Doorrekenen kosten erfdienstbaarheden

11 antwoorden [Laatste bericht]
infozoeker
Offline
Het garagecomplex waarvoor ik syndicus ben (als mede-eigenaar) is bezwaard met erfdienstbaarheid om doorgang te verlenen naar 3 appartementsgebouwen. In de basisakte staat : ' De kosten  van verharding, onderhoud en herstelling van de niet-bebouwde oppervlakte van het garagecomplex zijn ten laste van de privatieven van de garages en van de gelijkgrondse privatieven van de appartementsblokken, elk voor een gelijk deel'. Het betreft hier 7 eigenaren in de appartementen.

De VME is genoodzaakt om ingrijpende infrastructuurwerken te doen teneinde een goede oplossing te vinden om de vorming van putten tegen te gaan. Deze werken gaan beduidend meer dan 10.000 euro kosten. 

Mijn vraag :
Moeten de privatieve eigenaars van de gelijkvloerse appartementen hun akkoord geven voor deze werken?
Moeten zij uitgenodigd worden naar een bijzondere algemene vergadering omtrent dit issue? Wat indien er geen eensgezindheid is?
Wie gaat de factuur betalen? Moet de VME als opdrachtgever aan de aannemer betalen en dan proberen het geld te recupereren van de eigenaars van de appartementen met alle risico's die daar bij horen (er is daarenboven onvoldoende in kas aan werkkapitaal/reservefonds om dit bedrag voor te schieten tenzij ook een voorschot wordt gevraagd aan de eigenaars die geen deel uitmaken van de VME).    

Hartelijk dank om mij een oplossing aan te reiken.

 
SIEBE
Offline
VERHARDINGSWERKEN
Natuurlijk moeten de gelijkvloerse appartementen uitgenodigd worden op de A.V.; wie betaalt heeft recht op inspraak en zijn stem.
De VME moet de rekening betalen; maar men kan op de A.V. stemmen om voorschotten op te vragen ( bedrag is toch bekend van een offerte ).
En slechts de rekening betalen indien de werken goed zijn uitgevoerd.
Wat ik niet begrijp is :  tenzij  een voorschot vragen aan de eigenaars die geen deel uitmaken van de VME.
Behoren de garages en de appartementen tot 1 VME ? Eigenaars die geen deel uitmaken van een VME kunnen ook niet aangesproken worden om geld voor te schieten.
Astrid Clabots
Offline
verdeling kosten v. stemrecht


Geachte

Ik voeg er nog aan toe dat u voor de oplossing van uw vraag vooral vooreerst abstractie moet maken van twee zaken :

* deelname AV en VME, door ELKE eigenaar
* wijze van verdeling van kosten en lasten, waaruit sommige eigenaren gesloten kunnen zijn via de statuten (quod in casu...); vanaf 01.01.2019 mogen de eigenaren die uitgesloten zijn van bepaalde kosten zich bij de stemming daarover onthouden.

Astrid CLABOTS
CLABOTS 

infozoeker
Offline
kosten verhardingswerken bij erfdienstbaarheid
Bedankt Siebe voor de reactie. Hierbij bijkomene info:
1) De garages en de appartementen behoren niet tot dezelfde VME. Dat maakt de situatie juist zo moeilijk. Ik ken momenteel zelfs de eigenaars (nog) niet van alle appartementen. Hadden de appartementen tot de VME behoord, dan was het simpel geweest en moest dit punt gewoon in de algemene vergadering besproken worden aangezien de eigenaars van de appartementen daarop uitgenodigd zijn. 
2) De eerste offerte die binnen is, (andere moeten nog toekomen) heeft een variabel gedeelte ( nl aantal containers dat er nodig zijn om grond af te voeren). Ik ken het bedrag dus wel in grote orde maar zal het op voorhand niet tot op de euro weten.   
3) Ik begrijp uit je antwoord dat ik geen voorschot kan vragen aan de eigenaars van de appartementen omdat ze geen deel uitmaken van de VME. Anderzijds zou de VME dan als opdrachtgever alles wel eerst moeten betalen maar we hebben dat geld niet in kas. (daarenboven vraagt de aannmer van de eerste offerte een voorschot bij ondertekening van de overeenkomst).  
 
