Wettig of onwettig?

30 antwoorden [Laatste bericht]
Francoise.Jeanmarie
Offline

Betreft : Meningsverschil Afrekening Waterfactuur AV vs Syndic.

De verdeelsleutel is 10.000/10.000 (volgens de quotiteiten), behalve voor het waterverbruik en de BTW hierop is het 38/38 (dus per appartement 1/38).

Toen de watermaatschappij AWW de prijs van het waterverbruik verhoogde met riolering- en milieubelasting, heeft de Algemene Vergadering van de Eigenaars beslist om voor die riolering- en milieubelasting de verdeelsleutel 10.000/10.000 te hanteren.  Dit is jaren zo gebeurd!

Nu hebben we een nieuwe syndicus die een andere mening heeft en de AV hierin niet volgt.  Ik citeer de syndicus
De verdeling van het water is volledig op basis van 38/38sten gezien de taxen op het water ook volgens het verbruik gaan. De vorige syndicus heeft dit volgens onze mening vroeger verkeerd toegepast (10.000/10.000sten).”
 
Heeft de syndicus hier een punt of moet hij de beslissing van de AV uitvoeren?
 
Alvast bedankt voor uw zienswijze.

naicwill
Offline
AV
Volgens mij moet de syndicus de beslissing van de AV uitvoeren.
De afrekening van het water mag een deel(verbruik) forfaitair
zijn en een deel(-belasting) volgens 
de verdeelsleutel 10.000/10.000.
Het is een correctie voor de kleine appartementen(minder inwoners=
minder kosten) en in lijn met de verdeling van de gemeenschappelijke
kosten.
Misschien is de berekening "te ingewikkeld" voor de syndicus
Quimmo
Offline
Lijkt mij ook

Indien de algemene vergadering met de vereist meerderheid deze kostenverdeling beslist heeft, lijkt het me ook dat de syndicus deze moet volgen. Het lijkt me wel wat verwarrend dat een deel van de kosten van het water op de ene manier verdeeld moeten worden, en een ander deel op een andere manier, zeker omdat de taksen in functie zijn van het verbruik, waarvoor dan een andere verdeelsleutel geldt. Het lijkt me dat de algemene vergadering het wat ingewikkeld gemaakt heeft door hier een onderscheid te maken.

Anderzijds is het niet omdat een leverancier de kosten volgens een bepaalde parameter (verbruik) aanrekent, dat de verdeling binnen de VME ook noodzakelijk op die manier moet gebeuren. Een typisch voorbeeld is het ereloon van de syndicus. De meeste syndici rekenen een tarief per kavel aan, onafhankelijk of dit een grote of een kleine kavel is. Dit betekent echter niet dat de kosten binnen de VME ook per kavel verdeeld moeten worden, de bijdrage van de mede-eigenaars aan het ereloon van de syndicus kan perfect volgens quotiteiten verrekend worden. Daarom denk ik dat dit op dezelfde manier kan voor de rioleringstaksen. Het is niet omdat deze volgens verbruik aangerekend worden, dat ze ook op die manier verdeeld moeten worden.

U kijkt er best eens uw statuten en de notulen van de vergadering waar de beslissing genomen is op na, om te zien of er geen verwarring mogelijk is en of duidelijk het onderscheid tussen de twee kostensoorten gemaakt is.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Francoise.Jeanmarie
Offline
wettig of onwettig
Hallo Quimmo,

"Omslachtige manier van werken" : Wat had u in gedachte ter vervanging?

(Wegens geen stijgleiding is het niet mogelijk apparte meters te installeren en bij individuele meters moeten sommige eigenaars hun halve keuken afbreken.  Dus afgevoerd voorstel.)

PS : De beslissing van een andere verdeelsleutel voor het water en van de opsplitsing van het verbruik en de belastingen werd door de AV genomen en is genotuleerd.  In de basisakte wordt geen verschil gemaakt. 
naicwill
Offline
De verdeling 1/38 is onwettig
De verdeling 1/38 is onwettig :forfaitaire verdeling(delen door 38)
van de gemeenschappelijke kosten is verboden.
Boek Peter Leyseele :"Mede-eigendom in de praktijk"
pagina 62   "de wet op gedwongen appartementsmede-eigendom
voorziet evenwel dat de kosten en lasten naar respectievelijke
waarde dan wel volgens nut van het privatief deel moeten
verrekend worden. Met andere woorden,een verdeling
volgens het forfaitair stelsel is verboden. Aangezien de wet van
dwingend recht is, moet die gevolgd worden, ook als de statuten
andere bepalingen zouden voorzien".
Tot hier het citaat uit het boek.
In het boek geeft men advies dat waar het forfaitair systeem gebruikt
wordt,de AV moet beslissen voortaan de verdeling te doen
volgens aandelen.
Door de beslissing van een andere verdeelsleutel voor het water
en van de opsplitsing van het verbruik en de belastingen
is hieraan gedeeltelijk voldaan
 
 
Francoise.Jeanmarie
Offline
wettig of onwettig
Hallo Naicwill,

Begrijp ik dat goed dat in ons geval sinds 1997 de waterfactuur foutief werd aangerekend aan de eigenaars omdat de verdeelsleutel 38/38 een forfait bedrag is, voor elke eigenaar dus dezelfde kosten ongeacht hun quotiteiten, en dat dit onwettig is, en dat sinds 2006 het deel taksen in de waterfactuur met verdeelsleutel 10.000/10.000 wettig is en correct werd aangerekend.

