Jaarlijkse financiële (individuele) afrekening

12 antwoorden [Laatste bericht]
DEGO
Offline
Beste,

De syndicus berekent de provisie op basis van het budget voor het komende werkjaar. In plaats van dit te doen op basis van de privatieve aandelen van elke mede-eigenaar, doet hij dit met “percentages”. Reden: er waren 3 onverkochte autostaanplaatsen die nog aan de aannemer toebehoorden. De gemeenschappelijke kosten van die 3 staanplaatsen verdeelde hij over de overige mede-eigenaars en dus niet aan de aannemer. Vandaar die ingewikkelde percentages.
 
Op het eind van het werkjaar maakt de syndicus geen individuele afrekening voor iedere eigenaar. Het volledig overschot (voorschotten verminderd met de uitgaven) telt hij gewoon bij “de bezittingen van de VME”, met als verklaring een buffer te hebben voor de eerste periode na het afsluiten van het werkjaar.
 
Mijn opmerkingen zijn:
  • De gemeenschappelijke kosten van onverkochte kavels dienen aangerekend te worden aan de aannemer en niet aan de overige eigenaars
  • De gemeenschappelijke kosten dienen verdeeld te worden volgens de sleutel en de privatieve aandelen vermeld in de basisakte aan iedere mede-eigenaar en niet volgens raadselachtige percentages (ik kom tot een heel andere afrekening)
  • Ik heb de indruk dat de syndicus uiteindelijk het overschot-saldo niet meer kan samenstellen, ik bedoel: welk is het aandeel in dit overschot voor welke mede-eigenaar? Ik ben van oordeel dat hij dit had moeten teruggeven aan de eigenaars (verrekenen). In plaats daarvan dient een vast werkkapitaal (waarborgkapitaal) opgevraagd te worden (volgens aandeel of gelijk bedrag) en dit telkens overdragen naar het volgend boekjaar om een buffer te hebben.
Ik heb de syndicus hierover aangesproken (na de vergadering) maar hij blijft bij zijn standpunt.

Zijn mijn opmerkingen correct? Heb ik het goed voor dat de syndicus verplicht is een ‘individuele financiële afrekening’ te bezorgen aan iedere mede-eigenaar? Het tegoed terug te betalen / het tekort te betalen?
 
Graag uw advies.
 
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

't appartement
Online
correct
Uw opmerkingen zijn correct.
Uw syndicus is totaal ontspoord (of gestoord).
SIEBE
Offline
heel correct
Correct.
Maar ik ontbreek weeral de rekencommissaris.
Syndicus is een knoeier; buitengooien. Hoe langer in dienst hoe ingewikkelder kluwen.
DEGO
Offline
Jaarlijkse financiële (individuele) afrekening
Beste Siebe,
Inderdaad, er was geen Rekeningcommissaris als ik vorig jaar het appartement in de recente nieuwbouw kocht. Ik heb de syndicus hierop gewezen en heb mij nu in mei laatstleden kandidaat gesteld en verkozen.
Ik wil orde op zaken stellen maar ondervind dat de syndicus en zijn aanhangers de touwtjes in eigen handen willen houden. Daarom wil ik zeker zijn.
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

SIEBE
Offline
UW OPMERKINGEN
Beste Dego,

Uw op-en aanmerkingen zijn correct. De kosten dienen verdeeld volgens de verdeelsleutels in de statuten ( basisakte ). Verkocht of niet verkocht heeft geen belang.
Syndicus ( waarschijnlijk aangesteld door de boouwheer ) zal alles doen in zijn voordeel.
Moet zo rap mogelijk buiten, gezien uit uw relaas is uit te maken dat hij gewoon hardleers is ( of zoals 't appartement zegt GESTOORD ).
Hoe langer de situatie aanhoudt, hoe misterige de toestand.
Hard optreden.
SCORPIOEN
Offline
Jaarlijkse financiële (individuele) afrekening

U bent dus aangesteld door de Algemene Vergadering als wettelijk " orgaan van toezicht", en U bent slechts verantwoordelijk tegenover die Algemene Vergadering, dus niet tegenover de syndicus noch de eventule Raad van Mede-eigendom.

a) was uw opdracht opgegeven in de Basisakte, Reglement van Mede-Eigendom  ? Is die opdracht  ondertussen opgenomen in het Regelemnt van Inwendige Orde ? (enkel vaststellen,  niet discuteren)
b)Als het een VME is met meer dan 20 kavels  dubbele boekhouding dus : controleer of de openingsgegevens van het huidig boekjaar identiek zijn aan de Inventarisrekening van  het voorgaand boekjaar, waarvan je een afdruk neemt van de boekhouding zelf.
c) Neemt kennis van o.a. art 577-8/2 Burgelijk Wetboek, ook Basisakte, Reglement van M-E, Reglement Inwendige Orde overde verdeling van de kosten, het financiëel beleid... en maak uw eigen werkplan op... en neemt  slechts akte van eventuele opmerking van de syndicus, raad van beheer of een individuele mede-eigenaar.

