Is het reservekapitaal van een VME deelbaar?

23 antwoorden [Laatste bericht]
Jos Diepenbeek
Offline
Wij vonden op 'tinternet' geen antwoord op onze vraag, daarom doen wij beroep op de expertise van dit forum.

Onze VME is samengesteld uit drie types eigenaars:
- eigenaars van een appartement met garage
- eigenaars van een appartement zonder garage
- niet in het gebouw wonende eigenaars van een garage
ALLE eigenaars storten jaarlijks hun bijdragen voor het reservekapitaal op een (1) aparte rekening, in verhouding met het totaal van hun quotiteiten.

1) Stel: er zijn grote kosten aan het gebouw en het reservefonds moet aangesproken worden. Blijft dan het reservebedrag van de niet-eigenaars van een appartement ongemoeid?
2) Stel: de klinkers van het plein tussen de garageboxen moeten heraangelegd worden. Wordt dan het reservebedrag van de niet-eigenaars van een garage ongemoeid gelaten?

(Beide situaties vallen volgens onze statuten onder "Bijzondere gemeenschappelijke lasten".)

Twee vragen samengevat: is het reservekapitaal deelbaar of moeten wij voor elk type eigenaar een afzonderlijk reservefonds opzetten?
ronald de wilde
Offline
reservekapitaal deelbaar?
Nog een voorbeeld: modernisatie liften, gelijkvloersen betalen niet voor liftkosten (volgens de statuten). De Alg.Vergadering beslist dat de modernisatie zal worden betaald uit het reservefonds, mede omdat anders met deze kosten het normale budget zal worden overschreden wat niet is gewenst.

Hoe hebben wij dat probleem aangepakt?

1) Het reservekapitaal behoort toe aan de VME en wordt gespijsd met gelden van alle eigenaars op basis van de aandelen die zij bezitten in het geheel.
Dat kapitaal kan worden ingezet voor alle doeleinden voor zover dat niet in strijd is met de statuten. 
Als er afname wordt gedaan, dient dat ten goede te komen aan alle eigenaars, op basis van hun aandelen. Dus, inbreng = afname.

2) Omdat er binnen het normale budget dient gebleven, is het bedrag van de factuur van de modernisatie de sleutel om tot een verdeling te komen.
2a) Het bedrag wordt overgeschreven van de rekening reserve naar de rekening werking.
2b) Dat bedrag wordt omgedeeld naar alle eigenaars, gelijkvloerse en de andere.
2c) De som van de andere (de liftgebruikers dus) wordt verrekend bij de kosten voor de lift. De som van de gelijkvloerse (de niet-gebruikers van de lift) wordt verrekend bij hun kosten.

Een absoluut gelijke behandeling van alle eigenaars.
Hopelijk kunt u hiermee aan de slag om uw probleem aan te pakken.
 
naicwill
Offline
Er is  1 reservefonds waarop
Er is  1 reservefonds waarop de syndicus de jaarlijkse 
bijdrage stort.
Intern kan de syndicus  een totaal maken van de bijdrage
voor appartementen en de bijdrage garages.
Verder kan hij deze beide totalen nog eens onderverdelen 
per kavel.
Indien er zish grote kosten voordoen kunnen deze verdeeld
worden volgens de bijzondere gemeenschappelijke kosten
en worden de interne rekeningen in functie hiervan aangepast.

Volgens mij moet het perfect mogelijk deze rekeningen
in de boekhouding op te nemen zodat we op elk ogenblik
weten hoeveel reserve kapitaal verbonden is met elke kavel,
totaal reserve van alle kavels appartementen ,
,totaal reserve van alle kavels garage
en tenslotte totaal reserve van alle kavels(=reservekapitaal)


 
naicwill
Offline
Ronald de wilde:"De som van
Ronald de wilde:
"De som van de gelijkvloerse (de niet-gebruikers van de lift) wordt verrekend bij hun kosten."
dit is strijdig met de wet


Clabots in een andere post
"Het reservekapitaal heeft een totaal ander "karakter" dan het werkkapitaal.

