Condensprobleem door niet-geïsoleerde buitenmuur

16 antwoorden [Laatste bericht]
Katia
Offline

Hallo, 

Ik ben eigenaar van het bovenste appt in een blokje van 3. Vorig jaar werd een nieuw dak op het gebouw geplaatst, waardoor er helaas een enorm condensprobleem is ontstaan op de binnenmuren in mijn appt. Ter hoogte van de bovenste verdieping bestaan de buitenmuren immers uit betonplaten en ter hoogte daarvan zijn op de binnenmuren schimmels ontstaan. 

Nu staat er in de basisakte dat de binnenzijde van de buitenmuren gemeenschappelijke eigendom zijn. Deze bepaling wordt door de andere eigenaars ook aangewend voor de reparatie van vochtschade door lekken in de terrassen (ook in mede-eigendom). 


Nu vraag ik me af of parallel hiermee ook de isolatie van de problematische muren met condens ook niet door de VME moet worden betaald?? En geldt dit dan evt enkel voor isolatie langs de buitenzijde of ook langs de binnenzijde? 

Katia

naicwill
Offline
aanvullende oplossing:ventilatie
naicwill
Offline
Isoleren van de buitenmuren
naicwill
Offline
vocht door buitenmuur i.p.v. condensatie
Gelijkaardig probleem.
U zult wel moeten bewijzen dat condensatie veoorzaakt
is door isolatie dak en niet door onvoldoende ventileren appartement,
de "schade" moet veroorzaakt zijn door een gemeenschappelijk deel
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/gemene-buitenmuren-in-kleine-appartementsblok-met-3-mede-eigenaars
Lieve en Marc
Offline
Dakisolatie en koude bruggen
Wij zijn het volledig eens met het artikel "muren vochtig. be .... ".
Als bouwkundig/ technisch studiebureau zijn wij al sedert het begin van de oliecrisis ('70) met dergelijke problemen bezig: schimmel op (nieuwe) koudebruggen, enz... enz...
De huidige vraag/ verplichting naar meer dakisolatie én andere energiebesparende maatregelen creëert heel wat problemen en deze zijn niet altijd eenvoudig op te lossen en/ of te voorkomen.
Er bestaan diverse formules om de kans op schimmel te berekenen (ref. prof. Janssens, Dept. Architectuur univ Gent).
Je kan koudebruggen ook detecteren bij middel van infraroodcamera' s.
Indien deze problematiek ontstaan is na ingrepen aan het gebouw dan is de initiatiefnemer/ ontwerper van deze ingrepen verantwoordelijk.
Algemeen: heden ten dage dient er een doorgedreven voorstudie gedaan door een deskundige van deze mogelijke problematiek vooraleer men dergelijke werken mag laten uitvoeren.
Om die reden heb ik ooit een Syndicus weten veroordelen bij een gerechterlijke procedure.
Het is een complexe materie.
Medeoorzaken zijn eveneens: ons veranderd woongedrag, verkeerd renoveren, enz....
Wij hebben hierover destijds een PP algemene presentatie gemaakt.
(gratis verkrijgbaar indien je Uw emailadres opgeeft).
..............
Voor oudere gebouwen is ventilatie niet verplicht, doch in 1991 is er reeds een norm gepubliceerd over ventilatie in woningen (NBN D50-001).
Een goede ventilatie kan dergelijke problemen voorkomen/ oplossen.
Het is ook goed voor onze gezondheid want vele mensen leven tegenwoordig in " stinkende thermosflessen ".
 
Lieve en Marc
Quimmo
Offline
Verantwoordelijkheid aannemer?