Het initiatief van onze nieuwe syndicus is dus onterecht en niet wettig (en de volledige waterfactuur zou dus wettelijk gezien volgens quotiteiten moeten afgerekend worden)!!


naicwill
Offline
niet registreerbaar
Forfaitair is taboe en vermits het individueel verbruik
niet registreerbaar is moet het volgens de wet verdeeld
worden volgens de aandelen met aftrek van het gratis water
per gedomicilieerde.
Nogmaals als er geen aparte meters staan, dan is water een
gemeenschappelijke kost. Dus moet deze via de aandelen
verrekend worden.


Francoise.Jeanmarie
Offline
Ik hoor het graag, Naicwill,
Ik hoor het graag, Naicwill, maar hoe ga ik dit praktisch aanpakken?
 
- De syndicus erop wijzen dat hij verkeerd bezig is/was met uitgebreide motivatie
- met cc aan de raad v. mede-eigendom, en
- de commissars van de rekeningen (mede-eigenaar)

- Is het aan de syndicus om orde op zaken te stellen?  Hij wordt geacht de wet op de ME te kennen, of een Bijzondere AV van de eigenaars samenroepen.

- Bij negeren : Een ingebrekestelling van de syndicus en de VME en uiteindelijk voor de vrederechter brengen?

of ?????

Uw informatie ter zake appreciëer ik ten zeerste.  Bedankt.
Quimmo
Offline
Forfaitair niet, maar...

@naicwill, ik vermoed dat uw interpretatie iets te strikt is.

De wet zegt nu de kosten verdeeld worden volgens:
- ofwel de waarde van het kavel
- ofwel het nut van de dienst voor het kavel
- ofwel een combinatie van beide

Indien men kan argumenteren dat het water voor elk kavel hetzelfde nut heeft, zou een 1/38 verdeling verdedigbaar zijn. Of dit argumenteerbaar is, is een andere vraag. Maar het zou perfect mogelijk te zijn een verdeling af te spreken volgens het aantal bewoners van elk kavel, waarbij een klein appartement met 3 bewoners dan meer zou betalen dan een groot appartement met 2 bewoners.

Praktisch gezien zou ik het verleden laten voor wat het is, de vorige 10 jaren heeft blijkbaar niemand geprotesteerd, dus is het nu ook wat laat om daarop terug te komen. Ik zou voor een volgende algemene vergadering een goede argumentatie en voorstel uitwerken en daarover laten stemmen. Intussen wel van de syndicus eisen dat hij de afgesproken verdeelsleutels intussen toepast.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Ik zou dus zoals ge zelf
Ik zou dus zoals ge zelf schrijft eerst met de syndicus gaan spreken:
-ik ben ook maar een gewone mede eigenaar die door problemen
 met  syndici over verrekening gemeenschappelijke kosten ben
 gaan bezighouden met deze problematiek.Ik ben nog eens gaan
 kijken op een andere site van mede  eigendom in verband met
 verdeling water(zonder meters) en ook daar  komen ze tot
 hetzelfde besluit,dus ik denk dat het goed zit als motivatie
 voor gesprek met syndicus.
-verder zou u moeten trachten te acherhalen wat motivatie was
 om taksen te verrekenen volgens aandelen.

Maar de oplossing voor het begrijpen van de verdeling van de
gemeenschappeijke kosten ligt volgens mij in een citaat van Einstein:
"Je kunt een probleem niet oplossen met de denkwijze die het
heeft veroorzaakt."
Albert Einstein.
Veel syndici en mede eigenaars zien de verdeling van de
gemeenschappelijke kosten in functie van de
kavels(appartement,garage,...):
-syndicus drukt zijn ereloon uit in functie van de kavel 
-nog steeds worden vele kosten mede eigendom die niet meetbaar
 verrekend  in functie van aantal kavels.
Deze denkwijze doet dus de problemen ontstaan.

De wet van mede eigendom zegt echter dat deze kosten moeten
verdeeld worden per aandeel in de gemeenschappelijke delen:
 aandeel is de eenheid voor de berekening van kosten die
 niet meetbaar, nergens is sprake van per kavel verdeling.
Met deze denkwijze zouden er geen problemen meer zijn:
-syndicus afficheert zijn ereloon in functie van het aandeel en zo 
  kan ieder mede eigenaar zelf berekenen hoeveel de syndicus kost.
-bij de afrekening doet de syndicus voor de kosten die door de wet
  volgens aandeel moeten berekend worden een berekening per
  aandeel voor elke kost en hieruit vertrekkend de afrekening van ieder
 mede eigenaar.

We zouden de wet op mede eigendom dan ook  de kwantumwet
kunnen noemen om in natuurkundige termen te blijven.

 


 
 


naicwill
Offline
hetzelfde nut = volgens aandelen
@quimmo
Ik denk en ben bijna zeker dat bij gelijk nut van een kost(hier water)
de wet verplicht deze kost te verrekenen vogens het aandeel van ieder
mede eigenaar.Dit volgt alleen al uit de geest van de wet : solidariteit
onder mede eigenaars,sterkste schouders ,grootste lasten.
Dit blijkt nog eens uit:63 R. TIMMERMANS, Het onroerend goed in
de praktijk, de gemeenschappelijke lasten en schulden bij 
appartementseigendom, Kluwer, 2007, 55.
"Het nuttigheidscriterium beoogt een billijke verdeling van kosten
 waarin niet alle medeeigenaars op gelijke wijze baat bij hebben."