Zeker wanneer men weet dat het aandeel per kavel verworven blijft en integrerend deel blijft uitmaken van deze kavel in geval van eigendomsoverdracht ..."

eventuele oplossing:

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/786/958/RUG01-001786958_2012_0001_...
blz 70
 

2.4.4.2.2.2. Reservekapitaal

114. Voor het innen van de bijdragen in het reservekapitaal kan wel rekening gehouden worden met het nut dat een mede-eigenaar haalt uit een gemeenschappelijk deel.

Aldus kan meteen bepaald worden welke mede-eigenaars al dan niet bepaalde uitgaven ten laste moeten nemen. 




 
ronald de wilde
Offline
strijdig? boekhoudkundige verwerking
@naiwill:
Bij de afname van het reservekapitaal (met toewijzing van aandeelgedeelte per ME) wordt het overgeboekt naar de rekening 'werking'.
Om van daaruit de factuur van de bewuste werken te betalen voor rekening van de bedoelde eigenaars, en het gedeelte voor de gelijkvloerse in mindering te zetten van hun normale kosten.
Boekhoudkundig gebeuren beide zaken op hetzelfde ogenblik, zodat er geen discussie kan ontstaan bij eventuele verkoop over wat er nog in het reservefonds zit. Wel op dat ogenblik, en nadien, voor iedereen gelijk volgens ingebrachte gelden/aandelen.

Of u nu een gestemde vermindering van het reservefonds komt te verdelen over alle eigenaars (wat niet wordt verboden, tenzij statutair), of het gaat aanwenden om werken (bij goedkeuring AV) te financieren maakt niets uit.
Als de lat voor elkeen én op hetzelfde moment maar gelijk blijft liggen.
Mocht een gelijkvloerse verkopen voor de eindafrekening, zijn deel is reeds verrekend op dat moment, wat in wezen overeenkomt met een effectieve uitbetaling.

Geen vermenging van werk- en reservekapitaal, wat kan hier dan strijdig met de wet zijn, als iedereen gelijk wordt bediend.
Uw boekhouding moet wel punctueel worden gevoerd.
Jos Diepenbeek
Offline
Reservekapitaal omvormen tot werkkapitaal
Ronald,
Voor diegenen die NIET delen in de kosten, maak jij werk-geld van reserve-geld. Dat lijkt mij niet koosjer; zéker niet in het geval er kort ná die overboekingen een verkoop plaatsvindt. De verkoper gaat dan met zijn reservekapitaal aan de haal. (Hé, dat rijmt!)

Het enige dat jij met jouw aanpak bereikt is, dat iedereen gelijk behandeld wordt (en in het ergste geval opnieuw 0 euro reservekapitaal heeft). Op het einde van 't jaar moeten dan de overschotten op de werkrekening teruggestort worden naar de rekeningen van die eigenaars. Dat kan onmogelijk de goede werkwijze zijn.
Zoals Naicwill al schreef: onwettig.

Allemaal alvast bedankt voor de inbreng.
ronald de wilde
Offline
gelijkheidsbeginsel
Jos,
het gaat mij er inderdaad om dat iedereen gelijk wordt behandeld, zoals u schrijft.

Het is uit den boze dat iemand niet zou meebetalen voor het reservefonds,
dus het is evenzo uit den boze dat het reservefonds zou worden aangewend voor de éne wel en voor de andere niet.

De aanwending van gelden gebeurt na goedkeuring door de AV, zoals ik in mijn eerste reactie reeds schreef. Op die AV wordt ook verantwoording gegeven waarom dat wordt gedaan, mede dus de draagkracht van dat reservefonds.

Als u mijn eerste reactie goed hebt gelezen, hebt u het tijdstip van afname van het reservefonds gelezen: op het ogenblik dat de factuur wordt betaald. Niet op het ogenblik dat de werken zijn gepland!
Zo kan een eventuele ME-verkoper niet aan de haal gaan met zijn (gedeelte uit het) reservefonds.

En als ik in mijn eerste reactie schreef dat het reservefonds werd aangesproken omdat anders de gewone werkingsmiddelen van het werkjaar in het gedrang zouden komen, staat dat daar niet voor niks. Laat staan dat u moet gaan denken dat door terugbetalingen op het einde van het werkjaar het reservefonds terug op nul gaat staan.

