Uitzicht

17 antwoorden [Laatste bericht]
Huismier
Offline

Stel men laat het volgende stemmen in verband het glas in de ramen. De ramen en het glas zijn privatief. Het wordt goedgekeurd en krijgt de kracht van gewijze. Momenteel zijn alle glazen doorzichtig.

Drie situaties:
a) Het is verboden het uitzicht van de ramen en het glas te wijzigen
b) Het is verboden het uitzicht van de ramen en het glas te wijzigen, behalve met toestemming van de algemene vergadering
c) Het glaskleur dat gebruikt moet worden is 'doorzichtig', men mag hier enkel van afwijken met toestemming van de algemene vergadering.

We gaan ervan uit dat één van deze drie is goedgekeurd in 2015.

Mijn vraag:
In 2016 komt iemand af en hij wil het glas van één privatief raam vervangen naar een rood glas. Hij legt dit voor op de algemene vergadering.
Welke goedkeuringsmeerderheid is nodig in elk van de drie situaties a) b) c) ?

 

Astrid Clabots
Offline
reglement van mede eigendom


Geachte

U gaat er van uit dat één van drie scenario's bestemd is.
Indien iemand plots "rood" glas wenst, lijkt mij dit niet te matchen met het algemeen uitzicht van het gebouw.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

Huismier
Offline
goedkeuringspercentage voor uitzondering
Dat het niet past bij het uitzicht kan best goed zijn, maar ik zoek eigenlijk gewoon welk goedkeuringspercentage hiervoor nodig is. Indien b) of c) zou zijn goedgekeurd, wordt deze mogelijkheid tot uitzondering immers open gelaten.Het voorbeeld met het rode raam is een fictief voorbeeld en het was mijn bedoeling een louter theoretisch antwoord te krijgen. 
 In het reglement van mede-eigendom staat dat werken die het uitzicht zouden wijzigen eerst moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering, maar de voorstellen a), b) en c) zijn specifieker dan wat in het reglement van mede eigendom staat.
 
lebragard
Offline
a , b , c

#huismier

Drie situaties:
a) Het is verboden het uitzicht van de ramen en het glas te wijzigen

b) Het is verboden het uitzicht van de ramen en het glas te wijzigen, behalve met toestemming van de algemene vergadering
c) Het glaskleur dat gebruikt moet worden is 'doorzichtig', men mag hier enkel van afwijken met toestemming van de algemene vergadering.


a) het is verboden , er kan in principe niet over gestemd worden , anders statuten authentiek laten veranderen/aanpassen !

b) uitzicht wijzigen door de ramen te vervangen ,kap en breekwerk aan de gemene delen  = 2/3 meerderheid.

Genuanceerder wordt het wanneer de gemeenschappelijke delen niet worden "gemanipuleerd" (boren,vasthechten, verankeren....). Dan volstaat een volstrekte meerderheid.

c) volstrekte meerderheid = glaskleur (gemene delen worden niet gemanipuleerd)

en

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/vervanging-ramen
 

Huismier
Offline
nog complexer
Ok, daar kan ik me in vinden, ik zie het ook zo.

Maar nog complexer nu (gebaseerd op een gelijkaardige situatie).

In de deelvereniging is een raam met glas. En het raam en het glas en de buitenmuren zijn aangeduid als particulier gemeenschappelijk deel. Ze gaan het raam uitbreken en vervangen door een raam met rood glas. Het is unaniem goedgekeurd in de deelvereniging.

In het reglement van mede-eigendom van de 
hoofdvereniging staat dat werken die het uitzicht zouden wijzigen eerst moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering van de hoofdvereniging en dat zaken in zake het uitzicht een bevoegdheid zijn van de hoofdvereniging. 

Met welke meerderheid dient dit te worden goedgekeurd in de hoofdvereniging?

 
lebragard
Offline
1 VME
Ok, daar kan ik me in vinden, ik zie het ook zo.
is wettelijk zo , dat moeten we wel OK vinden , niet ?  :)

De gemene delen die toebehoren aan bepaalde mede-eigenaars of de particuliere gemene delen hebben meestal een andere quotiteiten bepaling als de algemene gemene/gemeenschappelijke delen en staan zo beschreven in de basisakte en RvMede-eigendom.
Sinds 2019 is " de betaler beslist " regeling van toepassing , dus die mede-eigenaars beslissen .

