rechter veroordeelt VME voor beslissing die door RVM genomen werd

25 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
In mei 2019 nam de RVM de beslissing om de gezamenlijke poort tussen 2 onafhankelijke woonheden met een ketting te sluiten. Er werd geen advies gevraagd van de AV die pas 2 maanden nadien plaats had.

De vrederechter veroordeelt de VME nu tot betaling van een schadevergoeding van 4.250 euro vanwege mingenot van het andere gebouw.

Kan de VME verhaal halen bij de eigengereide RVM voor de veroordeling en de opgelopen boete? 

 
baguetje
nescio1
Online
JA
baguetje
Offline
#1
Hoe moet dit gedaan worden? RVM is geen juridische entiteit. Er is ook geen voorzitter.
baguetje
SIEBE
Offline
RVM
U kunt zeker de RVM aansprakelijk stellen en aanklagen wegens overtreding van hun bevoegdheden en mandaat.
Zie ook Nescio1

De leden van RVM  persoonlijk aangetekend in gebreke stellen. Deze kunnen voor hun misbruik wel de aansprakelijkheidsverzekering voor RVM en rekencommissaris aanspreken. Indien zij onbezoldigd deze taak uitvoeren, is het aan de VME om zulke verzekering af te sluiten.

Indien deze verzekering niet tussenkomt, is het ten laste van de leden.
Jullie kunnen zeker de polis van rechtsbijstand van de VME inschakelen. En waar zit de syndicus ??
nescio1
Online
vraag raad aan de advocaat van de VME
 

De leden van de RvME zijn wel individueel en hoofdelijk aansprakelijk.
 
 
Hoe liggen de gevoeligheden en meerderheden binnen de AV/VME?
 
De gulden weg is dat de AV een agendapunt goedkeurt waarin de syndicus opdracht krijgt de recuperatie te doen.
 
Misschien beperkt hij zich best tot de “meest gerede partij”, kwestie van later de kosten van de dagvaarding te beperken tot een persoon.
 
Maar quid indien de AV aanvaardt de kwestie zo zo te laten?
 
 
U vraagt best juridisch advies aan de advocaat die de VME in deze zaak reeds vertegenwoordigd heeft bij de rechtbank.


 
Baton
Offline
Maar quid....


#4 nescio1 : Maar quid indien de AV aanvaardt de kwestie zo zo te laten?
 

Dan noch kan baguetje tegenstemmen en gebruik maken van art.577-9§2 , persoonlijk nadeel.....

Ook moet gezegd dat elke mede-eigenaar cfr.577-9§1 :
...........
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.

Het feit dat de mede-eigenaar de plicht heeft om de syndicus in te lichten van de vordering heeft trouwens enkel zin wanneer de andere mede-eigenaars er belang bij hebben om daar kennis van te nemen. 

Voormelde bepaling van art.577-9§1 geeft/gaf aanleiding tot verschillende commentaren.
Zo verwijst oa. Hanotiau naar een cassatiearrest 
waarin beslist wordt dat;
"indien een medeeigenaar aan het gemeenschappelijk domein wijzigingen aanbrengt zonder de instemming van zijn deelgenoten, en deze wijzigingen de bestemming van het goed raken of de rechten van de anderen schaden, elke medeeigenaar, die een persoonlijk nadeel ondergaat, op grond van een eigen vorderingsrecht, aileen kan optreden om de wijzigingen teniet te Iaten doen." 


In deze optiek kan elke medeeigenaar optreden tegen derden indien hij een persoonlijk nadeel ondergaat ten gevolge van de degradatie van de gemeenschappelijke delen en niet alléén uit belang dat slechts zijn privégedeelte raakt !!

Mijn persoonlijk standpunt is dat elke mede-eigenaar of bewoner die een andere mede-eigenaar of bewoner "schade" berokkend of zijn rechtmatige belangen schendt  kan/mag deze "individueel"een rechtsvordering instellen , wel moet deze de syndicus daarvan op de hoogte brengen. 

 

nescio1
Online
oververzekering?

