van de notulen te verhogen, worden de ontwerpnotulen aan het eind van de zitting ondertekend door de voorzitter van de AV, de secretaris en alle op dat moment nog aanwezige mede-eigenaars.
 

Emmerdeuse
Offline
Nescio1, je schrijft: "U
Nescio1, je schrijft:

"U kunt het in elk geval NIET de wetgever verwijten dat hij niet gezorgd heeft voor een correcte verslaggeving van de vergadering:
  • verplichting een verslag op te maken
  • stemmingen: nominatief vermelden van voor- en tegenstemmers
  • verplichting om het verslag op het einde van de vergadering te laten tekenen door ALLE aanwezigen
  • verplichting tot het verspreiden van de notulen aan alle mede-eigenaars
  • verdachte periode van vier maanden gedurende dewelke het verslag gecontesteerd kan worden"
Leid ik hieruit correct af dat de wetgever dit expliciet in de nieuwe wet op de mede-eigendom heeft vermeld? Kan je mij zeggen in welke artikels? Ik ga die wet toch eens in detail lezen en van buiten leren, denk ik.
naicwill
Offline
Burgerlijk wetboek   

Burgerlijk wetboek   

Boek II : Goederen en verschillende beperkingen van de eigendom
HOOFDSTUK III :MEDEEIGENDOM
Artikel 577-6
 § 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
 
            Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
 
            § 11. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.
 
            § 12. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de §§ 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici.
 
            Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.

Artikel 577-9
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
 
            Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/document.do?method=view&id=28dd4bbd-f632-4e7a-bbdc-a442c997c5f3#findHighlighted
 
Emmerdeuse
Offline
Bedankt naicwill! Wat ik me
Bedankt naicwill!

Wat ik me ook afvraag: moet er in het verslag van de AV vermeldt worden wie aan wie een volmacht heeft gegeven? 
naicwill
Offline
Ik wijs er evenwel op dat de
Ik wijs er evenwel op dat de algemene vergadering van de mede-eigenaars , net als enige andere algemene vergadering, onderworpen is aan de regels inzake de beraadslagende vergaderingen. Teneinde de stemverrichtingen op een correcte wijze te verzekeren en te controleren, en in het bijzonder de meerderheid te berekenen, houdt de voorzitter een presentielijst bij met de identiteit van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Die presentielijst biedt de mogelijkheid a posteriori controle uit te voeren, inzonderheid ingeval beroep wordt ingesteld tegen een beslissing van de vergadering.
http://www.senate.be/www/?MIval=/Vragen/SchriftelijkeVraag&LEG=5&NR=259&LANG=nl