U bent aangesteld door de Algemene Vergadering en U bent slechts verantwoordelijk tegenover de Algemene van volgend jaar, aan de hand van een verslag over uw toezicht op de  provisies en de (af)rekeningen , maar op de rekeningen van de boekhouding.

Ik duim voor u. 



mvg

DEGO
Offline
Jaarlijkse (individuele) financiële afrekening
Beste,

Hartelijk dank voor jullie antwoorden en advies.

Ik veronderstel dat de deskundigen van Quimmo.be de inhoud van de antwoorden kunnen bevestigen.
 
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

Astrid Clabots
Offline
VME - commissaris - bijdragen VME


Geachte


Afrekeningen moeten worden gemaakt zoals dat in de statuten is voorzien.
Zo lang de bouwheer nog mede eigenaar is, deelt deze mee in de kosten.

Astrid CLABOTS
CLABOTS
 

 

SIEBE
Offline
afrekeningen
Afrekeningen moeten gemaakt worden volgens de verdeelsleutels in de statuten EN VOLGENS DE BOEKHOUDNORMEN opgelegd door de overheid. En daar wringt het schoentje in de VME van Dego.
nescio1
Offline
modelvoorbeeld van individuele afrekening
DEGO
Offline
Individuele financiële (individuele) afrekening
Hartelijk dank mevrouw Clabots, Siebe en Nescio1.
Ik ben nu goed geïnformeerd voor de conrole als CvR tegen de volgende algemene vergadering.
Ik onthou dat:
  •  de syndicus de algemene kosten moet afrekenen op basis van de verdeelsleutels vermeld in de statuten;
  •  de algemene kosten van de onverkochte kavels ten lasten zijn van de aannemer (dit probleem is nu opgelost omdat de overblijvende autostaanplaatsen nu ook verkocht zijn);
  •  de syndicus een financiële afrekening moet maken naar elke mede-eigenaar en rekening houdend met de betaalde provisie het saldo moet terugbetalen of ontvangen;
  •  de syndicus een waarborgfonds kan opvragen om de periode tot de algemene vergadering te overbruggen. Dit waarborgfonds blijft eigendom van de individuele mede-eigenaar en kan overgedragen worden naar het volgend werkjaar.
Ik veronderstel dat ik, als het zover is, mijn verslag aan alle mede-eigenaars mag sturen en toelichten op de e.k. algemene vergadering.
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

nescio1
Offline
liefst geen waarborgfonds, tenzij zeer beperkt

“…de syndicus een waarborgfonds kan opvragen om de periode tot de algemene vergadering te overbruggen.”
 
Volledigheidshalve toch dit:
 
De gewone werkingskosten worden gehaald uit de provisies, bepaald volgens de begrotingsraming en goedgekeurd door de AV.
 
In een systeem van trimestriële opvraging zou de AV, als een soort “voorlopige twaalfden”, ook een vijfde provisie voor het volgende boekjaar, onder voorbehoud, kunnen vastleggen.
 
Aan derdenrekeningen, zoals deze van een VME, mag op geen enkele manier een vorm kredietopening verbonden zijn.
 
Het waarborgfonds fungeert dan ook, in zekere zin, als een veiligheidsklep, zoals een kaskrediet.
 
De regels van het openen (bedrag) en het gebruik van een waarborgfonds worden bepaald door de AV.
 
In geen geval zou het aanleiding mogen geven tot een daling van de betaaldiscipline van de mede-eigenaars, gedoogd door de syndicus, als systematisch laattijdig betalen, etc.
 
 
DEGO
Offline
financiële (individuele) afrekening
Beste Nascio1
Dank voor uw reactie.
Waarborgfonds is misschien niet het juiste woord, beter "vast werkkapiaal" om een periode te overbruggen.
Het vermogen van de VME bedraagt nu:
  • een saldo (boni) van twee werkjaren ( 2746,00 €) welke de syndicus gebruikt als "vast werkkapitaal" en waarvan ik vermoed dat hij niet meer de herkomst per eigenaar kan bepalen vermits hij in die twee werkjaren geen individuele afrekening heeft gemaakt. Ik zal hem bij de eerstvolgende controle hem hierover uitleg vragen;
  • het provisiekapitaal van 12 maanden, in één keer te betalen
Het einde van het werkjaar is 31/3, de jaarlijkse vergadering in de eerste 15 dagen van de maand mei.

Ik vind het persoonlijk ook wel overdreven om in één keer de provisie op te vragen rekening houdend met een vast werkkapitaal van 2.746,00 €, maar de AV is hiermee akkoord gegaan.
 
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO