aanpassing statuten aan nieuwe wetgeving

8 antwoorden [Laatste bericht]
pagan23
Offline
Naar aanleiding van de nieuwe wetgeving wordt er in ons appartementenkompleks een VME opgericht voor het hele kompleks. Tot heden zijn er in het kompleks altijd 6 verschillende AV'n met 6 verschillende syndici geweest, en was er nooit een overkoepelende AV of syndicus. Dit stond zo beschreven in de originele basisakte van 1979 en is nooit aangepast geweest. Zie mijn originele post hierover (http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/oprichting-van-vereniging-van-mede-eigenaars).

De bestaande basisakte zal moeten aangepast worden aan de nieuwe wetgeving. Er wordt gekozen om 1 enkele VME, zonder deelverenigingen, op te richten voor het hele appartementenkompleks.

Voor bepaalde gemeenschappelijke delen (ingang + trap waar slechts enkele mede-eigenaars toegang tot hebben) staat in de originele tekst:
- slechts enkele van de eigenaars zijn bevoegd voor het beheer ervan
- enkel deze eigenaars hebben een aandeel in dit gemene deel en moeten dus de kosten / lasten dragen

Men wilt in de nieuwe VME dat het beheer en de kosten van ALLE gemeenschappelijke delen toekomt aan ALLE mede-eigenaars.

1. Vereist dit een verandering van de aandelen in de nieuwe basisakte?
2. Met welke meerderheid moet de AV een nieuwe basisakte (al dan niet met verandering van aandelen) stemmen?
3. Als de nieuwe basisakte wordt weggestemd op de AV, kan de AV dan nog beslissingen nemen over bv:
- uit te voeren werken (renoveren van alle balkons)
- goedkeuring van een minimumbedrag voor mededinging
Moeten immers de nieuwe aandelen niet eerst gekend zijn?

 
deskundige
Offline
Beste, Onder voorbehoud
Beste,

Onder voorbehoud aangezien geen inzage in de akte, maar ik ga er vanuit dat de intieële splitsingsakte authentiek werd verleden alsook werd overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor.

Dit impliceert dat op dat moment van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars is ontstaan. In dit geval dan de hoofdvereniging van mede-eigenaars van gans het complex. Het oprichten van één VME is dus i.c. niet meer nodig.

Wat wel een probleem is, is het gegeven dat blijkt dat deze hoofdvereniging al jaren een stuurloos ronddobberend schip is waarop geen kapitein aanwezig is. Uit uw info leid ik immers af dat er voor deze VME geen syndicus werd aangesteld.

Vooraleer hetgeen door u/jullie wordt gesteld, te verwezenlijken, lijkt het mij in eerste instantie prioritair dat er voor de m.i. momenteel enige rechtsgeldig onstane VME een syndicus wordt aangesteld.

Zolang deze niet werd aangesteld meen ik dat het samenroepen van een plenaire vergadering, althans zonder tussenkomst van de Vrederechter, niet mogelijk is.

In de praktijk lijkt het mij dus dat één of meerdere eigenaars, in aanstelling van een voorlopige syndicus voor de hoofdvereniging, vooreerst de vrederechter dienen te vatten.

Ik lees in deze ook graag de gewaardeerde visie/mening van de advocaten op dit forum.
pagan23
Offline
Dank u voor uw snelle
Dank u voor uw snelle antwoord.

Het oprichten van de VME is misschien niet nodig, maar er is nooit een jaarlijkse AV gehouden, syndicus aangesteld of een ondernemingsnummer aangevraagd voor de VME van het ganse complex.

Begin dit jaar zijn alle mede-eigenaars voor de allereerste keer samengekomen, en is er beslist om een syndicus voor deze hoofd-VME aan te stellen. In hoeverre dat deze aanstelling wettelijk correct is verlopen weet ik niet. Mijn ouders zegden dat het een heel chaotische vergadering was met veel roepen en tieren. Een echte stemming (met ja, neen of onthouding) is er niet geweest, maar toch zou een syndicus gekozen zijn.

Enkele weken geleden hebben mijn ouders van de nieuw aangestelde syndicus via brief bericht gekregen dat er een AV is begin november. De agendapunten zullen we binnenkort weten, maar ik denk dat het onder andere zal gaan over de vernieuwde basisakte, renovaties aan de balkons en het minimumbedrag voor mededinging.

Daarom mijn 3 gestelde vragen in de originele post hierboven om te weten wat onze mogelijkheden zijn.
Roel De Cleermaecker
Offline
Beste, Dit lijkt een
Beste,

Dit lijkt een bijzonder ongelukkige situatie.
Blijkbaar is de poging op een algemene vergadering niet vlekkeloos verlopen.
Uiteraard dient juridisch correct de VME worden opgericht (met zetel, syndicus en KBO nummer), waarna ook slechts geldig tot een algemene vergadering kan worden besloten.

