omschakeling privatieve cv ketels

9 antwoorden [Laatste bericht]
't appartement
Offline
1.Wat zegt de huidige wetgeving over verplichte omschakeling van de privatieve ketels aangesloten op een gemeenschappelijke schouw in appartementsgebouwen naar condensatieketels?
2.Syndicus heeft drie offertes aangevraagd om de schouwen aan te passen voor condensatieketels. Houdt in dat tegelijk iedereen moet overschakelen naar condensatieketels. Er dient gestemd met 2/3 quorum. Maar: wie bepaalt over welk van de drie offertes er wordt gestemd?
3.De Raad van Mede-Eigendom drukt zijn voorkeur uit voor één bepaalde offerte (de duurste van de drie offertes). Kan de RvME de stemming beperken tot de offerte van haar voorkeur? Geen enkel lid van de Raad heeft relevante technische kennis.
|
aqua
Offline
ook gespecialiseerde website : livios. be
't appartement
Offline
meerderheid...
Indien men over de drie offertes laat stemmen dan is de kans dat geen enkele offerte de vereiste 2/3 meerderheid haalt toch enorm groot?
Mag de RvME één van de drie offertes selecteren en vervolgens de AV enkel en alleen over die door de RvME geprefereerde offerte laten stemmen? Of mag de syndicus één van de drie offertes selecteren en ter stemming voorleggen? En zo ja, moet dat de goedkoopste offerte zijn?
SIEBE
Offline
stemming
Eerst de A.V. laten stemmen over wel of niet vervangen : 2/3 meerderheid. Indien ja.
Volgende punt stemming omtrent welke offerte : de offerte met de meeste stemmen haalt het.
Indien neen : verworpen.
Dit is een voorkoming van een patstelling.
Astrid Clabots
Offline
schoorsteen - schouwproblematiek

Geachte


In heel wat gebouwen is de schouw niet voorzien op de huidige nieuwe ketels die worden aangeraden, veelal condensatieketels.

Wij raden alleszins aan dat de VME een volledig beleid uitzet, zodat het gebouw "aansluitingsklaar" is voor iedereen die een moderne ketel wenst te plaatsen.

Een meerderheid van 2/3 is vereist opdat besloten kan worden tot werken aan de gemene delen.

Nodig een technisch expert uit om de eigenaren de situatie te doen uitleggen.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

 

