vademecum mede-eigenaar

19 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
Vooreerst mijn beste wensen voor alle medewerkers aan dit forum. Hun adviezen zijn van onschatbare waarden.

Waarbij ik meteen tot de kern van mijn vraag kom. Waarom werden/worden al deze adviezen niet gebundeld in een vademecum? Er bestaat heel wat lectuur voor de syndicus, maar bij mijn weten niets voor de mede-eigenaar.

Men moet er toch rekening mee houden dat de meeste eigenaars geen juridische achtergrond hebben en geen weet hebben van de wet. 

De wet helpt hen ook niet, want de verplichtingen die opgelegd zijn aan de syndicus/notaris bij aankoop zijn ondermaats. Wetende dat vele notulen onvolledig of onjuist zijn, of zelfs niet bestaan. De afrekeningen zijn slechts een opsomming van wat cijfers waarvan de achtergrond nauwelijks te achterhalen is.

De syndicus houdt er zich ook niet mee bezig om wetswijzigingen door te spelen aan de eigenaars. Enz...

Dit vademecum - als het niet bestaat - moet laagdrempelig zijn, beknopt maar volledig. Bij wet zou de syndicus/notaris verplicht moeten worden om dit bij aankoop te bezorgen aan de mede)eigenaar tesamen met de andere documenten. 

Ik wil als ervaringsdekundige graag meehelpen aan de redactie er van.
baguetje
SIEBE
Online
vademecum
In de eerste plaats Baguetje ook beste wensen voor 2019
Uw topic is al een prachtig begin voor 2019 en onderschrijf ik volledig.
Veel info wordt hier gegeven uit de kant van de syndicus en zijn organisaties. Maar echte documenten ter bescherming van de VME ken ik ook niet. Dikwijls met verwijzingen in het Latijn of andere hoogdrempelige linken.

Er bestaan verenigingen voor de eigenaars. Moet men ook lid van worden en wat dan ook echt over de schreef gaat, die geven dan ook ( tegen betaling ? ) ere vermeldingen aan syndici en certificaten voor goed beheer ( ? ). Dus ik zeg altijd : men kan geen 2 heren dienen.
 
baguetje
Offline
#1
Beste Siebe,

Ondertussen vond ik wat gebundelde documentatie op de websites van Syncura.be en Notaris.be
baguetje
ronald de wilde
Offline
# 2
Een (kandidaat) ME die wenst op de hoogte te zijn, kàn op de hoogte zijn.
Al te snel dompelt men zich onder in een slachtofferrol.
Wie, wiè, gaat dat vademecum nu weer lezen, als andere beschikbare teksten nog niet ter hand worden genomen.

Genegen,
Ron
baguetje
Offline
#3
Beste Ron,

Ik denk dat je wel vermoedt dat ik met je stelling niet akkoord kan gaan.

Het feit dat hier duizenden items geschreven staan, bewijst dat mensen zich willen informeren, maar dat de weg niet gekend is. 

Mijn notaris heeft me nooit over de wet gesproken. De syndicus geeft enkel de minimaal wettelijk voorgeschreven documenten. En de nieuwe eigenaar staat 'met zijn gat bloot', maar ontdekt dat pas véél later.

Zelfs De Eigenaarsbond ziet niet in dat er een leegte is.....

 
baguetje
ronald de wilde
Offline
# 4
Op Quimmo is een schat aan informatie te vinden, naast inderdaad en oeverloos de vragen en problemen die steeds weer worden herhaald, veelal onder een ietwat andere vorm maar toch hetzelfde. Wat ik tracht te zeggen is, dat men eerst de voorhanden informatie eens grondig moet doornemen, trachten in te schatten en ten gronde begrijpen. Dan pas de koe de bel aanbinden, zelfs dan pas een discussie aangaan, al zeker in de eigen VME.

Ik denk dat ikzelf al een en ander weet over en wat binnen een VME, en toch krijg ik regelmatig, op dit medium nieuwe tips en/of overwegingen mee. 'k Zuig aan, 'k stoot niet af. En wie méér weet dan ik, daar luister ik naar en 'k begin niet te ja-maren, daar tracht ik gerichte vragen aan te stellen. Die antwoorden zijn zeker ook op Quimmo te vinden.

