Kost syndicus per eigenaar ipv per appartement

12 antwoorden [Laatste bericht]
koendb
Offline
In een gebouw met 9 appartementen heeft iemand er 4. Nu wil die de kost van de syndicus verdelen per eigenaar ipv per appartement wat voor hem uiteraard goedkoer uitvalt; Zijn argument is dat een syndicus qua boekhouding evenveel werk heeft met 4 appartementen dan met 1 appartement; Kan dit?
 
nescio1
Offline
”oud” dovemansgesprek

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/beheerskosten-garagestaanplaats
 
http://www.syndicushasselt.be/images/infotheek/wetten-reglementen/Wet_op_mede-eigendom_sluit_forfaitaire_verdeling_syndicuslasten_uit.pdf
 
scholen :
 
Er zijn twee ” scholen ”.
 
De meeste syndici zullen u een prijsvoorstel doen op basis van het aantal appartementen, garages, staanplaatsen etc.
Daar is dan inbegrepen het vervullen van de meeste wettelijke verplichtingen (jaarvergadering, ….)
Voorts rekenen zij zich het recht toe van een individuele eigenaar de kosten aan te rekenen die hij extra zou veroorzaken (rappelkosten,…)
 
Op basis van een aldus opgemaakt contract en, vertrekkend van het verkeerde standpunt dat de goedkeuring van hun offerte tevens de goedkeuring impliceert van hun werkwijze, rekenen zij de kosten door per kavel.
 
 
De andere ”school” redeneert anders.
 
Zij stelt zich op het standpunt dat de hogerstaande prijsberekening slechts betrekking heeft op een interne kostprijsberekening bij de syndicus maar dat de afrekening binnen de mede-eigendom hierdoor niet kan beïnvloed worden.
 
De globale gegroepeerde kost (behalve bepaalde individualiseerbare (b.v. rappelkosten)) wordt dan verdeeld volgens de quotiteiten.
 
Hun voornaamste argument is dat de bepalingen betreffende de mede-eigendom van dwingend recht zijn.
 
 
http://www.syndicushasselt.be/images/infotheek/wetten-reglementen/Wet_op_mede-eigendom_sluit_forfaitaire_verdeling_syndicuslasten_uit.pdf
 
 
Astrid Clabots
Offline
kost syndicus


Geachte

Dit lijkt mij een nieuwe "school".
Inderdaad, er waren al twee visies :
* verdeling in functie van de normale kostenverdeling, en dat is vaak ifv qoutiteiten.
* verdeling per kavel, en dit komt in de praktijk het meest voor.

Verdeling per eigenaar is een derde benadering.

De tweede benadering wordt, zoals gezegd, het meest toegepast.

Een beslissing hierover laat ik aan de appreciatie van de betrokkenen over.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

hdauw
Offline
KOST SYNDICUS

De  rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd. 

Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:

Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de

criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de

beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.

Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie

van beide.

Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.

Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op

dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke

delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het

effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken

blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.

De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk

deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke

mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan. Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van

een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en

aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.

Appellante behoorde aldus, wanneer zij toepassing wil maken van het nutscriterium, ook dit indachtig te zijn.

Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en

niet de algemeen gemene delen.

De grief is ongegrond.

 De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaan derhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.

lebragard
Offline
eindelijk...
hdauw , dank , dank met het vonnis.

De dwingende wetgeving moet worden toegepast en wordt bevestigd door het vonnis.

Ik hoop dat nescio1 met zijn "oud dovemansgesprek" en Astrid Clabots met haar : "dit lijkt mij een nieuwe "school" en " een beslissing hierover laat ik aan de appreciatie van de betrokkenen over" , in de toekomst hier of op een ander forum , slechts één school aanreiken bij hun toekomstig antwoord/advies : namelijk die van de vrederechter cfr. vonnis  

" De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaan derhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium."

 
't appartement
Offline
privatieve gemene delen
Inhoudelijk is dat Veurnese vonnis zonneklaar, maar:

"Privatieve Gemene Delen"....
als dat geen contradictio in terminis is!