Nog te weten: elke ME dient reservefonds te betalen op basis van zijn aandeel in het geheel. In de statuten staat echter bepaald wie/wie niet dient te betalen voor wat; de inningen zijn niet daarop gebaseerd.

Onwettig? Wat dan met het gelijkheidsbeginsel ?
Jos Diepenbeek
Offline
Gelijkheidsbeginsel?
Euh ... Ronald,

Aan het begin van jouw verhaal loopt de "gelijkheid" tussen de eigenaars al mank. De een moet betalen voor de liftkosten, de ander niet.
In jouw voorbeeld geldt het gelijkheidsbeginsel alleen bij het incasseren (uit het reservefonds), niet bij het betalen (van de liftkosten).

Of, heb ik ergens iets gemist?
ronald de wilde
Offline
inderdaad
Statutair betalen de 'gelijkvloersen' niet voor de lift (vermeld in eerste reactie). Liften stoppen op het gelijkvloers, niet in de kelder.

Volgens het gelijkheidsbeginsel dienen zij dus ook een deel te ontvangen. 
naicwill
Offline
Het gelijkheidsbeginsel is
Het gelijkheidsbeginsel is hier niet vqn toepassing..
De bijdrage kunnen in functie zijn van het aandeel van
elke kavel, maar een wiskundige syndicus kan daarnaast ook rekening houden
met het nut of het niet nut dat de kavels  hebben van
sommige gemeenschappelijke delen.
De syndicus houdt voor elke kavel het totaal van de jaarlijkse
stortingen bij(via boekhouding),
dat om het de woorden van advocate Clabots te
zeggen kleeft aan de kavel.

Stel: er zijn grote kosten aan het gebouw en het reservefonds moet aangesproken worden.
De syndicus zal deze kosten verdelen zoals bepaald in
het reglement van mede eigendom: volgens de aandelen 
of het nut of een combinatie van beiden.

Zo zal voor elke kavel zijn bijdrage berekend worden  en vervolgens
zal in de boekhouding het nieuwe saldo reservekapitaal voor
elke kavel berekend worden dat blijft kleven aan de kavel.

Dus geen gelijkheidsbeginsel input output,in de betekenis
van bovenstaande poster.
ronald de wilde
Offline
werkwijze
Jos,

de werkwijze zal dus afhangen van het gegeven:
-wordt het reservekapitaal opgevraagd op basis van totaal bedrag reserveopvraging, omgedeeld naar aandeel ME / totaal aandelen.
-of wordt het opgevraagd onmiddellijk rekening houdende met verschillende gemeenschappelijk-toe-te-wijzen-kosten.

Mijn reacties zijn altijd ingegeven geweest op het eerste gegeven; naar mijn gevoel het eenvoudigste om op te volgen.
In uw aanhef hebt u ook niet aangegeven op welke wijze de reservefondsgelden worden opgevraagd.
naicwill
Offline
Ronald Uw werkzijze is
Ronald 
Uw werkzijze is totaal fout en strijdig met wet,
reservekapitaal mag niet teruggestort worden op rekening
werkkapitaal .
We moeten aan de forumleden duidelijk de wet uitleggen
en erkennen ala we fout zitten en niet verder verwarring
stichten.
Als er kosten (voorziene of onvoorziene grote) aan een gemeenschappelijk
deel dan moeten deze enkel betaald worden door de eigenaars wiens 
kavel objectief nut hebben van dit gemeenschappelijk deel.
Waar u het haalt om voor degene die geen nut hebben van dat
gemeenschappelijk deel een evenredig deel van her reservekapitaal
op hun werkkapitaal te storten is mij een raadsel.



 
ronald de wilde
Offline
naicwill
In de eerste plaats dank voor de verwijzing naar de thesis van Pepijn Geers.
Waardevol en aangedikt met goede voorbeelden.
Zelf heb ik ze (in pdf) bij mijn algemene info gevoegd.

U verwijst bij de vermelding van die thesis naar blz 70.
Daar staat te lezen in verband met de rekening reserve - inning: KAN rekening gehouden worden met het nut...
Dat betekent dat er ook GEEN rekening mee wordt gehouden, en.... dat de inning gebeurt op de wijze die ik stelde in mijn reacties.