Het condensprobleem is sindsdien ontstaan, zegt u. Heeft de aannemer dan een fout gemaakt en is dat aantoonbaar? Want in dat geval is het minder de vraag of de VME dit moet betalen, dan of u (de VME dus) de aannemer nog in gebreke kunt stellen en een oplossing eisen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
inwendige condensatie
Ik denk dat de inwendige condensatie een bewijs 
is dat de aannemer de dakisolatie goed geplaatst
heeft,perfect dampscherm verhindert dat damp
doordringt.Men moet dus meer ventileren en ook verwarmen
of buitenmuren ook isoleren,
zodat damp niet condenseert.
"

Luchtdichtheid

In alle situaties, zowel met buitenisolatie als bij langs binnen isoleren, is het belangrijk om het nieuwe dampscherm luchtdicht af te kleven aan alle doorboringen zoals schouwen, dakvlakramen,… teneinde luchtcirculatie door de isolatie te vermijden.
http://www.meeroverepb.be/pages/kdb.php?id=241
 

Bij het isoleren van daken en houtskeletbouw (buitenmuur, plafond ...) moet je een aparte luchtdichte folie aanbrengen. Dit dampscherm voorkomt ook dat woonvocht door koken of douchen in de isolatie terechtkomt waardoor de isolatiewaarde zou verminderen.
http://ikgabouwen.knack.be/bouwen-renovatie/mijn-project/tips-en-fabels-rond-condensatie-isolatie-koudebruggen/article-normal-437533.html

Principe
In functie van de temperatuur kan lucht een hoeveelheid waterdamp bevatten, voor koude lucht is dat weinig, voor warme lucht is dat veel.  Er wordt gesproken over de relatieve vochtigheid van de lucht : lucht met een relatieve vochtigheid van 60% bevat 60% van de maximale hoeveelheid waterdamp die de lucht kan bevatten op de temperatuur die ze heeft,  dat is een absolute hoeveelheid vocht.  Als de lucht afkoelt kan ze minder vocht bevatten, diezelfde hoeveelheid vocht wordt dan 80% of 90% van de maximale hoeveelheid waterdamp die de lucht kan bevatten op die lagere temperatuur.  Als de lucht nog verder afkoelt wordt de grens van 100% bereikt en wordt de waterdamp die de lucht niet meer kan bevatten water, de waterdamp condenseert.
.........
 
Quimmo
Offline
Bedankt @naicwill. Dan lijkt

Bedankt @naicwill. Dan lijkt het me een tweeledig probleem. Het beter ventileren van het private gedeelte is m.i. niet de verantwoordelijkheid van de VME. Ik zou in eerste instantie eens kijken welke ventilatie er is in badkamer en keuken, want daar komt toch veel waterdamp vandaan.

Anderzijds zou ik proberen toch met de VME overeen te komen dat de isolatie van de buitenmuur verbeterd wordt. Ik weet niet of het normaal is dat een buitenmuur zo koud is dat er zoveel condens op neerslaat, maar het lijkt me toch niet doorsnee.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
De reden van de condens is
De reden van de condens is dat de waterdamp  niet meer
weg kan, noch door het dampscherm van de dakisolatie
noch door de betonplaten(=buitenmuren) en dus condenseert
tegen de koude betonplaten.
Indien normale ventilatie(Ventileren én verluchten) en normale
verwarming(ideale temperatuur in uw woning) en "normaal"
gebruik appartement  het probleem niet  
oplossen,dan moet overgegaan worden tot :
-isolatie van de buitenmuren
-of Na-isolatie langs binnen  van appartement
-en of ventilatie appartement

Dit zijn natuurlijk allemaal werken aan gemeenschappelijke delen
en het beheer ervan komt de Vereniging van Mede-eigenaars toe.
M.a.w. is het aan de Algemene Vergadering om hier in eerste
instantie over te beslisse
n.

Men moet natuurlijk deskundig advies vragen(studiebureel,....).

Vermits de oorzaak  een gemeen deel(isolatie dak en betonplaat)
moeten normaal de kosten verdeeld worden volgens aandelen
mede eigenaars.