Van lastige ME's denk ik al veel af te weten, van de werking bij/procedure voor de Vrederechter ook reeds één en ander. 'k Ben niet zeker of een organisatie tot (nog) een beter resultaat had kunnen komen.   

Genegen,
Ron
baguetje
Offline
#4
Beste Ron,

Ik apprecieer je standpunten al langer, laten we daarover geen polemiek voeren.

Het feit dat QUIMMO bestaat, en mensen hier terecht (moeten) komen voor informatie bewijst dat er aan de basis een tekort aan duiding is.

Ik heb contacten met mede-eigenaars in andere VME's, het is steeds dezelfde treurnis. En het gaat niet over indviduele/specifieke gevallen. Maar de syndicus heeft nog steeds de beste kaarten om het spel te winnen.

Prettig weekend!
 
baguetje
SIEBE
Online
standpunten
Het is absoluut zo dat op Quimmo leden vertoeven die standpunten/info/raad/ervaring meedelen die niet te onderschatten is naar waarde. Soms hebben wij allen een andere invalshoek of zitten in een andere situatie. Maar aan de kwaliteit van de interventies twijfel ik helemaal niet.
Misschien is het ergens een taak van de notaris om kandidaat kopers bij hun eerste contactname reeds uitgevoerd op de hoogte brengt wat een VME inhoudt aan rechten en plichten. En dat hij al de nodige info of documentatie bezorgt om zich op de hoogte te stellen. Zoals ook zeker de statuten, reglementering intern, handleiding syndicus ...
Als men die gegevens zou samenbundelen en aan de kandidaat kopers overhandigen, is het aan de toekomstige mede eigenaars zelf om zich te vergewissen of zij kunnen leven in een gemeenschap. En kunnen zij achteraf zich niet beroepen van wij waren niet op de hoogte.
Ik denk dat de notaris daar de geschikte persoon voor is ( tegen een kleine vergoeding desnoods ). Ook een tweede partij die zich van deze info-verzameling kan kwijten zijn de Immo kantoren, die zeker betrokken zijn bij mogelijke verkopen en kandidaten al op voorhand op de hoogte kunnen stellen.
Mogelijkheden genoeg, maar ze moeten toegepast worden. Maar info naar kandidaat kopers moet laagdrempelig zijn; iedereen moet de inhoud kunnen verstaan.
De boeken van Prof. R. Timmermans ( stokpaarjes van Nescio1 ) zijn zeer professionele en kwalitatieve werken; maar voor de leek of de gewone man zwaar leesvoer. Zo ook de wetgevingen, zijn niet op maat gemaakt dat iedereen er wijs in geraakt.

Soms ook op Quimmo staan er steeds verwijzingen, linken en Latijnse uitdrukkingen die voor velen echt Latijn zijn. Laat ons daar ook eens eenvoudigere taal gebruiken. Mensen vragen uit noodzaak inlichtingen/raad voor hun problemen, zijn dikwijls einde raad en zijn op dat ogenblik niet gediend met echt professionele praat.
Is geen verwijt aan niemand; maar een discussie  heeft veel meer nut als men op hetzelfde niveau praat. Ieder heeft zijn kwaliteiten; maar gewoonlijk op een ander gebied. En domme mensen bestaan niet, wel mensen die dom doen.

Groetjes,
Siebe
ronald de wilde
Offline
# 6 - 7
Beste vrienden (mag wel gebruikt worden, denk ik),

laten we niets gaan uitvinden/opzetten wat al bestaat en in wezen ruim voorhanden is, ook digitaal.

Laten we vooral ook stellen dat de suggestie om eerstelijns te werken meer dan waardevol is, maar dat het nog altijd in de praktijk meestal veel te wensen overlaat.
Beroepshalve kom ik vaak in contact met notarissen, en merk ik het verschil, merk ik een duidelijk verschil aan spontane mededeelzaamheid. Zoals ik een duidelijk verschil merk in de attitude om wat 'tegenwind' te geven bij de plannen van cliënten, niet om ze van hun plannen te doen afzien, wél om ze die meer te duiden en er de voordelen als -nadelen van te doen inzien. Beroepshalve zit ik al vele jaren in de fiscaliteit, en al het andere dat ermee gepaard gaat. Bij vragen (u kunt ze soms zo gek niet bedenken) van mijn cliënten ga ik steeds spontaan over tot geven spontaan weerwerk, met één bedoeling, samen te komen tot een gedegen antwoord erop. Wat maakt dat mijn cliënten mij als een soort biechtvader zijn gaan gebruiken, gezegd zonder pretentie en wat maakt dat ik op m'n bijna 72-ste nog altijd beroepsactief ben, omdat het cliënteel blijft aanspreken en ikzelf er nog dagelijks genoegen aan beleef.