 
“… Indien zij onbezoldigd deze taak uitvoeren, is het aan de VME om zulke verzekering af te sluiten. …”
 
Onbezoldige leden van de RvMe kunnen terugvallenop hun “famliale”.
http://economie.fgov.be/nl/consument/Verzekering/BA_verzekering/#.YFN_3i1Y63A
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl?caller=list&cn=1984011235&fromtab=wet&la=n&language=nl&numero=1&rech=1&sql=dt=%27koninklijk besluit%27&tri=dd as rank
 
Vermijd oververzekering.

 
 
baguetje
Offline
allen
Ik volg alle visies die hier naar voren gebracht worden, waarbij ik het dichtst aanleun bij Baton.

De heren van de RVM hebben tevens van de syndicus geëist dat deze eerst het RIO ter lezing aan hen voorgelegde. Met als gevolg dat de syndicus een 'gezuiverd' en 'aangevuld' RIO (aanpassingen ifv van de behoefte van één van de 2 Wijzen) als zijn versie aan de AV zal voorleggen (2 jaar te laat vanwege de trein der traagheid bij de syndicus). Andermaal manipulatie van de 2 Wijzen.

Maar zoals reeds meer gebeurde: het wordt één tegen allen, want de rest van de VME bestaat uit gedweeë, niet-onderlegde schapen.

Dank voor de reacties.
baguetje
Baton
Offline
potje breken potje betalen


potje breken potje betalen .

Indien uw VME zo werkt , zou ik mijn aandeel niet betalen....want wat is het volgende ??
Laat de VME/Syndicus/RvM ...me maar dagvaarden...benieuwd of men het lef heeft dat te doen ?

Doe nu reeds twee aangetekende zendingen met uw beklag en onvrede mbt. de schade die u gaat leiden door "schuld" bevoegdheidsoverschrijding van de RvMe met het verzoek dat de schuldigen uw deel te betalen voor hun rekening neemt.

en aan nescio1 :
Mijn persoonlijk standpunt is dat elke mede-eigenaar of bewoner die een andere mede-eigenaar of bewoner "schade" berokkend of zijn rechtmatige belangen schendt  kan/mag deze "individueel"een rechtsvordering instellen , wel moet deze de syndicus daarvan op de hoogte brengen. 

welk is uw standpunt/mening ?

SIEBE
Offline
#8 Baton
Ik deel zeker de mening van Baton.
Bovendien zou ik mijn persoonlijke BA verzekering + rechtsbijstand inschakelen 
( laat uw makelaar hier een dossier van maken ).
Indien u schade ondervindt of geleden heeft, kunnen zij die misschien ook recupereren van de RVM of de VME.
 
nescio1
Online
B.W. Art. 577-9 § 1 (laatste alinea)

Dit wetsartikel lijkt toepasbaar, al is het, ons inziens, ver gezocht.
 
Nadeel is ook dat de schade geleden door een afzonderlijke mede-eigenaar niet hoger is dan zijn quotiteit in het schadebedrag en niet-vergoede (gerechts)kosten.
 
Maak een kostenbatenanalyse op, mocht u verdere juridische stappen overwegen.
 
 
nescio1
Online
wetgeving 2018 = versterking rol syndicus inzake incasso

“…werkt , zou ik mijn aandeel niet betalen....”
 
Gevraagde provisies niet betalen is het domste dat u kan doen.
 
De syndicus zal, al dan niet met een sadistisch genoegen, de machtsmiddelen aanwenden die voorzien zijn in de statuten en wetgeving.
 
https://www.theoma.be/blog/mede-eigendom-betwisting-van-de-afrekening-van-de-gemeenschappelijke-kosten/
 
 
Ook:

Mede-eigendom: Betwisting van de afrekening van de gemeenschappelijke kosten.

Gepubliceerd door J. Van Wynsberghe in Boekhouding · 
Wie een factuur ontvangt waarmee hij niet kan akkoord gaan, zal niet betalen en de factuur aangetekend, binnen de acht dagen protesteren. 


 
In mede-eigendom gelden er echter andere regels. 
 
Worden er door de syndicus namens de mede-eigendom facturen uitgestuurd, dan zijn dit voorschotten en op het einde van het boekjaar ontvangt u dan de jaarrekening waarin de betaalde voorschotten in mindering gebracht worden.
 