 


s
Lieve en Marc
Offline
Isoleren en ventilatie
Er is (al lang - jaren ' 70) een algemene regel: " Hoe meer men isoleert hoe meer men dient te ventileren ". De redenen hiervoor werden hierboven al voldoende toegelicht.
Isoleren kan men overeenkomen/ verplichten.
Ventilatie kan men (nog) niet verplichten, alhoewel hierover een " norm " bestaat.
Men kan alleen " adviseren/ aanraden ", als men bijkomende isolatie aanbrengt, er dus bijkomende/ energievriendelijke ventilatiecomponenten dienen voorzien.
Dit staat in geen enkele wet, doch wij hebben dit argument al gebruikt bij gerechtelijke expertises en dit werd al overgenomen door een Vrederechter.
Blijft de vraag of dit nu gemeenschappelijk dient bekostigd/ beslist of dit privé dient te gebeuren en wie er verantwoordelijk is als er nieuwe koudebruggen/ schimmels ontstaan omdat er geen bijkomende ventilatiecomponenten worden/ werden aangebracht.
Men zou dus bijkomend kunnen stellen en laten goedkeuren op een AV als er beslist wordt om over te gaan tot bijkomende (dak-) isolatiewerken: " Omwille van bouwfysische redenen dienen de eigenaars en/ of de gemeenschap bijkomende ventilatiecomponenten te voorzien (volgens de NBN 50 van 1991); indien dit nagelaten wordt is degene die dit heeft nagelaten zelf verantwoordelijk voor de geleden schade ".
Zoals eerder gesteld is dit een complexe materie, die vaak op ongeloof wordt onthaald, niet gekend is, enz.... enz...
Probeer dit maar eens uit te leggen op een AV en de mensen hiervan te overtuigen.


 
 
Lieve en Marc
naicwill
Offline
Goed voorstel
Lieve en Marc :"Men zou dus bijkomend kunnen stellen en laten goedkeuren op een AV als er beslist wordt om over te gaan tot bijkomende (dak-) isolatiewerken: " Omwille van bouwfysische redenen dienen de eigenaars en/ of de gemeenschap bijkomende ventilatiecomponenten te voorzien (volgens de NBN 50 van 1991); indien dit nagelaten wordt is degene die dit heeft nagelaten zelf verantwoordelijk voor de geleden schade ".
 
Katia
Offline
@naicwill en @lieve en marc

Dank je voor jullie antwoorden. Helaas is de schade dus al geleden. De koudebruggen staan vol zwarte schimmel en  mijn huurders rennen weg. Een experte van het woonkantoor is langs geweest en er wordt idd gesteld dat de gigantische luchtvochtigheid binnen een gevolg is van overisolatie. Een ventilatiesysteem en isolatie van de buitenmuren wordt aanbevolen. Maar dan blijft de vraagt: wie moet instaan voor de kost hiervan? 
Ik zou het vreemd vinden dat ik - omdat ik toevallig eigenaar ben van het bovenste appartement - dat zelf moet bekostigen. Als er een probleem met opstijgend vocht is, dan is het toch ook niet toevallig de eigenaar van het gelijkvloers die dat moet bekostigen.

Katia


 

naicwill
Offline
ventilatie of verluchting nodig
"dat de gigantische luchtvochtigheid binnen een gevolg is van overisolatie"
 

Fabels

Je  kan  te veel isoleren en dan krijg je schimmel.

 

De term 'isolatie' wordt in de omgangstaal niet enkel gebruikt voor 'thermische' isolatie, maar ook voor het luchtdicht afsluiten van spleten en kieren. 'Overisolatie' betekent dus het volledig luchtdicht afsluiten van een constructie, zonder rekening te houden met de noodzaak aan ventilatie van het gebouw. 

Wil je het binnenklimaat van je huis gezond houden, dan is ventilatie of verluchting nodig, ook bij 'thermisch' goed geïsoleerde constructies. "Over"isolatie heeft dus niets te maken met de dikte of de isolatiewaarde van de gebruikte isolatie.

 

 

naicwill
Offline
verdeling totale kost ventilatie volgens aandelen.
"Ik zou het vreemd vinden dat ik - omdat ik toevallig eigenaar ben van het bovenste appartement - dat zelf moet bekostigen. Als er een probleem met opstijgend vocht is, dan is het toch ook niet toevallig de eigenaar van het gelijkvloers die dat moet bekostigen."

