(aandeel in de) gemene delen opsplitsen

9 antwoorden [Laatste bericht]
pagan23
Offline

Ons appartementengebouw (uit 1979) van 30 appartementen heeft 5 verschillende ingangen, elk met eigen huisnummer. Elke ingang (+ bijhorende inkomhal en trap) geeft toegang tot de 6 app'n van dat "deelblok". Elke eigenaar van een app heeft slechts toegang tot de ingang/inkom van zijn deelblok.
Verder is er ook een losstaand garagegebouw met 28 garages.

Is het toegelaten om in de basisakte volgende 7 tabellen op te nemen:

  • 1 tabel met het aandeel in de grond voor de 30 app'n en 28 garages
  • voor elk van de 5 "deelblokken": 1 tabel met het aandeel in de gemene delen van dat deelblok voor de 6 app'n van het deelblok
  • 1 tabel met het aandeel in de gemene delen van het garagegebouw voor de 28 garages

Stemming op AV betreffende deelblok A: enkel de 6 eigenaars van dat blok stemmen volgens hun aandeel in GD van blok A. De onkosten voor het deelblok worden ook verdeeld over de 6 eigenaars volgens hetzelfde aandeel.

Ik zou graag weten of het wettelijk is om de gemene delen (en het aandeel erin) zo op te splitsen.
Vergelijkbaar: appartementsgebouw met lift waar gelijkvloers-eigenaars niet bijdragen voor onderhoud van lift. Mogen deze eigenaars meedoen aan een stemming over de lift?

naicwill
Offline
deelvereniging met rechtspersoonlijkheid
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/787/332/RUG01-001787332_2012_0001_AC.pdf

De basisakte moet naast de hoofdsplitsing, een corresponderende regeling
bevatten waaruit blijkt dat er plaats is voor een deelvereniging van
mede-eigenaars. De notaris zal derhalve 
moeten uitmaken of het oprichten
van een deelvereniging van mede-eigenaars beantwoordt aan 
de behoeften van het beheer van de groep van gebouwen. 
De deelvereniging met rechtspersoonlijkheid heeft een afzonderlijk
vermogen en afzonderlijke procesbevoegdheid van zodra de basisakte en
het reglement van mede-eigendom van de deelvereniging 
zijn
overgeschreven
.
De artikelen 577-3 ev. B.W. zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
De 
hoofdvereniging verliest door de overschrijving van de statuten van de deelvereniging haar bevoegdheid over de particulier gemeenschappelijke delen,
maar blijft exclusief bevoegd voor de algemeen  
gemeenschappelijke delen
en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom 

behoren. De mede-eigenaars die geen deel uitmaken van een deelvereniging verliezen door de oprichting van een deelvereniging hun onverdeeld aandeel in
de particulier gemeenschappelijke delen.

Dit is dus niet het geval: 
-bij 
deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid kan elke mede-eigenaar
 dus mede beslissen over 
aangelegenheden die hem niet aanbelangen.
-appartementsgebouw met lift waar gelijkvloers-eigenaars niet bijdragen voor onderhoud van lift mogen meedoen aan een stemming over de lift.
 

naicwill
Offline
DURE AANGELEGENHEID

Het functioneren van een deelvereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid kan naar omstandigheden een dure
aangelegenheid zijn. Voor elke deelvereniging met
rechtspersoonlijkheid dient 
er bijvoorbeeld een basisakte
en een reglement van mede-eigendom
opgesteld te worden. Deze moeten op grond van artikel 577-4 B.W.
gegoten worden in een authentieke akte en overgeschreven worden
op 
het hypotheekkantoor. 
Voor de deelvereniging moet ook een eigen werkkapitaal en
reservekapitaal worden opgericht, via een afzonderlijke inbreng
vanuit de mede-eigenaars.
 
Daarenboven zal zij – gelet op haar rechtspersoonlijkheid-
moeten ingeschreven worden in de Kruispuntbank van
Ondernemingen,meerbepaald in het Rechtspersonenregister.

