Syndicus vraagt vergoeding bij verkoop appartement

17 antwoorden [Laatste bericht]
Silla
Offline

 

Beste

 

Momenteel verkopen wij ons appartement, en bij aanvraag van de makelaar aan de syndicus rekent deze ons 200€ voor aanvraag van de syndicale gegevens.

 

Echter hebben wij in ons contract met de syndicus afgesproken dat er geen extra kosten zouden worden aangerekend (buiten de vaste kosten, reparatie en onderhoud). 

 

Daar hebben we dan volgend mailtje voor gestuurd:

 

Naar aanleiding van het ontvangen van de syndicale gegevens, stuur ik u deze mail.

 

Wij verwijzen vervolgens naar de syndicusovereenkomst van 26 mei 2017, artikel 11 ‘Ereloon’ en artikel 12 ‘Administratiekosten’.

Doordat u geen inleg doet als eigenaar van 2 appartementen ter vergoeding van uw taak als syndicus en commissaris, was er afgesproken deze artikels te schrappen en werd dit een voordeel van u als niet-officiële syndicus.

Als kost voor het opzoeken van de gevraagde informatie rekent u nu €200 aan maar zulke kosten zijn nergens opgenomen in de overeenkomst en bijgevolg nooit goedgekeurd door de VME?

 

Zou u dit even kunnen toelichten?

 

Alvast bedankt.

 

Nu krijgen we als antwoord:

 

https://imgur.com/a/e3oMe1o

 

Hier is een kopie van ons contract:

 

https://imgur.com/a/JAW9S0b

 

Zijn we verplicht deze kost te betalen?

 

Met vriendelijke groeten

 

 

 

nescio1
Offline
syndicus tegelijk CvR?

B.W. Art. 577-8 § 8 (wet 2018)
nescio1
Offline
uitleg syndicus
lijkt ons plausibel.
chrisguillaume
Offline
vergoeding inlichtingen bij verkoop
Ik veronderstel dat Uw syndicus een mede-eigenaar is, die gratis het werk doet in ruil voor ... Maar voor die verplichte inlichtingen bij een verkoop, dit is wel extra. Persoonlijk vind ik 200 € overdreven, uiteindelijk moet die een aantal copies maken, en vermeldingen van achterstallen en eventuele procedures. Een uurtje werk om het goed te doen. Ik merk wel op dat bij beroepssyndicussen, 200 € zowat een minimumtarief is. Velen rekenen 300 tot 350 aan. Ikzelf ben als mede-eigenaar syndicus in een paar kleine gebouwen, ik vraag daar 50 tot 75 € voor. (kan dit wel factureren via mijn bvba)
Astrid Clabots
Offline
extra kosten syndicus - overdracht kavel


Geachte

Professional of niet ... elke syndicus weet zich gebonden door de bepalingen in de verplichte syndicusovereenkomst.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

Silla
Offline
Beste Bedankt voor jullie
Beste

Bedankt voor jullie reacties.

het is inderdaad een niet officiële syndicus die 2 van de 5 appartementen bezit.
Als ik het goed begrijp, moet hij zich aan het syndicuscontract houden, ookal rekent hij dit aan de notaris (en zo uiteindelijk dus aan ons). Staat dit ergens beschreven in de B.w.?

Met vriendelijke groeten
 
't appartement
Offline
artikel 1134
Burgerlijk Wetboek Art. 1134:
Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

In de rechtsleer: "Pacta sunt servanda"
nescio1
Offline
buitencontractueel

Geen misverstand, ook wij zijn er voorstander van dat de syndicus bij wijze van informatie een redelijke, liefst forfaitaire, prijs vermeld in zijn contract.
 
Inderdaad, het syndicuscontract is een overkomst tussen twee partijen, de syndicus en demede-eigenaars.
 
Het opmaken van de dossiers, voorzien in :
B.W. Art. 577-11 
is een buitencontractuele opdracht, gegeven door een mede-eigenaar aan de syndicus, waaraan de VME vreemd is.
 
 
Gids voor appartementsmede-eigendom
Deborah Dobson • Peter Leysele
Uitgave Testaankoop
ISBN 978-907622971-3
 
blz. 104
 
99. Mag een syndicus kosten aanrekenen voor het doorgeven van de opgevraagde informatie?
 
De opzoeking en het wettelijk verplicht versturen van een antwoord op de informatie dienen als een extracontractuele opdracht te worden beschouwd.
De wet voorziet dat de syndicus hiervoor kosten mag aanrekenen die buiten zijn afgesproken beheersloon vallen. Een en ander volgt uit de bepaling 577-11§4 B.W.
De kosten voor het verstrekken van de aangehaalde informatie moeten gedragen worden door de verkopende eigenaar.
Noot :In het verleden werd aangenomen dat deze door de notaris moest betaald worden. In eerste instantie volgde de rechtspraak deze piste, maar het Hof van Cassatie vernietigde deze uitspraken.
Deze kosten kunnen dan ook niet aan een notaris worden aangerekend.
 
 
't appartement
Offline
Maar...
Niets weerhoudt een VME om ook contractueel afspraken te maken hierover in het contract dat wordt afgesloten met de syndicus.

Dit kan perfect aangezien het de VME is die de syndicus aanstelt en niet de individuele eigenaar. De individuele eigenaar kan niet kiezen aan wie hij "zijn" opdracht kan geven.

Ik betwist dus partieel het standpunt van de heer Leyseele.
 