Het is dan nogal logisch dat om deze controle uit te voeren
naast de naam van de aanwezige lasthebber  de naam van de
eigenaar of kavel(=aantal aandelen) staat die hij vertegenwoordigt.
De presentielijst wordt bij de notulen gevoegd.
Lieve en Marc
Offline
Notulen AV
Als wij dat hier allemaal lezen .....
Wat een verloren energie .....
Ik zie in veel van die reacties op dit forum vooral twee zaken:
1. de laksheid en/ of weinig interesse bij vele eigenaars: ze knikken meestal ja op alles als de vergadering maar vlug gedaan is.
2. Altijd maar naar de vrederechter moeten stappen is niet zo evident en wordt zeker niet altijd geäppreciëerd; het is niet gemakkelijk in een gemeenschap wonen als iedereen je daarna voorbijloopt als zijnde een stinkende hond.
Onze conclusie: er is meer wetgeving nodig vooral ten aanzien van de verplichtingen van de Syndicus.
En dat ze het a.u.b. eens simpel leren houden: als de notulen niet beantwoorden aan de verschillende vormvereisten zijn ze gewoon niet geldig. Punt.
Zoek een eenvoudige methode om die nietigverklaring te laten noteren.
............
Een recent voorbeeld van onwettelijk/ klungelig gedoe.
De bestaande Syndicus zou aan de deur gezet worden.
Met een opgehangen bericht in de inkomhal meldt de Voorzitter van de Raad van Medeigendom dat men voor de voorziene Jaarlijkse AV niet moet reageren op de uitnodiging van de Syndicus en alle agendapunten aan hem dienen overgemaakt (kanttekening: vele eigenaars hebben hun appartement verhuurd en komen dus haast nooit in het gebouw; hoe komen zij dit van die agendapunten dan te weten?).
En waar blijven de ingediende agendapunten eerder aan de Syndicus overhandigd?
Die worden gewoon van tafel geveegd.
De syndicus stuurt zelf toch een uitnodiging met slechts drie punten met o.a. zijn eigen ontslag en de benoeming van een nieuwe syndicus; de bij hem ingediende agendapunten staan er niet op vermeld.
Op deze AV wordt het contract met de syndicus dus niet verlengd en hij wordt wandelen gestuurd.
De vergadering gaat verder maar zonder effectieve verslaggever: de vergadering zal met een geluidsopnamesysteem worden geregistreerd: " het gaat nu niet anders " en daarna zal een verslag worden opgemaakt.
Enkele mensen melden dat dit niet wettelijk is, doch niemand luistert er naar: het zijn altijd maar diezelfde moeilijke mensen, dwarsliggers, .... laat het hier maar vlug vooruit gaan zodat we rap terug naar onzen T.V. kunnen.
De vergadering is dan - in het nadien opgemaakt verslag - zogezegd akkoord met deze gang van zaken.
Voor de stemmingen worden de neen stemmen en onthoudingen (van die moeilijke mensen, dwarsliggers, ...) alleen in aantal vermeld, zonder namen, zonder de volmachten mee in rekening te brengen, enz....
Er is ook geen lijst op naam toegevoegd van aanwezigen, volmachten, enz... 

Er werden sommige beslissingen door de RvME  medegedeeld/ opgedrongen zonder hiervoor om een stemming te vragen en dan wordt in het verslag genoteerd dat de AV hiermee akkoord gaat.
En als men volgend jaar nogmaals zou vragen of men akkoord is met dit verslag dan zal weer iedereen ja knikken. 
Er zijn dus geen ondertekende notulen, sommige zaken die werden besproken werden niet vermeld, aan andere werd een " interpretatie " gegeven door diezelfde voorzitter/ verslaggever, lees: het een beetje (veel) naar zijn eigen hand gezet, enz... enz....
En als je moest vragen of de mensen akkoord zijn met dit verslag dan wordt er weer ja geknikt: niet teveel last en zever a.u.b., laat ons gerust.
Doch de kleine minderheid die een beter en eerlijker bestuur vragen blijven gewoon in de kou staan.
Dan maar naar de Vrederchter stappen? Wat haalt dit uit? Alles opnieuw met al diezelfde ja- knikkers?
En dan voor altijd als een stinkende hond voorbijgelopen te worden?
............
Dit om te zeggen dat de malverstaies/ onkunde/ manipulaties niet altijd alleen bij de Syndicus liggen, doch in het hele systeem.
Conclusie: er is nog veel werk en een grote nood aan wettenmakers die de zaken effectief, eenvoudig, praktisch, werkbaar, ...... enz.... kunnen maken.
En laat ze ook eens denken aan sancties/ straffen a.u.b.
Wat is het gekort een wet te maken, die dan toch niet opgevolgd wordt en waar haast in de praktijk niet tegen kan opgetreden worden?
Zou men ook de kwalificatie van de Syndicus eens niet dienen te herzien?
Verplichte opleiding? Bijscholing? Examen (zowel theoretisch als praktisch)?
Zou men ook de richtlijnen voor de Voorzitters van de RvME eens niet wat duidelijker uitschrijven? Ik zie op vele plaatsen dat de leden van de AV vaak overheerst worden door de leden van de RvME, die nog altijd denken dat zij de beheerraad vormen van het gebouw.
..................
Uiteindelijk gaat het erom dat eigenaars en huurders een aangenaam gevoel krijgen over het gebouw waarin ze wonen.
Laat ons daar dus meer energie in steken.
 
Lieve en Marc