Aankoop appartement - notarisakte - basisakte - prekadastratie niet mogelijk

12 antwoorden [Laatste bericht]
lebragard
Offline
Onlangs aankoop appartement in een residentie van 20 appartementen.
Daar in de basisakte een onnauwkeurige optelsom werd vastgesteld van de tienduizendsten kon de mutatie, prekadastratie bij het regisstratiekantoor en de diensten van het kadaster nog niet correct gebeuren.
Indien deze mutatie/prekadastratie moet gebeuren zal eerst de basisakte moeten aangepast worden namelijk naar de 10.000/10.000sten.
De coordinatie van de statuten gebeurde in 2014 (nazicht advocatenkantoor en aanpassingen van de statuten/beroepssyndicus)
Wat nu ?
Graag uw deskundig advies , dank.
 
naicwill
Offline
Hebt u de oude statuten?was
Hebt u de oude statuten?
Was de fout daar reeds aanwezig?
Degene die de fout maakte,zal betalen voor aanpassing basisakte.
naicwill
Offline
2.1 De aansprakelijkheid van

2.1 De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van de VME

De wet kwalificeert de opdracht van de syndicus duidelijk als een lastgeving of een mandaat. Toegepast op de mede-eigendom betekent dit dat de rechtshandelingen die de syndicus stelt in het belang van de mede-eigendom, in naam en voor rekening van de VME worden gesteld. Enkel de VME zal aldus in principe gehouden door de gestelde rechtshandelingen. 

Deze lastgeving wordt wettelijk beschouwd als een contract. De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van de VME is bijgevolg contractueel.

Zoals reeds kort werd aangestipt, kan de syndicus evenwel enkel aansprakelijk gesteld worden door de VME wanneer hij zijn taak niet of slecht uitvoert. 

De VME zal aldus moeten aantonen dat de syndicus een persoonlijke fout heeft begaan. Deze persoonlijke fout kan bestaan uit een nalatigheid, onvoorzichtigheid of zelfs laattijdigheid in de uitvoering van zijn opdracht. 

Om te beoordelen of de syndicus een fout heeft begaan, zal het gedrag van de syndicus in kwestie moeten vergeleken worden met dat van elke andere normale en zorgvuldige syndicus in dezelfde omstandigheden. 

Gelukkig worden evenwel niet alle syndici over dezelfde kam geschoren. Het criterium van de normale en zorgvuldige syndicus zal immers strenger dan wel minder streng worden ingevuld naargelang het respectievelijk een professionele, dan wel een onbezoldigde syndicus betreft. 

Typische voorbeelden van situaties waarin er een persoonlijke, contractuele aansprakelijkheid ontstaat van de syndicus zijn onder meer een slecht onderhoud van de liften, het nalaten een collectieve verzekeringspolis af te sluiten voor het gebouw of de verzekeringspremies te betalen en het nalaten om een algemene vergadering bijeen te roepen wanneer dit noodzakelijk is.
http://www.adlex.be/nl/team/1968-kristien_dejong/1943-artikels/2225-aans...
 

lebragard
Offline
aanwezig in de basisakte
In de oorspronkelijke basisakte van 2005 was deze fout ook al aanwezig.
De verslagen van de vorige AV.  spreken steeds over:
" het quorum van de aanwezige eigenaars is ..../ 9.996 eenheden , dit is voldoende om geldig te kunnen stemmen "
Dus 4/10.000sten te kort berekend in de oorspronkelijke basisakte van 2005 , waren gekend , maar niet gecorrigeerd naar 10.000/10.000sten tijdens het coordineren van de statuten in 2014 en nu met de gekende gevolgen.
Het is dus zoals de notaris me geinformeerd heeft nml. er moet een aanpassing gebeuren in de basisakte , notarieel , dmv. een beslissing van de mede-eigenaars in een AV.
Is dit correct ?




 
naicwill
Offline
Er moeten dus 4/10000 sten
Er moeten dus 4/10000 sten toegekend worden,de notaris zal die verdelen
aan bepaalde kavels,dit zal nadien gestemd worden op (b)av.
wet:

Art. 577-7

§ 3 Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom,
 

Art. 577-4

§ 1 De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte..