't appartement
Offline
dilemma
Probleem is dat minstens 2/3 akkoord moet gaan.
Echter: meer dan 1/3 van de eigenaars heeft de laatste drie jaar zijn ketel vervangen, door een niet-condenserende ketel; als de schouwen worden aangepast voor condensserende ketels (wat het voorstel is) dan moeten ook die "nog nieuwe" ketels vervangen worden.
Die eigenaars staan daar niet voor te springen...daardoor wordt het quorum vermoedelijk niet behaald.
Mogelijk wel indien "per schouw" zou worden gestemd. Er zijn 18 schouwen, op elke schouw zijn drie à vier ketels aangesloten. Dan is er meer kans dat minstens voor een aantal schouwen de overgang wel wordt goedgekeurd. Maar de statuten voorzien niets in die richting.
Lieve en Marc
Offline
Overgang naar condensatieketels.
Systeem 1: verrekening via vervangwaarde.
Men kan aan iedere ketel een vervangwaarde toekennen volgens aantal dienstjaren.
Deze kan verrekend worden bij de overgang naar condensatieketels.
Dat wil zeggen dat degene die een vrij nieuwe ketel heeft minder moet betalen dan iemand met een oude ketel.
Uiteraard moet de AV hiermee akkoord gaan en dat lijkt me niet gemakkelijk.
Algemeen: in gebouwen met een SHUNT- schouwsysteem is de overgang naar condensatieketels (nog) niet verplicht: men heeft dus nog heel wat jaren ter beschikking om dit in zijn/ haar gebouw te beginnen organiseren.
Bouw een goed financieringsplan uit, want zo'n (gesloten) condensatieketels leveren, plaatsen en aansluiten, condensafvoer, aanvoer van verse lucht en aanpassen aan een gerenoveerde schouw kost al gauw 4.000,00 EUR per appartement.
Het aanpassen van een SHUNT- schouw (bv. foureren), condensafvoer, enz... kost ook heel wat en kan oplopen tot 2.500,00 à 4.000,00 per appartement.
In een gebouw met meerdere SHUNT- schouwen kan men per schouw werken. Daarbij kan men nog goede ketels in reserve houden voor als bv. iemand in panne valt één of twee jaar vooraleer de condensatieketels geplaatst worden.
Het vraagt inderdaad heel wat organistie en solidariteit in de VME' s.
......................
Ik heb als ingenieur 50 jaar studiebureau bouwkunde en speciale technieken gedaan en ben bijna 20 jaar bezig geweest met deze schouwproblematiek. Nu (eindelijk) met pensioen (° 1942) en niet meer op de hoogte van de actualiteit in deze. Ik ben nog wel bezig in enkele appartementsgebouwen om (gratis) te adviseren.
Ik zou dus graag, per private mail, zoveel mogelijk informatie willen inwinnen (bv. organisatorische systemen, voorgestelde technieken, offerte's, enz...) en kan dan eventueel U ook bijkomend adviseren. 
Lieve en Marc
Lieve en Marc
Offline
Ovregang naar condensatieketels - verantwoordelijkheid van de VM
Waarschuwing: sedert de aanvullende appartementswet van 2010 zijn diverse verantwoordelijkheden verschoven van de Syndicus naar de VME.
Dit wil zeggen dat de VME zelf verantwoordelijk is voor het beheer van haar gebouw en niet meer de Syndicus zoals vroeger het geval was.
Bij werken waarbij verantwoordelijkheden komen kijken dient men ervoor te zorgen dat deze verantwoordelijkheid NIET bij de VME wordt gelegd, maar dat deze verantwoordelijkheid bij een STUDIEBURO wordt gelegd. Een studiebureau is verzekerd voor zijn/ haar ontwerpen en dossiers die ze opmaakt.
In onze AV hebben wij dat zo gestemd.
In geval van probelemen is het eenvoudiger om te onderhandelen met en/of procederen tegen een studiebureau dan tegen een aannemer. Een aannemer kan verdwijnen, een studiebureau blijft bv. 10 jaar aansprakelijk, ook al houdt het op te bestaan (eventueel na te kijken in polis).
Anderzijds is er meer wetenschap en techniek aanwezig bij een ervaren studieburo, dan bij een aannemer/ installateur die - in concurrentie - voorstellen/ offertes dient op te maken: wie is er technisch voldoende onderlegd om hierover te oordelen?
Ook een Raad v ME heeft hierin geen enkele bevoegdheid!
Een studieburo dient ook garant te staan voor een bepaalde kwaliteit.
Enz.....
Toch eens om over na te denken, ook al kost dat misschien iets meer.
Lieve en Marc
't appartement
Offline
Pandora
De private kosten van nieuwe ketels op basis van de ouderdom van de te vervangen ketel
gaan overhevelen naar de facto gemeenschappelijke kosten staat gelijk aan het openen van de doos van Pandora.
Waarschijnlijk de kortste weg om het voorstel af te schieten!

Het betreft een shunt schouw. Studiebureau schrijft in zijn verslag dat na aanpassing nog enkel condensatieketels kunnen. De syndicus heeft drie offertes gevraagd en gekregen.
De meeste eigenaars zijn tussen de 85 en de 95 jaar. Ze zitten erbij en kijken ernaar...
Sommige zeggen dat ze enkel de gemeenschappelijke kost van de schouw zullen meebetalen indien voldoende stemmen, maar dat ze in eender welk scenario weigeren hun ketel te vervangen.
Volgens studiebureau zouden ze daardoor een ernstig veiligheidsrisico creëeren voor zover  hun ketels niet zullen stilvallen.
 
Lieve en Marc
Offline
Overgang naar condensatieketels.
Het is inderdaad een moeilijke oefening.
1. Werken in deze met een afschrijvingswaarde is een courante techniek en zeker geen doos van pandora als je deze financiële techniek kent.
Daarbij krijgt iedereen zijn financiële rechten, doch men moet dit " professioneel " kunnen aanbrengen.
2. Het werken met een studieburo kan veel onenigheid tussen eigenaren oplossen, kan ook beter de offerte' s beoordelen, enz.....
Men moet niet proberen alles zelf te willen doen.: er wordt te weinig beroep gedaan op echte en ervaren specialisten.
Men kan, in samenwerking met diverse specialisten, een " voorlichtingsvergadering " houden (welke niet persé een BAV dient te zijn).
Nota: ik stel mijn ervaring hier ter beschikking.
3. Men kan steeds naar de Vrederechter stappen om negatieve stemmingen te betwisten, hetzij via een totale procedure, hetzij middels een verzoeningsvoorstel bij diezelfde Vrederechter.
Lieve en Marc