ALS u dan verder leest in die thesis komt u op blz 123:  traceerbaarheid van de transacties tussen beide rekeningen (nvdr. de rekening werking en de rekening reserve).
De bedoeling van de wetgever in 2010 was dat er geen vermenging van gelden mogelijk zou zijn, en dat ten allen tijde, per kavel, duidelijk zou zijn wat het gedeelte 'reserve' is.
Dat gedeelte behoort toe aan de VME, specifiek aan de kavel.
Als u dan over traceerbaarheid praat, praat u ook over de boekhoudkundige verwerking en dus zorgen dat de gelden komen waar ze horen, met de uiteindelijke afrekening naar de individuele eigenaar.

Ik maak me sterk dat mijn regeling 'de vrederechter' kan/zal doorstaan, en dus volkomen binnen de zin van de wetgeving, mede de norm 'gelijkheidsbeginsel' (belangrijk voor elke medeëigenaar).
Als wij nog langer welles/nietes blijven aanvoeren op dit forum gaan wij inderdaad sommigen op een verkeerd been zetten.
't Moet ook niet de wet 'Naicwill' worden.
Bij deze ook 'exit' van mijn reacties in deze, ik hoef niet het laatste woord te hebben.
Jos Diepenbeek
Offline
Pardon???
Citaat Ronald de Wilde: "In uw aanhef hebt u ook niet aangegeven op welke wijze de reservefondsgelden worden opgevraagd."

Tja ... en ik dacht duidelijk te zijn met m'n vetgedrukte tekst. :-(

Sommige mensen lezen wat ze willen lezen, anderen lezen wat geschreven staat.

Ik heb in de boekhouding alvast ons reservefonds opgesplitst in "Reserve gebouw" en "Reserve garage".
Mocht het nodig zijn, dan kan ik "Reserve gebouw" nog verdelen in "Reserve appartement" en "Reserve kelder".

Door de medewerking van Naicwill kunnen wij vanaf nú alle kanten uit.

Dank u zeer!
Jos Diepenbeek
Offline
Reserve-geld mag niet teruggestort worden op de werkrekening?
Naicwill,

Reactie op jouw uitspraak in #11 hierboven:
Als dat niet mag, dan zullen wij de aard van onze reserverekening moeten wijzigen.
Dat is namelijk een spaarrekening en van een spaarrekening kan je geen rechtstreekse betalingen doen.
SCORPIOEN
Offline
reservekapitaal


reservekapitaal of reservefonds staat best op een spaarrekening, maar als een AV beslist voor een aankoop of herstelling het reservekapitaal aan te spreken, wordt het bedrag nodig voor die aankoop of werken overgeschreven naar werkkapitaal ( beide zijn  eigen rekeningen ")

dit gezegd zijnde , maar ik ga hier niet in op de discussie zoals aangebracht, maar de verkoper krijgt nooit geld terug, het blijft eigen aan die kavel

mvg

 

 

 



mvg

Erikske
Offline
Verduidelijking
Onze appblok bestaan uit 17 app en 2 ingangen.
Zoals vermeld in de statuten dienen de kosten die gemaakt worden voor resp ingang 1 of 2 vedeeld te worden over de quotiteiten van elk deel apart;
VB :
De voordeur voor inang 1 moet vervangen worden :
Dan wordt er toch aleen reservekapitaal van de eigenaars, wonende in ingang 1 afgehaald van hun gespaard reservekaptaal. Wat dan ook inhoudt dat de eigenaars van ingang 2 iets meer reservekapitaal zullen gespaard hebben dan de eigenaars van ingang 1
Zelfde voor de parking :
Er zijn eigenaars met en zonder parkeerplaats en eigenaars met alleen een parkeerplaats.
Als de poort van de parking moet vervangen worden, wordt er toch alleen reservekapitaal van de eigenaars met parkeerplaats afgehaald ?
Dit wordt dan ook duidelijk in de boekhoudkundige bewerkingen 
Of zie ik dit verkeerd ?
naicwill
Offline
Uw redenering wat de
Uw redenering wat de verdeling van de kosten is juist.
Ik ben geen boekhouder,maar tracht een beetje te redeneren....
Het reservekapitaal staat op de actiefzijde op 1 spaarrekening,
op de passiefzijde hebben we dan 1 hoofdrekening reservekapitaal
en in jullie VME onderverdeeld in hulprekeningen reservekapitaal voor iedere kavel.
(of hulprekening kavels deur 1,hulprekening kavels deur 2,hulprekening kavels gatage)
Doe eens navraag bij jullie syndicus.
Het is anders na verloop van tijd onmogelijk te bepalen hoeveel
resevekapitaal er kleeft aan elke kavel.
Erikske
Offline
Bedankt