De thans handelende syndicus...
Is deze correct verkozen? Blijkbaar met het nodige geroep...
Zo deze niet geldig verkozen is, zijn de daaruit vloeiende vergaderingen incorrect samengeroepen en kan dus niet geldig worden beslist.

Uw "drie" vragen zijn moeilijk te beantwoorden zonder inzage te kunnen nemen in de initiële basisakte. U spreekt van zes Algemene Vergaderingen en zes syndici.
Hoe zijn de aandelen nu verdeeld? Mogelijks is een herverdeling van de aandelen niet nodig, doch zal wel eventueel de lastenverdeling globaal moeten worden herbekeken...

U spreekt over een weggestemde "nieuwe" basisakte.
Dan valt men terug op de oude, in zoverre deze niet strijdig is met de nieuwe wet.


Aangewezen lijkt me dit van naderbij te laten bekijken.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

deskundige
Offline
Uit de bijkomende info blijkt
Uit de bijkomende info blijkt nu dat er begin dit jaar een vergadering heeft doorgang gevonden waarop voor de hoofdvme een syndicus werd aangesteld.

Uiteraard betreft het hier een onrechtmatige vergadering doch ik meen, gelet op het verstrijken van de termijn van 4 maanden waarbinnen onrechtmatige, onregelmatig of bedriegelijke beslissingen kunnen worden aangevochten, dat de alsdan aangestelde syndicus thans dan toch effectief als zijnde de aangestelde syndicus voor het complex moet worden erkend/aanzien.

Uit niets blijkt immers dat de betreffende beslissing(en) in rechte werd(en) aangevochten waardoor m.i. de beslissing(en) kracht van gewijde heeft/hebben gekregen. Ik meen dan ook dat deze definitief en onaantastbaar is/zijn geworden.

Heeft er iemand van de andere quimmo partners hier een andere mening/visie over?
Roel De Cleermaecker
Offline
Ik deel die visie niet
Ik deel die visie niet geheel.
Zoals blijkt is de aanstelling niet echt correct verlopen...
Dus mijn vraag: werden er überhaupt notulen opgemaakt van de vergadering?
U weet dat de vier maanden pas beginnen lopen van kennisname van...

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

deskundige
Offline
Waarde Meester, Nu volg ik uw
Waarde Meester,

Nu volg ik uw visie niet. De 4 maanden termijn begint immers te lopen vanaf de dag dat de beslissingen werden genomen, zijnde de dag van de (B)AV.
Zie artikel 577-9§2 B.W.

Mvg.
pagan23
Offline
antwoord op vragen
Roel De Cleermaecker schreef:
Dus mijn vraag: werden er überhaupt notulen opgemaakt van de vergadering?

Er werden geen notulen gemaakt denk ik en niemand heeft de aanstelling aangevochten. Maar zelfs als die AV onwettelijk was en de aanstelling van de syndicus ongedaan wordt gemaakt, zal in de nabije toekomst deze syndicus toch wettelijk kunnen gekozen worden, eventueel door een vrederechter. Voor ons mag die AV en syndicus dus als wettelijk gezien worden.


Roel De Cleermaecker schreef:
Uw "drie" vragen zijn moeilijk te beantwoorden zonder inzage te kunnen nemen in de initiële basisakte. U spreekt van zes Algemene Vergaderingen en zes syndici.
Hoe zijn de aandelen nu verdeeld? Mogelijks is een herverdeling van de aandelen niet nodig, doch zal wel eventueel de lastenverdeling globaal moeten worden herbekeken...


In de basisakte staat voor de kwotiteiten:
- grond van gans het kompleks: verdeeld over 30 app'n (ongeveer 300/10000) en 28 garages (38/10000)
- gemene delen van blok A van 6 app'n: verbonden in bepaalde kwotiteit (uitgedrukt in 1000sten) aan de 6 app'n in blok A; zelfde geldt voor de andere 4 blokken van 6 app'n
- gemene delen garagegebouw: kwotatie iedere garage = 1/28ste van 1000/1000sten
- wijzigingen enkel met toestemming van al de mede-eigenaars van het kompleks voor wat betreft de 10000sten verbonden aan de grond, en met toestemming van al de eigenaars van ieder blok voor wat betreft de gemene delen van elk blok

In de basisakte staat dat de 5 blokken met app'n en het garagegebouw elk zijn eigen AV en syndicus moet hebben. Dit is sinds het begin ook zo geweest. Alle beslissingen en lasten voor ons blok bv werden altijd gedragen door de 6 eigenaars in het blok, en dit volgens de kwotiteiten van de gemene delen van blok A.

Roel De Cleermaecker
Offline
beste, Inderdaad heb ik mij -
beste,

Inderdaad heb ik mij - pijnlijk - vergist.
Ik val soms nog terug naar de "oude" gewoontes.
Niettemin, blijft mijn eerdere repliek voor het overige overeind.
Nu geen notulen werden opgemaakt stel ik mij nog meer de vraag naar wat nu definitief werd besloten...

Hoe dan ook lijkt me toch nuttig door een specialist een blik te laten werpen op deze toestand.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom