kosten schoonmaak

19 antwoorden [Laatste bericht]
stefanXIII
Offline

Beste,
er werd/wordt in ons appartement schoongemaakt op vrijwillige basis, tot 06/2012 gebeurde dit in het zwart.
Einde 06/2012 (na de AV van 29/05/2012) wordt dit via email overgedragen naar andere mede-eigenaar/voorzitter (klein mede-eigendom : 12 appartementen), met de goedkeuring van alle andere andere mede-eigenaars. Een verandering van tarief en/of voorwaarden wordt enkel tussen betrokken mede-eigenaar en syndicus geregeld, zonder akkoord van de rest. Vanaf 01/07/2012 verdrievoudigen dus deze kosten.  
Nadien nog een AV gehad op 20/03/2013 : betrokken mede-eigenaar/president mocht de schoonmaak verderzetten, omdat we zeer tevreden waren over het geleverde werk. Jammer genoeg hadden we (andere mede-eigenaars) op dit moment de verdrievoudiging van de kostprijs niet in de gaten en bijgevolg is dit op deze laatste AV ook niet ter sprake gekomen.


Naar aanleiding van de komende AV (voorzien 03/2014) en de hoge kosten (aanleggen van een werkingsfonds en reservefonds) zijn we alle kosten beginnen te analyseren.
De verdrievoudiging van de kosten van de schoonmaak viel natuurlijk direct op.
Na navraag bleek dat de schoonmaak niet meer in het zwart mocht gebeuren op eis van de syndicus. Hier heb ik alle begrip voor, maar stel mij toch enkele vragen :
- Mag een syndicus dit eisen? 
- Als dit op vrijwillige basis gebeurt (en aangegeven) door een mede-eigenaar, moet toch enkel een afgesproken uurloon betaald worden? Moet er bovenop dit tarief ook nog eens de sociale lasten en/of nog andere kosten (BTW, ...) betaald worden ? Onze huidige verantwoordelijke mede-eigenaar/president is toevallig ook zelfstandig en hij factureert  de kosten voor de schoonmaak door via zijn bedrijf (geen schoonmaakbedrijf).  Concreet : hij rekent niet enkel een uurloon aan, maar ook alle lasten die hierop moeten betaald worden. Wat natuurlijk de verdrievoudigen van deze kost verklaard.  
- Kan de syndicus in een lopend jaar, zonder akkoord van de mede-eigenaars beslissen om een tarief te verdrievoudigen (verhoging van 200% lijkt mij sowieso niet legaal)?Aangezien het schoonmaken daarvoor in het zwart gebeurde hebben we geen recht van spreken, vrees ik.
- Bestaat er een mogelijkheid om het teveel gevraagde bedrag te recuperen? En zoja, kan dit met terugwerkende  kracht. Bijkomend nadeel is natuurlijk ook dat er een AV gepasseerd is en dit niet werd aangekaard.


Op voorhand bedankt voor jullie reactie 
MVG, stefanXIII.

DirkRommel (niet gecontroleerd)
=> "in het zwart" =
=> "in het zwart" = onwettig... Let ophiermee!
=> u/jullie schoonmaakt vrijwillig onbezoldigd = wettelijk
=> Bezoldigd schoonmaken als ME = OK maar wel aangeven
=> vrijwillig onder "arbeidszorg" bv met onkostenvergoeding van 1 Euro/uur moet u niet aangeven

Uiteraard mag de syndicus niet EIGENGERIJD zonder overleg, zelfs niet met RvME instemming de kosten x 3!
Hebt u al eens aan een BAV (Bijzondere algemene vergadering : minstens 20% aandelen) gedacht aub?
Mvg, DR

