overlast door huurders.

22 antwoorden [Laatste bericht]
Geert111
Offline
Goeie avond,

wij verhuren het appartement van wijlen mijn ouders sinds april van dit jaar en vanaf de eerste week kreeg ik klachten van de andere bewoners (zowel huurders als mede-eigenaars) over lawaaioverlast door onze huurders. Telkens heb ik hen er over aangesproken en ze beloofden mij dat het niet meer zou gebeuren.
Het probleem loopt echter uit de hand! Ik vernam vorige week van een mede-eigenaar dat de politie langs geweest was en daarnet kreeg ik een telefoontje van nog een andere eigenaar die vandaag van zijn huurster te horen kreeg dat ze de huur gaat opzeggen wegens overlast en bedreigingen door mijn huurders en hij wil het verlies aan huur op mij verhalen.
Dat ik hen contacteer telkens er klachten geweest zijn, vindt hij onvoldoende en hij eist dat ik hen een aangetekende brief stuur om hen voor de keuze te stellen : zich gedragen of het huurcontract stoppen.
Graag had ik geweten of dit wel een goed idee is want ik hoor en lees soms dat ik als verhuurder mij niet mag inmengen bij 'feitelijke' overlast? Hen vragen om zich te gedragen, zoals ik doe, zou voldoende zijn. De benadeelden moeten, zo vaak als nodig, de politie sturen, de pv's verzamelen en daarna naar de vrederechter stappen.
Tegenover mij zijn de huurders (tot op heden) correct met betalingen, melden van mankementjes die hersteld moeten worden, .... Als ik mij teveel ga bemoeien kunnen ze zich tegen mij keren en misschienn de boel afbreken?
Voor zover mij bekend is er geen echt huishoudelijk reglement. In de documenten die ik heb staat enkel dat huisdieren toegelaten zijn maar dat dit te allen tijde door de VME kan gewijzigd worden. Ik heb hen dus ook geen reglement kunnen overhandigen.

Dank bij voorbaat voor enig advies in deze zaak.

mvg/Geert
 

wimke
Offline
overlast door huurders
In onze residentie (36 appartementen) heb ik als syndicus op de algemene vergadering laten goedkeuren dat iedere mede-eigenaar verhuurder het reglement van orde dient te overhandigen aan de huurders en  bovendien deze dit reglement laten ondertekenen voor gelezen en goedgekeurd (tegenstelbaarheid van het R.V.O).   Een getekend exemplaar dient aan de syndicus overgemaakt te worden. Ik denk dat wanneer u dit hebt , u al een hele stap hebt afgelegd immers wanneer u er al een aantal keren de politie bij hebt moeten halen, vraag dan aan de politie een verklaring dat (wanneer er geen PV werd opgesteld) zij toch bevestigen dat zij op die dag op dat uur opgeroepen werden voor overlast. Natuurlijk zal één maal onvoldoende zijn doch met meerdere attesten van interventies voor overlast door de politie opgesteld,  en het getekend eksemplaar van het RVO kan u naar de vrederechter stappen en gaat u al heel veel bereiken.

Willy Govaers
Geert111
Offline
overlast door huurders
Probleem is dat wij geen reglement van orde hebben en er dus ook niets in ons huurcontract staat. Ik vind trouwens dat dit iets is van algemeen burgerlijk recht (lawaaioverlast is nergens aanvaardbaar) en dat het daarom niet noodzakelijk in een huurcontract vermeld moet worden. Ik kan wel vragen om een AV samen te roepen om er een op te stellen en het dan ter ondertekening aan mijn huurders voor te leggen.
Mijn vraag was echter of ik iets kan/mag/moet ondernemen tegen mijn huurders aangezien ze zich tegenover mij steeds correct gedragen? Ik heb geen klachten en heb de politie nog niet gebeld, zou dat trouwens niet kunnen want ik woon niet in het gebouw en weet niet wanneer er overlast bezig is. Onze syndicus heeft bevestigd dat de andere bewoners de politie moeten bellen (zo vaak als nodig) of hem desnoods mogen inschakelen om te bellen. Een tweede vraag is of een andere mede-eigenaar zo maar het verlies aan huurinkomsten op mij kan verhalen?
Gr.