In de nieuwe wet wordt het waardecriterium hierarchisch hoger
geplaatst door het te poneren als basiscriterium.
Het nuttigheidscriterium krijgt hierdoot een subsidiair karakter
en er moet een substantieel verschil in het nut dat elke kavel
heeft van kosten of diensten
van de gemeenschappelijke delen.
Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling
van de kosten waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben.
Deze wet is van dwingend recht en poneert een functioneel i.p.v.
forfaitair systeem.

Ik hoop dat  we de discussie op deze site over het 
gelijke nut nu eens defintief kunnen afsluiten.
Of Niet?
Quimmo
Offline
In de wet staat letterlijk:

In de wet staat letterlijk: "De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren."

Ik lees dat in de zin dat je kan en mag afwijken van de verdeling volgens aandelen, maar het is duidelijk dat er een goede reden moet zijn. Bijvoorbeeld met forfaitaire verdeling van water:
Voorbeeld:
- VME met 38 kavels en 100 bewoners
- kavel met 100 aandelen en 1 bewoner betaalt, bijvoorbeeld, 1/100
- kavel met 100 aandelen en 3 bewoners betaalt 3/100
- kavel met 300 aandelen en 2 bewoners betaalt 2/100

In dit voorbeeld wordt geen rekening gehouden met de aandelen van de kavels. Volgens mij is dit perfect verdedigbaar. Dit is net "een billijke verdeling van kosten
waarin niet alle medeeigenaars op gelijke wijze baat bij hebben"
, waarbij je in dit geval "mede-eigenaars" moet lezen als "kavels".

Hoger schrijf ik ook wel dat een 1/38 verdeling haalbaar zou zijn als je er een zinvol argument voor kunt vinden waarom elk kavel evenveel nut zou hebben van de riolering, ik denk dat vooral daar het schoentje wringt. Ik zie dit niet echt argumenteerbaar.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
@QuIMMO:"evenveel nut zou
@QuIMMO:"evenveel nut zou hebben van de riolering"
Nogmaals bij evenveel nut voor een gemeenshappelijke kost,
moet altijd verdeling volgens aandelen toegepast worden.
Dat is volgens mij de geest van de wet en volgt ook uit dat 
wonen in een appartement anders is dan wonen in een huis,
waar de solidariteit van de gemeenschap geldt.
Vele syndici hanteren ook dit argument voor hun ereloon,
men kan hetzelde zeggen voor onderhoud gemeenschappelijke delen,
verzekeringspremies,bijna voor alle kosten.
Met zo een redenering gaat u terug naar de tijd van voor de
wet van 1994
@quimmo :"
Bijvoorbeeld met forfaitaire verdeling van water"
Forfaire verdeling : is ook  al verboden sinds 1994 en is in feite
hetzelfde als evenveel nut,waaruit dus ook nog eens blijkt
dat evenveel nut ook onwettig is.
nutprincipe: 
subsidiair karakter en substantieel verschil 

@quimmo:" VME met 38 kavels en 100 bewoners

- kavel met 100 aandelen en 1 bewoner betaalt, bijvoorbeeld, 1/100
- kavel met 100 aandelen en 3 bewoners betaalt 3/100
- kavel met 300 aandelen en 2 bewoners betaalt 2/100"
Men zou hetzelfde kunnen doen bij verdeling kosten lift:
-klein appartement 8ste verdieping 4 bewoners
-groot appartement 1ste verdieping 1 bewoner die altijd trap neemt
ZOwel bij verdeling water als kost lift zegt de wetgever vedeling
volgens aandelen wat de kosten zijn niet meetbaar.
Een mede eigenaar heeft bij bepaalde kost voordeel,bij een andere 
kost nadeel,maar er kunnen ook pechvogels tussenzitten.

Verder heb ik nog wat opzoekingen gedaan over verdeling
water zonder meters

-op een andere site over mede eigendom,post van medewerker
  float,die ik met mijn beperkte kennis nog nooit op een flater
 "betrapt" heb:
 "
Een verdeelsleutel kan enkel met de redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten worden ingevoegd in het reglement van mede-eigendom. De met redenen omklede criteria zijn overeenkomstig art. 577-2, §9 BW: in overeenstemming met de waarde (m.a.w. de aandelen in de gemeenschappelijke delen), in overeenstemming met het objectieve nut dat een bepaalde kavel heeft ofwel een combinatie van beiden. Het water verdelen aan de hand van het aantal personen dat woont in een gebouw lijkt mij problematisch aan de hand van deze criteria. Forfaitaire regelingen zijn namelijk verboden sinds 1995. "

Verder nog een artikel van de ondernemingsdatabank,dat ik in
een volgend post zal kopieren vermits QUIMMO het niet 
kan lezen.
Het is toch te lezen,u moet even aan koekjes denken.


naicwill
Offline
De verdeling van de waterfactuur in een appartement…
De laatste jaren is het drinkwater een heel stuk duurder geworden. Hoe wordt deze waterfactuur correct verdeeld in een appartementsblok als er maar één watermeter is? Kunt u als mede-eigenaar vragen om individuele meters?
Hoe zit dat precies?
Wie betaalt de oplopende waterfactuur… Meer en meer staat dit ter discussie. In veel gebouwen is er immers maar één watermeter geplaatst. Hoeveel water ieder precies verbruikt, kan dus niet gemeten en verrekend worden.
 