Dat gezegd zijnde kom ik terug op m'n eerste alinea in deze, hetgene reeds bestaat.
De Kon.Federatie van het Notariaat heeft reeds in december 2014 een nieuwe gids klaargestoomd, dienstig voor de nieuwe of kandidaat-ME's, de mogelijke of effectieve 'spelers' binnen een VME. Een degelijke gids, mét alles wat erin hoeft/moet staan!
Te consulteren (of te verkrijgen in papieren vorm): www.notaris.be
'Praktische gids voor mede-eigenaars'!! Een gids, en u mag ervan op aan, met al hetgene wat een mogelijke nieuwe eigenaar moet weten vooraleer in te stappen in een VME, waaraan hij/zij zich dient te houden, welke zijn/haar rechten zijn, wat en hoe, enz., enz., enz..  
En ja, liever had ik ook gezien dat er wat meer spontaan (positeif) 'weerwerk' zou worden gegeven, maar zich verschuilen achter 'ik wist het niet' is aan mij niet besteed. Zoals de zogenaamde 'mondigheid' van de hedendaagse mens mij ook overkomt als: meer luidruchtigheid, maar inhoudelijk steeds minder.

Waarschijnlijk ben ik in menig opzicht, wellicht ook op dit medium, een 'dwarsligger', iemand die niét meegaat in de 'mainstream' van de huidige samenleving, met name: de verantwoordelijkheid ligt bij een ander.
Veel is heden ten dage voorhanden, veel is vlot consulteerbaar, veel is.....; zich verstoppen achter 'k weet-niet-wat is dus niet meer aan de orde.
Vlot énig vertrouwen geven aan een ander spijtig genoeg ook niet meer, en ja, vertrouwen moet men verdienen, maar dat steeds doorkruisen toch ook niet. En laat een VME daarvan toch de microkosmos zijn van onze huidige samen-leving.

Welke bijnaam men mij geeft op dit medium maakt mij geen zier uit, 'dwarsliggen' zit mij in de genen, en ik ben daar niet rouwig om, 'k weet wel dat onze VME daaruit garen spint. Pretentieus gesteld, dat zeker, maar wél een feit.
Wat belet anderen om hetzelfde doel te bereiken, zelfs maar na te streven!
Wat belet geconsulteerden om aan hun 'dienstbetoon' een dimensie toe te voegen, die attitude om spontaan 'tegenwind', 'tegengas' te geven, in de positieve zin. Dat is dienst-betoon, dat is de correcte invulling ervan.

Succes, en genegen,
Ron

 
SIEBE
Online
Ronald
Beste Ron, ik zou u nooit als dwarsligger en pretentieus durven noemen. Enkel een waardevolle aanwinst op dit forum. Klapt ook nooit uit de nek. Ervaringsdeskundige.
Uw reactie is niet naast de pot, maar correct. En bijnamen zijn zeker niet aan de orde.
Wij komen beide niet uit dezelfde branche, maar wel met veel dezelfde aanrakingspunten.
Ik ben steeds in loondienst geweest als boekhouder/auditor ( administratie-wetgevingen-juridische dienst-personeelszaken ... ). Met een vergelijkbare instelling als uzelf.
Hetgeen u duidelijk uit de doeken doet, was ook zeker in mijn beroep noodzakelijk en heeft mij steeds het respect opgeleverd van de overheidsdiensten en tegenpartijen.
Wat u aanhaalt dat veel info voor handen is, is ook juist.  Maar zeker de nagel op den kop is de samenleving is fel gewijzigd, en de gemakzucht en onverschilligheid heeft fel zijn intrede gedaan. Ook het feit dat men op google en internet veel kan vinden; maar dikwijls moet men ook de juiste vraagstelling of input beheersen. Maar het medium moet op een juiste manier gebruikt worden.
Steeds respect voor uw bijdragen, zo ook van vele anderen.

