Quorum eigenaars - berekening bij meerdere kavels per eigenaar en impact op volmachten

72 antwoorden [Laatste bericht]
naicwill
Offline
Nu wordt het maar
Nu wordt het maar bezigheidstherapie
Ronny, als ik je goed begrijp ben je het niet eens
met standpunt van deskundige Peter Leyseele in 
#1: "
Ik ben het niet eens met die stelling.
Elke kavel waaraan aandelen zijn verbonden vertegenwoordigt een eigendomstitel en dus telkens een eigenaar. Of een mede-eigenaar nu één of meerdere eigendommen heeft, doet hier voor mij geen afbreuk aan. 
Quid overigens wanneer een eigenaar met een appartement en een autostaanplaats de staanplaats verkoopt.
Op basis van de voorgehouden stelling betekent dit dat deze twee afzonderlijke eigendommen in het ene geval één eigenaar kent maar in het andere dan weer twee."

dit is ook mijn standpunt wat betekent dat ee eigenaar die 
2 kavels bezit voor toepassing wet  twee eigenaars zijn
Dit is een kavelgeorienteerde interpretatie ,degene die in dit
geval voor 1 eigenaar gaan zijn voor ee persoongeorienteerde
interpretatie, het gaat dus verder dan volmachten alleen voor artkel
577-6 &4 de aanwezigheid maken de 2 interpretaties een verschil
in aantal.

 

 
naicwill
Offline
Een visademke
Renaat, hier de wet:

Art. 577-6

§ 1 Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.

Verder lees ook  # 44
De volmacht moet bovendien op naam zijn en geldt in principe slechts voor één algemene vergadering.

Die beperkte geldigheid speelt echter niet tussen gehuwden die samen eigenaar zijn van één kavel. De ene echtgenoot kan dus wel degelijk een volmacht voor onbepaalde duur geven aan de andere.
naicwill
Offline
Cld22113,ik denk dat
Cld22113,ik denk dat standpunt deskundige duidelijk is,
kom nu ook eens met een standpunt van uw genoemde
deskundige en ziin motivatie
renaatb
Offline
ja ,mits notaris !!!
heeft niets te zien met een samenwonend koppel dat opgeroepen wordt voor een AV. Is aangeduid als "lasthebber" : zijt gij lasthebber van uw samenwonende echtgenote , duidt gij uw echtgenote aan als lasthebber?  Want daar ging het hier over nietwaar? NEEN dus, uw echtgenote heeft exact dezelfde rechten en plichten als gij = ze mag dus zeggen wat ZIJ wilt en heeft dus wel degelijk recht van spreken
Een volmacht geldt voor 1 AV , dat zeg ik ook ....en wat gij er van maakt lees ik nergens. Ik lees wel dat indien men een volmacht over een 
langere termijn wil geven "dit moet vastgelegd worden bij de notaris "  en nergens zie ik een tekst die dat tegenspreekt = niet vatbaar voor interpretatie.
naicwill
Offline
Renaatb,ik laat voor punt het
Renaatb,ik laat voor dit punt het laatste woord aan Quimmo,
onze standpunten verschillen 100% en er is maar 1 interpretatie
mogelijk,dat wil ook zeggen zonder notaris en slechts 1 maal
CLD22113
Offline
mijn deskundige
beste Naicwill, 

als je de namen van de deskundigen wil weten waar ik mij vooral op baseer, dan is dat, meester Daniel d'Ath, professor Dirk Meulemans, Meester Hans Joncheere, syndicus Jacques Wollaert, syndicus Jan Vlieghe, syndicus Stefaan Leliaert,
en ik kan verder vaststellen op vergaderingen waar ik aanwezig was dat dit aanvaard wordt door enkele grotere promotoren, op het moment dat zij nog enkele kavels in eigendom heebn, zij zichzelf als 1 eigenaar beschouwen zzn de start van de vergadering, (promotor onder andere Chateau Residenties en Twin properties)
dit wordt trouwens ook zo toegepast door enkele grotere syndicuskantoren, zoals DeSyndic, Syncura, Vilicus, naast enkele kleinere syndici zoals DIC, Buro M, Norm, Thiers, Immoprobel,  Madelec, 
verder zijn er ook de softwarebedrijven die specifieke syndici software produceren (dus volgens u zeker de beste kenners van de wet wegens hun analystische geest) die hun software ontwikkelt hebben op die basis (pdp, sndwin, organimmo)

Volgens uzelf en de deskundige, allemaal mensen die het bij het verkeerde eind hebben.
 
deskundige
Offline
@CLD22113Beste,Ik zou wel

@CLD22113

Beste,
Ik zou wel graag hebben dat u dingen niet uit zijn context haalt en dat u geen dingen gaat verkondigen die ik niet geschreven heb. Hetgeen u in uw laatste bericht schrijft is uw eigen interpretatie. Net zoals u en anderen het recht hebben om de denkpiste van de heer WVC of anderen te volgen, heb ik  recht op het poneren van mijn mening.