Hoe gebeurt de verdeling? De afrekening moet in principe gebeuren zoals voorzien in de basisakte. Meestal worden de waterkosten beschouwd als gemeenschappelijke kosten en moet ieder bijdragen volgens het aantal quotiteiten dat aan zijn appartement toebedeeld is. De quotiteiten houden immers meestal rekening met de grootte van het appartement, zodat grotere appartementen meer moeten bijdragen dan kleinere appartementen.
 
Wel steeds Vlaamse korting aanrekenen… In Vlaanderen wordt er jaarlijks 15 m³ gratis drinkwater toegekend per persoon (vennootschappen tellen niet mee) die op 1 januari van het betrokken jaar gedomicilieerd is op het adres van de aansluiting. Deze maatregel geldt ook voor appartementsgebouwen. De syndicus moet hier in principe de korting per appartement doorrekenen op basis van het aantal gedomicilieerden.
 
Tip. Als syndicus kunt u aan de betrokkenen vragen om een attest van woonst voor te leggen vóór de korting toegekend wordt. Ook als er slechts één watermeter is, moet de syndicus de Vlaamse korting dus in principe doorrekenen…
 
Dikwijls bron van discussie… Het kan immers perfect zijn dat twee identieke appartementen hetzelfde aantal quotiteiten hebben, maar dat het ene bewoond wordt door vijf personen, terwijl het andere bewoond wordt door slechts één persoon. Die laatste verbruikt veel minder, maar moet toch evenveel betalen als de rest…
 
Een individuele meter vragen?
Een oplossing? In feite wel. Door individuele watermeters te plaatsen, zijn dergelijke discussies verleden tijd. Iedere eigenaar betaalt dan voor het water dat hij verbruikt en kan dus nog moeilijk protesteren.
 
Let op! Ook als er individuele meters geplaatst worden, blijft er dikwijls ook nog een gemeenschappelijke rekening. Dit is zo omdat er bv. voor het reinigen van de gemeenschappelijke delen ook water nodig is.
 
Tip. Zijn er individuele meters, dan kan ook de waterheffing volgens het effectieve watergebruik verdeeld worden.
 
Kunt u individuele tellers eisen? Ja en neen. U kunt als mede-eigenaar het voorstel om individuele tellers te plaatsen, voorleggen aan de algemene vergadering. De algemene vergadering zal hierover echter moeten beslissen met een meerderheid van 4/5 van de stemmen. Het zal niet altijd gemakkelijk zijn om een dergelijke meerderheid te bekomen op de vergadering, omdat sommigen moeten bijbetalen…
 
Desnoods naar de rechter stappen… Dat kan dan een oplossing zijn. Gaat de algemene vergadering niet akkoord, dan kunt u als mede-eigenaar nog overwegen om de zaak voor de vrederechter te brengen. De rechter zal immers dikwijls beslissen dat de bestaande verdeling van de kosten van waterverbruik oneerlijk is en kan de vereniging opleggen om in de toekomst met individuele meters te werken.
 
Is er maar één watermeter, dan gebeurt de verdeling van de waterfactuur tussen de appartementen volgens het aantal quotiteiten. Als mede-eigenaar kunt u wel vragen dat er individuele tellers komen. Weigert de algemene vergadering echter om dit goed te keuren, dan rest er u alleen een procedure bij de vrederechter.
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___rechten___plichten/de_verdeling_van_de_waterfactuur_in_een_appartement_/VLTAVGAR_EU160102/65/related

Besluit:
-verdeling volgens aandelen(forfaitaire verdeling is verboden)
-inien niet akkoord  individuele tellers op de AV of rechter,
  men spreekt hier niet van andere verdeling
 
Francoise.Jeanmarie
Offline
Waterverdeling
Zeer verhelderende post!

Bedankt voor de nuttige info.
Quimmo
Offline
@naicwill

@naicwill

Ik wil je deskundigheid niet in twijfel trekken en geen eindeloze polemiek starten, maar ik ben nog altijd niet overtuigd.

Eerst en vooral, er mag inderdaad geen forfaitaire verdeling meer gebeuren. Met forfaitair bedoelt men dan elk kavel evenveel, zonder verdere argumentatie.

Er mag echter wel een verdeling volgens objectief nut gebeuren, of volgens een combinatie van waarde en nut, natuurlijk op voorwaarde dat er een steekhoudende argumentatie hiervoor is.

Boek "Mede-eigendom in de praktijk 2": "...in oudere statuten wordt regelmatig voorzien dat de gemeenschappelijke lasten gelijk en dus forfaitair over alle eigenaars verdeeld worden"... "blijkt dan ook dat het wettelijk niet toegelaten is ...kosten op basis van een forfaitaire verdeling te verdelen. Dit neemt evenwel niet weg dat bepaalde kostensoorten, bijvoorbeeld het ereloon van de syndicus, wel in gelijke delen dus op basis van het objectieve nut kunnen worden verdeeld". (al zijn er hier ook wel verschillende interpretaties van).