In uw ("fictief" ?) voorbeeld van die deelvereniging staat : het raam het glas en de buitenmuur behoort toe aan die mede-eigenaars. (nog nooit gelezen dat een buitenmuur toebehoort aan bepaalde mede-eigenaars , wel een achterbouw die enkel toebehoort aan één mede-eigenaar met duidelijke voorwaarden mbt.uitzicht en gebruik en lasten)

Indien die mede-eigenaars (part.gemene delen) beslissen om het raam te vervangen en rood glas erin te plaatsen dan kan dit gestemd worden met 50 +1 en heeft de VME zich daar bij neer teleggen op voorwaarde dat de statuten van het gebouw een andere bepaling heeft mbt. tot het uitzicht van het gebouw zoals :

Meestal staat in het RvMede-eigendom volgende bepaling :

Elke mede-eigenaar mag naar eigen goeddunken de inwendige verdeling van zijn privatieve kavels wijzigen op voorwaarde dat de stevigheid van het gebouw niet in gevaar wordt gebracht noch beschadigingen en andere ongemakken veroorzaakt worden.
Het is de eigenaars verboden privatieve elementen die zichtbaar zijn van op de straat of vanuit de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw, te wijzigen, tenzij met akkoord van de algemene vergadering van de mede-eigenaars . Dit is ondermeer het geval voor de ramen van de vensters, de rolluiken, de vensterruiten van de voorgevel, de deuren van de bordessen, die toegang verlenen tot de kavels langs de gemeenschappelijke gangen.


De muur die toebehoort aan die bepaalde mede-eigenaars en deze muur is niet zichtbaar vanaf de straat of vanuit de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw , kan die deelvereniging zelf die beslissing nemen.......raam te vervangen met rood glas :)


 
 
Huismier
Offline
meerdere gebouwen
Geachte, mijn vraag in #4 is niet zo fictief als u denkt. Het gaat over een hoofdvereniging met meerdere gebouwen. Zowat alles van elk gebouw is particulier gemeenschappelijk (opgesomd in basisakte deelvereniging, dus ook de gevels, dak, ...). In het reglement van mede-eigendom van de hoofdvereniging staat dat werken die het uitzicht zouden wijzigen eerst moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering van de hoofdvereniging en dat zaken in zake het uitzicht een bevoegdheid zijn van de hoofdvereniging.

Dus als een deelvereniging een raam met rood glas wil plaatsen of een gsm mast op het dak, dan heeft de hoofdvereniging inspraak.

Maar met welk goedkeuringspercentage?
lebragard
Offline
meerdere gebouwen....

Dan beslist de VME met meerderheid van stemmen 50 + 1
( gemeentelijke en stedebouwkundige voorschriften dienen gerespecteerd te worden)

lebragard
Offline
aanvullend....

#huismier , ter info

in een ander forum...........
https://juridischforum.be/viewtopic.php?t=33490

Voor het wijzigingen van het uitzicht van het gebouw is slechts een volstrekte meerderheid noodzakelijk. Dit valt onder geen enkele bepaling die dit specifiek regelt, dus art. 577-6, §8 BW is van toepassing , behalve wanneer er een vebodsbepaling staat in de statuten bv. staat er zonder meer in dat er geen wijzigingen mogen worden aangebracht aan de gevels dan is dit zo enz....
 
 
Het uitzicht van het gebouw is niet onderworpen aan enige speciale meerderheid wanneer niets is voorzien in de statuten. Het gaat immers niet om het genotsrecht, gebruiksrecht of beheer van de gemeenschappelijke delen. Bijvoorbeeld: de kleur van de ramen.
 
Een andere zaak is evenwel het moment dat iemand zonnewering wenst te plaatsen op de muur. Dan is er wel een 2/3 meerderheid nodig omdat het gaat over een gebruikssrecht van een gemeenschappelijk deel voor uw zonnewering. Maar dan zal er nog een beslissingen moeten genomen worden voor het uitzicht van die zonnewering, dewelke een volstrekte meerderheid behoeft.

 

Huismier
Offline
OK, laatste vraag.​Stel nu,
OK, laatste vraag.​
Stel nu, teruggaand naar mijn voorbeeld met deelvereniging en hoofdvereniging (er zijn meerdere VME's).

Stel nu dat er in de deelvereniging RvMede-eigendom staat:
"Het is de eigenaars verboden privatieve elementen die zichtbaar zijn van op de straat of vanuit de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw, te wijzigen"
(edited 18:36)

En in RvMede-eigendom van de hoofdvereniging wat ik eerder citeerde:
"Dat werken die het uitzicht zouden wijzigen eerst moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering van de hoofdvereniging en dat zaken in zake het uitzicht een bevoegdheid zijn van de hoofdvereniging"

Zou bovenstaande clausule (ik bedoel dus het verbod) in het reglement van mede-eigendom van de deelvereniging van het gebouw enig verschil maken voor wat betreft de meerderheid 50% + 1 in de hoofdvereniging voor de visuele wijziging van de gsm antenne of het rode glas die zichtbaar zijn van op straat? 