 In concreto zal, na de neerlegging op het hypotheekkantoor van
de statuten door de notaris, de hypotheekbewaarder een 
elektronisch verzoek doen aan de Kruispuntbank van Ondernemingen
tot het bekomen van een ondernemingsnummer voor
de vereniging van mede-eigenaars. Via een elektronisch document
zal de  
Kruispuntbank, na toekenning van het ondernemingsnummer,
dit cijfer ‘onmiddellijk’ aan de hypotheekbewaarder teruggeven. 
Bovendien heeft elke deelvereniging eigen organen, met een
eigen vereniging van mede-eigenaars, een eigen syndicus,
en – in voorkomend geval – een raad van mede-eigendom.
Daarom kan het naar omstandigheden nuttig zijn om af te zien
van de rechtspersoonlijkheid en slechts feitelijke 
deelverenigingen op te richten.
 
Quimmo
Offline
Fair play is ook al een oplossing

Het is natuurlijk mogelijk van de verdeelsleutels in uw gebouw op te splitsen, zodat de kosten van werken in deel A dan ook verdeeld worden onder de eigenaars in deel A.

Het is echter zo dat er één algemene vergadering voor het geheel zal zijn, waar iedereen in principe over alles zou kunnen stemmen. Het is dan aan te raden dat de voorzitter de aanwezigen oproept enkel te stemmen als ze ook echt betroffen zijn door het te stemmen punt. Als het dus gaat om schilderwerken in deel A, zouden enkel de eigenaars in deel A stemmen en de anderen zich onthouden. Bij berekenen van de behaalde meerderheid wordt toch enkel maar rekening gehouden met de eigenaars die effectief een stem uitgebracht hebben, dus werkt de democratie op dat moment goed voor het gebouwdeel in kwestie.

Misschien geen perfecte situatie, maar "normale" mensen zullen zich ook onthouden als ze hiertoe opgeroepen worden en het punt belangt hen niet aan. Wie echt de dwarsligger zou uithangen kan dan nog met wat sociale druk tot betere inzichten gebracht worden.

Wel een risico: eigenaar van gebouw A heeft volmacht van eigenaar van gebouw B - oppassen dat hij de volmacht niet laat meetellen bij zijn stem. Enige waakzaamheid van syndicus en secretaris is aangewezen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Wat is het alternatief?
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___gemene_delen/de_mede_eigendom_opsplitsen_in_deelverenigingen/VLTAVGAR_EU142102

 Net zoals vóór de nieuwe wet, kunnen er ook nu 'de facto'-deelverenigingen opgericht worden zonder rechtspersoonlijkheid. In dat geval bereidt de deelvereniging beslissingen voor en worden ze nadien bevestigd door de overkoepelende vereniging van mede-eigenaars om ze officieel te maken. De voorwaarde is dan uiteraard dat de mede-eigenaars 'meewerken' en geen beslissingen blokkeren voor andere blokken. Een dergelijke 'de facto'-deelvereniging kan ook in kleine gebouwen opgericht worden.
 
Tip. De basisakte kan verder voorzien dat bepaalde kosten opgedeeld worden (bv. per gebouw).
pagan23
Offline
Dank u voor de
Dank u voor de antwoorden.

Iemand heeft me er attent op gemaakt dat op het niveau van de vereniging waar elke mede-eigenaar in zit er geen tabel is met het aandeel in de gemene delen. Er is enkel een tabel met het aandeel in de grond voor alle kavels. Nogtans is dergelijke tabel nodig.

Wat is de meest simpele manier om deze tabel aan te maken? Vele eigenaars in onze VME zullen niet begrijpen waarom dit nodig is en zullen zich verzetten wegens de mogelijke hoge kostprijs. Zelfs onze (nog niet zo lang aangestelde) syndicus heeft hier geen plannen voor denk ik. Er is een AV gepland volgende week en dit staat niet op de agenda.

Mogen we dit zelf doen, of moeten we dit laten doen? Simpele oplossing: de tabel met het aandeel in de grond is ook het aandeel in de gemene delen. De 6 andere tabellen voor de deelblokken kunnen dan verdwijnen.

Is het aandeel in de grond en in de gemene delen altijd hetzelfde? Dit blijkt toch zo te zijn in de basisaktes die ik op het internet heb gelezen.
Quimmo
Offline
Is er echt een probleem?