Roel De Cleermaecker
Offline
Juridish moet u inderdaad als
Juridish moet u inderdaad als verhuurder de huurder het rustig genot verschaffen over het gehuurde goed en aldus vrijwaren van eigen daden. Dit wil naar mensentaal zeggen dat u feitelijk als verhuurder zich niet mag mengen in de wijze waarop de huurder zijn huurovereenkomst invult, in zoverre de huurder geen wanprestaties op de huurovereenkomst pleegt. Ik lees echter dat dit niet het geval is en de huurder stipt de huur betaalt, en eventuele gebreken correct meldt en m.a.w. als goed huurder zorg draagt voor het pand.
In dat geval kan u als verhuurder weinig doen, doch zijn het de buren in het gebouw die de nodige acties moeten ondernemen, gaande van klacht bij de politie, tot eventuele procedure bij de vrederechter wegens burenhinder.
Als verhuurder kan u slechts optreden als u de huurder kan "pakken" op een inbreuk op zijn huurovereenkomst, bijvoorbeeld wanneer er geluidsoverlast is door de huurder die het appartement kort en klein slaat.
Is dit niet het geval zou ik zeer voorzichtig zijn. Eventueel kan u een brief sturen dat u van diverse mensen klachten hebt gehoord, met de vraag om toch wat rustiger te zijn, doch feitelijk kan u weinig doen.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Quimmo
Offline
Indien u er dan toch weinig

Indien u er dan toch weinig impact op heeft, lijkt het mij ook onwaarschijnlijk dat een andere verhuurder huurverlies op u kan verhalen. Hij zou het dan moeten proberen te verhalen op de veroorzakers van de overlast.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Geert111
Offline
hartelijk dank voor de
hartelijk dank voor de reacties; heb vernomen van onze huurders dat ze zelf de wijkagent ingeschakeld hebben om te bemiddelen en de vrede in het gebouw te herstellen.

mvg.
Geert111
Offline
Goeie avond, verhaal krijgt
Goeie avond,

verhaal krijgt toch nog een juridische staart!
Ik was vanavond niet thuis toen mijn echtgenote telefoon kreeg van de syndicus : hij heeft de klachten van de mede-eigenaars/huurders verzameld, heeft een brief opgesteld en wil er mee naar het vredegerecht stappen. Hij vroeg of ik deze brief mee wil ondertekenen, of ik hun kant kies of die van onze huurders. 
Toevallig had ik deze namiddag onze huurster aan de telefoon omdat er een foutje gebeurd was met de overschrijving van de huishuur waarvoor ze zich verontschuldigde en het reeds had rechtgezet. Zoals elke keer, wanneer ik haar hoor of zie, informeerde ik nu weer of zij nog klachten gekregen had en ze vertelde mij dat alles rustig was.
Morgenvroeg zal ik de syndicus bellen en zeggen dat ik niet de kant van onze huurders kies en ook niet hun kant maar voor mezelf kies. Als onze huurders echt zo slecht zijn als iedereen beweert dan moeten ze maar begrip hebben voor mijn standpunt, dat ik namelijk bang ben dat ze zich tegen mij keren en ons appartement afbreken. Ik heb geen poot om op te staan : ze betalen de huur, verzorgen het appartement, verwittigen ons onmiddellijk als er iets defect is, ze willen zelfs buiten de ramen en de plankenvloer van het balkon schilderen. Wat ik wel ga doen is een kort briefje opstellen dat er klachten zijn en dat ik hen hiervan op de hoogte breng en het laten tekenen voor ontvangst. Als ik hen dit morgen afgeef met een woordje uitleg wat er voor hen op het spel staat, kunnen ze mij dit toch niet kwalijk nemen en heb ik naar de syndicus, mede-eigenaars en huurders mijn goede wil getoond?
Roel De Cleermaecker
Offline
Ik denk dat u niet meer kan
Ik denk dat u niet meer kan doen.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Geert111
Offline
goeieavond,   heb van de
goeieavond,
 
heb van de huurders vernomen dat ze via de syndicus uiteindelijk toch een oproep gekregen hebben om op het vredegerecht te verschijnen.
Ik houd het forum op de hoogte van de uitslag.
mvg
deskundige
Offline
Betreft meer dan
Betreft meer dan waarschijnlijk een oproeping in verzoening.