Je schrijft "Nogmaals bij evenveel nut voor een gemeenschappelijke kost, moet altijd verdeling volgens aandelen toegepast worden. Dat is volgens mij de geest van de wet". Daar heb je gelijk, maar in geval er 3 mensen in een appartement wonen is het volgens mij argumenteerbaar dat het nut van water en zuiveringskosten niet hetzelfde is als wanneer er 1 persoon woont. Net zoals je in de statuten kunt vastleggen dat gelijkvloers geen gebruik kan maken van de lift en dus ook niet volgens aandelen meebetaalt. Volgens mij kan je argumenteren dat het objectieve nut van de watertoevoer in functie is van het aantal personen wat er woont (want zo is het toch ook in de realiteit!), en dus een verdeling volgens nut of een combinatie van waarde en nut voorstellen (wat nog de beste optie zou zijn).

Het zou interessant zijn als iemand een voorbeeld van rechtspraak hierover zou kunnen vinden.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
geen deskundige
@quimmo
Ik ben helemaal geen deskundige.3 jaar geleden kende ik nog niets
van mede eigendom tot we een nieuwe beroepssyndicus(60 gebouwen
in 
beheer aan de kust) namen.
Bij zijn eerste afrekening werd alles forfaitair berekend in plaats
van volgens  aandelen(statuten). De arrogantie en stommiteiten
liepen er zo vanaf,ondanks brieven 
 en “dreigingen” van mij was
het jaar  daarop opnieuw hetzelfde. Ik was ondertussen reeds 
bij
de notaris geweest die 10 jaar daarvoor de statuten had opgesteld.
Na de vergadering 
belde ik notaris terug op en een week later
kregen we notulen van de vergadering 
en een nieuwe afrekening
volgens aandelen zonder 1 woord uitleg.Dus dat probleem 
was
opgelost dank tussenkomst  notaris.
Dit jaar eerste uitnodiging voor 1st AV van nieuwbouwappartement
 met kanditatuur 1 syndicus.Wees bouwpromotor erop dat er
meerdere kandidaten moesten zijn waarop de syndicus
(45 blokken binnenland) me contacteerde om zijn “werkwijze”
uitteleggen.
Geloof het of niet terug forfaitaire verdeling.
Gelukkig was er nog iemand die protesteerde en omdat
uitnodigingen niet aangetekend verstuurd waren en bleef hij weg.
Vergadering ging door,27 eigenaars 1 afwezige. 
Syndicus deelde
mee dat vergadering ongeldig was omwille van protest van mij
en andere afwezige. Hij gaf uitleg en gaf mij als oorzaak dat ze
allen een nutteloze verplaatsing gedaan 
 hadden .
Mede eigenaar(ex-apotheker) begon mij uit te schelden,
de volgende dag werd 
ik door vele mede eigenaars gemeden.
Ik nam terug contact op met bouwpromotor,notaris die statuten opstelde,verschillende andere notarissen die verschillende akten
verleden.
Maand daarna tweede vergadering.Syndicus gaf voorbeeld hoe hij alle
 kosten zou verrekenen.Ditmaal conform de statuten dus voorlopig
dit probleem opgelost.
Dus leve de notarissen.
Doch zijn niet alle juristen zo goed. Bij  coördinatie statuten
1ste appartement liet de jurist grote delen van de basisakte
 alsook bijzondere verdeling lasten weg.
Alles werd goedgekeurd op vergadering tot ik controle uitvoerde,
jaar na jaar had jurist nog geen correctie en ook syndicus deed niets.
Heb dan zelf aangepast en syndicus heeft het aanvaard en
mijN versie onder mede eigenaars verdeeld.
Jurist en syndicus hebben echter  er een grote
som aan verdiend.
 
Quimmo
Offline
Een verhaal zoals zo vele, vrees ik

Vele syndici en bouwpromotoren zijn er aan gewoon voor een zaal van "lammetjes" te zitten op de algemene vergadering en stellen het zeker niet op prijs dat iemand zaken in vraag stelt.

Maar men mag niet opgeven. En zeker op voorhand de mede-eigenaars informeren en bewerken zodat er wat meer wakker zijn op de AV, dat was ook de reden waarom we met Quimmo begonnen zijn. Zo is er bij ons toch al een en ander veranderd en wordt er niet meer altijd door iedereen ja geknikt op de vergaderingen. Zelfs de eigenaars die zich niet durven laten horen op de vergadering, veranderen toch hun stemgedrag nu ze beter op de hoogte zijn.