De voorschotten worden jaarlijks vastgelegd op de jaarlijkse algemene vergadering en dienen om het werkkapitaal samen te stellen waarmee de lopende kosten van de VME betaald worden. Mocht in de loop van het boekjaar echter blijken dat de door de algemene vergadering vastgelegde voorschotten ontoereikend zijn om alles te betalen dan heeft de syndicus de wettelijke taak om bijkomende voorschotten op te vragen aan de eigenaars om aan de financiële verplichtingen van de VME te kunnen voldoen (= bewarende financiële maatregelen).
Voorschotten kunnen nooit of te nimmer betwist worden en iedere eigenaar is verplicht om deze te voldoen binnen de gestelde termijn.
 
Op het einde van het boekjaar ontvangt de mede-eigenaar een jaarafrekening van zijn aandeel in de kosten. Deze afrekening wordt definitief wanneer ze door de algemene vergadering met een gewone meerderheid goedgekeurd werd. Dit betekent dan dat zowel de afrekening als de tegoeden opeisbaar worden. De tegoeden moeten dan binnen een redelijke termijn (dertig dagen) terugbetaald worden aan de eigenaars. De afrekening moet dan betaald worden door de mede-eigenaar.
 
De mede-eigenaar die de afrekening naast zich legt en weigert te betalen, omdat hij van oordeel is dat de afrekening van de kosten onjuist is, wacht best niet tot hij in betaling gedagvaard wordt. Beslissingen van de algemene vergadering worden immers definitief zo zij niet binnen de vier maanden, te rekenen vanaf de datum van de algemene vergadering, worden aangevochten. 
 
Met ‘aangevochten’ wordt bedoeld het instellen van een procedure voor de Vrederechter, waarin men de vernietiging, hetzij de wijziging van de beslissing van de algemene vergadering vordert.
 
Reeds in een arrest d.d. 4 februari 2008 stelde het Hof van Cassatie dat de mede-eigenaar die zich wil beroepen op de onregelmatigheid van een beslissing van de algemene vergadering, dit moet doen binnen de bij artikel 577-9 § 2 BW voorgeschreven termijn (thans vier maanden), zelfs als die onregelmatigheid het gevolg is van een strijdigheid van een bepaling van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom met een wetsbepaling van dwingend recht. Nu de mede-eigenaar de beslissing van de algemene vergadering waarbij de eindafrekening van de kosten was goedgekeurd, niet had aangevochten voor de Vrederechter, kon hij de van hem gevorderde voorschotten ook niet meer betwisten.
 
Baton
Offline
maandelijkse provisie....


nescio1 :Gevraagde provisies niet betalen is het domste dat u kan doen.

Klopt en is volledig juist. Men kan daaraan niet verzaken....

Maar ik beschouw (en vele anderen) de opgelegde schadevergoeding van 4.250€ niet als een te betalen "provisie".
De voorschotten worden jaarlijks vastgelegd op de jaarlijkse algemene vergadering en dienen om het werkkapitaal samen te stellen waarmee de lopende kosten van de VME betaald worden.

De werking van een VME moet uiteraard financieel verzekerd zijn , werkingskosten en diens meer dmv. een maandelijkse bedrag te betalen , provisie.

k' zou zeggen aan de syndicus , dat die mensen die hun bevoegdheid te buiten zijn gegaan dat de RvMe , de som van 4.250€ maar moeten voorschieten....

De syndicus zal, al dan niet met een sadistisch genoegen, de machtsmiddelen aanwenden die voorzien zijn in de statuten en wetgeving.
 
Zou een syndicus dagvaarden voor dat klein bedrag ? (roekeloos geding)
De kosten zullen hoger zijn dan het aandeel dat de vraagsteller, die zonder fout is , moet betalen !
en indien toch: 
Vraag is dan , welke vrederechter géén rekening zal houden met de aansprakelijkheid , fout van de schuldigen, mede-eigenaars. De VME (RvMe) kan zich indeze niet vrijpleiten,
wel de andere mede-eigenaars. Een "goede" pleiter bij de vrederechter lost dit op.
resultaat nog meer kosten voor die VME , hopelijk gaan dan "hun" ogen open.







 

SIEBE
Offline
#12
Sluit mij aan bij Baton.
Waarom is er anders een appartementswet gemaakt om onrust te zaaien.
Zo zou zeker bevestigd worden dat het een wet met open door is.

