Aansprakelijkheid bij veroordeling VME

3 antwoorden [Laatste bericht]
dwolles
Offline
Beste,

Eind 2008 heb ik een appartement gekocht te Antwerpen. Recent is de VME veroordeeld voor een geval van waterschade voor de periode 1999-2005, omdat ze (volgens het vonnis) onvoldoende heeft gereageerd.

Ik vraag me in de eerste plaats af of ik mee aansprakelijk kan worden gesteld als mede-eigenaar, omdat ik op moment van de feiten nog geen eigenaar was en geen enkele contractuele verbintenis had met de VME en dus ook geen invloed en inspraak had op de situatie.

Op moment van de verkoop ben ik niet op de hoogte gesteld van een lopende gerechtelijk procedure, wat volgens artikel 511-11 van het burgerlijk wetboek wel zou moeten:
"verzoekt de optredende notaris de syndicus de volgende inlichtingen en documenten mee te delen [...] een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht."

Maar deze wet spreekt ook over vaststaande verschuldigde bedragen, terwijl op moment van de verkoop er nog geen verdict in de zaak was. Er kon op dat moment dus ook geen melding van gemaakt worden, dus mogelijk is hier geen fout gebeurd(?).

In de verkoopakte staat ook het volgende:
"De verkoper verklaart dat de algemene vergadering van mede-eigenaars tot op heden geen beslissingen heeft genomen waarbij de mede-eigenaars verplicht worden bij te dragen in buitengewone kosten."

Eén van de argumenten van de rechtbank was echter dat de raad van mede-eigenaars onvoldoende heeft gereageerd op moment van de feiten en daarna. In het verdict wordt expliciet vermeld dat er tijdens de vergaderingen geen beslissingen werden genomen om op te treden tegen de opgelopen schade. Het laten betijen van de situatie is dus een mede-oorzaak van de veroordeling.

Ik zal uiteraard advies vragen bij een advocaat, maar ik had toch graag al wat meer informatie gekregen over wat mijn mogelijkheden zijn in deze situatie, en of ik eventueel mee kan opdraaien voor de kosten.

Binnenkort zal deze zaak op de algemene vergadering worden besproken en zal er gestemd worden om al dan niet in beroep te gaan. Ik vraag me bij deze ook af of het in mijn situatie niet beter is om me bij deze stemming afzijdig te houden. Instemmen met in beroep gaan zou misschien ook geïnterpreteerd kunnen worden met een aanvaarding mijnentwege van het verdict.

Alvast vriendelijk bedankt!

-Dave
Astrid CLABOTS oud
Offline
Vordering
Geachte heer

Dank voor uw vraag.

Ik kan - op basis van de feiten zoals u ze mij uiteenzet - repliceren als volgt.

U bent bij de verkoop van het appartement duidelijk "verstoken" geweest van informatie.

U spreekt over een recent vonnis, heeft u het verloop van de procedure dan mee gevolgd ? In een eerste reflex lijkt het mij dat u de verkoper zult moeten dagvaarden ter  
uwer vrijwaring voor de kosten die men u zal aanrekenen. Uw advocaat zal wellicht nagaan of dit in de gegeven omstandigheden nog tijdig is (had er niet dergelijke vordering moeten ingesteld worden bij het ontdekken van het bestaan van de procedure ? of had u in de procedure dergelijke vrijwaringsvordering moeten instellen op een of andere wijze .. ?)

Alleszins is het zeker het onderzoeken waard.

Op dit ogenblik bent u met alle eigenaren mee gehouden tot de veroordeling. U zult dus zelfs best meestemmen; wél lijkt het mij nuttig om in de notulen te laten akteren dat u een vordering in vrijwaring zult instellen tegen uw rechtsvoorganger, omdat deze bij de verkoop belangrijke informatie achter hield.

Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
Advocaat
HASSELT

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Quimmo
Offline
Het gaat volgens mij over een

Het gaat volgens mij over een nieuwe kost die pas opgetreden is nadat u eigenaar bent geworden, niet over een vaststaande schuld die volgens het door u aangehaalde artikel in de wet aan u gemeld had moeten worden omdat hij ten uwe laste is. Het lijkt me dus wel dat deze in eerste instantie ook aan u aangerekend zal worden. Een vergelijkbaar geval zou zijn dat er stabiliteitsonderzoek loopt over scheuren in het gebouw. Na uw aankoop kan dan misschien blijken dat er een erg dure oplossing nodig is. Dit valt volgens mij ook niet onder het artikel in kwestie gezien er strikt genomen nog geen kostprijs is op het moment van de verkoop.

Het door u aangehaalde artikel komt ook uit de wet van juni 2010, terwijl op het moment van uw aankoop de wet van 1994 van toepassing was. Daar staat "3° de door de vereniging van medeëigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt", wat grosso modo wel hetzelfde is. Jammer genoeg kunt u wel geen beroep doen op de andere clausule in de nieuwe wet die zegt "deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger ... de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt...: ... 4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;" Anders was het heel duidelijk dat u de syndicus of notaris verantwoordelijk kon stellen.

Op de vergadering zou ik inderdaad de raad van meester Clabots volgen. Misschien nog een tip: volgens de nieuwe wet moet de secretaris notuleren wie tegen stemt en wie zich onthoudt. Tevens moet hij bij afloop de notulen laten ondertekenen door de nog aanwezige mede-eigenaars. Ik zou bij die vergadering tot het einde blijven zodat u mee moet ondertekenen en zeker kunt controleren of alles correct vermeld is. Of u neemt de gesprekken op zodat u achteraf bewijs heeft indien uw opmerking niet of anders in de notulen vermeld wordt.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

dwolles
Offline
Bedankt voor deze duidelijke

Bedankt voor deze duidelijke informatie!

De volgende vraag:
"U spreekt over een recent vonnis, heeft u het verloop van de procedure dan mee gevolgd ? In een eerste reflex lijkt het mij dat u de verkoper zult moeten dagvaarden ter uwer vrijwaring voor de kosten die men u zal aanrekenen. Uw advocaat zal wellicht nagaan of dit in de gegeven omstandigheden nog tijdig is (had er niet dergelijke vordering moeten ingesteld worden bij het ontdekken van het bestaan van de procedure ? of had u in de procedure dergelijke vrijwaringsvordering moeten instellen op een of andere wijze .. ?)"

Ik ben pas na de feiten op de hoogte gebracht van zowel de gerechtelijke procedure als het vonnis. Tijdens een gesprek met een medebewoner in de wandelgangen is dit eerder toevallig ter sprake gekomen, wat uiteraard een onaangename verrassing was. De persoon in kwestie wist zelfs nog te melden dat van de (huidige) eigenaars er zeer weinig van heel deze kwestie op de hoogte zijn.

Nogmaals bedankt voor de feedback!

-Dave