Ik heb op geen enkel moment gesteld dat de door u aangehaalde heren het bij het verkeerde eind zouden hebben. Die mensen zijn binnen deze topic zelfs niet eens vernoemd. Ik heb duidelijk gesteld dat ik het niet eens ben met de visie van de heer WVC. 

Dat syndici de denkpiste mbt. de persoonsgebonden interpretatie hanteren, dat is bekend. Dit om de eenvoudige reden dat ze anders teveel tweede vergaderingen moeten organiseren. Het aanwezigheidsquorum wordt immers veel gemakkelijker bereikt op basis van de persoonsgebonden theorie (één eigenaar tellende voor 5 in zijn bezit zijnde kavels reduceert de aan het begin van de AV benodigde eigenaars natuurlijk) . Dat schrijvers van software in het verhaal meegaan is natuurlijk ook niet onlogisch aangezien zij hun mosterd ergens moeten gaan halen. En uit ervaring weet ik dat deze mensen over het algemeen van het reilen en zeilen binnen een gedwongen  mede-eigendom geen kaas gegeten hebben en dus gedwee en zelfs dikwijls blindelings de mening van de door hen geconsulteerde syndici volgen. Dit zonder te willen veralgemenen.

Uw opsomming overtuigt overigens geenszins. Ik kan hier straks minstens tien namen van grote syndicikantoren uit Antwerpen, Vlaams Brabant en Limburg en verschillende namen van advocaten, assistenten,... gaan opsommen die de tegenovergestelde mening zijn toegedaan. 

Ondertussen heb ik ook even wat opzoekingen gedaan en ik stel vast dat de door mij uitgedragen visie ook binnen de rechtsleer wordt gevolgd.

Verder ga ik niet meer in dit welles nietes spelletje meegaan. Er is die ene vise en er is die andere visie. Zoals ik reeds vermeldde, de toekomst zal (hopelijk) duidelijkheid brengen.




 





 

ronald de wilde
Offline
woordbetekenis
Zie ook mijn reactie nr 58.

Een Vereniging van Mede-EIGENAARS duidt wel degelijk op een vereniging van (rechts)personen, en niet van eigendommen.
En elk van die (rechts)personen heeft in het geheel van het betreffende pand aandelen. Aandelen verspreid over één of meerdere appartementen, garages of staanplaatsen. 

Het zijn de eigenaars echter die een stem kunnen uitbrengen, niet de aandelen (zijnde de kavels).
naicwill
Offline
Inderdaad allemaal mensen die
Inderdaad allemaal mensen die het bij het verkeerde 
eind (uw woorden)hebben en die wet van mede eigendom
niet begrijpen.
Toch nog enkele bemerkingen:
syndicus:
Voor het berekenen van hun totaal ereloon van een mede eigendom
baseren ze zich niet op het aantal eigenaars maar wel op
het aantal kavels..
Theoretisch hebben zij minder werk aan een eigenaar met 
3 appartementen dan dat deze kavels zouden verdeeld zijn
onder 3 eigenaars,dus zouden hun totale prijs in deze gevallen moeten
laten zakken maar daar volgen ze de geest van de wet.

Tot wat een verkeerde interpretatie op basis van eigenaar i.p.v.
kavel kan leiden ziet ge in de laatste tweets van RenaatB.
ALs eigenaar  de eenheid is en niet kavel dan moet bij 
verdeling eigendomsrecht in dat geval alle eigenaars van
die kavel geteld worden en niet de kavel zoals de wet vermeldt.
Maar dat bewijst dat die mensen  die eigenaar als eenheid voorstaan
het het bij het verkeerde eind hebben
Dat is wiskundige en juridische logica, men
kan niet de ene keer als eenheid eigenaar en
in het andere geval kavel bij dezelfde berekening.

Het is merkwaardig dat tegenstanders van de kaveltelling
denken dat ze beter beschermd zijn tegen  grote eigenaars
terwijl de bedoeling van de wetgever met de kavel als eenheid
juist was hen hiertegen te beschermen,zo kunnen ook
garages(klein aandeel) het al of niet latendoorgaan van
een vergadering bepalen
" De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij tenminste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
 

Art. 577-8/1

In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
Dus niet het aantal eigenaars maar het aantal kavels bepaalt
de verplichting tot oprichting van een raad van mede eigendom


Niet het aantal eigenaars maar het aantal kavels bepaalt
de vorming van deelverenigingen
De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.

verbonden lasten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel,nogmaals  kaveleenheid en niet eigenaar

van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben,
het nut dat de kavel heeft en niet de eigenaar,
nogmaals kaveleenheid en niet eigenaar

De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht

 

eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.