En indien die beslissing eenzijdig door de RVM genomen is zonder beslissingen op de AV; moeten zij wettelijk opdraaien voor de misstappen ( of hun aansprakelijkheidsverzekering ).
Graag wetekst waarin staat dat de VME verantqwoordelijk is voor onrechtmatige acties door hun lasthebbers zonder beslissingen van de AV, die ook niet binnen de 4 maanden aangeklaagd konden worden ?
Jan P
Offline
Beste, De RvM zijn geen

Beste,

De RvM zijn geen lasthebbers. Ze hebben geen beslissingsmacht.

1) De vraag lijkt me eerder, wie heeft de """beslissing""" uitgevoerd of wie heeft opdracht gegeven aan de aannemer? 
2) Was de syndicus hierin betrokken?

 

Baton
Offline
lopdracht gegeven aan de aannemer....

TS geeft weer dat : In mei 2019 nam de RVM de beslissing om de gezamenlijke poort tussen 2 onafhankelijke woonheden met een ketting te sluiten......



De raad van mede-eigendom zijn wel degelijk aangesteld door de algemene vergadering en krijgen een opdracht....zijn dus wel degelijk lasthebber en de VME , lastgever.

Lasthebber - de persoon, die op zich neemt, iets te doen voor en op naam van een ander (lastgever).

Hebben géén autonome beslissingsmacht , maar kunnen indien de AV zo beslist heeft bijkomende opdrachten krijgen = §4

Krijgen al dan niet décharge van de AV en kunnen zelf niet deenemen aan die stemming = §9
 

Art. 577-8/1.

§ 1...... Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2......

§ 4. .......... Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris inzake de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. ......
 

Art. 577-6


§ 9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door (haar) in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

 
Jan P
Offline
Beste Baton, Ik meen de
Beste Baton,
Ik meen de volledige thread te hebben doorgelezen en het was me niet opgevallen dat de raad was aangesteld. Of zie ik iets over het hoofd?
Hebt U een link naar het cassatiearrest waarvan sprake?
SIEBE
Offline
lasthebber
Ik sluit mij volledig aan bij Baton in #15

Een RVM is inderdaad een lasthebber van de VME. Wordt aangesteld op de AV voor 1 jaar tot de volgende AV. TS spreekt reeds in zijn eerste zin van een RVM, zal dus zeker aangesteld zijn door de VME. Hebben enkel een toezicht functie op het uitvoeren van de opdrachten beslist op de AV door de syndicus. Of ze moeten een extra mandaat krijgen voor één opdracht van de AV in de loop van het jaar.

Bovendien als zij geen lasthebbers of RVM moesten zijn; wordt de zaak nog erger. Dan beslissen private personen ( eigenaars ) zelf om zaken te doen waarvoor geen enkele beslissing is genomen : strafbaar.

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/hoe-wil-ik-wonen/wone...

 
nescio1
Online
notulen herlezen
 
B.W. Art. 577-8/1 § 4 (wetgeving versie 2018)
 
Is in jongste notulen aan de RvME een opdracht of bevoegdheidsdelegatie gegeven met 2/3 meerderheid, beperkt tot een jaar, betreffende de hier behandelde casus?
 
Jan P
Offline
SIEBE,U

SIEBE,

U schrijft:

"Bovendien als zij geen lasthebbers of RVM moesten zijn; wordt de zaak nog erger. Dan beslissen private personen ( eigenaars ) zelf om zaken te doen waarvoor geen enkele beslissing is genomen : strafbaar."

Volgens mij maakt het geen verschil of de private personen die de wijziging hebben beslist al dan niet in de RvM zetelen. Ook de leden van de raad zijn private personen.

De vraag in #18 is pertinent.

​Toen ik in mijn vorige post schreef dat het me niet duidelijk was of de RvM was aangesteld bedoelde ik natuurlijk aangesteld om de wijziging in kwestie voor te bereiden of uit te voeren.

SIEBE
Offline
#19
Beste Jan,

Natuurlijk zijn ze allemaal private personen. De RVM moet ook steeds uit eigenaars bestaan.
Maar indien zij zonder mandaat ( en dat is te lezen in de topic ) deze handeling heeft gesteld, zij zwaar in overtreding zijn. Zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld ( in het nadeel van de VME waarvan RVM onderdeel is ).

