schriftelijke AV

17 antwoorden [Laatste bericht]
Rien
Offline
Geachte.

Betreft een groot appgebouw, 152 app + comm ruimte.

Onze RvMe oraniseert met de Syndicus een schriftelijke AV voor eind mei.
Deze RvMe is met de huidige Syndicus "overeengekomen", tegen de diepere zin van de Syndicus, dat deze zich niet verkiesbaar zal stellen.
De RvMe zal een neiuwe Syndicus voorstellen, een waar een van de leden belangen heeft, werkt daar. Dit lid is niet meer verkiesbaar voor de RvMe.
De RvMe heeft in geen enkel verslag hiervan gewag gemaakt terwijl de offert is van 22/10/ 2020 uitgebracht door nota bene het lid van de RvMe zelf.
Deze wisseling zal met het uitzenden van de oproeping en de stembrief pas algemeen bekend worden gemaakt.
Ik ben zelf informeel door een lid van de RvMe geinformeerd binnen een werkgroep "renovatie gevels".

Ik heb geprobeerd deze gang van zaken in een onderling overleg bij te sturen omdat ik het handelen van de RvMe in deze niet correct vind, wat niet is gelukt .
Nu ga ik vandaag vragen een agendapunt aan de AV toe te voegen nl, de goedkeuring of herbevestiging van de huidige syndicus.

Ik wil de huidige Syndicus opnieuw bevestigd zien en een normale procedure hebben om deze te eventueel te vervangen.

Wat zijn de mogelijkheden? 

Mvg

Rien
 
nescio1
Offline
aanvaarding benoeming door syndicus j/n = meestal vergeten

 
“… Deze wisseling zal met het uitzenden van de oproeping en de stembrief pas algemeen bekend worden gemaakt. …”
 
 
Ons inziens zijn de kardinale punten van de wetgeving appartementsmede-eigendom 2010-2018 NIET veranderd.
 
Zo kan de stembrief slechts verzonden worden vijftien dagen (of langer zie basisakte) na het versturen van de bijeenroeping.
 
In de bijeenroeping hoort vermeld te worden waar, in deze informatie- en bezinningsperiode, de documenten betreffende elk agendapunt kunnen geconsulteerd worden. In de bijeenroeping wordt de verzenddatum opgenomen om elke twijfel uit te sluiten.
 
Is in de bijeenroeping uw agendapunt (aangetekend verzonden?) opgenomen?
 
 
U zal er op toezien dat er geen vormfouten worden gemaakt die een ongeldige vergadering zouden kunnen veroorzaken.
 
 
Een aspect dat nagenoeg nooit ter sprake komt is dat een in de AV benoemde syndicus zijn aanstelling hoort te aanvaarden.
 
Meestal is dit impliciet doordat de syndicus zijn taakvervulling aanvat.
 
 
De verstandigere syndicus kan echter de opdracht weigeren bij onvoldoende steun vanwege de mede-eigenaars, in het bijzonder van de “opinion leaders” onder hen.
Hij wordt liever niet geconfronteerd met een bende ruziemakers.
 
 
Rien
Offline
schriftelijke AV
Onze basisacte vermeld omtrent oproeping en de toezending van de stembrieven niet meer dan dat de stembrieven met de oproeping (moeten) worden meegezonden.

Kan het zijn dat hier dan een wettelijke bezinningsperiode (van 15 dagen?) van toepassing zal zijn en dat als de stembrieven worden verzonden zonder dat er een voorafgaandelijke expliciete oproeping heeft plaats gevonden deze betwistbaar is?

Wel is in het laatste verslag van de RvMe een medeling geweest dat er in maart of april een schriftelijke AV zou worden georganiseerd zonder duidelijke vermelding van datum (het is reeds mei) en zonder vermelding van de agendapunten.
Het 15 daagse luik waarin de statutaire vergadering behoort plaats te vinden is de laatste twee weken van mei.