Maak eventueel een forum aan voor je gebouw hier op de site en nodig de mede-eigenaars uit. Als ze beter begrijpen waarom er kritiek is op sommige punten zullen ze minder geneigd zijn de brenger van het slechte nieuws te veroordelen en meer hun pijlen richten op de veroorzaker van de problemen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
geest van de wet
Sorry, omdat ik het zo kortaf zeg: de geest van de wet, dat bestaat niet. De wet is de wet, dat bestaat wel. En die wet is geschreven met weloverwogen woorden (dat hoop ik althans). Die woorden bestaan uit letters.  Dus wat telt: de "letter" van de wet.  Want met zo'n 'geest' van de wet, kun je alle kanten op. Waarschijnlijk kun je er zelfs een bewijs uit het ongerijmde mee ineen knutselen.  In de wet op de mede-eigendom lees ik (zoals vroeger al meermaals gemeld) dat ook het nutsprincipe als verdeelcriterium van de kosten in aanmerking komt, of een combinatie van de twee, waarde en nut.
Omdat dat pas in een tweede zin staat, is dat voor sommigen van ondergerschikt belang, tweederangs dus. Zo staat het in elk geval niet in de wettekst, dat het van ondergeschikt belang zou zijn. Ik denk, dat bij sommigen die deze wet "interpreteren" , 'het hemd nader is dan de rok".
Hint: bij een volgende publicatie van een of andere wet in het Staatsblad kan men dan meteen maar beter twee versies opnemen: primo: de letter van de wet Secundo: de geest van de wet ?
Wat een flauwe kul ! Dura lex, sed lex, en daarmee uit. Er is geen interpretatie nodig, tenzij misschien om de "letter" van de wet te proberen te omzeilen....Het is zeker niet aan de gewone burger om de wet te interpreteren, zoals op deze site vrij vaak voorkomt. Voldoet de wettekst niet, dan zijn er nog altijd rechters om in hun vonnis een interpretatie te geven, of de wetgever kan zelf met een 'explicatieve' wet uitpakken. Maar elkeen zijn waarheid, dat kan alleen maar zorgen voor verwarring en rechtsonzekerheid.
Wakwarius
naicwill
Offline
combinatie aandeel nut
Het nuttigheidscriterium krijgt hierdoot een subsidiair karakter
en er moet een substantieel verschil in het nut dat elke kavel
heeft van kosten of dienstenvan de gemeenschappelijke delen.
Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling van de kosten waarin
niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben.

indien we dit toepassen:
1.bij lift:
   -appartement van gelijkvloers zonder kelder of gemeenschappelijke
    ruimte op kelderverdieping heeft geen objectief nut van
    lift en moet niet bijdrage in kosten lift,
    er is substantieel verschil in het object nut met de andere kavels:
    deze hebben allemaal nut ,gelijkvloers niet

  -de kosten van de lift worden voor deze(verdieping) kavels
    verdeeld volgens aandelen
, men houdt geen rekening met
   verdieping(1ste of 8ste)   ook niet met aantel bewoners
  (5 op 8ste, 1 op 1ste).Niet alle  bewoners zijn ingeschreven,
  huurders verhuizen.
   De wetgever voorziet in het geval gewone bewoning kosten die
   substantieel niet veel verschillen te verdelen volgens aandelen
.

 -indien op een verdieping een vrij beroep moest zijn die veel
  gebruik maakt van lift zodat er een aanzienlijk verschil in nut
is 
  voor deze kavel dan kan de av een speciale sleutel opleggen
  voor kosten lift in functie nut

2.water met 1 Meter voor alle eigenaars
-indien  van bij de oprichting voorzien is dat bv handelszaak op
 gelijkvloers toch aparte meter heeft dan zal er in statuten een
 verdeling  op basis van nut zijn tussen deze handeiszaak
 die geen nut heeft van  het water van de  centrale meter

 van de andere eigenaars en  dus niet moet bijdragen,
 en andere eigenaars, hier ook substantieel verschil

-naar anologie met de lift zullen de kosten van het water voor deze
 andere eigenaars verdeeld worden volgens aandelen bij normale
 bewoning  er zal ggen substantieel verschil in het nut van het water
 voor deze  kavels en dus kostenverdeling volgens aandelen

-naar anologie met de lift zal als er in deze kavels een beroep komt
 dat substantieel meer water verbruikt dan andere kavels,zal de av
 een sleutel bepalen voor de kost water voor deze kavel in functie
 van het nut

 
naicwill
Offline
is subsidiair tweederangs ?

Appartementsrecht

 Door Roland Timmerman

is roland Timmerman gewone burger?

Wat betekent dit allemaal:

1.de wetgever maakt van het waardecriterium  het hoofdcriterium
  voor omslag appartementslasten.

2.het nuttigheidscriterium is het subsidiair criterium;het gaat immers
  om een conventionele afwijking van het hoofdcriterium

3."substantieel verschil in het nut"

4."Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling van de
kosten waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben


Ik denk dat men Roland Timmermans moeilijk kan verdenken dat
zijn interpretatie van de wet komt omdat 'het hemd nader is dan
de rok".,integendeel zou het kunnen dat de tegengestelde interpretatie
van degene die dat zeggen synoniem 
is van  "de pot verwijt de ketel
 dat hij zwart ziet".

http://books.google.be/books?id=g9_LUFr7MsIC&pg=PA535&lpg=PA535&dq=appartementsrecht+nuttigheidscriterium&source=bl&ots=Y27-9Bqcif&sig=1JeBn8uYwSfl8saS2wmDubnzsmM&hl=nl&sa=X&ei=lhloUb3HGKaH0AWDuIG4Cg&ved=0CDIQ6AEwAA#v=onepage&q=appartementsrecht%20nuttigheidscriterium&f=false
naicwill
Offline
De geest of de letter van de wet?
Wetten en regels zijn áltijd ontstaan met een filosofie of een gedachte
als bron
. En die gedachte, de geest van de wet, is waar het om draait.