(met dien verstande dat de statuten van de deelvereniging dan eigenlijk zouden moeten gewijzigd worden, maar de vraag gaat hier over de hoofd VME).
lebragard
Offline
1VME
1 VME (met deelverenigingen) statuten van het gebouwencomplex vormen één geheel en dus ook voor de deelvereniging of heeft de deelvereniging rechtspersoonlijk en aparte statuten vh gebouw ?
of zijn er meer VME s ? met deelverenigingen .
Statuten van het gebouw(en) VME s zijn bepalend....


algemeen : (behoudens verbodsbepaling in de statuten of andere bepalingen)
- visueel vensterglas = 50 +1
- gsm antenne = 50 + 1 voor het uitzicht EN strikt genomen volgens de wet ,
2/3 stemmen , omdat men een gemeenschappelijk deel gaat gebruiken. (plaats waar de mast komt te staan) EN aanpassing van de statuten.


 

 

 


 
Huismier
Offline
Beste, het gaat over meerdere
Beste, het gaat over meerdere VME's, die telkens rechtspersoonlijkheid hebben, opgericht lang na 2010. Elke vereniging heeft een basisakte + reglement van mede-eigendom. Allemaal afzonderlijk ondernemingsnummer, afzonderlijke syndicus. Allemaal rechtspersoonlijkheid. 

Om concreet te zijn, het gaat hier over een visuele wijziging (bv gsm mast) in één van de VME's die zeer opvalt. Er is unanimiteit in de deelvereniging om dit goed te keuren, ondanks dat er een verbod in de statuten van de deelvereniging staat dat visuele wijzigingen verboden zijn. In het reglement van mede-eigendom van de hoofdvereniging staat dat werken die het uitzicht zouden wijzigen eerst moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering van de hoofdvereniging en dat zaken in zake het uitzicht een bevoegdheid zijn van de hoofdvereniging. 

Het dak is gedefinieerd als een particulier gemeenschappelijk deel. Alle particulier gemeenschappelijke delen (alles van het gebouw) worden beheerd door de deelverenigingen.

En sommigen beweren dat een 50% +1 meerderheid in de hoofdvereniging niet volstaat. Daarom dat ik telkens vragen stel over visuele wijzigingen.
Ik hoop dat dit het duidelijker maakt.
Het is een complexe structuur van VME's, een hoofdvereniging (domein) met enkele deelverenigingen (gebouwen).
lebragard
Offline
complexe structuur.........
Inderdaad ingewikkeld (goed over nagedacht) maar blijft :
- verschillende VME s met elk hun statuten en beslissingsbevoegdheid , syndicus ect...
- hoofdvereniging en alleen deze , beslist over wijzigen van uitzicht.

Mijn (voorzichtige) mening : er zijn drie stemmingen nodig mbt. plaatsen mast :

1) goedkeuring uitzicht wijzigen = AV hoofdvereniging = 50 + 1

2) goedkeuring , toekenning ,gebruiksrecht van een deel van de part. gemene delen
= AV deelvereniging (kan tijdens AV hoofdvereniging) = 2/3 van die VME waar het dak gelegen is. (4/5 ?)

EN

3) statuten moeten worden aangepast cfr. Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. Dus de akte van zowel de hoofdvereniging als deze van de VME met het part.dak , moeten aangepast worden. = 4/5 van de hoofdvereniging en deelvereniging (!?)


Een jurist(en) gespecialisserd in deze materie is aangewezen om een sluitend antwoord te krijgen en dan nog  ...... is een second opinion aangewezen . (ervaring)

(lees ook toekennen gebruiksrecht 4/5
https://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___gemene_delen/een_parkeerplaats_met_exclusief_gebruiksrecht_verhuren_/VLTAVGAR_EU23110601/related )
SIEBE
Offline
COMPLEX
Lebragard,
Zeer aandachtig gevolgd deze topic. Is een doolhof en niet eenvoudig.
Toch een pluim hoe u dit geduldig, zorgvuldig heeft aangepakt, en overzichtelijk. Niet zo voor de hand liggend. Raad Huismier toch aan uw laatste paragraaf te volgen; gezien de complexiteit rn misschien de gevolgen.
Huismier
Offline
In het reglement van
In het reglement van mede-eigendom van deelvereniging staat:
De eigenaars van privatieve kavels hebben recht op het gebruik en het genot van de particuliere gemeenschappelijke delen overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is.

in het reglement van mede-eigendom van de hoofdvereniging staat:
De eigenaars van privatieve kavels hebben recht op het gebruik en het genot van de algemeen gemeenschappelijke delen overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is.