Er zal naar ik (informeel) heb begrepen een periode van drie weken gehanteerd tussen de formele toezending van de oproeping inclusief stembrieven en de uiterste termijn waarop de stembrieven moeten zijn geretourneerd.

De bijeenroeping is nog niet verstuurd en mijn agendapunt heb ik per mail overgemaakt aan de Syndicus met het verzoek de goede ontvangst en  verwerking te bevestigen.

Het beoordelen van de procedure op vormfouten is bijzonder lastig omdat ik nergens expliciet de procedure van oproeping/bezinningsperiode?/toezending definitieve stembrieven en de uiteindelijke (schriftelijke) AV en het opmaken van de stemresultaten terugvindt.

Kan ik de zaakvoerder van de nieuw voor te stellen Syndicus benaderen om hem te wijzen op de mijnsinziens omstreden handelswijze van de RvMe en hem vragen zijn kandidatuur in te trekken?
nescio1
Offline
Nihil novi sub sole
 
“Het beoordelen van de procedure op vormfouten is bijzonder lastig omdat ik nergens expliciet de procedure van oproeping/bezinningsperiode?/toezending definitieve stembrieven…”
 
 
Zoals hoger reeds uitgelegd gaat het hier gewoonweg om de toepassing van de bestaande wetgeving.
 
Elke verandering in de routines maakt alle betrokkenen zenuwachtig en onzeker.
Komt daarbij dat sommige syndici hiervan graag profiteren om de situatie naar hun hand te draaaien en hun visie op te leggen.
 
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&table_name=wet&cn=2020122002
HOOFDSTUK 19 Afdeling 2 Art. 55
Wat de duur van de vergadering betreft kan uit de bijkomende wetsbepalingen afgeleid worden dat deze zich uitstrekt over een periode van drie weken na het verzenden van de stembrief (*).
 
Op de afsluitingsdatum maakt de syndicus aan de hand van de per post en per e-mail ontvangen stembrieven de notulen op.
 
 
(*) Gebeurt in de praktijk de verzending van bijeenroeping en stembrief nu, ons inziens ten onrechte, tegelijkertijd?
En wordt de gelijktijdige verzending van de commentaar bij de agendapunten zedig verzwegen?
 
 
https://blog.smartsyndic.be/qa/wijziging-van-stemmen-na-av-bav/
https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=39&t=127361&sid=ef84fe5e92ec2b9723563039749b7c0f
Sommige syndici liggen nooit verlegen voor een manipulatie en durven een mede-eigenaar vragen zijn reeds uitgebrachte stem te herzien.
Dit zondigt tegen de letter en de geest van de wetgeving.
In een vergadering met fysieke aanwezogheid is dit nagenoeg uitgesloten door de controle van de dagvoorzitter en verdere sociale controle.
 
 
nescio1
Offline
vragen staat vrij, krijgen is de kunst

"Kan ik de zaakvoerder van de nieuw voor te stellen Syndicus benaderen om hem te wijzen op de mijnsinziens omstreden handelswijze van de RvMe en hem vragen zijn kandidatuur in te trekken?"
 
Rien
Offline
wellicht... of toch niet
*) Gebeurt in de praktijk de verzending van bijeenroeping en stembrief nu, ons inziens ten onrechte, tegelijkertijd?
En wordt de gelijktijdige verzending van de commentaar bij de agendapunten zedig verzwegen?
 

De toezending moet nog plaatsvinden, naar ik heb begrepen zou dit tegelijkertijd gebeuren.
Ik heb de leden van de RvMe op dit forum/onderwerp gewezen.... ;-)

Rien
Offline
het zijn niet allen koks die lange messen dragen
Sommige syndici liggen nooit verlegen voor een manipulatie en durven een mede-eigenaar vragen zijn reeds uitgebrachte stem te herzien.
Dit zondigt tegen de letter en de geest van de wetgeving.
In een vergadering met fysieke aanwezogheid is dit nagenoeg uitgesloten door de controle van de dagvoorzitter en verdere sociale controle.