Groeten,
Siebe
ronald de wilde
Offline
wikipedia
Nog dit (in aanvulling van de quote # 8):
Een 'dwarsligger': iemand die denkt 'anders' te mogen denken dan de 'goegemeente' (de massa), op basis van inhoudelijkheid, niet op basis van 'het eigen gelijk'.

Ron 
baguetje
Offline
allen
In mijn eerste antwoord heb ik al verwezen naar de website van notaris.be en naar deze van - een m.i. wel ernstige - syndicus.

Er is inderdaad heel wat te vinden op internet, maar ik blijf bij mijn standpunt dat dit niet voldoende en niet de juiste weg is.

Waarom legt men de notaris geen informatieplicht op? Hun brochure is een prachtig instrument.

Veel mensen vinden de weg niet op het internet, of hebben het zelfs niet. Wat doe je met laaggeschoolden? In onze VME wonen heel wat oudere mensen die geen pc hebben, of niet verder geraken dan wat e-mails en surfen op Facebook.

Ikzelf (ook een 'ambetanterik') dacht alles te weten wat ik moest weten nadat mijn contract getekend was. Huishoudelijk reglement, inzicht in de vaste kosten. 'Mijn gedacht' zou Boma zeggen.

Weet u dat ik in een complex van 24 appartementen de enige ben die het contract van de syndicus heeft (via download van zijn website)? Die 'brave' man weigert dit via e-mail te delen zelfs nadat ik dat punt op de agenda plaatste.  

Ik ben benieuwd of hij op de volgende AV de aanpassingen in de wet zal toelichten.....Ik kan zo verder gaan.

Verhoog bij wet de informatieplicht van alle actoren (notaris, syndicus en makelaar) naar de nieuwe eigenaar toe en veel miserie zal verdwijnen. Ook op deze site. Alleen hebben sommige actoren daar geen belang bij natuurlijk.....

warme groet.
baguetje
ronald de wilde
Offline
controle
En wie gaat die extra controle op die informatieplicht van die actoren dan weer controleren?
Uiteindelijk zal het altijd gebeuren, zoals heden, na klachten omdat het niet gebeurde.

't Verwerven van een goed gaat vaak gepaard met heel emotionele drang, wars van veel ratio. Dat daarvan misbruik wordt gemaakt is van alle tijden én zal nooit verdwijnen, of kandidaat-kopers hun gedrag gaan wijzigen, wellicht ook niet.

Veel miserie is niet te vermijden waar mensen samenkomen, elk met hun 'kleine kantjes', ook niet of er een lage of hoge scholingsgraad mee gemoeid is. Veel miserie kan wel worden voorkomen mochten alle 'betweters' eens aan de kant zouden blijven en wat meer hun mond houden.
En dat heeft niets te maken met mensen het zwijgen op te leggen, monddood te maken of hen trachten te overtroeven in de zoveelste macht/het zoveelste kwadraat.
Niemand is daarmee gebaat, en als dat toch gebeurt is dat vaak omdat het wordt getollereerd, geaccepteerd en sommigen, met kennis, aan de kant blijven staan en er weigeren iets-toe-te-doen, om welke redenen dan ook.

Ik stelde het reeds, een VME is de weerspiegeling, de microkosmos van onze samen-leving. En daar valt weinig tegen te doen en herstel zal slechts geleidelijk kunnen gebeuren. De slingerbeweging, u weet wel. 

Ron  
SIEBE
Online
baguetje
Uw verwijzing naar een syndicus ... kan ik wel bevestigen. Is een grotere speler op de markt en breidt steeds uit. Hebben een zeer goede dossierbeheerder in dienst ( waarschijnlijk wel meerderen ).
En neen wij hebben spijtig genoeg deze syndicus niet.
Ikzelf heb na zeer zware druk op de syndicus na zeven maanden als eerste het contract kunnen bemachtigen. Een contract van 3 jaar ( met zware kosten ). Ikzelf heb deze syndicus niet verkozen, integendeel als men contracten kan ontleden tekent men deze niet.
Maar ja ik ben slechts één van den hoop.
Een syndicus is verplicht iedere eigenaar een exemplaar van het contract te bezorgen, zelfs voor de ondertekening.
In onze VME heeft 30% van de eigenaars geen computer, ook geen internet.
Heb zelfs al kunnen vaststellen dat nieuwe eigenaars niet alle nodige documenten ontvangen van de notaris ( verschillende ).
In de VME naast ons schat ik het % zelfs op 40%.
Bovendien ondervind ik steeds dat veel mensen ( indien toch in bezit van documenten ) de inhoud niet vatten. Is ook begrijpelijk statuten en basisakten staan dikwijls vol met interpreteerbare items. Zelfs diverse notarissen, advocaten geven verschillende zienswijzen omtrent bepaalde punten. Hoe dan als gewone mens er zelf aan uit raken.
Zelfs syndici hebben hun eigen interpretaties. En dan is men verbaasd dat er zoveel geschillen ontstaan.