En waarom zou men dan de statuten van de hoofdvereniging moeten aanpassen?
Ik stel me de vraag als het gaat over de gebruiksrechten op een particulier gemeenschappelijk deel, heeft de hoofdvereniging daar dan eigenlijk iets mee te maken?
Ik denk dat die 4/5 enkel is als het gaat over een privaat gebruiksrecht in de deelvereniging, dus als ik die antenne in persoonlijke naam op het dak zou zetten dan 4/5 in de deelvereniging. Maar hier gaat het over een gezamenlijk project.

Is het niet correct te stellen dat de eigenaars van een kavel in een ander gebouw geen eigenaar zijn van het dak van een ander gebouw? Dus stellen dat een eigenaar van een ander gebouw geen eigenaar is van de particulier gemeenschappelijke delen van een andere gebouw.

577-3:
Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.

Gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren: enkel het visuele aspect?
SIEBE
Offline
JURIDISCH ?
Huismier ik denk dat Lebragard hier groot gelijk heeft u te verwijzen naar een gespecialiseerd  jurist eigen aan deze materie. En ik vrees dat het u een duit gaat kosten om op al uw vragen een sluitend antwoord te krijgen. Ik vrees voor een onoverzichtelijk kluwen.
Huismier
Offline
Ik ben het er mee eens dat

Ik ben het er mee eens dat het complex is.

Los van de complexiteit is de vraag zeer generiek.
Er zijn steeds meer grote complexen met meerdere gebouwen met een dergelijke juridische structuur.
Ik kan me perfect inbeelden dat het "aanzicht" ergens geregeld is in een hoofdvereniging.
Jammer dat het juridisch kader voor "zaken van algemeen beheer" niet al te duidelijk is.
Als de gebouwen zich met alles gaan moeien van de andere gebouwen is het natuurlijk ook niet beheersbaar.

lebragard
Offline
#14

U hebt de statuten en alle informatie.....handig

En waarom zou men dan de statuten van de hoofdvereniging moeten aanpassen?

Inderdaad ik herlees nu en er is geen verbodsbepaling  bij de hoofdvereniging enkel de bevoegdheid in zake het uitzicht...maw. geen aanpassing van de statuten nodig bij de hoofdvereniging.
#11 
In het reglement van mede-eigendom van de hoofdvereniging staat dat werken die het uitzicht zouden wijzigen eerst moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering van de hoofdvereniging en dat zaken in zake het uitzicht een bevoegdheid zijn van de hoofdvereniging.

Maar WEL bij de deelvereniging is een authentieke akte nodig om de verbodsbepaling op te heffen. (Syndicus is verplicht de statuten te volgen , dus eerst aanpassing van de statuten en dan kan de AV stemmen.) 
#11
Er is unanimiteit in de deelvereniging om dit goed te keuren, ondanks dat er een verbod in de statuten van de deelvereniging staat dat visuele wijzigingen verboden....

verder :

Ik stel me de vraag als het gaat over de gebruiksrechten op een particulier gemeenschappelijk deel, heeft de hoofdvereniging daar dan eigenlijk iets mee te maken?

Wel als het te maken heeft met het uitzicht...........lees het reglement van mede-eigendom...en dat zaken in zake het uitzicht een bevoegdheid zijn van de hoofdvereniging.

verder

Ik denk dat die 4/5 enkel is als het gaat over een privaat gebruiksrecht in de deelvereniging, dus als ik die antenne in persoonlijke naam op het dak zou zetten dan 4/5 in de deelvereniging. Maar hier gaat het over een gezamenlijk project.

Een exclusief gebruiksrecht komt vaak voor in de basisakte.
Maar het is mogelijk dat dit recht later toegekend wordt bij beslissing en dit is steeds met een 4/5 meerderheid, het gaat immers om de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of een deel ervan , ook toepasbaar voor een deel van particuliere gemene delen . (exclusief gebruiksrecht is vanaf 2019 een erfdienstbaarheid die toegekend wordt.)

Is het niet correct te stellen dat de eigenaars van een kavel in een ander gebouw geen eigenaar zijn van het dak van een ander gebouw?

Dat bepaalt de statuten van het gebouw..........gemeenschappelijk , privatief , particuliere gemene delen.....en ook niet onbelangrijk :

De eigenaars van privatieve kavels hebben recht op het gebruik en het genot van de particuliere gemeenschappelijke delen en de algemeen gemeenschappelijke delen overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is.


Afsluitend en einde bijdrage , juridisch advies met specialisatie mede-eigendom aanbevolen/aangewezen en dit in het dubbel. Hou ons op de hoogte van de uitkomst. Merci.