SIEBE
Offline
maar maar
Ik dacht dat deze kosten privatief zijn, en niet ten laste van de VME. In feite heeft de VME  hier niets mee te maken.  Syndicus moet die kosten privatief aanrekenen. De meeste doen dat niet, maar op de VME. Waarom ? Omdat als de eigenaar de kosten niet betaalt of wilt betalen deze op de rekening van de VME komen ipv syndicus. Is een sluikse manier van handelen.
Is allemaal mooie boeken praat, maar realiteit ???
't appartement
Offline
zeker privatief
Uiteraard privatief. Ten laste van het privatief dat wordt verkocht.

Het is niet omdat het contract met de syndicus voortaan al zijn aanrekenbare vergoedingen waarmee de eigenaars geconfronteerd kunnen worden moet vermelden dat ze allemaal door de VME moeten worden betaald.

Dat zijn twee verschillende zaken.
Silla
Offline
De bepalingen die de

De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.

Dit telt niet als aanvullende prestatie?
lebragard
Offline
syndicuscontract......

Silla , wat u aanhaalt is  voor contracten afgesloten vanaf 01/01/2019

Herlees het juiste antwoord van oa.meester Clabots , Nescio1 ......

De wet voorziet dat de syndicus hiervoor kosten mag aanrekenen die buiten zijn afgesproken beheersloon vallen. Een en ander volgt uit de bepaling 577-11§4 B.W.
De kosten voor het verstrekken van de aangehaalde informatie moeten gedragen worden door de verkopende eigenaar.

Silla
Offline
lijkt me nu niet logisch dat
lijkt me nu niet logisch dat onze syndicus ons een willekeurig bedrag aanrekent, zonder dat wij daar ooit akkoord mee zijn gegaan. 

Integendeel, het enige contract dat we met onze syndicus hebben, staat dat hij geen kosten vraagt voor extra opdrachten.

Wat houdt onze syndicus dan tegen om hier 500, 1.000 of 10.000€ voor te vragen, aangezien wij toch geen contract hiervoor getekend hebben?

met vriendelijke groeten
Quimmo
Offline
Is geen taak voor de VME

Het klopt dat de syndicus op deze manier min of meer kan vragen wat hij wil. Maar ik ben ook van mening dat dit niets te maken heeft met de VME dus ook niet met het contract met de VME, dit is privatief voor één kavel.

Indien u aan de poetsploeg vraagt volgende keer niet enkel de gangen maar ook uw appartement te kuisen gaat dit ook niet in het forfait voor de VME zitten. Ik vermoed wel dat de syndicus door de aanrekening strenger door de rechter beoordeeld zal worden indien er dan toch fouten zitten in de aanpak van de verkoop van een kavel, bijvoorbeeld omdat hij vergeet achterstallen te laten inhouden door de notaris.

Ik denk wel dat dit nog grijze zone is in de nieuwe wet die zegt dat alle kosten vermeld moeten zijn in het contract en dat het aan te bevelen is ook over deze kost duidelijkheid te scheppen, verplicht of niet.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

't appartement
Offline
appels en peren
"Indien u aan de poetsploeg vraagt volgende keer niet enkel de gangen maar ook uw appartement te kuisen gaat dit ook niet in het forfait voor de VME zitten."

Deze vergelijking loopt mank. Indien men zijn appartement wil laten kuisen dan heeft men de keuze tussen alle kuisploegen in de wereld. De concurrentie speelt ten volle.
Voor het opstellen van de documenten bij verkoop is er geen keuze, enkel het WETTELIJK MONOPOLIE van de syndicus die werd aangesteld door de VME.

Terwijl het poetsen van een privaat appartement nergens wordt geregeld in de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom is dat wel het geval voor het opstellen van de documenten bij verkoop: het staat letterlijk in de wet als één van de punten waarvoor de syndicus verplicht verantwoordelijk is.

Ergo: Het contract dat de VME afsluit met de syndicus dient alle verantwoordelijkheden die de wet aan de syndicus toekent te omvatten. Aangezien de wet voorschrijft dat voor alle (wettelijk verplichte) taken de syndicus in het contract met de VME tarieven moet vermelden, geldt dat evenzeer voor het opstellen van de documenten waarvan hier sprake is.

Bijgevolg is er geen grijze zone, het antwoord volgt kristalhelder uit de lezing in samenhang van de desbetreffende wetsartikelen (in de nieuwe wet).
De opmerkingen van Silla zijn juist! Want iedere andere interpretatie leidt tot het creëren van een monopoliepositie van de syndicus zonder afgesproken prijs. Juridisch zou dat niet stroken met meerdere bepalingen uit het gemene recht.
Silla
Offline
Beste Bedankt voor alle
Beste

Bedankt voor alle bovenstaande informatie. 
Jammer genoeg is op de algemene vergadering gebleken dat onze syndicus weigert af te stappen van de vergoeding van €200.
Is er iets dat we hier nog tegen kunnen inbrengen? Of moeten we aanvaarden dat de notaris dit bedrag uiteindelijk zal afhouden?

Alvast bedankt.

Met vriendelijke groeten
't appartement
Offline
syndicuscontract
Ik kan enkel herhalen dat hetgeen in het contract met de syndcus staat van tel is.
Het is niet zoals uw syndicus schrijft dat deze kosten worden aangerekend aan een derde, met name de notaris. Dat is larie en apekool. Ze worden aangerekend aan de verkopende eigenaar.
De wet schrijft voor dat de syndicus welbepaalde informatie moet geven bij een verkoop.
Maar de wet zegt niets over de vergoeding daarvoor.
Daarom dient dat geregeld in het contract dat de VME -als vertegenwoordiger van de individuele mede-eigenaars- met de syndicus afsluit.
Zoals meester Clabots ook al schreef geldt dat zowel voor de professionele- als voor de amateur syndicus. Contract = contract.