Klein vb. bij stemming : gewone meerheid = de helft + 1
                                    absolute of volstrekte meerderheid = 50% +1
                                    gekwalificeerde meerderheid of quorum = 2/3  3/4  4/5
                                    eenparigheid van stemmen = 100%
Veel mensen beschouwen volstrekt of absoluut als 100%, de woorden zeggen het zelf,
maar is 50 + 1 

Natte groeten

Siebe






 
baguetje
Offline
#13
"Een syndicus is verplicht iedere eigenaar een exemplaar van het contract te bezorgen, zelfs voor de ondertekening."

Waar kan ik daar de wettekst over vinden Siebe?

Waarvoor dank.
baguetje
ronald de wilde
Offline
# 13 - 14
Bij de verkiezing/aanstelling van een (nieuwe) syndicus door de AV hoort een offerte.
Die kan geraadpleegd worden in de periode na het ontvangen van de uitnodiging mét dagorde van de komende AV en de AV zelf. Mogelijks wordt die offerte of offerten (bij meerdere kandidaten meegestuurd met de uitnodiging.

Op de AV wordt ook beslist wie het eigenlijke contract mag tekenen.

Of alles koosjer is verlopen, en dus nazicht contract, maakt toch gewoon deel uit van het inzagerecht.
Waarom zou het naar alle eigenaars dienen toegestuurd?

Ron  
SIEBE
Online
#14
Baguetje,

NICM.
Het is toch logisch dat een eigenaar om een syndicus te kiezen moet weten wat de modaliteiten van de verschillende contracten/offertes zijn. Men kan toch niet ondertekenen zonder de voorwaarden te kennen. Eerst tekenen en dan lezen = dom.
Men koopt toch ook geen appartement en daarna de prijs vragen
 
baguetje
Offline
#15
Ron, zoals ik al eerder schreef: bij ons wordt het contract jaarlijks verlengd. Zonder voorlezing! In die vraag sta ik alleen....

De syndicus is aangesteld in 2012.

Jaarlijks komen er nieuwe eigenaars bij en die hebben totaal geen weet van de inhoud van het contract.

Dus ja: verplicht de syndicus om het contract aan de eigenaars te bezorgen, al dan niet digitaal volgens het gekozen communicatiemiddel.
baguetje
ronald de wilde
Offline
# 17
Ook al wordt het contract verlengd, dan nog altijd een bekrachtiging nodig van de AV.
Wat belet iemand om de vinger op te steken en het woord te vragen, voor de stemming, en de kwestie op tafel te leggen, te duiden, en dus ook die nieuwe ME's van dienst te zijn (want die steken gewoonlijk niet de vinger op, bij hun eerste AV).

En die vinger opsteken mag best duidelijk én hoog zijn!
Beter die weg, dan het te lezen geven; gebeurt gewoonlijk toch al niet.

Ron
SIEBE
Online
RON EN BAGUETJE
Ik volg jullie beider standpunten en heb daar geen commentaar op.
Maar beide spreken uit een andere visie en ondervinding : wat niet wil zeggen dat er ongelijk is.
Baguetje bevind zich in een onconfortabele situatie ( zoals velen, ook mijzelf ) en trachten er iets aan te doen.
Rons opvattingen zijn zeker relevant en gestoeld op ervaring en inzet. Maar krijg de meute maar eens mee. En als de laatste der Mohicanen afhaakt; zit met in chaos of op de rechtbank.
En gelijk hebt ge Ron : de VME krijgt en verdient de beheerders die zij verkiest en wordt bestraft voor nonchalence en desinteresse. En dat frustreert de laatste goede zielen.