Overlast door huurders

7 antwoorden [Laatste bericht]
Francis
Offline

Beste,
wanneer een mede-eigenaar zijn eigendom verhuurt aan een individu die met name 's nachts de rust in een groot deel van het gebouw verstoort (in en uit lopen met het nodige gebel en gezoem aan de deur, luidop praten en roepen, muziek etc), kan de AV dan in naam van de eigenaar het huurcontract verbreken en de huurder 'uitdrijven'? Vanzelfsprekend na een traject van mediation met huurder en verhuurder. In het reglement van mede-eigenaars heb ik namelijk een dergelijk artikel teruggevonden. De syndicus beweert echter dat het niet zo is zoals in het reglement staat (waarbij ik me dan weer afvraag wat dan de waarde is van het reglement dat ik nota bene uit hun handen heb ontvangen).
Wij hebben de huurder al verschillende keren aangesproken op zijn gedrag maar zonder resultaat. Volgens de syndicus zouden we telkens de politie in moeten schakelen maar ik betwijfel of dat zo veel meer resultaat zal hebben.
We hunkeren naar wat rust in het gebouw en hopen dat hier nuttige tips/adviezen op komen.
Alvast erg bedankt.


 

Marijke & Francis,
appartement 4.
Astrid CLABOTS oud
Offline
Heibel in het appartementsgebouw
Geachte

Dank voor uw vraag.

U kunt wel wat ondernemen, doch de piste die u zou volgen, lijkt mij niet correct.

1. Huurovereenkomst tussen mede - eigenaar en huurder

Tussen de mede - eigenaar en zijn huurder kwam (uiteraard) een huurovereenkomst tot stand. Deze overeenkomst strekt deze beide partijen dan wel tot wet, doch de VME of eender welke andere derde staat hier volledig buiten. Met andere woorden, derden - zoals u en de VME - kunnen geen rechten putten uit deze overeenkomst. Het lijkt mij dan ook niet correct dat u - nota bene op basis van de bestaande huurovereenkomst, waarin u géén partij bent - een huurder zou kunnen uitdrijven, u baserende op een clausule uit het RvME (ik heb de clausule natuurlijk niet gelezen, waarvoor alle voorbehoud). Wél zou u formeel appel kunnen doen op de verhuurder, en deze verzoeken om zijn huurder te wijzen op de geplogendheden binnen het gebouw, en op diens plicht om zich als huurder te gedragen als een goed huisvader. In concreto beheer ik momenteel zo'n dossier, waarin de verhuurders "klachtbrieven" ontvingen vanwege de buren, en waarin ik thans tracht de huurder uit te drijven (ik gebruik daar wel als kapstok - en dat is niet onbelangrijk - dat de huurder op de koop toe het gehuurde goed beschadigt ...).

2. De VME v. de huurder

Opzichtens de huurder kunt u actie ondernemen, doch niet op basis van hoger vermelde huurovereenkomst.
Mogelijks staan er wel relevante bepalingen en afspraken in het RvME. Vraag is dan of dit RvME tegenstelbaar is aan de huurder. Met andere woorden, deelde de verhuurder de RvME ooit mee aan zijn huurder ? Dat vraagt u best al eens na bij de verhuurder.
Een tweede piste die u als "derde" ten overstaan van de huurverhouding kunt bewandelen, is deze van "abnormale burenhinder" : het is dan effectief nuttig dat u blijvend klachten indient bij de politie, zodanig dat u een dossier opbouwt, waarmee u dan voor de Vrederechter kunt aankaarten dat de hinder door uw "gebuur" (maakt niet uit of deze huurder is of eigenaar) abnormaal hinderlijke proporties aanneemt.

Kunt u hiermee verder ?

Vriendelijke groeten,
Astrid CLABOTS

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Quimmo
Offline
Probeer ook nog eens andere diensten

In sommige steden zijn er ook diensten zoals "buurttoezicht" of "flattoezicht" die ook kunnen meehelpen in dergelijke overlast situaties. Misschien kunt u ook nog eens in uw woonplaats kijken of er dergelijke diensten bestaan.

Voorbeeld buurttoezicht Antwerpen: http://www.antwerpen.be/eCache/ABE/3/263.html

Wat de tegenstelbaarheid die Meester Clabots aanhaalt betreft, is het bij ons in het gebouw in elk geval zo dat elke verhuurder een exemplaar van het huishoudelijk reglement moet laten ondertekenen door een nieuwe huurder en dit ondertekend exemplaar aan de syndicus bezorgen. Dit kunt u misschien ook opnemen in uw reglement, nu het misschien toch aangepast moet worden aan de nieuwe wet. Is misschien geen oplossing voor het huidige probleem met de huurder, maar wel een voorzorg naar de toekomst.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Francis
Offline
Beste, dank jullie voor de
Beste,
dank jullie voor de snelle reactie.
Voor de volledigheid hier de letterlijke tekst uit het reglement van mede-eigenaars (art. 59): 'De huurovereenkomsten door de eigenaars of vruchtgebruikers, toegestaan, zullen de verbintenis inhouden voor de verhuurders van het lokaal burgerlijk en eerlijk te bewonen met de zorgen van een 'goed huisvader' alles overeenkomstig de voorschriften van tegenwoordig reglement van mede-eigendom waarvan zij erkennen volledig kennis te hebben en dat zij verklaren te zullen naleven.
Indien om het even welk punt van het reglement door een huurder niet wordt nageleefd, zal de mede-eigenaar hem wijzen op zijn tekortkoming en hem sommeren er een einde aan te stellen. Bij grove overtreding en na degelijke vaststelling ervan, zal de eigenaar verhuurder of vruchtgebruiker gehouden zijn, op beslissing van algemene vergadering genomen met de meerderheid van stemmen, de vernietiging van het kontrakt en de uitdrijving van de huurder te vervolgen zijn kosten, op straf van solidair verantwoordelijk te worden gesteld met zijn huurder voor alle geleden schade en intresten.'
Ik weet niet in hoeverre de verhuurder het reglement aan zijn huurder heeft voorgelegd al is de verplichting hiertoe wel opgenomen in datzelfde reglement.
Op dit moment hebben we wel het voornemen om effectief de politie in te schakelen wanneer de burenhinder zich voordoet (in het kader van de 'degelijke vaststelling') en we hebben de syndicus opdracht gegeven om handtekeningen te verzamelen van de medebewoners onder een brief waarin een onderhoud aangevraagd wordt met de verhuurder.
Met vriendelijke groeten,
Marijke & Francis,
appartement 4.
deskundige
Offline
Besten, Graag voeg ik mbt. de
Besten,