Art. 577-3

De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

CLD22113
Offline
marcve en het vernnoemen van nicm
Beste Marcve, ik vermoed dat het vermelden van de naam Van Coillie en van het NICM bij de deskundige(n) op dit forum werkt als een rode lap op een stier.
Blijkbaar zijn de deskundige Leyseele en Naicwill geen vrienden van deze beide, en getroosten ze zich veel moeite om aan te tonen (en niet alleen) in deze discussie, dat zowel Van Coillie als NICM het (altijd?) bij het verkeerde eind hebben.
Wat Leyseele betreft, die heeft gevraagd hem te overtuigen, maar als de overtuigingsstukken en referenties uit West- of Oost-Vlaanderen komen blijken deze plots van geen waarde. Hij kan veel referenties noemn (tientallen) die het principe eigenaar = kavel hanteren. Hij kan dat, maar noemt er geen enkele bij naam. 
Als er gesmeten wordt met non-argumenten als 'ik ben informaticus' moeten de mensen dan maar aannemen dat je dan deskundige bent in mede-eigendom, maar als je het hebt over software-bedrijven die specifieke mede-eigendom software schrijven, dan is dit plots te verwerpen en zijn die ondeskundig omdat ze hun kennis hamlen bij mensen en instanties die het sowieso bij het verkeerde eind hebben.
Zowel van Leyseele als van Naicwill zijn er tegenstrijdige post over hetzelfde onderwerp. Iedereen heeft natuurlijk het recht van idee te veranderen. 
Niemand heeft baat bij een forum waar enkel het idee en de overtuiging van Naicwill en Leysele aan bod mogen komen. Een forum naar ik vaststel stillaan gemonopoliseerd wordt en is. 

 
ronald de wilde
Offline
@naicwill : toch nog even dit @marcve : ...dus
in relatie met mijn reacties nr 58 en 68.

Wat uw 'sneer' naar de syndici betreft in uw reactie hierboven betreft wil ik het volgende opmerken.

Ik ben CvR in een residentie met 72 appartementen, naast een rits ondergrondse garages en bovengrondse staanplaatsen. Het contract met de syndicus is opgemaakt op basis van die 72 eenheden, met uitbreiding van aanrekening indien een garage of staanplaats eigendom zou worden van iemand die geen appartement bezit. Niet onmiddellijk wenselijk in die residentie maar goed, het kan.
De factuur van onze syndicus vermeldt een aanrekening van 71 (!) eenheden, omdat één eigenaar twee appartementen bezit.
Gooi dus niet al die beheerders op één hoop aub.

Wat dat 'kavel'verhaal betreft, en uw opmerking dat ook die garage-eigenaar bescherming (en dus inspraak) moet hebben.
De wetgever heeft bij de bouw van appartementsgebouwen voorzien dat er ook voldoende parkeergelegenheid moet worden geschapen. Niet onlogisch.
Naar mijn gevoel zijn die garages (staanplaatsen) wel ondergeschikt aan die appartementen (en die woonvorm). Zij 'dikken' het eigendomsrecht van die appartementen gewoon aan, tenzij men een parkeercomplex zou bouwen met enkele woongelegenheden wat een andere doelstelling is.
Dat er in (groot)steden garages worden opgekocht in appartementsgebouwen door 'buitenstaanders' (aan de woongelegenheid) weet ik, dat die eigenaars stemrecht krijgen ook. Maar dan toch enkel voor hun aandeel in het geheel.
En dat stemrecht is uitgedrukt in aandelen (elke eigenaar heeft zijn deel van het geheel), niet in personen.

Waardoor de oorspronkelijke vraag vanwege 'marcve' kan worden beantwoord:
elke kavel wordt uitgedrukt in aandelen, elke eigenaar bezit naargelang het aantal kavels in bezit over de som van die aandelen. Op basis van die som wordt het stemrecht (= de invloed van) van elke eigenaar uitgedrukt (in het geheel van aandelen).
De invloed bij stemmingen van een eigenaar met meerdere (belangrijke) kavels in het gebouw zal dus groter zijn dan de eigenaar met bv slechts één kavel, want het aantal aandelen van de ene zal groter zijn dan de andere. En dat is ook logisch want de investering van die ene is ook groter dan die andere.
renaatb
Offline
identiek
In onze eigendom wordt er precies op dezelfde manier gewerkt. Er worden inderdaad geen facturaties per eigendom, versta kavel, opgemaakt maar per EIGENAAR.  En hoe int het "Kadaster" de centen voor 2 appartementen? Met 1 afrekening (factuur) naar 1 eigenaar waar de som geglobalisserd wordt. En hoe doet de verzekeringsmaatschappij dat? Op precies dezelfde wijze. Die zitten dus allemaal fout :)
 Ik vind de wetgeving vrij duidelijk en geschreven in moderne mensentaal. Meer moet dat voor mij niet zijn....alleen lopen er op deze aardkloot een pak rond die leven van dubbelzinnigheid en die van die dubbelzinnigheid en "interpretatie" het belangrijkste onderdeel van hun inkomsten hebben gemaakt.....en die zitten nu natuurlijk op een wier ! Ze zijn duidelijk op zoek naar het wondermiddel om de kassa nog te doen rinkelen zoals "in de goede oude tijd"