Hoe kunnen we onze syndicus ontslaan en vervangen?

Hoe syndicus ontslaanDe syndicus is DE centrale figuur in elke mede-eigendom. De leefkwaliteit, de tevredenheid van de mede-eigenaars en zelfs het waardebehoud van de mede-eigendom hangen af van de kwaliteit en dynamiek van de syndicus die het beheer doet. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de meeste vragen op Quimmo verband houden met syndici. Over kostprijs van een syndicus, taken, plichten en verantwoordelijkheden, maar ook over hoe men van syndicus moet veranderen. En hier gaat het vaak fout. Sommige mede-eigendommen slagen er maar niet in een betere syndicus aan te stellen door de desinteresse van een meerderheid van eigenaars, of door een tekort aan assertiviteit. Anderen gaan overhaast tewerk, waardoor ze zonder syndicus komen te zitten en in een juridisch vacuum belanden.

En als het dan uiteindelijk toch lukt, zorgt een gebrekkige voorbereiding voor een slechte keuze en komt men van de regen in de drop terecht. Daarom willen we u in deze artikelenreeks, stap voor stap, wegwijs maken in de procedure die u kunt volgen wanneer uw mede-eigendom aan een nieuwe syndicus toe is. We gaan er van uit dat het de VME is die van syndicus wil veranderen, het kan echter ook gebeuren dat de syndicus zelf zijn opzeg geeft. Ook in dat geval zijn er een aantal zaken in deze artikelenreeks die belangrijk kunnen zijn voor uw aanpak.

Syndicus vervangen stap 1 - Bezint eer ge begint

Kent u nog anderen voor wie deze informatie nuttig kan zijn? Deel het artikel dan via Facebook, Twitter of gewoon email via de knoppen helemaal links op het scherm.

Alvorens een procedure in gang te zetten om uw syndicus te ontslaan, is het nodig eens goed in kaart te brengen wat er precies scheelt aan uw huidige syndicus. We hebben immers nog nooit een VME gehoord die helemaal tevreden zijn van hun syndicus. En we kennen er ook waar het van kwaad naar erger gegaan is na verandering van syndicus. Bedenk ook dat uw syndicus mee "het geheugen van uw VME" is en dat er heel wat zaken uit het verleden weer van voor af aan uitgelegd moeten worden aan een nieuwe syndicus.
Enquête veranderen van syndicusAls er problemen zijn helpt het misschien van in eerste instantie eens een goed gesprek met de syndicus te houden en duidelijk te maken waar er verbetering verwacht wordt en tegen wanneer dit opnieuw geëvalueerd zal worden.

Maar er zijn wel degelijk syndici die hun werk niet goed doen of met wie niet te praten valt. Onze Quimmo enquête toont aan dat jaarlijks ongeveer 1 VME op 8 van syndicus verandert. Anderzijds zijn de helft van de VME's al meer dan 5 jaar klant bij dezelfde syndicus, een cijfer wat ook niet echt hoeft te verbazen. Er zijn immers ook heel wat goede syndici en het veranderen van syndicus voor futiliteiten is nogal ingrijpend.

 

Signalen dat een vervanging aangewezen is, zijn bijvoorbeeld:

  • Systematisch zijn plichten verwaarlozen, ook na meerdere verwittigingen. Het gebouw verwaarlozen.
  • Vaak aanrekenen van niet-transparante kosten, die niet contractueel bepaald zijn.
  • Geen inspraak van de mede-eigenaars toelaten, systematisch inzage weigeren aan mede-eigenaars die daar om vragen.
  • Intimideren of negeren van kritische mede-eigenaars, tijdens en tussen algemene vergaderingen.
  • Onvoldoende informatie geven voorafgaand aan de algemene vergadering en (te) dure beslissingen met weinig inspraak doordrukken.
  • Voeren van een boekhouding of andere elementen van financieel beheer die niet conform de wet zijn.
  • "Creatief" zijn met de waarheid in de notulen van de algemene vergadering.

Scoort uw syndicus met grote onderscheiding op de voorgaande negatieve punten? Dan is het misschien toch tijd eens nieuwe horizonten te verkennen.

Bereid de zaak dan goed voor, we zien in de praktijk immers een aantal zaken fout lopen:

  • Indien de mede-eigenaars niet meewillen of de sydicus de context van het agendapunt naar zijn hand zet, kan het zijn dat u vertrokken bent voor een nieuw contract van drie jaar in plaats van een vervanging.
  • Of, indien u zonder syndicus komt te zitten, zit uw VME meteen in een juridisch vacuum en moet u naar de vrederechter om een tijdelijk syndicus te laten aanstellen.

In de volgende artikelen proberen we u een stappenplan te bezorgen om de vervanging te laten slagen. Om op de hoogte te blijven, abonneer u op onze artikels via het vak rechts op deze pagina. Kijk ook eens naar onze enquête (1 vraag) om te zien hoe lang andere VME's gemiddeld bij dezelfde syndicus blijven.

Heeft u zelf nog opmerkingen of tips m.b.t. deze stap? Laat het dan weten via een reactie onderaan deze pagina.

1 - 2. De mede-eigenaars overtuigen

Andere artikels over problemen met de syndicus

Hoe onze syndicus vervangen? 140 tuchtdossiers bij het BIV
Syndicus weigert adressen door te geven Geluidsopname van de alg. vergadering
Hoe email adressen van eigenaars opvragen 500.000€ fraude bij één enkele syndicus
Nieuwe tuchtprocedure bij het BIV (2018)  

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2018 Quimmo.be

Geachte

Geachte mevrouw,mijnheer,

Onze basisakte bepaalt,dat de syndicus zijn mandaat jaarlijks vervalt,hoe en waarom zou men dan 3 jaar mandaat toekennen,dan bestaat het gevaar voor een veel zwakkere inzet,want sommige syndici voelen zich toch extra safe met een 3 jaar contract op zak!
Welke werkgever aanvaard nu een werknemer met een contract van 3 jaar,totaal nefast te noemen,waarom durft men geen proeftermijn voorzien ?Zou ook een recht moeten zijn van mede-eigenaars.Wij willen bij het jaarlijks mandaat blijven.
Graag antwoord.
In afwachting,vriendelijke groeten
Andre Van Gogh
DHAENE ANDRE - Waarnemend moderator 

Dat is zeker een gezonde

Dat is zeker een gezonde aanpak. U kan dit ook altijd voorstellen aan een syndicus. Een syndicus die sterk in zijn schoenen staat qua dienstverlening zal daar in vele gevallen ook geen probleem mee hebben.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom