kosten aanpassing ballustrade van dakappartement

11 antwoorden [Laatste bericht]
Waumabar
Offline
In ons gebouw is er een dakappartement met terrassen en twee keer twee woonentiteiten hieronder. Ingevolge lekken onder het terras dient de dakbedekking vernieuwd (gemeenschappelijke kost). In de basisakte wordt het terras beschouwd 'als behorend tot de dakbedekking'; van de ballustrade wordt niet gesproken. Probleem stelt zich bij de ballustrade; deze is lager dan de huidige nieuwe norm aangeeft en dient weggenomen en teruggeplaatst in kader van de herstellingswerken. Het terugplaatsen van de ballustrade moet comform de norm gebeuren (veiligheid).  De eigenaar van het dakappartement wil echter niet opdraaien voor de verhoging/vernieuwing van de ballustrade terwijl de anderen niet voor de ballustrade wensen te betalen.
Wie dient volgens uw objectief advies de kost te dragen voor de aanpassing/vernieuwing van de ballustrade (privatief, gemeenschap, verdeelsleutel) ?
dank,
Bart Waumans
naicwill
Offline
http://www.quimmo.be/nl/forum
naicwill
Offline
http://www.quimmo.be/nl/forum
naicwill
Offline
Let op ! De herstelling van
Let op ! De herstelling van de bovenbekleding (de te­gels op het terras) valt o.i. ten laste van de in­di­vi­due­le eigenaar, omdat hij immers alleen er het ge­bruik van heeft. De leuning daarentegen is dan weer ten laste van de gemeenschap, omdat die ook het al­ge­mene uitzicht van het gebouw bepaalt.

lees volledig artikel op Indikator


https://www.google.be/search?q=De+terrassenproblematiek+uitgespit&rlz=1C...
naicwill
Offline
Misschien herhaling maar
Misschien herhaling maar nodig om tot de juiste beslissing 
te komen
https://www.google.be/search?q=ballustrade+privatief+of+gemeenschappelij...
naicwill
Offline
Indien iedereen op zijn
Indien iedereen op zijn standpunt blijft :
andere eigenaars zien  de balustrade als privatief
voorziet de wet

Art 577-7: 

§ 1. De algemene vergadering beslist : 

1°bij meerderheid van drie vierden van de stemmen 

"e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars."

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/stemming-over-uitgaven-aan-privatiev...

 


 
Waumabar
Offline
Beste Naicwill, zeer
Beste Naicwill,
zeer hartelijk bedankt voor uw prompt en leidende antwoorden op dit zeer dubieus onderwerp.
Ondanks de vele diverse situaties die aangereikt worden, is het me niet klaar of we nu met z'n allen deze aanpassing/nieuwe ballustrade dienen te betalen of niet.

De Belgische norm mbt hoogte naast ons neerleggen lijkt zo onwerkelijk; doch vandaag is de ballustrade OK, maar NA herstelling van het dak zou deze ineens NIET meer in orde zijn...

Waar eindigt het privatieve van een ballustrade van een dakappartement (die er alle vruchtgebruik van hebben) en waar begint het gemeenschappelijke ?
Kunnen we evt : 50% van de vernieuwing privatief; de andere 50% verdeeld over de 4/5 anderen (gemeenschap)

niet eenvoudig ?



