aankoop appartement van een bouwpromotor

3 antwoorden [Laatste bericht]
DEGO
Offline
Geachte heer, mevrouw,
Voor 4 jaar kochten wij een appartement van een bouwpromoter 'sleutel op de
deur'.  Ondertussen hadden en hebben wij zoveel technische problemen aan de gemeenschappelijke gebouwen en installaties dat we de tel kwijt zijn (veel verborgen  gebreken). Zo heeft hij aan de inrijpoort voor 26 autostaanplaatsen twee motoren geplaatst die (achteraf gebleken) eigenlijk bestemd zijn voor een  particuliere woning.  De motoren waren reeds versleten na twee jaar (gebruik  kwam overeen met een duur van 10 jaar volgens de installateur). Ik heb  trouwens o.a. om die reden mijn ontslag gegeven als (hobby)syndicus.  Ergers  heb ik gelezen dat de
bouwpromotor een grotere verantwoordelijkheid  heeft (resultaatsverbintenis) dan een aannemer.  Hoe moeten wij dit verstaan?  Graag uw advies.
Dank bij voorbaat.

Met vriendelijke groeten,

DEGO

Bollaert.Freddy
Offline
Technische problemen

Ik meen te begrijpen dat u al zoveel technische problemen heeft dat u de tel kwijt bent,
Wel het eerste dat U moet doen als de zaak niet in der minne kan gregeld worden is de
de bouwpromotor of eventueel de aannemer in gebreke stellen en dit met een aangetekende brief , ook als hobby Syndicus uw ontslag geven vind ik persoonlijk geen goed idee , wie is nu het aanspreek punt, een andere Syndicus is geen optie die heeft waarschijnlijk niet voldoende kennis van de problemen die zich bij jullie voordoen,
( moet zich opnieuw inwerken ).
Ik hoop dat jullie uit de problemen geraken en groet u met achting

                Bollaert Freddy  Hobby Syndicus





Bollaert Freddy
DEGO
Offline
problemen met bouwpromotor
Beste,
De bouwpromotor is inderdaad in het verleden meerdere keren in gebreke gesteld.  Af en toe werd na lang aandringen een kleine herstelling uitgevoerd (laten uitvoeren), maar in de meeste gevallen ontvingen wij het schriftelijke antwoord: "Wij voelen ons niet aangesproken".
De mede-eigenaars zijn voldoende geïnformeerd op de laatste algemene vergadering over de toestand en uiteraard kan de nieuwe syndicus mij om info vragen.
Vraag is:  heeft de bouwpromoter een grotere verantwoordelijkheid dan de aannemer.  De bouwpromotor heeft alles laten uitvoeren door derde aannemers en onderaannemers.  Ik ben trouwens van mening dat de architect geen opdracht heeft gekregen tot controle op de werf en de bouwpromotor dit zelf heeft gedaan (?).

Met vriendelijke groeten,

DEGO

deskundige
Offline
Beste, De bouwpromotor is de
Beste,

De bouwpromotor is de contractpartij met de individuele mede-eigenaars.

Hij heeft ten opzichte van deze partijen een resultaatsverbintenis en kan hiervoor worden aangesproken wanneer de bepalingen opgenomen in de aannemingsovereenkomst niet worden nageleefd/worden nagekomen.

Het aanspreken gebeurt inzake de privatieve delen rechtstreeks door de eigenaars zelf. Voor de gemeenschappelijke delen gebeurt dit via de algemene vergadering door de syndicus.

Wanneer het resultaat door toedoen van de aannemer, architect niet wordt bereikt, dan is het op zijn beurt aan de promotor om deze hierop aan te spreken. Deze laatsten hebben een rechtstreekse band met de promotor maar niet met de eigenaars/vme (tenzij anders bedongen in de overeenkomst). 

Probleem welk zich meestal in dit soort van dossiers stelt is dat men er al te vaak van uitgaat dat wanneer de promotor, aannemer,.. meerdere malen in gebreke werd gesteld, dat men zijn rechten heeft gevrijwaard. Het ping pong gewijs aangetekend aanschrijven e.d. is dan dikwijls een spelletje hetwelk jaren aansleept waardoor de eigenaars/de vme dikwijls hun (volledige) rechten verliezen.
Er dient immers rekening te worden gehouden met het feit dat o.a. voorlopige opleveringen (dewelke de zichtbare gebreken dekt), lichte verborgen gebreken aan bvb. de gemeenschappelijke delen, door de ingebruikname de stilzwijgende aanvaarding inhouden.  Dit in de veronderstelling dat er nooit een voorbehoud werd geformuleerd, dat de oplevering nooit aangetekend werd geprotesteerd,...
Kort op de bal zitten, binnen een zeer korte periode in rechte treden is de boodschap.

Zo ligt er bijvoorbeeld in functie van de lichte verborgen gebreken rechtspraak voor die de vordering afwijst omwille van het feit dat er bvb. niet binnen de 3 of 6 maanden na het ontdekken/melden van het gebrek werd gedagvaard. In kwestie werd er wel jaren aangetekende correspondentie gevoerd doch dit werd door de rechtbank nooit weerhouden.

  voormelde houdt in veel gevallen in dat de bouwpromotor, aannemer, architect na enkele jaren enkel en alleen nog kan worden aangesproken voor de 10-jarige aansprakelijkheid en dit op basis van gebreken die kaderen binnen de artikelen 2270 en 1792 B.W.

Of het in jullie specifiek geval gaat om gebreken waarop de promotor thans nog kan worden aangesproken, kan ik natuurlijk niet beoordelen aangezien geen kennis van het dossier/geen inzage in de documenten, correspondentie, enz...  

Evenmin kan ik afleiden of het gebouw al dan niet onder de woningbouwwet werd opgetrokken.