Voor alle duidelijkheid en de mee-lezers die de situatie herkennen....

Het gaat hier om de RvMe die zich naar mijn inzicht manipulatief en intimiderend opstelt om de aanstelling van een nieuwe Syndicus erdoorgedrukt te krijgen.

Dus in dit onderwerp voor Syndicus gelieve RvMe te lezen als de kwade genius.

 
SIEBE
Offline
#6
Rien,

Ik herken deze situatie zeer goed in een minder grote VME.

Het kan nog erger : dezelfde ingestelde RVM + een syndicus die nog erger geschoeid is.
Ga daar maar eens tegen in. Ons kent ons principe, linker zak kent rechter zak.
Baton
Offline
Het beoordelen......

Het beoordelen van de procedure op vormfouten is bijzonder lastig omdat ik nergens expliciet de procedure van oproeping/bezinningsperiode?/toezending definitieve stembrieven en de uiteindelijke (schriftelijke) AV en het opmaken van de stemresultaten terugvindt.
 
Zoals reeds aangegeven zijn een aantal bepalingen die tot nu toe in de statuten moesten staan, moeten vanaf 01.01.2019 in het reglement van interne orde staan, tevens zijn deze aangepast aan deze vernieuwde wet van de 18.06.2018. (art.577-4 § 1 B.W)

Om die reden worden bepaalde regels inzake de organen en de interne werking van de VME verhuisd van het reglement van mede-eigendom naar het reglement van interne orde. Gezien het laatste geen authentieke akte, (géén notaris) vereist, wordt de wijziging hiervan flexibeler door de nieuwe wet.

De syndicus zal zorg dragen en heeft de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen. ( Art.577-10 §2 )

Verder is Art.577-14 onverkort van toepassing :De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen."

Verder geeft art.577-6 §2 en §3  duidelijk aan op welke wijze een AV moet georganiseerd worden.

Wat vormfouten (formele voorwaarden) betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing. (sic)

Het gaat hier om de RvMe die zich naar mijn inzicht manipulatief en intimiderend opstelt om de aanstelling van een nieuwe Syndicus erdoorgedrukt te krijgen.

Zoals u weet beslist de Algemene vergadering en niet de RvMe.
 
De RvMe moet weten dat ze aangesteld zijn door de AV met als opdracht “controle dat de syndicus zijn werk naar behoren doet” De raad kan bijkomende opdrachten krijgen na beslissing van de AV , indien niet…so be it , schoenmaker blijf bij uw leest.
 
SIEBE
Offline
#8 Baton
Laatste paragraaf van Baton is de nagel op de kop. De rest van reactie is ook oké.
Maar men is steeds afhankelijk van de ingesteldheid en de lef van de mede eigenaars.
Rien
Offline
van het een komt het ander...
Verder geeft art.577-6 §2 en §3  duidelijk aan op welke wijze een AV moet georganiseerd worden.

De procedure vlg art.577-6 §2 en §3:
1; Ons statutaire 15daags luik is van 16 tot en met 31 mei 
2; De toezending van de agenda aan de VME uiterlijk 3 weken voor 16 mei, dit is 26 april,        incl de noodzakelijke informatie voor het raadplegen van de agendapunten.
3; De oproeping uiterlijk 15 dagen voor de dag van de AV

In deze volgorde.
Baton
Offline
dan komen we....


Dan komen we terecht bij :

2° Gronden (art. 577-9 § 2, lid 1)
aa) Onregelmatige beslissing Dit is het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten, zowel wat betreft materiële voorwaarden (bv. geen bevoegdheid AV, niet de vereiste meerderheid) als de formele voorwaarden (bv. wijze van bijeenroeping AV).
Wat vormfouten betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing.


https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-appartementsrecht.pdf
(pag.80)

ect......