Bedankt voor je antwoord. Ik ben zelf eigenaar syndicus en dus steeds op zoek naar oplossingen

Ik heb dan ook voor elke kavel een rekening aangemaakt, waar ik duidelijk de kosten bijschrijf en  afneem. Op het eindtotaal is dan ook duidelijk te zien wat er voor elke kavel overblijft aan reservekapitaal.

Roland De Bondt
Offline
Teruggave reservekapitaal

Wat te doen ion volgende situatie:

Mede-eigenaar heeft gedurende jaren stelselmatig en op eigen initiatief (volgens hem leverde hem dat een financieel voordeel op bij overlijden van zijn moeder???) meer dan het voor zijn kavel opgevraagd aandeel in het Reservefonds gestort. Hij weigert nu de werkingskosten te betalen met vermelding: gebruik maar het teveel gestorte reservekapitaal.
Is dit toegestaan?

R De Bondt
nescio1
Online
contextueel oplossen
 
 
Wij zouden de AV voorstellen dat de mede-eigenaar niet bijdraagt in het reservekapitaal tot zijn ”voorsprong” ingehaald is.
 
Het niet bijdragen in de werkingskosten, ook gedurende deze periode, kan NIET geduld worden.
 
Pas de machtsmiddelen, voorzien in de basisakte inzake incasso, onverkort toe.
 
ronald de wilde
Offline
saneren toestand
Vooreerst zou ik, als CvR én ME, deze toestand niet hebben geduld, nog minder de eigenwijze stortingen van die ME.

De situatie is echter wat ze is, en volgens mij dient ze onmiddellijk rechtgezet.
Ik neem aan dat het teveel aan gestort reservefondsbedrag nauwkeurig kan worden bepaald, wel dan zou ik, als CvR, de syndicus verzoeken dat met onmiddellijke ingang terug te storten. Daarenboven daarvan ook melding maken in het CvR-verslag, met naam en toenaam, zodat de AV er nota van kan nemen.

Tegelijkertijd zou ik de syndicus verzoeken, desnoods met alle middelen (cfr "nescio1"), de openstaande provisie te innen, de betrokken ME ook meldend dat het stopt, vanaf nu, met zijn "fratsen".

Bij deze stel ik mij ook vragen hoe het al die jaren, onbesproken, doorheen de CvR-controle en de AV is geraakt.

Ron 
nescio1
Online
problematische mutaties
 
”………, de syndicus verzoeken dat met onmiddellijke ingang terug te storten. …”
 
 
Wij staan kritisch ten opzichte van elke mutatie tussen reserve- en werkkapitaal die NIET goedgekeurd is door de AV; dit kan eventueel impliciet gebeuren met het goedkeuren van het agendapunt ”grote werken”.
 

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/reserve-kapitaal
# 2
 
ronald de wilde
Offline
verantwoordelijke beheer
De syndicus is de énige beheerder van de VME, gecontroleerd door de RvME en CvR.
Beheerder dus ook van de rekeningen, inclusief verantwoordelijk voor de inningen.
Hoe de bedoelde stortingen blijkbaar onder de radar zijn gebleven of gedoogd laat ik in het midden, wie ermee op het matje moet ook, want én de syndicus als elke betrokken CvR is in de fout gegaan, de éne door het te accepteren de andere door het niet te melden, met nu deze patstelling tot gevolg.

En die situatie moet aangepakt, grondig, transparant én met medeweten van elke ME. Daarvoor kan in de eerste plaats het CvR-verslag worden gebruikt, met nadien décharge, of niet, op de eerstvolgende AV. En best wellicht, in deze, om ervan extra melding te maken in het AV-verslag, ook al staan alle betrokkenen dan helemaal, en niet onterecht, in hun blootje of minstens met rode kaken.