Wanneer uw huurders niet verschijnen (ze zijn hiertoe niet verplicht), dan wordt er een PV van niet verzoening opgemaakt en dan blijft alles zoals het is, wat betekent dat men dan uiteindelijk een vordering dient op te starten. De bewijslast dient dan door de vorderende partij te worden voorgebracht. Als er aldus geen pv's van politie e.a. voorhanden zijn, dan lijkt het mij niet evident om de abnormale hinder aan te gaan tonen.

Wie op basis van wat gaat vorderen is dan nog een andere vraag.

Een VME kan immers geen vordering instellen op basis van artikel 544 BW (abnormale burenhinder).




Geert111
Offline
Onze huurders zijn vandaag
Onze huurders zijn vandaag voor de vrederechter verschenen. De mede-eigenaars, die als eis stellen dat ze moeten vertrekken, lieten zich door de syndicus vertegenwoordigen. De huurders weigeren te verhuizen en er werd een pv van niet verzoening opgesteld. De vrederechter gaf hen wel mee dat ze zich rustig moeten gedragen want bij een nieuwe klacht komt er een rechtzaak. Op die manier staan ze natuurlijk volledig met de rug tegen de muur want als men hen echt buiten wil, vindt men altijd wel iets. Verder voel ik de bui al hangen want de syndicus werkt niet gratis en zal zijn interventies wel doorrekenen aan de mede-eigenaars die er nu al van uit gaan dat wij verantwoordelijk zijn, dus ...

mvg/Geert
Roel De Cleermaecker
Offline
Ik denk dat u in dat geval
Ik denk dat u in dat geval wel de kosten kan/moet doorrekenen aan uw huurder.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

tomdr
Offline
syndicus, kosten doorrekenen ?
Ik vraag me af in deze causus, wat is de rol van de syndicus hierin? Is hij wettelijk de afgevaardigde van de bewoners?
De syndicus doet aan behoud en beheer, en wordt aangesteld door de AV van mede-eigenaars. Indien hij optreedt als afgevaardigde van de bewoners, is dit in wezen niet in opdracht van de VME. 
Heeft de syndicus een mandaat van de AV om hier op te treden als hun vertegenwoordiger?
Indien Ja, dan worden de extra-syndicus-kosten gedragen door alle mede-eigenaars me dunkt.
Maar, ik denk dat de bevoegdheid van de syndicus zonder mandaat van de AV in deze 'nul' is. En is zijn optreden niet in het kader van zijn beheers-opdracht.
In dat geval zijn de kosten die hij maakt op kosten van zijn opdrachtgevers, en kan hj zich niet opwerpen als syndicus van het gebouw, maar als een vorm van raadsman, bemiddelaar, afgevaardigde of hoe je het ook wil omschrijven, van een deel van de mede-eigenaars en de bewoners.

Het feit dat de syndicus extra kosten heeft en deze wil doorrekenen (wat ik kan begrijpen als hij inderdaad prestaties geleverd heeft), bewijst dat de geleverde prestatie buiten zijn "normale opdracht en of bevoegdheid" valt, dus ook een 'extra' opdracht is. En extra's moeten mijn insziens of vooraf door de AV goedgeleurd zijn, of, moet er in geval van hoogdringendheid, een Bijzondere Algemene Vergadering gehouden worden, zo vlug mogelijk na de eerste initiatieven van de Syndicus, BAV waarop de syndicus alsnog bevestiging van deze extra opdracht moet krijgen. 

Ik heb weet van een geval van burenhinder in een appartementsblok in Gent. De buren klaagden en bleven klagen onder andere bij de syndicus. Toen deze op een avond door verschillende mede-eigenaars werd gecontacteerd met de melding van grote overlast, verwittigde de syndicus de politie, met de vraag vaststelling en of bemiddeling te doen in het appartementsblok. 
Het antwoord van de politie was : gezien de syndicus geen bewoner was van het gebouw, hij dus ook geen last kon hebben van de eventuele geluidshinder in het gebouw, en hij dus geen betrokken partij was.

indien "de syndicus" (in het algemeen) geen mandaat heeft van de AV, dan is de kans bestaande dat "de syndicus" in een vergelijkbare situatie zich altijd laat leiden door 'de hardst roepende mede-eigenaar". 'De syndicus' is vertegenwoordiger van alle mede-eigenaars, en niet enkel van de klagende mede-eigenaars. Daarenboven heeft hij ook geen enkele directe relatie met huurders. 



deskundige
Offline
Uw antwoord sluit enigzins
Uw antwoord sluit enigzins aan bij mijn stelling.