Opm. : dienstencheque formulex lenen zich misschien ook hiervoor...
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Stefan,
Wie er ook poetst, het is wel aan te raden een BAP, burgerlijke aansprakelijkheid prive te nemen hiervoor.
Mvg, DR
naicwill
Offline
Dienstencheques kan niet
@dr :"dienstencheque formulex lenen zich misschien ook hiervoor."
Dienstencheques kan niet
http://www.quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/poetsen-met-diens...

lees op quimmo:

Discussie: Kuisen en klusjes in de gemene delen.

http://www.quimmo.be/nl/blog/beurtrol-kuisen-gemene-delen-appartement
 
x
 

 
naicwill
Offline
impliciete beslissing algemene vergadering herstemmen
@stefanXIII:"Bijkomend nadeel is natuurlijk ook dat er een AV
gepasseerd is en dit niet werd aangekaard"
@dr:"Hebt u al eens aan een BAV (Bijzondere algemene vergadering :
minstens 20% aandelen) gedacht aub?"


http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-m...


Op komende AV (voorzien 03/2014) op de agenda zetten
en nu reeds prijsoffertes verzamelen.

 
stefanXIII
Offline
impliciete beslissing algemene vergadering herstemmen
Alvast bedankt voor de reacties,

We gaan in de loop van komende week samenkomen met mede-eigenaars en dit specifiek geval bespreken en ik denk dat er wel een oplossing uit de bus zal komen.
De reacties waren overwegend positief om dit probleem aan te pakken, met uitzondering van betrokken mede-eigenaar uiteraard. Hij was ontgoocheld en zijn reactie was navenant (en dan druk ik mij nog voorzichtig uit). In functie van onze bijeenkomst zou ik daarom ook met sterke argumenten willen komen.

Heb me een beetje verdiept, via deze site en er blijven toch nog enkele vragen over :
- Kunnen we wel iets ondernemen, want als ik het goed begrijp mag de syndicus leveranciers contracteren voor het dagelijks beheer?
- Ik vind het vooral jammer op de manier hoe dit door zowel de syndicus, als betrokken mede-eigenaar afgehandeld werd. Kan men echt zomaar een tarief verdrievoudigen, zonder meerderheid/goedkeuring van alle mede-eigenaars. 
- Kunnen we aan de syndicus nu al vragen om huidige regeling stop te zetten, zonder dat we hiervoor een BAV bijeen roepen (20% van de mede-eigenaars kan geen probleem zijn).
- Einde 06/2012 (na de AV van 29/05/2012) wordt dit  via email overgedragen naar andere mede-eigenaar/voorzitter (klein mede-eigendom : 12 appartementen), weliswaar met de goedkeuring van alle andere andere mede-eigenaars, maar niet op een AV.



MVG, StefanXIII.


 
naicwill
Offline
Vermits jullie op de laatste
Vermits jullie op de laatste A.V.(2013) de huidige regeling "slapend"
(betrokken mede-eigenaar/president mocht de schoonmaak
verderzetten, omdat we zeer tevreden waren over het geleverde
werk.)
goedgekeurd hebben, kunnen jullie volgens mij voor dit 
onderwerp geen BAV samenroepen omdat er niets gewijzigd is.
Een tarief verdrievoudigen, zonder meerderheid/goedkeuring
van alle mede-eigenaars hadden jullie reeds verleden jaar
op de AV kunnen stopzetten.

Maar de volgende AV is reeds in maart en dan kunnen jullie
een nieuwe poetsfirma aanduiden.Vermits jullie "zeer tevreden
waren
",zal het nu ook moeilijk zijn  de huidige regeling
nu al stop te zetten of schadevergoeding te vragen.
naicwill
Offline
Evaluatierapport geregeld verrichte leveringen

 Art. 577-8 § 4, 14° BW zegt dat de syndicus tot opdracht heeft aan de gewone Algemene Vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen. 

Dit moet de Algemene Vergadering in staat stellen om geregeld verrichte
leveringen te evalueren op bepaalde criteria zoals de prijs, kwaliteit,
service,garanties,… . Op basis van dit evaluatierapport kan de
Algemene Vergadering beslissen of men al dan niet doorgaat met 
bepaalde leveringen of met bepaalde contractspartijen. 

