verhaal van een algemene vergadering mei 2019

3 antwoorden [Laatste bericht]
DEGO
Offline
Vooraf:
Sinds juli 2018 zijn wij eigenaar van een appartement in een klein nieuw gebouw van 8 appartementen (5 eigenaars). Wij waren de laatsten (de vorige eigenaar van ons appartement had een miskoop gedaan en heeft het terug verkocht en nooit bewoond).
 
De vorige eigenaar gaf ons voor de vergadering in mei 2018 een volmacht om de vergadering geldig bij te wonen. Wij waren op dat moment nog geen eigenaar.
Tijdens die vergadering merkte ik al op dat de manier waarop de financiële rekening werd opgemaakt niet was zoals ze moest zijn. Ik veronderstelde ook dat de individuele afrekening van het voorbije werkjaar naar de eigenaar zou gestuurd worden. Om die redenen hebben wij niet direct gereageerd.
 
Ik heb in april 2019 onze (niet professionele) syndicus erop attent gemaakt dat er een rekeningcommissaris dient aangesteld te worden te worden op de algemene vergadering want die is er nog niet.
 
Voor de algemene vergadering van mei 2019 ontvingen wij de gebruikelijke uitnodiging per mail (syndicus had ons nooit de voorkeur van correspondentie gevraagd – daar maken we niet direct een punt van gezien de kleinschaligheid en het gemak). Later stuurt de syndicus, wat hij noemt de financiële afrekening, maar in werkelijkheid een opsomming is van de totale kosten, percentages (?) van berekeningen per eigenaar om de nieuwe voorschotten te bepalen voor het volgende werkjaar. Omwille van de aard zijn er kosten die verdeeld dienen te worden volgens een sleutel. Die sleutel gebruikt hij niet maar wel percentages. Onbegrijpelijk. Maar het belangrijkste, de individuele afrekening per eigenaar ontbreekt. Als ik hem hierom vraag verwijst hij steeds naar die tabel welke eigenlijk opnieuw een berekening is van de provisies. Van de betaalde provisies van het voorbije werkjaar is er ook niets vermeld, laat staan van een individueel kostenoverzicht volgens de privatieve aandelen en de sleutel welke van toepassing is op welke kosten.
 
Algemene vergadering:
Op de algemene vergadering van mei 2019 spreek ik hem hierover aan maar krijg weer opnieuw hetzelfde antwoord: dit is de afrekening.
Ik vermoed dat hij het positief saldo voegt bij het saldo van het vorige werkjaar. Ik stel mij de vraag: hoe kan hij nog weten wat het aandeel is van iedere eigenaar in het positief saldo van de verschillende jaren, rekening houdend dat de ene eigenaar moet bijbetalen en de andere terugkrijgen (ik heb dit zelf aan het berekenen geweest zodat ik kan concluderen dat de eigenaar die terugkrijgt de eigenaar sponsort die moet betalen. Ik kan het anders niet uitleggen.
Wij hebben de syndicus tijdens die vergadering gezegd dat wij niet verder wensten te discuteren en wij het in de komende dagen mondeling met hem zouden bespreken. De financiële rekening is goedgekeurd omdat we ervan uitgaan dat de gemaakte kosten correct zijn.
 
Verkiezing rekeningcommissaris:
Aangezien ik heb toch wel vele jaren ervaring heb als (niet-professionele) syndicus in vorige gebouwen en als rekeningcommissaris stelde ik mij kandidaat. Iedereen was akkoord.
 
Twee dagen later ontving iedere eigenaar volgende mail:
Hierbij vindt u het verslag van deze vergadering. Als u daar opmerkingen bij mocht hebben, laat dan iets weten.
Zoals u zal kunnen zien heb ik bij het onderwerp “aanstelling commissarissen”, een stukje tekst in italic toegevoegd.
Na de vergadering heeft L.N. zich nog aangeboden om, net zoals E.D., ook commissaris te willen zijn.
Omdat we in principe zochten naar meerdere commissarissen stel ik voor dat we beiden aanstellen als commissaris.
Als de meerderheid daar geen bezwaar tegen heeft, dan zullen we zo verder gaan.
 
De cursieve tekst in het verslag is:
Op de vergadering stelt E.D. zich kandidaat. De aanwezigen zijn hiermee akkoord.
Na de vergadering heeft ook L.D. zich kandidaat gesteld. Door het akkoord na de vergadering, wordt hij ook aangesteld als mede-commissaris.
 
Ik heb direct gereageerd dat beslissingen dienen genomen te worden in de algemene vergadering en niet na de algemene vergadering, en bijgevolg deze toevoeging als nietig en ongeschreven diende beschouwd te worden.