Opstijgend vocht is gebrek gebouw ,interne condensatie is fout van
bewoner of eigenaar wegens onvoldoende ventilatie.
Vermits elk appartement bij isolatie moet voorzien zijn van ventilatie,
 is het logisch dat elke mede eigenaar betaalt voor de kosten ventilatie
van zijn appartement .
Dit komt overeen met een verdeling van de totale ventilatiekosten
volgens aandelen:een eigenaar met een groter appartement heeft
een groter aandeel en ook hogere ventilatiekosten dan een eigenaar
van een kleiner appartement(kleiner aandeel).
Dus verdeling totale kost ventilatie gebouw gebeurt op dezelfde
wijze als kosten opstijgend vocht.
Isoleren buitenmuren zal het probleem condensatie niet oplossen,
vermits er hierdoor nog meer waterdamp zal zijn en er steeds
koudebruggen zullen bestaan(bij bestaande gebouwen) na isolatie
en dus zonder ventilatie altijd condensatie.

ps: indien evenwicht isoalatie dak/totale ventilatie zal het

bovenste appartement het grootste energievoordeel  hebben
ondanks slechts bijdrage volgens zijn aandelen,wat zeker
voor poster niet slecht is.

 
Quimmo
Offline
@naicwill

Hier volg ik even niet. Je schrijft " ... is het logisch dat elke mede eigenaar betaalt voor de kosten ventilatie van zijn appartement" en ook "Dus verdeling totale kost ventilatie gebouw gebeurt op dezelfde wijze als kosten opstijgend vocht."? Dat lijkt me in tegenspraak te zijn, of toch zo geformuleerd.

Het lijkt me wel een grijze zone. Ventilatie lijkt me in eerste instantie een zaak van de kavel op zich. Maar als de ventilatie gerealiseerd moet worden door werken aan de gemeenschappelijke delen (bijv. buitenmuur), is het dan een kost voor de gemeenschap of een kost van de kavel, waar wel een toelating van de gemeenschap voor nodig is?

Anderzijds lijkt het bestaan van koudebruggen me sowieso een probleem van het gebouw en niet van de kavel. Het aanpakken van de koudebruggen is nog steeds geen oplossing voor de gebrekkige ventilatie, maar het kan wel mee in een onderhandeling gebruikt worden om de gemeenschap te vragen mee tussen te komen in de aanpassing van de ventilatie. Want als ze dat niet doen, zou je kunnen argumenteren dat je dan gaat eisen dat de koudebruggen aangepakt worden wat ze dan toch moeten betalen en wat waarschijnlijk duurder is. Het is maar een suggestie om de AV te overtuigen...

Dat het bovenste appartement het grootste energievoordeel zou hebben van de ventilatie is ook nogal relatief. Dit appartement had tot nog toe een energienadeel tov de andere appartementen en is nu eindelijk op hetzelfde niveau gekomen als de andere.

 

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Ventileren en verluchten is
Lieve en Marc
Offline
Verluchten en ventileren
Wij vinden het artikel onvolledig!
Verluchten en ventileren zijn twee verschillende zaken.
Verluchten is van de vorige eeuw! Veel te veel energieverlies!
Om gezond te kunnen leven heeft men per persoon min. 15 m3 verse lucht per uur nodig.
(25 m3/ persoon is het comfortdebiet van de norm, 60% daarvan is het gezondheidsdebiet).
Dit bekomt men niet door een halfuurtje wat te verluchten.
Voor nieuwbouwwoningen is dat in de regel geen probleem: men is verplicht een ventilatiesysteem te installeren volgens bepaalde criteria.
Voor oudere woningen is er wel een probleem, vooral als men deze bijkomend gaat isoleren/ luchtdichter maken.
Ik heb hierover al eerder een PP presentatie gemaakt samen met een medisch milieudeskundige/ medisch milieuconsulent.
Indien U mij Uw emailadres toestuurt kunt U deze (gratis) krijgen.
Lieve en Marc