Mijn interventie is tevens gericht aan de lezers van dit forum en deze te informeren wat kan en niet kan.
Hopelijk leest uw raad en syndicus mee.
 

nescio1
Offline
(te) ijvere, maar ons inziens foutieve, syndicus?

 “Onze basisacte (sic) vermeld (sic) omtrent oproeping en de toezending van de stembrieven niet meer dan dat de stembrieven met de oproeping (moeten) worden meegezonden.”
 
Wel heel snelle aanpassing van het RIO aan een hopelijk tijdelijke toestand (einde in de wet 30-06-2021).
Foutief wegens uitschakelen "vijftien dagen".
Door de syndicus medegedeeld aan de AV?
 

 
nescio1
Offline
wazig
   
2; De toezending van de agenda aan de VME uiterlijk 3 weken voor 16 mei, dit is 26 april,        incl de noodzakelijke informatie voor het raadplegen van de agendapunten.
 
Waarschijnlijk bedoelt u dat ingevolge:
 
B.W. Art. 577-6 § 4
 
26 april de laatste dag is waarop u, als mede-eigenaar, agendapunten kunt overmaken aan de syndicus.
Deze horen inderdaad vergezeld te zijn van de bijbehorende “documenten” of een aanduiding van de plaats waar zij te consulteren zijn.

 
Rien
Offline
Dagorde niet in orde...
 
Is in de bijeenroeping uw agendapunt (aangetekend verzonden?) opgenomen?

Dagorde van de aanstaande schriftelijke AV ontvangen.

Mijn betreffende punt is niet in de dagorde opgenomen hoewel niet aangetekend verzonden heeft de Syndicus desgevraagd de goede ontvangst hiervan en zijn verzekering dat deze zou worden opgenomen mij schriftelijk bevestigd!!!
 
Rien
Offline
fraus omnia corrumpit
2° Gronden (art. 577-9 § 2, lid 1)
bb) bedrieglijke beslissing Dit betreft een toepassing van fraus omnia corrumpit. De beslissing die door bedrieglijke kunstgrepen tot stand gekomen is kan op die grond vernietigd worden.

Gezien de voorgeschiedenis en de maandelange voorbereiding "in het geniep"........... waarin het lid van de RvMe als medewerker van de nieuw voorgestelde syndicus zijn offerte uitbracht zelfs met zijn naam eronder, lijkt me dit van toepassing.


De miskende vorm, het niet toepassen van de 15 dagen tussen de oproeping en het verzenden van de stembrieven zet de leden van de VvMe onder druk en blokkeert een periode waarin overlegd kan worden


Tijd voor een jurist lijkt me....
Baton
Offline
Tijd voor een....

Tijd voor een jurist....

Ik verwijs naar mijn vorige antwoorden #8 en #11....

Ofwel ondergaat u de gang van zaken ofwel reageert u krachtig en gepast.....weet wel dat meegegeven in #8 en 11 " Wat vormfouten betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing."

Bedrieglijke beslissingen : 
is een geval apart...bewijsvoering.

Succes.

 
nescio1
Offline
# 14

 
U hebt dus een schriftelijk bewijs dat uw agendapunt door de syndicus ontvangen is VOOR het verzenden van de bijeenroeping.
 
Ook heeft hij nagelaten u te verwittigen dat, wegens laattijdige ontvangst, uw agendapunt op een latere AV zal opgenomen worden.
 
U hebt de onaangename taak in een aangetekende brief, kopie mede-eigenaars, CvR, RvME, de syndicus te wijzen op deze inconsequentie.
 
Eis dat hij een nieuwe bijeenroeping, met een nieuwe datum, verstuurt.
 
Formuleer uw brief zo dat hij rechtstreeks bruikbaar is als document bij de rechter.
 
Indien u hem niet laat opmaken door een advocaat, zorg er dan voor dat een advocaat de inhoud ervan bevestigt.