Antwoord van de syndicus aan alle mede-eigenaars:
Hierbij een gecorrigeerd verslag dat rekening houdt met de punten die E.D. naar voren brengt.
Mijn voorgestelde toevoeging over het aantal commissarissen is geschrapt. Formeel heeft E.D. gelijk.
Ten persoonlijke titel wil ik wel zeggen dat ik hoop dat we met 6 eigenaars nog wel een aantal zaken op een informele wijze kunnen overeenkomen zonder elke keer een bijzondere algemene vergadering te moeten samenroepen. Veel van de regels mbt VME’s zijn opgesteld met het oog op gebouwen met tientallen of meer dan honderd appartementen.
 
Mijn conclusie:
 
Als regeltjes alleen gelden voor “grote gebouwen”, waarom is in een kleine VME als de onze twee rekeningcommissarissen nodig? Ik krijg de indruk dat het de bedoeling is dat zij het onder mekaar allemaal willen regelen en geen pottenkijkers wensen (wij zijn als laatsten bijgekomen).
Wij hebben alle begrip dat het niet altijd strikt moet gebeuren. We zijn al tolerant geweest op de vergadering, o.a.:
  1. -Bij de aanvang van de vergadering stelde de syndicus zelf de voorzitter en de secretaris aan i.p.v. de vraag te stellen aan de leden van de algemene vergadering;
  2. -Er werden geen notulen opgemaakt tijdens de vergadering en dus ook niet ondertekend door de voorzitter, secretaris en nog eventuele aanwezigen;
  3. -Er bestaat geen beheersovereenkomst met de syndicus.
Ik heb de syndicus gewezen op het feit dat de wetgever al een onderscheid heeft gemaakt in gebouwen minder dan 20 kavels (geen dubbele boekhouding verplicht, geen raad van mede-eigendom verplicht,…).
Ook heb ik direct na de vergadering, nog voor het ontvangen van het verslag en zijn mail, de syndicus een op maat gemaakt Excel bestand aangeboden (dat ik al verschillende malen heb gemaakt voor andere leden van Quimmo) dat zeer gebruiksvriendelijk is, directe berekening en verdeling van de kosten naar de eigenaars toe met de toepassing van de juiste sleutel en privatieve aandelen (dus op elk ogenblik een juiste stand van de financiële rekening); jammer, geen interesse.
 
Spijtig dat het allemaal zo is moeten gaan. 
Misschien was het anders gelopen als hij na de vergadering met mij was komen praten over de tweede kandidatuur van de heer L.N.
 
Ik heb absoluut niets tegen de syndicus, integendeel, hij doet het goed maar met gebrek aan ervaring en kennis. Daarin wilde ik hem adviseren maar met een averechts gevolg.
 
Wat is de mening van Quimmo?

Met vriendelijke groeten,

DEGO

Colibri 17
Offline
Verhaal AV
Hoi

Ja wat een verhaal, maar kenbaar en zelfs sommige beroeps Syndicen werken zo. Maar wat ik wil vragen is of jullie "Syndic" zich heeft ingeschreven in de kruisbank? Zijn er liften in het gebouw? Zo ja wie heeft er dan de verantwoordelijkheid voor deze voor nazicht en opvolging?
DEGO
Offline
Verhaal algemene vergadering mei 2019
Beste Colibri 17,

De inschrijving bij KBO is inderdaad gebeurd. Het technisch beheer gebeurt correct. Op deze dingen zijn er zeker geen klachten. Mijn bemerkingen hebben alleen betrekking op het financieel beheer.
Zoals eerder vermeld, heb ik stellig de indruk dat de syndicus en L.N. de touwtjes in handen willen blijven houden, zonder pottenkijkers.
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

Colibri 17
Offline
verhaal
hoi


Ja dat is spijtig en inderdaad als je zo leest willen ze blijkbaar de touwtjes in handen houden, maar ze denken dan ook niet na over de voordelen die ze kunnen hebben wanneer er iemand mee de kar trekt. En zoals u zegt u bood dan nog een Excell sheet aan maar geen intresse amaai ik zou beter weten. Ikzelf woon ook in app van 4 + handel hebben een beroeps die eigenlijk veel geld kost voor weinig maar ja ieder moet zijn brood verdienen zeker he. Ikzelf ben ook meer dan 20 jaar syndic geweest en dan nog in een gebouw waar er en paar waren man die de kasseien uit de grond deden komen. Pas op ik zeg altijd na de vergadering bij een goe pint moet en kan er veel besproken worden en worden er soms al eens dingen opgelost die anders blijven aanslepen maar puntjes verandere doe je niet. Nog veel suc6 zou ik zo zeggen