Indien men merkt dat de kosten voor bepaalde leveringen keer op
keer stijgen,kan het wenselijk zijn uit te kijken naar een nieuwe leverancier.
Doordat de Algemene Vergadering aan de hand van de jaarlijkse
evaluatierapporten de prijzen kan vergelijken, zal zij een beter zicht
hebben op de kosten van de mede-eigendom. 
......
Met de wet van 2 juni 2010 wil de wetgever meer transparantie in
de mede-eigendom brengen. De syndicus dient de Algemene Vergadering
te informeren over zijn mogelijke belangen bij een bepaalde overeenkomst.
Hierdoor zouden nodeloze kosten en mogelijke schade aan de Vereniging
van Mede-eigenaars moeten vermeden worden wanneer de syndicus alsnog
zijn privébelangen laat primeren op de belangen van de Vereniging. 
De vrederechter in Roeselare had zich reeds in deze zin uitgesproken.
De beslissing van de Algemene Vergadering om de echtgenoot van de
syndicus als technisch raadsman aan te stellen werd vernietigd wegens
verwevenheid en dubbelzinnigheid van diens positie.
 
Wanneer uit een deskundigenonderzoek blijkt dat de Algemene
Vergadering onder een verkeerde voorstelling van feiten door de
syndicus diverse dubieuze contracten heeft gesloten, dan worden
alle daaraan gerelateerde beslissingen vernietigd.

Tevens kan de syndicus veroordeeld worden tot terugbetaling.
 
Overeenkomsten tussen de Vereniging van Mede-eigenaars en
derden die werden aangegaan met miskenning van
art. 577-8 § 4, 15° BW zijn principieel geldig, behoudens wanneer de 
mede-eigenaar zich zouden beroepen op een wilsgebrek.
De syndicus zal ten aanzien van de Vereniging van Mede-eigenaars
wel aansprakelijk kunnen gesteld worden omdat hij een 
wettelijke opdracht niet is nagekomen.

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/786/958/RUG01-001786958_2012_0001_...
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Stefan,
Ik geef hier binnen 20 min een repliek op, Mvg, DR
laspiaggia
Offline
syndicus verplichten?
Beste Stefan,

Gezien zwartwerk natuurlijk onwettig is, kunt u uw syndicus onmogelijk verplichten om in dit systeem mee te stappen. M.i. had de syndicus dan ook geen andere keus dan een "witte" oplossing te zoeken voor het poetsprobleem. Wat hij ook gedaan heeft. Of de keus die hij gemaakt heeft door de voorzitter aan te stellen de juiste was, is een andere vraag.
Het lijkt me nogal wiedes dat witwerk duurder is dan zwartwerk. En dat de lasten/kosten/BTW die op het uurloon moeten betaald worden, aan uw VME doorgerekend worden, eveneens. Degene die poetst zal immers niet bijbetalen om te mogen poetsen.
In uw plaats zou ik wat offertes vragen bij poetsbedrijven en die voorleggen aan de AV. Zo kan geëvalueerd worden of de prijs die u nu betaalt, wel correct is. Of zal blijken dat u inderdaad teveel betaalt.
Het teveel betaalde zult u moeilijk kunnen recupereren vrees ik, gezien de eerdere goedkeuring op de AV. En het argument dat de opgezette constructie niet correct is, lijkt me eerlijk gezegd een beetje op de pot die de ketel verwijt. Jarenlang heeft de VME immers zelf een zeer incorrecte handelswijze in stand gehouden door zwartwerk te gebruiken.
In ieder geval, naargelang het de AV opportuun lijkt, zal de VME op de volgende vergadering wel de situatie recht kunnen zetten (mocht natuurlijk blijken dat ze momenteel scheef staat).