Een wijziging van verdeling van de lasten vergt 80% van de stemmen, een wijziging van de aandelen vereist eenparigheid. Ik zou dus zeker niet beginnen aan de aandelen van de kavels te raken.

Waarom niet gewoon de volgende verdeling toepassen:

Kosten aan blok A: bijdrage = (aandeel kavel in A) / (totaal aandelen A)

Kosten aan overkoepelende gemeenschap: bijdrage = (aandeel in eigen blok) / (totaal aandelen alle blokken samen)

Voorzien uw statuten echt niet in een duidelijke verdeling van de kosten?

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

pagan23
Offline
De verdeling van de kosten is
De verdeling van de kosten is niet het echte probleem.

Volgens onze basisakte heeft een kavel van bv deelblok A enkel een aandeel in de gemene delen van blok A, niet in de andere deelblokken. Dit aandeel zou gebruikt kunnen worden als blok A een deelvereniging met RP was met zijn eigen AV.

Er zijn echter geen deelverenigingen en dus maar 1 AV. Is dit dan het aandeel waarmee eigenaar van blok A kan stemmen op deze (overkoepelende) AV?

Moet er geen tabel zijn op het niveau van het overkoepelende complex waarin alle kavels een aandeel krijgen in de gemene delen van het volledige gebouw? Dergelijke tabel is er wel voor de aandelen in de grond.

Misschien ook belangrijk: uit deze laatste tabel blijkt dat de 6 deelblokken niet alle gelijkwaardig. De som van de aandelen in de grond van alle kavels in eenzelfde blok is als volgt:
  • blok A en E: elks 1840 / 10000
  • blok B, C en D: elks 1740 / 10000
  • garagecomplex: 1100 / 10000
naicwill
Offline
Zoals QUIMMO post is  er geen
Zoals QUIMMO post is  er geen probleem.
in jullie basisakte worden de aandelen van de gemeenschappelijke
delen verbonden aan ieder privatief verdeeld zoals in iedere ander
akte.
DIt blijkt uit uw post :"1 tabel met het aandeel in de grond 
voor de 30 app'n en 28 garages",dit is volgens mij

aandeel van ieder kavel in de gemeeschappelijke delen.
In de akte worden blokken vermeld om naar de appartementen
te verwijzen,maar ze hebben geen invloed op het bepalen
van de aandelen van iedere kavel(appartement of garage)
en deze zijn vermeld in uw basisakte.
Aangezien de aandelen van de appartementen verschillen in
de blokken,is de som per blok verschillend.
Als u de aandelen van"grond" van de kavels per blok optelt
zult u aan de totalen komen die u in uw post
per blok vermeld.

De som van alle aandelen van alle kavels = 
 (1840*2) +(1740*3)+1100 = 10.000

Voor de verdeling van de kosten:
- Kosten verbonden met alle kavels:
   kost per kavel: kost * aandeel kavel / 10000

 -Kosten enkel verbonden met kavels A en E
    kost per kavel = kost * aandeel kavel blok A(of E )/ 1840

 -Kosten enkel verbonden met kavels B, C en D
    kost per kavel = kost * aandeel kavel blok B(of C od D) / 1740

 -kosten enkel verbonden aan garagecomplex
    kost per garage(of staanplaats) =
          kost * aandeel kavel garagecomplex / 1100


Op de AV kan iedereen stemmen met het aantal aandelen van
zijn kavel en in theorie over alle beslissingen van de
verschillende blokken vermits er geen deelverenigingen zijn met rechtspersoonlijkheid,maar in de praktijk zie post hierboven
"
Fair play is ook al een oplossing"
en "
Wat is het alternatief? ".
pagan23
Offline
Dank u Quimmo en naicwill
Dank u Quimmo en naicwill voor het deskundige advies.

De tabel met aandeel in grond van 28 app'n en 28 garages mag dus ook gebruikt worden als het aandeel in de gemene delen.

Is dit de zienswijze in de rechtbank? Letterlijke lezing van Art 577-6, §6 ("aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen") spreekt immers niet over de grond.