http://www.helanus.nl/2012/04/de-geest-of-de-letter-van-de-wet/

naicwill
Offline
geest van de wet : solidariteit
Een woning in eigendom bezitten of een appartement in mede-eigendom hebben zijn twee verschillende zaken. Bij een appartement koopt men zich in in een collectief geheel. Dit brengt een aantal bijkomende verantwoordelijkheden met zich mee. De solidariteitsgedachte is aldus onlosmakelijk verbonden met de mede-eigendom. Spreker is van oordeel dat het appartementsrecht dit sociaal aspect beter dan in het verleden in de regelgeving dient uit te werken.
http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPub&COLL=S&LEG=4&NR=1409&PUID=67111931&LANG=nl
Lieve en Marc
Offline
Individuele watermeters
Water zal altijd maar duurder worden en we zullen op waterverbruik moeten leren besparen.
Blijkt uit ervaring dat, daar waar individuele tellers geplaatst worden, het totale jaarverbruik daalt.
Op het ogenblik dat mensen zien dat zij hun eigenlijk verbruik dienen te betalen, worden ze (gewoonlijk) al vlug aangezet om beter op hun waterverbruik te letten.
Er zal ook minder kwistig met water omgesprongen worden, want nu komt het op de eigen rekening en wordt het niet meer verdeeld over alle eigenaars.
Dus alle discussies daaromtrent: ga voor individuele watermeters.
De berekening voor ieders verbruik dient rekening te houden met de diverse forfaitaire posten, die dan volgens de quotiteiten dienen verrekend, enz... enz...
De Syndici zullen hiervoor een klein rekenprogrammatje (bv. EXCEL) dienen op te zetten.
Anderzijds: moet het altijd tot op de laatste Eurocent?
Als je ziet wat klein aandeel het waterverbuik heeft op het geheel van al de jaarlijkse kosten ......
Je leeft in een gemeenschap met zijn kleine voordelen en zijn kleine nadelen.
Lieve en Marc
wakwarius
Offline
niet de wet is van belang, wel de gedachte die erachter zit
Ik herhaal: flauwe kul.
1/Waar staat in de wet , dat het waardecriterium de voorrang heeft op het nutscriterium ?
2/Als dat toch zo zou zijn, waarom zou de wetgever dat dan niet met zoveel woorden in de wettekst vermeld hebben ? Komaan zeg, het is niet de wet die telt, maar de gedachte die er aan de basis van ligt !!! Zoals ik al schreef: op die manier kun je om 't even wat bewijzen ( en beweren). Daar doe ik niet aan mee. Het lijkt soms wel alsof  het Orakel van Delphi aan het woord is ...
Wil men dan toch de wet interpreteren ? Dan moet men er het verslag van de besprekingen in de parlementaire commissie op nalezen. Daaruit kan ev. blijken wat de legislatoren op het oog hadden. Om het dan in goede Belgische traditie, in de wet zelf, niet in te vullen. 
Wakwarius
naicwill
Offline
'mosterd' bij bepaalde auteurs
@wakawarius
Niet het Orakel van Delphi is aan het woord maar  de interpretatie
komt van Roland Timmerman,de grootste specialist van
het appartementsrecht en auteur van verschillende boeken
over oude en nieuwe wet wet. Indien hij nog niet in uw bezit is,
moet u hem zo vlug mogelijk aanschaffen zodat u daar uw mosterd
kunt halen om de verdeling van de gemeenschappelijke kosten
te begrijpen, want ik denk dat de werken die nu op uw 
nachttafel liggen verouderd(
waarschijnlijk van voor 1994) zijn,
zoals u zelf schrijft in een vorige post,

vandaar uw probleem

Beste Tomdr ,
 
Ik heb de wetgeving ter zake niet op mijn nachttafeltje liggen, om elke avond nog even enkele artikels van buiten te leren. Ik ben dus veeleer een leek , maar haal mijn 'mosterd' bij bepaalde auteurs , die ik zeer af en toe wel eens consulteer. Mogelijk zijn sommige van die werken verouderd, dat kan een probleem zijn

Wakwarius
 
http://www.boekenbank.be/boekenbank-web/boekenbank/public/title/author;jsessionid=yv4z5hbckyus?person=350943&new=true

wakwarius
Offline
Delphi
De werken van meester Timmermans consulteer ik  (partim weliswaar, enkel dat wat mij interesseert) al enkele jaren. Samen met deze van meerdere andere auteurs, en wees gerust beste Naicwill, ze zijn alle van na 1994.Ik citeer , voor de vuist weg, Marcelis; Robbe-Eylenbosch; Hugo Vandenberghe, Van Neste, Dillemans en Van Gervan; Leo Govaerts ook, en nog een aantal recente publicaties van een Brugs advokatenbureau..  Enige arrogantie is u -vind ik- blijkbaar toch niet helemaal vreemd , maar ik gun u graag uw grote gelijk. Alhoewel zelfs Marcus, Mattheus, en wie waren die twee anderen ook weer ? , evenmin dat grote gelijk in pacht hadden, want ze lieten elk een verschillende versie van het evangelie na. Elk zijn waarheid, dus. En als een wet goed gemaakt en opgesteld zou zijn, zouden al die verduidelijkingen, kanttekeningen en interpretaties niet nodig zijn. Dan zou er pas rechtszekerheid zijn. En om in de vredevolle sfeer van de religie te blijven: wat mij betreft is het wat deze discussie betreft AMEN ( en uit). 
Want op de hamvraag: "waar en in welk artikel schrijft de (voorlopig) laatste wet op de mede-eigendom voor,  dat het waardecriterium voorrang zou moeten hebben op het nutscriterium", blijft u toch maar het antwoord schuldig.... 
Wakwarius
naicwill
Offline
vredevolle sfeer van de religie
U schrijft :"De werken van meester Timmermans consulteer ik  (partim weliswaar, enkel dat wat mij interesseert).