mvg,
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Stefan,
=> Eenmalige dringende opdrachten "facturen" : syndicus mag en moet handelen en tgv overmacht alle bewarende maatregelen nemem (waterinfiltratie door dak, blikseminslag, verdeelkast uitgebrand, persoon vast in lift,...)
=> Wederkerende structurele "contrakten" : syndicus mag niet handelen zonder (B)AV goedkeuring!
T.g.v. de recentste wetgeving moet de syndicus op elke AV alle "lopende" contracten (ook mondelinge) toelichten en voorleggen :
- Nutsvoorzieningen : Water, Gas, Elektriciteit,...
- Poetsen
- Lift : Onderhoud+Risicoanalyse
- Alg onderhoud : (vaste huis) Electricien, Loodgieter, Schrijnwerker, Klusjesman,...
- Brandverzekering
- ...
Zonder voorafgaand overleg prijs x 3 is totaal onwettig en zou ik als precedent alvast niet toleren!
Syndicus moet dus - behoudens overmacht - steeds binnen het hem door de AV toegekend mandaat blijven en dient gedisciplineerd als goede huisvader te weerstaan aan de verleiding "buiten de lijntjes" te kleuren.
U hoeft niet passief te wachten, u kan en mag zeer veel doen :
- (aangetekende) brief aan syndicus schrijven (ev door meerdere ME's ondertekend)
- BAV uitlokken.
Weet ook dat tgv de nieuwe wetgeving als de syndicus weigerd een BAV te organiseren de Rekencommissaris dit mag/kan en moet doen voor financieel gerelateerde aangelegenheden (bijna alles)
Weet ook dat u bij de beroepskamer van het BIV een deontologische klacht kunt neerleggen. Weet ook als de syndicus niet inziet dat hij slechts de regering is en dus hierarchisch ondergeschikt aan het parlement (de ME's) u met onmiddelijke ingang zonder reden hem "ad nutum" kunt ontslaan.
Mvg, PR
laspiaggia
Offline
@PatrickRommel
Beste,

Ik moet toegeven niet op de hoogte te zijn van de wetgeving die het de RC mogelijk maakt een BAV te organiseren. Kunt u mij duiden waar ik deze tekst kan terugvinden aub?

Alvast bedankt bij voorbaat en vg
stefanXIII
Offline
verplichten syndicus

Alvast bedankt voor de reactie,
gaan ze vanavond zeker bekijken en reactie volgt nog?

MVG, Stefan.

DirkRommel (niet gecontroleerd)
Laspiaga, Stefan,
Naast de door quimmo zelf georganiseerde vormingen neem ik als NICM lid ook jaarlijks deel aan de dag van de Mede Eigenaar, het is o.a. daar dat ik de mosterd haal, bv bij de gastspreker en tevens proffessor die proffessioneel en naar de praktijk gericht de huidige en toekomstige wetgeving toelicht. Mvg, DR
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Laspiaga, Stefan,
In een VME is het dus bijlange niet enkel en alleen die 755xx§xx appartementenwet die moet gerespecteerd worden, ook het ARAB, AREI, Handels & vennootschaprecht , corporate governance,... moet gerespecteerd worden!
Mvg, PR
laspiaggia
Offline
merci
Danku voor uw snelle antwoord!
laspiaggia
Offline
merci
Danku voor uw snelle antwoord!
naicwill
Offline
hier de echte wettelijke mosterd
DE COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN IN DE VME 
door Mr. Astrid CLABOTS 

 
 
In de dwingende bepalingen van de “Appartementswetgeving” is
verplichtend voorzien dat de Algemene Vergadering jaarlijks een
commissaris van de rekeningen dient aan te wijzen. 

 
Deze aan te wijzen Commissaris is niet noodzakelijk een
mede-eigenaar is. 
 