Indien een andere eigenaar ( zonder enig mandaat ) zulks toepast, is het naar mening helemal een zwaarder feit. Persoonlijk initiatief zonder basis = far west.

In ieder geval moet de RVM ( volgens topic gegevens ) opdraaien voor de kosten ( de VME zal de kosten eerst moeten betalen aan tegenpartij, en daarna recupereren van de RVM ).

RVM kan wel terugvallen op hun mogelijke aansprakelijkheidsverzekering; franchise ten hunne laste.
Baton
Offline
inderdaa.....


Inderdaad zoals Siebe aangeeft heeft de raad geen rechtspersoonlijkheid.
De VME heeft rechtspersoonlijkheid.
Van het moment dat een mede-eigenaar het mandaat opneemt als lid van de raad , aanvaard deze de wettelijke opdracht zoals reeds aangehaald.
Gaat de raad haar "boekste" te buiten , dan kunnen deze persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. bv.te weinig controle gedaan mbt. beheer syndicus.
Ook een mede-eigenaar , niet zetelend in de raad kan aansprakelijk gesteld worden indien deze zaken doet die niet kunnen .

Maar de raad zijn lasthebbers en hebben een wettelijke opdracht te vervullen.....
( # 14 : De RvM zijn geen lasthebbers. Ze hebben geen beslissingsmacht.)

en aan nescio1 :
In mei 2019 nam de RVM de beslissing om de gezamenlijke poort tussen 2 onafhankelijke woonheden met een ketting te sluiten. Er werd geen advies gevraagd van de AV die pas 2 maanden nadien plaats had.


 

baguetje
Offline
allen
het probleem blijft dat er nog steeds geen AV wordt samengeroepen. Hoeveel tijd blijft er dan om te reageren?
baguetje
Jan P
Offline
Ik denk niet dat er een
Ik denk niet dat er een probleem is met de termijn als de VME al gerechtelijk is veroordeeld. Gewoon op de agenda zetten voor de volgende AV.
Is die ketting al verwijderd?
dmeerpa
Offline
Hoe weet je dat de RVM de

Hoe weet je dat de RVM de beslissing nam, de vraag is eigenlijk wie gaf de plaater van de ketting de opdracht, lid van de RvME of de syndicus ?

Werd de RvME extra mandaten gegeven ? Zo ja dewelke ?

Toen de VME gedagvaard werd, werden de eigenaars hiervan ingelicht, en wat werd jullie toen gezegd ?

Als de opdracht aan de plaatser werd gedaan door een lid van de RvME, die hiervoor geen mandaat is, stel ik me de vraag of men naar aanleiding van de rechtszaak niet had moeten stellen, dat de inbreuk werd gedaan door een bewoner, en niet de beslissing was van de VME.

Misschien was die informatie niet aanwezig op dat moment, dan denk ik dat het misschien mogelijk is, om met 20% van de aandelen een buitengewone algemene vergadering te eisen, om in beroep te gaan tegen de uitspraak van de vrederechter, met als reden dat dit het initiatief was van één of enkele bewoners en geen beslissing of keuze van de VME.

 

Jan P
Offline
vertrouwen in vrederechter

Misschien ook wat vertrouwen stellen in het gerecht.

Als iemand op onregelmatige wijze werken uitvoert aan de gemene delen, hetzij in opdracht van een lid van de raad of de syndicus, dan ontstaat een onregelmatige situatie op de gemene delen.

Die toestand dient zo snel als mogelijk te worden hersteld.

Als de syndicus geen gevolg geeft aan de simpele vraag om op te treden, is het sowieso al duidelijk dat de VME moet worden gedagvaard en veroordeeld.

De piste dat de individuele mede-eigenaar A die de fout begaat altijd moet worden gedagvaard en niet de VME zou er toe kunnen leiden dat het niet duidelijk is wie moet worden gedagvaard.

bv.
- mede-eigenaar A probeert andere mede-eigenaar B te schaden door een betonblok te plaatsen in de gang voor de voordeur van het appartement van B
- B kan niet meer binnen
- B weet niet wie dat gedaan heeft en B belt de syndicus
- de syndicus wil niet optreden 
- B kan niet anders dan de VME te dagvaarden