Zijn interpretatie van de wet in verband met verdeling van de kosten
interesseert u niet omdat het strijdig is met hoe u de verdeling
(gelijk nut)  ziet van de kosten. Ik vind dit het toppunt van
arrongantie, de andere auteurs die u vermeldt verwijzen telkens
naar Timmermans voor verdeling van kosten.

@wakawarius:
Want op de hamvraag: "waar en in welk artikel schrijft de (voorlopig) laatste wet op de mede-eigendom voor,  dat het waardecriterium voorrang zou moeten hebben op het nutscriterium", blijft u toch maar het antwoord schuldig...

@Timmermans
1.de wetgever maakt van het waardecriterium  het hoofdcriterium
  voor omslag appartementslasten.
  @naicwill: hoofdcriterium heeft altijd voorrang(hoofdweg heeft ook voorrang)
2.het nuttigheidscriterium is het subsidiair criterium;het gaat immers
  om een conventionele afwijking van het hoofdcriterium
 @naicwill: subsidiair is aanvullend
3."substantieel verschil in het nut"
   
@naicwill:substantieel = aanzienlijk verschil dus geen gelijk nut 

4."Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling van de
kosten waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben

 @naicwill: nut moet verschillend zijn voor alle eigenaars.

Toppunt van arrogantie is dat voor de rechten wel met de aandelen
rekening gehouden wordt, maar de lasten worden onder de
eigenaars forfaitair verdeeld.
De "grote" eignaars kunnen dus zo gemakkelijk alles onder elkaar
beslissen.Door forfaitaire verdeling kunnen ze jaarlijks een
serieuze som sparen op de werkingskosten en nu er
ernstige werken komen bij renovatie lift en isolatie dak ook grote
bedragen uit het reservefonds.

En om in de vredevolle sfeer van de religie te blijven:
Ik kan begrijpen dat u bij Timmermans consulteert :
enkel dat wat mij interesseert.



Quimmo
Offline
Aan iedereen, laten we

Aan iedereen, laten we proberen constructief van mening te verschillen en een antwoord te zoeken door op de bal te spelen. Daar is het uiteindelijk om te doen.

 

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
constructief debat
PRECIES 
Vandaar : Amen en uit. Want dit lijkt mij vechten tegen de bierkaai." Wie niet met mij (en mijn auteurs) is, heeft ongelijk." Die indruk geeft mij dit dispuut althans.  Elk zijn waarheid, is mijn gedacht, en dus nog een laatste poging: 
Ikzelf heb er geen persoonlijk belang bij, dat het nutscriterium min of meer evenwaardig zou zijn. Ik stel alleen vast dat het door sommigen wordt gedemoniseerd (alweer religieuze praat !). Waarom wordt het dan toch nog vermeld in de wet ? Kon die domme, onbekwame wetgever het niet beter gewoon weglaten ? Want één zaak is duidelijk: sommigen willen klaarblijkelijk dat nagenoeg alleen het waardecriterium de toon zet. Voor mij niet gelaten.
Maar, en uitsluitend om intellectuele redenen vroeg en vraag ik (tevergeefs) waar in de wet geschreven staat, dat het waardecriterium prevaleert ? Waar staat er met zo veel woorden dat het nut ondergeschikt is aan de waarde?
Nergens. En wat zeker absoluut niet in de wet staat:  dat we eerst allemaal Timmermans, Vanden Berghe en tutti quanti moeten consulteren , om te weten te kunnen komen,  wat er nu juist met een  wetsartikel bedoeld werd en wordt door de dames en heren legislatoren.
De wet zelf zou gewoon klaar en duidelijk moeten zijn, zo klaar en duidelijk dat er geen interpretatie nodig is. Quod non.
Ik stel dus vast: ik krijg geen antwoord op mijn (meen ik terechte ) vraag. En dus sluit ik hierbij de boeken (figuurlijk), want Mr./Mevr. Naicwill lijkt mij nogal kort aangebonden, als een adequate vraagstelling of suggestie niet direct in zijn/haar kraam past.
En vooral een hevige supporter van Mr. Timmermans. Zeker een respectabele juridische eminence . Maar tot nader order geen lid van het parlement, en dus ook geen wetgever. Staan de beste stuurlui dan toch, en ook dit keer, weer aan wal ?  
Om af te ronden:  de nieuwe wet was o.m. bedoeld om de appartementseigenaars beter en directer bij het bestuur te betrekken. Ik durf te veronderstellen dat de meeste van hen nog nooit gehoord hebben van de Timmermansen, Vanden Berghes c.s. van deze wereld. En er hun dus nog altijd, net als vroeger, door syndici of andere belanghebbenden,  van alles en nog wat kan wijs gemaakt worden. Zodat ze net als voorheen het kind van de rekening (kunnen, zullen) zijn.  Dixi (voor eeuwig en altijd dit keer).
Wakwarius
Francoise.Jeanmarie
Offline
Wettig of onwettig.
Beste forummers,

Dankzij jullie deskundige mening, heb ik de syndicus kunnen doen inzien dat hij verkeerd bezig was.  De verdeelsleutel voor het niet meetbare water verbruik is nu volgens de quotiteiten (en niet meer forfaitair).

Iedereen bedankt voor de nuttige tips.

Françoise.