Tot daar de wettelijke verplichting, zonder enige verdere specificatie …,
men dien verstande dat het aan de redactie van het reglement van
mede – eigendom wordt overgelaten om te voorzien welke
verplichtingen en bevoegdheden deze Commissaris op zich neemt.
Een en ander is nochtans van groot belang : wanneer de 
Commissaris zonder meer wordt aangesteld, zonder nadere
specificatie van zijn taken en bevoegdheden, kan dit 
er in de praktijk toe leiden dat deze grotendeels vleugellam blijft,
gezien gerezen onduidelijkheden over de  afbakening van zijn
“actiedomein”. 
 
Open vragen blijven immers deze rond 
 

- de duur van het mandaat van de Commissaris. 
 
- de eventuele bezoldiging van de Commissaris, waarbij men wenselijk
opteert voor een vast bedrag. 
 
- ontslagmodaliteiten (waarbij bijvoorbeeld wordt voorzien dat de
Algemene Vergadering de Commissaris (enkel) kan ontslaan omwille
van ernstige wettige redenen; de mogelijkheid dat de Commissaris
zelf op elk ogenblik en met onmiddellijke ingang ontslag kan nemen
om gewichtige  persoonlijke redenen, jaarlijks te nemen ontslag op
de jaarvergadering al dan niet mits voorafgaand mee te delen motivering, …). 
 
- zeer concrete invulling van de taak en opdracht van de Commissaris
(controle op de financiële toestand, de boekhouding en de balans van
de Vereniging van mede – eigenaars. Dit kan inhouden : controle op 
het omslaan van de gemeenschappelijke kosten over de
mede – eigenaars en de inning van de verschuldigde bijdragen en
controle op de verdeling en effectieve uitbetaling van de 
gemeenschappelijke inkomsten, …) 
 
- Onderzoeksbevoegdheden voor de Commissaris ? Zo is het wenselijk
dat de commissaris uitdrukkelijk wordt toegestaan te allen tijde ter
plaatse inzage te nemen van de boeken, brieven en notulen en in
het algemeen van alle geschriften van de VME, aan de Syndicus
alle ophelderingen en inlichtingen te vragen die hij nodig acht,
alle verificaties te verrichten die hij nodig acht, van de syndicus te
eisen dat hij aan derden de bevestiging vraagt van de vorderingen
op, de schulden tegenover of andere betrekkingen met de VME, … 
 
- De mogelijkheid van de Commissaris om vanuit zijn hoedanigheid
ook een BAV te kunnen bijeenroepen wanneer hij belangrijke
onregelmatigheden vaststelt in het financieel beheer van de 
Syndicus of in de door de Syndicus gevoerde boekhouding.
 
 
Los van dit alles is het evident dat de Commissaris een goede
kennis moet hebben van boekhouding en  financieel management,
daarbij minstens een elementaire kennis van de Wet op de
Appartementsmede-eigendom en aanverwante wetgeving. 
http://www.lexgo.be/en/print.php?CID=81477&TAB=article&CTP=&ln=en&type=Call

Besluit: 
-@laspiaggia is wel op de hoogte te zijn van de wetgeving :
   dat de RC een BAV te organiseren staat er niet .
   Het blijft een open vraag.

MIsschien heeft D.R. het niet goed begrepen wat de gastspreker en
tevens professor uitlegde en heeft hij de huidige en toekomstige
wetgeving door elkaar gehaald. 


 
laspiaggia
Offline
@naicwill
ook bedankt voor uw antwoord!
stefanXIII
Offline
informele bijeenkomst
Beste,
gisteren  een bijeenkomst gehad met 7 van de 12 eigenaars.
Ik denk dat we gaan poetsen op vrijwillige basis en met een beurtrol:
- elke maand, een ander appartement verantwoordelijk. 
Zullen dit op de komende AG (03/14) stemmen.

Alvast bedankt voor de reacties en heb ook al veel opgestoken van deze site.

MVG, Stefan.