infozoeker
Offline
kosten erfdienstbaarheid doorrekenen aan NIET VME-Eigenaars
Bedankt Astrid Clabots voor je reactie.
Ik begrijp je reactie volkomen indien in de VME zowel de appartementen en de garages zouden zitten. Hier is het niet het geval. De appartementen behoren niet tot de VME maar moeten meebetalen volgens de basisakte omdat ze het genot van een erfdienstbaarheid hebben.
Mijn vragen (zie hoger) waren ondermeer of ik eigenaars die moeten betalen omwille van de erfdienstbaarheid moet uitnodigen op een BAV en welk stemrecht ze dan hebben, hoe de betaling moet gebeuren.... Ik heb moeilijkheden om je antwoorden te koppelen aan deze vragen. Graag verduidelijking 
SIEBE
Offline
EIGENAARS APPARTEMENTEN
Ik denk dat een vergadering tussen jullie VME en de bedoelde eigenaars aan de orde is.
Zij die betalen hebben ook rechten en mogen hun stem uitbrengen. Zou anders niet zo wettelijk zijn om een heel dure offerte te ondertekenen daar waar en minder dure alternatieven zijn. Verslag van die vergadering door iedereen voor akkoord laten ondertekenen, alsook de goedgekeurde offerte. Ook stemming omtrent betaling voorschot,
om voorschot offerte te betalen. Na eindfactuur en controle/goedkeuring werken de saldi  opvragen ( desnoods voor de factuur ), of het bedrag reeds op een bankrekening zetten en bij het fiat van alle partijen de factuur betalen.
Situatie is niet evident, maar met goede wil op een vergadering op te lossen.
nescio1
Offline
advies notaris gevraagd ?
infozoeker
Offline
kosten verhardingswerken bij erfdienstbaarheid
Siebe,
Bedankt voor je constructieve oplossing die ik volledig onderschrijf.
Als er geen regels bij wet vastgelegd zijn, is een vergadering waarin de goede wil primeert de beste oplossing. Als er iemand dwars komt te liggen dan zullen we dat via overtuigingskracht eerst moeten proberen op te lossen.        
infozoeker
Offline
kosten verhardingswerken bij erfdienstbaarheid
Dag Nescio1,
In de basisakte staat duidelijk wie welke kosten moet dragen voor de erfdienstbaarheid maar geen woord omtrent de wijze waarop beslissingen moeten genomen worden met de eigenaars van de appartementen  
nescio1
Offline
ALLE documenten boven tafel

Voor een buitenstaander is het steeds moeilijk op vragen als hogerstaande te antwoorden.
 
Een ”plaatsbezoek” zou al verhelderend zijn. Maar zelfs dan spelen documenten de voornaamste rol.
 
Daarom nogmaals de vraag in welke documenten, buiten de basisakte van uw VME, de erfdienstbaarheid gevestigd werd. Bestaat hierover een aparte akte? 
Naar ons aanvoelen zou de notaris bij de aankoopaktes van de 7 hiervan melding gemaakt moeten hebben.
 
Hebt u kennis genomen van de basisaktes van de achterliggende gebouwen?
 
 
https://nl.wikipedia.org/wiki/Erfdienstbaarheid
 
De 7 eigenaars zijn hier, ons inziens, ook in de situatie van een lijdend erf. 
 
 
Had uw VME een beroepssyndicus dan zou deze dit beschouwd hebben als een buitencontractuele opdracht.
 
M.a.w. hij zou deze opdracht beschouwen als een opdracht, waarvoor hij, gezien zijn specifieke beroepskennis en bestaande relaties met uw VME garages in aanmerking komt maar waarvoor hij, althans gedeeltelijk, optreedt buiten de context van de VME.
Moeilijkheid, ook voor hem, is dat hij ook alle andere betrokkenen, niet behorend tot uw VME, hoort te betrekken bij de beraadslaging, besluitvorming, betalen van voorschotten, facturen, oplevering, etc..

Eigenlijk zouden wij u aanraden, wegens de te verwachten juridische complicaties bij gebrek aan betrouwbare documentatie, het geheel toe te vertrouwen aan een specialist : beroepssyndicus, architect, advocaat, etc..
 
U gaat uw goede relaties met de andere ME’s in gevaar brengen.





 
 
nescio1
Offline
nuancering

”………waaruit sommige eigenaren gesloten kunnen …….”
 
 
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
blz. 53508 Art. 166  7 °
 
Gesplitste stemmogelijkheid kan maar de voorwaarde is wel dat voorafgaandelijk een afzonderlijk gemeenschappelijk deel gedefinieerd wordt in de basisakte.
Dit is hier blijkbaar NIET het geval.
 
 
infozoeker
Offline
kosten erfdienstbaarheid doorrekenen
Dag Nescio1,

Bedankt voor je bijdrage.

Ik heb 1 akte kunnen bekijken van een appartement en daarin werd de tekst letterlijk overgenomen uit de basisakte. Dit lijkt mij ook logisch want hoe kan men anders beroep doen op de erfdienstbaarheid als die niet vermeld is. Naast de baten horen daar dan ook de lasten bij.

Ik ga de appartement-eigenaars proberen te spreken en op een volwassen manier de problematiek benaderen. Eerste probleem is al dat ik de eigenaars niet ken en de stedebouwkundige dienst van de stad mij die gegevens niet wil geven omwille van de privacy-wetgeving.

Als ik er niet in slaag om de eigenaars te vinden, zal ik overwegen om naar een notaris te stappen om na te gaan of hij wel aan die info kan geraken. 

Hetgeen ik voor 1000 % uitsluit, is beroep te doen op een professionele syndicus. De ervaringen met 2 syndici zijn zo ongelooflijk slecht dat we ruim een jaar geleden beslist hebben het zelf te doen. Op zijn minst zijn we nu van een 'bedrieger' en iemand die te dom is om zijn job naar behoren te doen, verlost. (facturen maken kon hij wel natuurlijk)