 
naicwill
Offline
De coordinatie had geen
De coordinatie had geen betrekking op de aandelen,dus hier is geen
fout gemaakt.
de syndicus  kan aansprakelijk gesteld worden,vermits hij
de correctie niet laten samenvallen heeft met de coordinatie.
Maar ik denk dat hij zal proberen de kosten Te verdelenvolgens aandelen ,
 
lebragard
Offline
de coordinatie had geen
Blijft de vraag als men de statuten van het gebouw conform de wet coordineerd en men doet dan niet de rechtzetting van de "gekende 9.996 " ontbrekende 4/10.000sten , is dit een gemiste kans.
Feit is dat nu opnieuw aanpassingen moeten gebeuren dmv. notariele akte met alle kosten van dien.
Men doet beroep op deskundigen , men vraagt en krijgt advies en de onnauwkeurigheid weliswaar zeer miniem 4/10.000sten , heeft nu een grote impact . Juist is juist en bijna juist is niet juist maar bijna juist .
Het advocatenkantoor , beroepssyndicus die de gekende 9.996 (vermelding in alle verslagen van de AV) ongemoeid laat en niet aanpassen lijkt me niet kunnen. Het zou dan niet meer dan billijk en logisch zijn dat men nu de bijkomende kosten verdeeld over alle betrokken partijen. 






 
naicwill
Offline
Voor De coordinatie volgens
Voor De coordinatie volgens de wet  was er geen authentieke akte vereist.
Indien wijziging aandelen er was inbegepen,dan was er wel authentieke 
akte nodig.
Indien je uw appartement na decoordinatie gekocht hebt,zou er bij
correcte werkwijze nu voor  u geen kosten zijn,voor de andere eigenaars
is het gewoon uitstel kosten akte.
lebragard
Offline
voor de coordinatie volgens
Dank met je antwoorden en ik mag dus aannemen dat er voor mij extra kosten zullen zijn namelijk deze om de statuten nogmaals aan te passen , notaris kosten.
Dit neemt niet weg dat ik van mening ben dat een beroepssyndicus moet werken conform de statuten van het gebouw = basisakte en reglement van mede-eigendom.
In de basisakte staat : 10.000/10.000sten en geen 9.996.
Het is ook zo dat het reglement van mede-eigendom zodanig is aangepast/gewijzigd dat een notariele akte (verplicht) nodig was en om die reden vind ik het niet kunnen dat de VME nu weer beroep moet doen op een notaris om de 4/10.000sten te verdelen ect...dit had men moeten aanpassen tijdens de coordinatie van 2014.





 
naicwill
Offline
Verwijderd



 
naicwill
Offline
Het verplicht aanpassen komt
Het verplicht aanpassen komt door  de invoering van de prekadastratie
voor. de appartementen sinds  2015.
vroeger wijzigden men de basisakte niet voor 4/ 10000ste,men ging
de mede eigenaars  niet op kosten jagen.
http://square-metre.be/20160320_van-post--naar-prekadastratie.pdf
http://berquinnotarissenbe.webhosting.be/public/pdf/nieuwsbrief_nl/2014_...


 
lebragard
Offline
het verplicht aanpassen komt
Inderdaad komt het verplicht aanpassen door de invoering van de prekadastratie.
Regelmatig bezoek ik dit forum , Quimmo , informatief , leerrijk ect.
Maar nu uw bemerking van " vroeger wijzigden men de basisakte niet voor 4 / 10.000sten
men ging de mede eigenaars niet op kosten jagen " 
vind ik niet juist en hopelijk sta je daar niet achter ? 
Nu als resultaat blijken kleine en schijnbaar onnauwkeurigheden
(4/10.000sten) ineens zéér belangrijk te zijn mbt. de prekadastratie !
Huidige situatie is en ik herhaal , dank zij het niet correct/aanpassen/corrigeren van deze kleine onnauwkeurigheid tijdens de coordinatie in 2014 , moet nu opnieuw een aanpassing/correctie gebeuren en ja , tweemaal kosten voor de mede eigenaars !
Een verwittigd man is er twee waard , aan anderen die het forum raadplegen/bezoeken
zorg dat de statuten van het gebouw juist zijn zeker wat betreft de toegekende aandelen ,
de som MOET JUIST zijn.


 
naicwill
Offline
Sorry,ik sta daar niet
Sorry,ik sta daar niet achtar,maar ik tracht een verklaring te
zoeken.
verder ben ik volledig akkoord met uw conclusies.