Tenzij dit tot de standaardtaal van Bachten de Kupe behoort.

Zouden er daar ook "Gemene Privatieve Delen" (kwaadaardige appartementen) zijn???
lebragard
Offline
#5
#5 
"Privatieve Gemene Delen"....
als dat geen contradictio in terminis is!

Waarom ? zou dat een contradictio in terminis zijn ?
Particulier gemeenschappelijke delen bestaan hoor !! (appartementswet)


§1. BESCHRIJVING VAN DE ALGEMEEN EN DE PARTICULIER GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN 27. Zoals hierboven reeds omschreven zijn de deelverenigingen ratione materiae enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen. Dit zijn de delen die niet tot het gebruik van alle mede-eigenaars, maar slechts tot gebruik van één of meer onder hen zijn bestemd45 , in casu de mede-eigenaars van één gebouw. 

Het komt er dus voor de notariële praktijk op aan om in de basisakte een duidelijke en gedetailleerde omschrijving van de particulier en de algemeen gemeenschappelijke delen te geven. 

Elk deel dat de hoofdbasisakte omvat, moet dus ofwel privatief, of particulier gemeenschappelijk, of algemeen gemeenschappelijk zijn. 
 
SCORPIOEN
Offline
Kost syndicus per eigenaar ipv per appartement

Wij hebben "particulier gemeenschappelijke delen "  die zijn  al deze delen, zaken en installaties die door één welbepaald gebouwdeel worden gebruikt.

Deze kosten worden weliswaar ook verrekend per aandeel/quotiteit, maar hebben een andere noemer van de kostenverdeling voor dat welbepaald gebouwdeel.

Maar  het gaat hier over een domein waarop een vijftal residentiegebouwen staan, en ook nog ander gebouwen.

.








 



mvg

't appartement
Offline
particulier is niet privatief

Maar achter den Ijzer noemen ze "particulier" blijkbaar "privatief" en dat is niet hetzelfde.
Dat was dus mijn concrete opmerking. Door die woordverwisseling in de tekst van het vonnis klinkt het komisch want tegenstrijdig.
Private gemeenschappelijke delen, dat is zo iets als een "private openbare weg", dat bestaat dus niet.
lebragard
Offline
vonnis...




De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren.

en


Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en niet de algemeen gemene delen.

Blijft :

 De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaan derhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.

't appartement
Offline
dus verkeerd

"Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en niet de algemeen gemene delen."

In de wetgeving is er sprake van "algemene gemene delen" en van "particuliere gemene delen" (art. 577-3). De wetgeving kent geen "private gemene delen". Dat is trouwens een contradictie en dus onmogelijk.

De auteur van het vonnis heeft in zijn conclusie een verkeerde terminologie gebruikt die een grappig maar ook klunzig effect veroorzaakt.

 
nescio1
Offline
voor de goede orde (#4)

Wij hebben in het verleden in elk forum steeds de verdeling van de syndicuskosten volgens quotiteiten verdedigd.
 
U kan het ons niet verwijten dat wij de beide standpunten (dovemansgesprek) proberen te omschrijven. 
Noteer daarin : ”verkeerde standpunt” en ”dwingend recht” samen met het tweemaal herhalen van de link syndicus Hasselt.
 
Janne Man
Offline
Verdeling per eigenaar (als eigenaar meerdere kavels heeft) kan
Er zijn 9 appartementen, bij een verdeling per kabel betaalt elke kavel 1/9. De boekhouding moet de gegevens bijhouden per kavel. Als een eigenaar een tweede appartement koopt mag dat de last van de andere eigenaars niet verzwaren. In het gegeven voorbeeld van koendb zou die eigenaar plots maar 1/5 maar moeten betalen voor zijn 4 appartementen in de plaats van 1/9. De andere eigenars zien hun last verzwaard van 1/9 naar 1/5.
Zijn argument houdt geen steek. Stel dat hij noch 4 kavels bij verwerft, dan zou hij voor zijn 8 kavels evenveel betalen als de andere mede-eigenaar die slechts één kavel heeft.
Janne Man