Mijn passage waarin ik vermeld dat de VME geen vordering/procedure kan opstarten op basis van abnormale burenhinder lijkt me hierbij doorslaggevend.

M.i. kan de syndicus enkel en alleen optreden op basis van het naleven van de bepalingen binnen het reglement van mede-eigendom wat m.i. zonder expliciet mandaat van de AV niets meer inhoudt dan en de verhuurder eigenaar en de huurder aangetekend aan te manen om de rust te eerbiedigen.

Wordt hieraan geen gevolg gegeven, dan zal de syndicus aan de AV moeten vragen of hij vanuit de VME, vordering op basis van een inbreuk op het reglement van mede-eigendom, al dan niet gerechtelijke stappen dient te zetten.

Zolang dit niet gebeurt, zal/zullen de eigenaars die effectief menen dat ze burenhinder hebben, in eigen naam en voor eigen rekening het nodige dienen te doen.

In deze stelt zich de vraag of de oproeping in verzoening een initiatief van de syndicus dan wel van individuele mede-eigenaars was alsook op basis waarvan dan de verzoening werd aangevraagd. Op basis van naleving statuten of op basis van artikel 544 BW? 

Naar appreciatie/afhandeling en het vergoeden van eventuele gemaakte kosten toe, maakt dit m.i. een wereld van verschil uit.

Dit is mijn persoonlijke visie.

Misschien nog graag het standpunt van Meester Clabots?

Mvg.
Astrid CLABOTS
Offline
Geachte Ik lees dat de
Geachte


Ik lees dat de deskundige mij in de discussie roept en neem graag deel aan dit interessante item.

Inderdaad stel ik mij in eerste instantie de vraag op welke basis de oproeping in verzoening is gelanceerd.

Bovendien lijkt er een strekking in de rechtspraak te ontstaan die wel degelijk ruimte laat voor een vordering namens de VME die ertoe zou leiden dat de huurders worden uitgezet. Het komt erop neer dat namens de VME de ontbinding van een huurovereenkomst werd gevorderd op basis van overlast. k druk mij hier voorzichtig uit, aangezien ik over dergelijke precedenten heb horen "waaien" doch de precieze context ervan mij niet bekend is.

Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate, met specialisatie in mede-eigendom

Geert111
Offline
daar onze huurders de

Goede avond, daar onze huurders de voorbije maanden voor problemen bleven zorgen (met als spijtig hoogtepunt poging tot inbraak en brandstichting bij de overburen), hebben wij vorige week een dagvaarding ontvangen van een mede-eigenaar (van het betreffend appartement). Hij eist van ons een dwangsom van 2.500,- euro per stoornis die vastgesteld wordt en een schadevergoeding van 2.000,- euro voor gederfde huuropbrengsten (zijn huurders hebben het contracht vroegtijdig opgezegd). Alhoewel ik de huurders telkens (mondeling) verzocht heb de rust in het gebouw te bewaren (wat me door tal van juristen, waaronder ook de juridische dienst van Testaankoop aangeraden werd), zelfs de advocate van de VME zegt dat ik niets kan doen, ook op het politiekantoor waar ik was naar aanleiding van de laatste feiten heeft men gezegd dat ik niets kan doen. Toch vindt onze advocaat dat we zwak staan en hij zal voor alle veiligheid onze huurders laten dagvaarden. Wat denkt het forum? mvg

Roel De Cleermaecker
Offline
Ik begrijp dit niet goed. Ik
Ik begrijp dit niet goed. Ik heb ik het verleden al met succes huurders om mindere redenen laten uitzetten omdat zij zich niet gedragen als goed huisvader. U moet inderdaad het rustig genot verschaffen, maar uw huurders moeten uiteraard zich als goed huisvader gedragen. Ik zie dus niet in waarom u zwak zou staan om te reageren. Nu moet u zeker reageren en desgevallend uw huurders in tussenkomst en vrijwaring dagvaarden. Ik denk dat u dus veel kan doen...