Graag voeg ik mbt. de tegenstelbaarheid volgende toe.

Het reglement van mede-eigendom maakt deel uit van de statuten van het gebouw wat maakt dat dit reglement tezamen met de basisakte na overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor onmiddellijk tegenstelbaar is aan derden, dus ook aan zij die binnen het gebouw of de groep van gebouwen een persoonlijk of zakelijk recht genieten waaronder huurders.
M.a.w. de huurders worden sowieso geacht de inhoud van de statuten te kennen en moeten dit ook naleven.

In deze hypothese kan na herhaalde overlast of hinder de huurovereenkomst via de rechtbank worden verbroken. Uiteraard dient de nodige bewijslast voorhanden te zijn.

Anders is het wanneer het reglement van mede-eigendom geen beding bevat maar het reglement van orde wel.

Dit laatste moet steeds van lager allooi zijn dan het reglement van mede-eigendom en mag niet als vervanging ervan dienen.

Als men zich hierop baseert dan kan dit dus mogelijk een probleem geven.

Ook naar het tegenstelbaar maken gelden er andere regels.

Hier is het aan de verhuurder om dit reglement voor of op het moment van het toekennen van het recht tegenstelbaar te maken aan de huurders.

Wordt dit reglement pas na het verlenen van het persoonlijk of zakelijk recht opgesteld of worden er middels beslissing van de vergadering wijzigingen/aanvulling in aangebracht, dan is het de wettelijke taak van de syndicus om deze beslissing, en dus ook de aanpassingen/aanvullingen,  via een ter post aangetekende brief aan, in dit geval huurders, tegenwerpelijk te maken.
 Gebeurt dit niet, dan hebben deze beslissingen geen uitwerking op de huurders.

Verder verwijs ik naar het antwoord van Meester Clabots.

Mvg.

Francis
Offline
reglement van inwendige orde
Beste,
mag ik eerst mijn erkentelijkheid uitdrukken voor de adviezen en verduidelijkingen die ik hier aangereikt krijg?
Het artikel 59 dat ik hierboven aanhaal, valt inderdaad onder het ''reglement van inwendige orde" dat echter net als het reglement van mede-eigenaars in 1989 is opgemaakt en sindsdien bij mijn weten niet is gewijzigd.
Naar wat ik lees, mag ik er dus vanuit gaan dat, zelfs wanneer de verhuurder de verplichting niet is nagekomen het reglement aan zijn huurders voor te leggen, de huurders dus gebonden zijn aan dit reglement van inwendige orde wat dus zou betekenen dat een geschil toch enige kans maakt?
Met dank.
Marijke & Francis,
appartement 4.
deskundige
Offline
inwendige orde
Geachte,

Als het reglement van orde deel uitmaakt van de statuutakte, dus wanneer dit reglement naast de basisakte en het reglement van mede-eigendom hierin werd opgenomen, dan werd de inhoud ervan door overschrijving idd. tegenstelbaar gemaakt aan de huurder.

In dat geval lijkt het mij dat het gebrek aan kennisgeving door de verhuurder en syndicus (niettegenstaande de eerste aansprakelijk blijft heeft i.p. de syndicus bij gebrek aan kennisgeving door de verhuurder de wettelijke plicht dit te doen doch dikwijls wordt nagelaten de syndicus spontaan te melden dat een kavel wordt verhuurd dusdanig de syndicus bezwaarlijk kan worden kwalijk genomen dit niet te hebben gedaan)door de huurder niet kan worden ingeroepen.

In die hypothese lijkt het me idd. dat er een slaagkans bestaat.

Ik behoud verder mijn hogervermeld antwoord.


Meester CLABOTS lijkt me de aangewezen persoon om dit hier te willen bevestigen, te staven of te ontkennen, waarvoor dank.

Mvg.

Van Wynsberghe Jan
Offline
Overlast door huurders
Beste,


Ik kan in ieder geval aanraden om het dossier, als er een procedure opgestart wordt om de huurovereenkomst te laten verbreken, voldoende te documenteren met schriftelijke klachten van mede-bewoners uit het gebouw. Uit ervaring weet ik dat daar meestal het schoentje wringt omdat de meeste mede-bewoners schrik hebben van mogelijke represailles.


Met vriendelijke groeten,