 
dank,
Bart Waumans
Lieve en Marc
Offline
Privatief versus gemeenschappelijk
Er is basisakte en wetgveing.
Algemeen: als er aan de gemeenschappelijke delen van een gebouw dient gewerkt en men moet daarvoor wijgingen/ werken uitvoeren in of aan een privatief vallen al deze kosten ten laste van de gemeenschap.
Daarbij dient het privatief in dezelfde staat terug gebracht te worden zoals voorheen!
Tot en met het behangpapier dus.
​Voorbeelden:
- de gemeenschappelijke waterdichting dient hersteld; hiervoor dienen de terrasbekledingen en de leuningen, zijnde privatief, tijdelijk verwijderd en teruggeplaatst. Al deze kosten zijn voor de gmeenschap.
- actueler: de daken dienen geïsoleerd; idem voor terrasbekledingen, leuningen, raamdorpels, enz... enz...; soms dienen ramen uitgebroken en verhoogd omdat anders de dakisolatie/ terrasbekleding te hoog komt te liggen. Al deze kosten zijn voor de gemeenschap.
- doorheen een appartement loopt een gemeenschappelijke schouw die dient vernieuwd/ aangepast; deze dient - in het appartement - uitgebroken en vernieuwd. Al deze kosten zijn ten laste van de gemeenschap, tot en met het behangpapier dus.
Als algemene regel geldt dat een privatief nooit kan opdraaien voor de kosten die door één of ander werk aan de gemeenschappelijke delen wordt veroorzaakt aan zijn privatief.
Dat zou maar erg zijn!
Hetzelfde geldt voor werken aan mandelige muren, schouwen, enz.... 
................
Wat de hoogte én de vorm van de ballustrades betreft.
Hiervoor bestaan inderdaad normen (NBN/ WTCB) die dienen gevolgd te worden.
Bestaande toestanden - conform de toen geldende normen - moeten niet aangepast worden, doch bij wijziging/ vernieuwing dienen deze wel te voldoen aan deze nieuwe normen.
Tijdelijk wegnemen en terugplaatsen vallen hier niet onder.
Er zijn natuurlijk altijd van die bouwkundige situaties waar " het gezond verstand " moet primeren.
Blijft de vraag of de eigenaar hiervoor moet opdraaien.
Mijns inziens niet omdat dit een gevolg is van werken aan de gemeenschappelijke delen.
Wat de wet ook zegt of hoe deze wet ook dor sommigen geïnterpreteerd wordt: een gemeenschap van eigenaren kan nooit één privatief tot (dergelijke) kosten " dwingen ".
Bij discussie kan men altijd het oordeel vragen van de Vrederechter of een raadsman dit laten komen toelichten op de (B)AV.

 
Lieve en Marc
naicwill
Offline
verwijderd
verwijderd
naicwill
Offline
Wie betaalt de herstelling van het dakterras

Betaalt iedereen dan mee voor de herstelling? Dat is niet automatisch zo! De vrederechter (Sint-Kwintens-Lennik van 23 januari 1997) oordeelde ooit dat de eigenaars van de dakappartementen moeten instaan voor het normale onderhoud en de inrichting van het dakterras dat zij mogen gebruiken. Ze moeten met name instaan voor al hetgeen zich boven de waterdichte afdeklaag van het terras bevindt. 

En wat bij de herstelling van de ruwbouw van het dak? Moet het onderliggende dak hersteld worden, dan kan het voor die werkzaam­heden nodig zijn dat de tegels verwijderd en teruggeplaatst worden. Ook hier moet volgens dezelfde rechter de mede-eigenaar die het dakterras gebruikt voor betalen. Alle mede-eigenaars betalen wel mee voor de herstelling van het dak, zelfs bv. de herstelling van de waterdichting tenzij de beschadiging ontstond door het gebruik van het dakterras. In dat geval betaalt immers alleen de gebruiker van dat dakterras.

Lees volledig artikel op indikator
https://www.google.be/search?q=Wie+betaalt+de+herstelling+van+het+dakter...

naicwill
Offline
Wat wijzigt er door de nieuwe wet… ?
"
Wat de wet ook zegt of hoe deze wet ook dor sommigen geïnterpreteerd wordt: een gemeenschap van eigenaren kan nooit één privatief tot (dergelijke) kosten " dwingen ".
 

Werken aan privé-eigendom soms mogelijk. Dat is dus in feite goed nieuws.Voortaan kan de algemene vergadering ook beslissen om werken aan privégedeeltes uit te voeren. De algemene vergadering moet in dat geval wel motiveren waarom de herstelling nodig is. Deze mag immers enkel uitgevoerd worden als er economische of technische redenen zijn. 

Tip. De beslissing hierover kan genomen worden met een 3/4-meerderheid, zoals ook de beslissing voor de herstelling zelf.

lees volledig artikel op
https://www.google.be/search?q=Herstellingen+nodig+aan+de+terrassen%E2%8...
 

naicwill
Offline
Fortis AG Pack Building
 

Door een lek in het dak moet de bankiraï die het terras bedekt, verwijderd worden?

De waterdichte bekleding van het dakterras bedekken met tegels, grind of bankiraï is geen overbodige bescherming. Maar het wegnemen en terugplaatsen van deze beschermingslaag bij insijpeling doet de kosten van de werken gevoelig toenemen. Om deze bijkomende kosten het hoofd te bieden, vergoedt het Pack Building tot 2.500 EUR per schadegeval.