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Quimmo
Offline
Het is natuurlijk ook een

Het is natuurlijk ook een schande hoe moeilijk het is als verhuurder om wantoestanden aan te pakken, de wetgever is hier zijn doel een heel stuk voorbij geschoten.

U schrijft dat u de huurders al een aantal keren mondeling aangesproken heeft. Ik zou dit toch wel schriftelijk en aangetekend doen, zodat u tenminste kunt aantonen dat u het nodige gedaan heeft.

Heeft u verder nog iets aan deze discussie: http://www.quimmo.be/nl/forum/wonen-in-een-appartement/overlast-door-huu... ?

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Geert111
Offline
ik heb destijds inderdaad een
ik heb destijds inderdaad een brief opgemaakt en had die bij mij toen ik op 21 juni 2012 een kleine herstelling in het appartement moest uitvoeren maar omdat de huurster me zei dat ze die dag een wijkagent had laten komen om met de buren te bemiddelen voor een oplossing, vond ik het beter om de brief niet af te geven. Later is het er ook niet meer van gekomen. Ik heb van de eerste dag dat ze het appartement bewoonden een 'agenda' bijgehouden en in totaal heb ik de klachten 13 keer mondeling overgemaakt en 1 keer schriftelijk (met hierin verwijzing naar mijn herhaalde waarschuwingen voordien). Deze schriftelijke melding heb ik weliswaar pas op 4 juni 2013 verstuurd om hen gelijktijdig de beslissing van de VME tot uitdrijving te melden.

@ Mr. De Cleermaeker "Nu moet u zeker reageren en desgevallend uw huurders in tussenkomst en vrijwaring dagvaarden. Ik denk dat u dus veel kan doen...". Onze advocaat gaat de huurders inderdaad dagvaarden. Begrijp ik het goed : U bedoelt dat wij nu veel kunnen doen omdat we zelf gedagvaard zijn? Want op 6 juli 2012 had ik de indruk dat u vond dat het voldoende was de klachten aan de huurders te melden.
Quimmo
Offline
Aangetekend

Niet gewoon brief afgeven en ook niet gewoon versturen. Als er echt problemen zijn, zorg dan voor een aangetekende verzending zodat u ook bewijzen heeft. Anders helpt het nog niet veel.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Geert111
Offline
overlast door huurders

Beste forumleden,
ondanks al jullie goede raad, welke ik naar onze huurders toe, zelfs heel mild heb opgevolgd, ik wou ze niet uitdagen : geen aangetekende brieven maar persoonlijke contacten, heeft onze huurster zondag namiddag ons appartement in brand gestoken, de schade is enorm en zal zeker de 100.000,- euro overstijgen! waarom heeft ze het dan toch gedaan? de gedupeerde mede-eigenaar (die reeds 2x zijn huurders zag vertrekken) heeft mij gedagvaard en om ons veilig te stellen moest onze advocaat de huurders dus in tussenkomst dagvaarden. Ik ben nog (weeral persoonlijk) gaan melden dat dit niet van ons uit kwam maar dat we nu niet anders meer konden om onze rechten te vrijwaren. Nochtans had de betreffende mede-eigenaar zich bij de dagvaarding van de VME kunnen aansluiten om zijn verlies rechtstreeks op onze huurders te verhalen maar hij verkoos ons. Had hij haar gedagvaard dan had ze haar woede niet op ons gericht en was dit alles niet gebeurd! Dus altijd oppassen want je weet nooit welk vlees je in de kuip hebt! Ik bedoel vooral dat sommige mensen geen enkel normbesef hebben, wij vragen raad, proberen de wetten te begrijpen en toe te passen, maar anderen steken de boel gewoon in brand!
 

Quimmo
Offline
Dat is een triest verhaal. En

Dat is een triest verhaal. En de andere mede-eigenaar probeert waarschijnlijk van geld te halen waar er te halen valt, wat bij uw huurders waarschijnlijk niet het geval zal zijn.

Veel geluk met de afloop van deze ellende!

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Geert111
Offline
inderdaad de mede-eigenaar is
inderdaad de mede-eigenaar is zelfs 'blij' met het gebeurde en zegt dat we hem nog vele duizenden euro zullen moeten betalen!
Klik hier voor meer informatie